Omzetting van tuingrond naar woongrond: de kosten zijn gedaald, maar er blijven obstakels bestaan.

Volgens een recent aangenomen resolutie van de Nationale Vergadering hoeven mensen die vanaf 2026 landbouwgrond , tuingrond of vijvergrond binnen hetzelfde perceel als woongrond omzetten naar woongrond, slechts 30-50% van het verschil in grondgebruiksrechten te betalen in plaats van de huidige 100%.

Advocaat Pham Thanh Tuan van de Orde van Advocaten in Hanoi schatte in dat de nieuwe regelgeving de financiële verplichtingen met wel 70% heeft verminderd bij het wijzigen van de bestemming van een perceel binnen de toegestane limieten, waardoor de financiële last voor burgers aanzienlijk is verlicht.

Hij gaf een voorbeeld: als de grondprijs volgens de lokale grondprijslijst 2.000.000 VND/m2 is, terwijl de prijs van woongrond 10.000.000 VND/m2 is, dan moet men volgens de huidige Grondwet 2024 het volledige verschil van 8.000.000 VND/m2 bijbetalen bij een wijziging van de bestemming van de grond.

Volgens nieuwe regelgeving die op 1 januari 2026 van kracht wordt, zal de hoogte van de te innen financiële verplichting aanzienlijk veranderen wanneer de bestemming van een perceel binnen de lokale bestemmingslimiet voor woondoeleinden wordt gewijzigd.

Bijvoorbeeld, met een lokale grondtoewijzingslimiet van 200 m2, hoeven mensen bij een wijziging van het grondgebruik binnen dit gebied slechts 30% van het verschil te betalen. In plaats van 8.000.000 VND/m2 hoeven ze dus slechts 2.400.000 VND/m2 te betalen.

" De nieuwe regelgeving draagt bij aan het verminderen van de financiële lasten, terwijl tegelijkertijd eerlijkheid en redelijkheid in het beleid worden gewaarborgd en menselijkheid wordt getoond in gevallen waarin aan financiële verplichtingen is voldaan, maar die nog niet in overeenstemming zijn met de huidige praktijken ," benadrukte de heer Tuan.

Advocaat Nguyen Van Dinh deelde deze mening en oordeelde dat dit een redelijke en noodzakelijke aanpassing is, gezien de nieuwe grondprijzen die in veel gebieden stijgen en leiden tot buitensporig hoge grondgebruiksrechten.

De kosten voor het omzetten van tuingrond naar woongrond zijn gedaald. (Illustratieve afbeelding).

Hij gaf een voorbeeld: een bewoner bezit 1.000 vierkante meter landbouwgrond op hetzelfde perceel als woongrond in een woonwijk en wil de bestemming van de grond wijzigen naar woongrond, maar de lokale maximale oppervlakte voor woongrond is 200 vierkante meter.

Volgens de nieuwe regelgeving hoeven mensen voor de eerste 200 vierkante meter slechts 30% van het verschil te betalen tussen de grondgebruiksbelasting, berekend op basis van de prijzen van woongrond en landbouwgrond; voor de volgende 200 vierkante meter betalen ze 50% van het verschil; en voor de resterende 600 vierkante meter moeten ze 100% van het verschil betalen.

De nieuwe berekeningsmethode verlaagt de kosten voor mensen aanzienlijk in vergelijking met voorheen, met name voor mensen met grote percelen grond of huishoudens in voorstedelijke en landelijke gebieden.

" De regeling die bepaalt dat preferentiële grondgebruiksvergoedingen slechts eenmaal per huishouden of individu en per perceel gelden, en dat de korting beperkt is tot maximaal tweemaal de grondtoewijzingslimiet voor woondoeleinden, zal zorgen voor strikte controle, misbruik van het beleid voorkomen en situaties vermijden waarin mensen het beleid misbruiken om 'grond te hamsteren', de bestemming ervan te wijzigen en deze vervolgens met winst door te verkopen," aldus de heer Dinh.

Volgens advocaat Dinh is de overgangsregeling ook zeer redelijk. Als een huishouden of individu de bestemming van zijn grond al heeft gewijzigd tussen het moment dat de Grondwet van 2024 van kracht werd (1 augustus 2024) en het moment dat de nieuwe regeling ingaat (1 januari 2026), dan is het toegestaan om de "retroactieve" werking toe te passen op een manier die gunstig is en eerlijkheid waarborgt tussen degenen die de vergoeding voor de wijziging van de bestemming van de grond al hebben betaald en degenen die dat nog niet hebben gedaan.

Er zijn nog steeds onopgeloste kwesties.

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad (HoREA), zijn de grondprijzen in veel plaatsen aanzienlijk verhoogd. Zo zijn de prijzen in Ho Chi Minh-stad bijvoorbeeld enorm gestegen, van 2,56 tot 38 keer ten opzichte van de grondprijzenlijst van 2020. Zelfs met de methode waarbij de prijs van landbouwgrond wordt afgetrokken van de prijs van woongrond en vervolgens met 30% (binnen de limiet) en 50% (buiten de limiet) wordt vermenigvuldigd, blijven de mensen een hoog bedrag betalen.

Hij noemde een voorbeeld: een grondprijslijst van 10 miljoen VND/m2, een prijs voor landbouwgrond van 300.000 VND/m2, een maximale bebouwbare oppervlakte van 200 m2 en een grondprijsaanpassingscoëfficiënt van 1,5.

In dat geval, als een huishouden een aanvraag indient om 50 m2 landbouwgrond om te zetten in woongrond, zou de grondgebruiksvergoeding 70,9% lager zijn, oftewel 218,25 miljoen VND.

" Als de vergoeding met 20% wordt verlaagd, betaalt dit huishouden slechts 80,6% minder aan grondgebruiksrechten, wat neerkomt op slechts 145,5 miljoen VND ," aldus de heer Chau.

Volgens de heer Chau weerspiegelt deze regelgeving bovendien niet de werkelijke manier waarop mensen hun land gebruiken. In veel families is tuingrond in de loop der tijd opgebouwd, of ontstaat de behoefte aan herbestemming op verschillende momenten, afhankelijk van de financiële mogelijkheden en woonbehoeften van verschillende generaties.

Hij betoogde dat het toestaan van slechts eenmalige uitkeringen betekende dat het beleid de problemen niet volledig had aangepakt, met name voor gezinnen met veel kinderen die hun grond moesten splitsen om een woning voor de lange termijn te kunnen vinden.

De onafhankelijke financieel en vastgoedadviseur Le Quoc Kien deelde dezelfde mening en zei dat, hoewel het beleid het incassopercentage aanzienlijk heeft verlaagd, het totale bedrag dat mensen moeten betalen hoog blijft doordat de nieuwe grondprijzen vele malen zijn gestegen. Voor mensen die op het moment van de aanvraag voor omzetting niet over voldoende financiële middelen beschikken, kan de verplichting om het volledige bedrag in één keer te betalen een afschrikwekkende factor blijven.

Daarom stelde de heer Kien voor om een mechanisme te onderzoeken waarmee mensen de betaling van grondgebruiksrechten kunnen uitstellen of vertragen, zodat ze pas aan hun financiële verplichtingen voldoen bij de overdracht of schenking van de grond, waardoor de uitvoerbaarheid van het beleid wordt vergroot.

Reactie (0)