Voorstedelijk land is niet voor amateurbeleggers, lichtpuntjes op de markt, makelaars zijn weer druk bezig

De markt warmt op en er zijn tekenen van verbetering te zien. Dingen om op te letten bij het investeren in grond: Binh Dinh roept op tot investeringen in veel projecten, regelgeving over compensatie voor grond wanneer de staat grond voor woningen terugwint... dit is het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

De vastgoedmarkt laat sinds begin 2023 een geleidelijke stijging van het transactievolume zien. (Bron: DT)

Tekenen van verbetering

Het rapport "Beoordeling van het herstelproces van de Vietnamese vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2023 en voorspelling van de marktsituatie in het vierde kwartaal van 2023" van de Vietnam Real Estate Association (Vnrea) is zojuist afgerond. Hierin wordt duidelijk gesteld dat de liquiditeit op de vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2023 is verbeterd ten opzichte van de moeilijke periode eind 2022. In de eerste maanden van het jaar begon de markt veel "lichtpuntjes" te registreren in plaatsen zoals: Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh City... plaatsen waar investeringen in infrastructuur en transport worden bevorderd, met veel aanbodbronnen die aansluiten op de vraag.

Volgens een recent onderzoek van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed (VARS) zal tot 60% van de investeerders die actief zijn op de vastgoedmarkt blijven investeren als de bankrentes blijven dalen. De vastgoedmarkt heeft sinds begin dit jaar een geleidelijke toename van het transactievolume geregistreerd. In het tweede kwartaal van 2023 registreerde de markt 3.700 transacties, een stijging van 37% ten opzichte van de 2.700 transacties in het eerste kwartaal, terwijl er in het derde kwartaal bijna 6.000 transacties werden geregistreerd, anderhalf keer meer dan in het tweede kwartaal en meer dan twee keer zo hoog als in het eerste kwartaal.

Volgens vertegenwoordigers van vastgoedbedrijven vertoont de appartementen- en woningmarkt in grote steden momenteel tekenen van goede absorptie, met een focus op het prijssegment onder de 10 miljard VND in het centrale centrumgebied.

Om de huidige marktgroeicyclus voort te zetten, zijn mechanismen en beleid nodig om het stagnerende aanbod te verbeteren. Vastgoedbeleid moet zich richten op alle sociale klassen.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van Vnrea, gaf aan dat de reële vraag naar woningen toeneemt en zeker zal toenemen, samen met de economische groei en verstedelijking. Naar verwachting zal Vnrea op het Vastgoedforum eind 2023 vastgoedindexen bekendmaken, die de basis zullen vormen voor projectontwikkelaars, zodat het project bij de oprichting kan voldoen aan 60-70% van de reële vraag. Zo wordt voldaan aan de eisen om binnen- en buitenlandse investeerders aan te trekken.

Vastgoeddeskundigen merkten ook op dat het wetsontwerp inzake huisvesting, de wet inzake grondbezit en de wet inzake onroerendgoedbedrijven die tijdens de 6e zitting van de 15e Nationale Vergadering zijn aangenomen, en die hebben geleid tot het wegnemen van juridische knelpunten, het verkrijgen van kapitaalbronnen en het terugkeren van het vertrouwen van investeerders in de belangrijkste markt... doorslaggevende voorwaarden zullen zijn voor een daadwerkelijke normalisering van de markt.

De vastgoedmarkt zal in het vierde kwartaal van 2023 een springplank vormen voor het marktherstel vanaf 2024, vooral in gebieden met veel ontwikkelingsruimte, synchrone en moderne planning, gerichte infrastructuur, investeringen en lage prijsniveaus...

De voorstedelijke grondmarkt warmt op

De grondmarkt is de laatste tijd geleidelijk verbeterd nadat het verbod op grondverdeling en -verkoop geleidelijk is "ontbonden". In veel voorsteden van Hanoi of aangrenzende provincies zoals Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh... beginnen er weer transacties te gebeuren, zij het nog steeds vrij beperkt.

Zo wordt in de gemeenten Binh Yen en Tan Xa in het district Thach That (Hanoi) de prijs van verkavelde grond aan 4-5 meter brede wegen momenteel te koop aangeboden voor 16-20 miljoen VND/m², een daling van ongeveer 30% ten opzichte van de periode van de 'grondkoorts'. Met name de prijs van verkavelde grond in steegjes bedraagt slechts 11-12 miljoen VND/m², een daling van 40-50% ten opzichte van de periode van de 'grondkoorts'.

Opvallend is dat makelaars, na een periode van "verdwijning" van de markt, nu zijn teruggekeerd en de verkoop van grond promoten. Op veel vastgoedwebsites varieert de informatie over te koop staande grond van 600 miljoen VND tot meer dan 1 miljard VND.

Volgens het vastgoedmarktrapport van VARS over het derde kwartaal heeft het segment grond met een rode boekwaarde en commerciële woningen onder de 2 miljard VND een aanzienlijke toename in transactievolume gezien. Vooral in gebieden met investeringen in infrastructuur of gebieden grenzend aan industrieterreinen, steeg de verkoopprijs met 5-7% ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

Dit is ook het enige lichtpuntje voor het segment grondtype, want bij grondprijzen vanaf 3 miljard VND/perceel of meer is de transactiesituatie nog steeds vrij somber.

Het potentieel van voorstedelijke grond is nog steeds aanwezig, maar volgens experts moeten investeerders voorzichtig zijn, omdat de huidige markt nog steeds potentiële risico's kent, met name wat betreft liquiditeit. Bovendien staat de markt voor verkavelde grond tot op zekere hoogte nog steeds onder controle van de "grote jongens".

Vastgoeddeskundige Tran Khanh Quang merkte op dat de markt dit jaar kansen biedt, maar dat deze erg beperkt zijn. De kansen zullen zich mogelijk pas in 2024 echt openbaren. Grond zal nog steeds een segment met een hoog winstpotentieel zijn, maar is momenteel niet voor de meerderheid weggelegd en vereist een zorgvuldige selectie.

De heer Quang zei dat grond een kans biedt voor twee groepen: professionele investeerders en echte huizenkopers met geld. Amateurbeleggers moeten er niet zomaar in springen, of als ze dat willen, hebben ze een langetermijn cashflow nodig, met een visie van 3-5 jaar.

"Gebaseerd op de feitelijke situatie kunnen investeerders een korting van 30% bieden, vervolgens 25% en vervolgens afbouwen tot 20%. Kopers moeten moedig onderhandelen en mogelijk de deal sluiten met een korting van 15-20%, wat een haalbare korting is. De laatste maanden van dit jaar en begin 2024 zouden de meest geschikte momenten kunnen zijn om geld in te leggen", aldus de expert.

Ondertussen schatten sommige professionele investeerders in dat stedelijke grond, aan de rand van grote steden, bijna verzadigd is en dat het rendement lager zal zijn. Tegelijkertijd zijn de grondprijzen in veel provincies en plaatsen nog steeds vrij laag, waardoor de winstmarge groter zal zijn.

Hoge winsten brengen echter ook grote risico's met zich mee. Om veilig te zijn, moeten investeerders bij investeringen in provinciale grond rekening houden met een wachttijd die kan oplopen tot 3-5 jaar of langer. Dit is alleen geschikt voor ongebruikte cashflow; financiële hefboomwerking mag niet worden gebruikt.

Binh Dinh roept op tot investeringen op veel gebieden, met een project ter waarde van 14 miljard USD

Het elektronische informatieportaal van het Volkscomité van de provincie Binh Dinh heeft zojuist een lijst gepubliceerd met 151 projecten die oproepen tot investeringen in de regio, in diverse sectoren. De sectoren vastgoed, dienstverlening, handel en toerisme tellen tot wel 80 projecten, die het grootste deel van de investeringslijst uitmaken.

Het project met het grootste investeringskapitaal is de investering in stedelijk gebied in deelgebied nr. 1, het ecotoeristische stedelijk gebied van Nhon Hoi, met een totaal kapitaal van ongeveer 14 miljard dollar en een oppervlakte van meer dan 57 hectare. Vervolgens is er het investeringsproject in stedelijk gebied in deelgebied nr. 3, het ecotoeristische stedelijk gebied van Nhon Hoi, met een investeringskapitaal van 10 miljard dollar en een oppervlakte van 36 hectare. Een ander project is het hoogbouwhotelgebied op punt nr. 1, het toeristische gebied Nhon Ly - Cat Tien Sea, met een oppervlakte van bijna 34 hectare en een investeringskapitaal van 2 miljard dollar.

Sommige projecten hebben grote oppervlakken, zoals het ecotoerismeboerderijgebied Tay Phu Commune (300 ha); het kustgebied voor woonwijken, diensten en bedrijven van Hoai Nhon Town (300 ha); het ecotoerismeproject La Vuong (250-300 ha); het luxe ecotoerismeresort Bai Con (100 ha); en het toeristisch gebied van de Van Phong-dam (70 ha), waarbij het investeringskapitaal afhangt van de schaal.

Het Provinciaal Volkscomité van Binh Dinh richt zich ook op de infrastructuursector met 30 projecten voor industrieparken en industriële clusters. Het enige project voor dit park is het Bong Son Industriepark, met een oppervlakte van 250 hectare in de wijk Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc en Lai Khanh Nam. De overige 29 industriële clusterprojecten bevinden zich in verschillende gebieden, met een oppervlakte van minder dan 100 hectare.

Daarnaast heeft de provincie Binh Dinh ook om investeringen gevraagd in 9 landbouw- en aquatische projecten; 2 projecten in de gezondheidszorg; 8 ondersteunende industriële projecten; 12 projecten op het gebied van afvalwater- en huishoudelijk waterbeheer en -zuivering; 3 projecten voor de aanleg van begraafplaatsen; 3 energieprojecten; 4 marktprojecten.

Volgens de meest recente cijfers van de afdeling Planning en Investeringen van de provincie Binh Dinh heeft de provincie in de eerste negen maanden van dit jaar zes nieuwe geregistreerde FDI-projecten aangetrokken met een totaal investeringskapitaal van 46,2 miljoen dollar. Wat binnenlandse investeringen betreft, trok de provincie 62 nieuwe projecten aan met een totaal geregistreerd kapitaal van bijna VND 13,387 miljard.

In de eerste negen maanden trok de provincie 68 nieuwe projecten aan met een totaal geregistreerd kapitaal van VND 17,96 miljard, waarmee de jaarlijkse planning met 13% werd overschreden. Hiervan bevonden zich 17 projecten in economische zones en industrieparken met een totaal geregistreerd kapitaal van meer dan VND 2,431 miljard; 51 projecten bevonden zich buiten economische zones en industrieparken met een totaal investeringskapitaal van meer dan VND 15,529 miljard.

Regelgeving over grondcompensatie wanneer de staat woongrond terugwint

Artikel 79 van de Grondwet van 2013 bepaalt duidelijk dat er sprake is van compensatie voor grond wanneer de staat woongebieden terugwint.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Wanneer de staat grond terugvordert die aan woningen is verbonden, moeten huishoudens en individuen verhuizen zonder te voldoen aan de voorwaarden voor compensatie voor woongrond. Als ze geen andere plek hebben om te wonen, zal de staat hun woningen verkopen, verpachten, leasen of leasen, of woongrond toewijzen met de geïnde grondgebruiksvergoeding. (Bron: CafeF)

Specifiek worden huishoudens en individuen die gebruik maken van residentieel land, Vietnamezen die in het buitenland wonen en huizen bezitten die gekoppeld zijn aan landgebruiksrechten in Vietnam, als volgt gecompenseerd:

Indien er in de gemeente, wijk of stad waar de grond wordt teruggewonnen geen andere woonruimte of woning aanwezig is, vindt compensatie plaats in de vorm van woonruimte of woning. Indien er geen behoefte is aan compensatie in de vorm van woonruimte of woning, zal de staat de schade vergoeden in geld.

Indien er nog woongrond of woningen aanwezig zijn in de gemeente, wijk of stad waar de grond wordt teruggewonnen, vindt er een compensatie in contanten plaats. Voor plaatsen met voldoende fonds voor woongrond wordt compensatie in de vorm van woongrond overwogen.

Wanneer de staat grond die aan woningen is verbonden terugvordert, moeten huishoudens en individuen verhuizen zonder te voldoen aan de voorwaarden voor compensatie voor woongrond. Als ze geen andere woonplek hebben, zal de staat hun woningen verkopen, verpachten, leasen of leasen, of woongrond toewijzen met grondgebruiksvergoeding.

Economische organisaties, Vietnamese overzeese ondernemingen en ondernemingen met buitenlandse investeringen die grond gebruiken om woningbouwprojecten uit te voeren, ontvangen een vergoeding voor de grond wanneer de staat grond terugwint en zij voldoen aan de compensatievoorwaarden zoals vastgelegd in artikel 75 van deze wet.

De regering zal dit artikel nader toelichten. Dienovereenkomstig zal, in gevallen waarin er geen andere grond voor bewoning of huisvesting is in de gemeente, wijk of stad waar de grond wordt teruggewonnen, compensatie worden verleend in de vorm van grond voor bewoning of huisvesting; in gevallen waarin er geen behoefte is aan compensatie in de vorm van grond voor bewoning of huisvesting, zal de staat de compensatie in geld verstrekken.

Op grond van artikel 66 van de Grondwet 2013 is de bevoegdheid tot het terugwinnen van grond als volgt vastgelegd:

Het Volkscomité op provinciaal niveau besluit tot landterugwinning in de volgende gevallen: het terugwinnen van land van organisaties, religieuze instellingen, in het buitenland verblijvende Vietnamezen, buitenlandse organisaties met diplomatieke functies en ondernemingen met buitenlandse investeringen, met uitzondering van de gevallen gespecificeerd in punt b, lid 2 van dit artikel; het terugwinnen van landbouwgrond die behoort tot het publieke grondfonds van gemeenten, wijken en steden.

Het Volkscomité op districtsniveau besluit tot landterugwinning in de volgende gevallen: het terugwinnen van land van huishoudens, individuen en woongemeenschappen; het terugwinnen van woongrond van Vietnamezen in het buitenland die huizen in Vietnam mogen bezitten.

Indien het terug te vorderen gebied beide onderwerpen omvat die in clausule 1 en clausule 2 van dit artikel worden genoemd, beslist het Provinciaal Volkscomité om het land terug te vorderen of machtigt het Districtsvolkscomité om te besluiten tot terugvordering van het land.

Bron