De hoofdpijn van het berekenen van de onroerendgoedbelasting.

Deskundigen zijn van mening dat, om eerlijkheid en praktische uitvoerbaarheid te garanderen, beide methoden voor belastingberekening naast elkaar moeten worden gehandhaafd.

In een recent rapport aan de Nationale Vergadering heeft het Ministerie van Financiën een nieuw inkomstenbelastingstelsel voor onroerendgoedtransacties voorgesteld: een belasting van 20% op de winst (verkoopprijs minus aankoopprijs en legitieme kosten), bovenop de huidige belasting van 2% op de totale overdrachtsprijs. Het doel is om de eerlijkheid en transparantie in het belastingbeheer te vergroten en tegelijkertijd speculatie en prijsmanipulatie tegen te gaan. Veel mensen maken zich echter zorgen of dit beleid speculanten wel effectief zal aanpakken of juist onbedoeld de huizenprijzen zal opdrijven, met negatieve gevolgen voor echte kopers.

Moeten er antispeculatiebelastingen worden ingevoerd?

Volgens mevrouw Nguyen Phuong Lien, advocaat bij SENLAW Law Firm, ligt het belastingtarief van 20% dicht bij de internationale praktijk en weerspiegelt het nauwkeurig het principe van belastingheffing op het werkelijke inkomen. Dit draagt ​​bij aan hogere overheidsinkomsten en het tegengaan van belastingontduiking. Een grote uitdaging is echter de implementatiecapaciteit, aangezien veel vastgoedtransacties momenteel onvolledige gegevens over de aankoopprijzen bevatten, met name voor panden die lang geleden zijn gekocht en verkocht, geërfde of geschonken panden, of panden die via informele afspraken zijn aangekocht. De taxatie- en informatiemanagementsystemen zijn nog niet synchroon gekoppeld, waardoor het moeilijk is om winsten te bepalen en gemakkelijk tot geschillen kan leiden.

De mogelijkheden om inkomsten uit vastgoedtransacties te belasten blijven vanuit verschillende hoeken controversieel.

Bovendien, als redelijke kosten zoals hypotheekrente, renovatiekosten en inflatie niet volledig worden meegerekend, kunnen verkopers de prijzen verhogen om de belastingen te compenseren, waardoor de huizenprijzen onbedoeld stijgen.

Veel experts zijn het erover eens dat een winstbelasting redelijk en eerlijk is, omdat deze de aard van het inkomen nauwkeurig weerspiegelt in plaats van de omzet. De implementatie vereist echter gedetailleerde richtlijnen over aftrekbare kosten, waaronder rentebetalingen, juridische kosten, reparaties en inflatiecorrecties voor langdurig vastgoedbezit. Advocaat Lien benadrukte dat de vastgoedmarkt momenteel traag is. Als de nieuwe belasting wordt ingevoerd zonder een gecoördineerde juridische infrastructuur en data, kan de liquiditeit afnemen en kunnen de huizenprijzen stijgen doordat verkopers de belastingkosten in de verkoopprijs verwerken. Dit zou het voor serieuze kopers nog moeilijker maken om een ​​woning te vinden.

Er worden verschillende tussenoplossingen voorgesteld, zoals: het flexibel toepassen van de twee opties, afhankelijk van de mogelijkheid om de oorspronkelijke kosten van de transactie aan te tonen; het vrijstellen van sociale woningbouw en betaalbare woningen van belasting of het toepassen van preferentiële belastingtarieven; en een geleidelijke overgang van een forfaitaire belasting naar een winstbelasting volgens een specifiek stappenplan. De grootste uitdaging is echter hoe mensen ertoe te bewegen hun uitgaven eerlijk aan te geven en tegelijkertijd frauduleuze aangiften te voorkomen om de belastingdruk te verlagen, zonder effectieve verificatiemiddelen en een alomvattend wettelijk kader.

Overweeg de twee opties.

Mevrouw Ngoc Mai (district Binh Tan, Ho Chi Minh-stad), die meerdere panden bezit, gaf aan dat ze, met een stabiele financiële situatie en de behoefte aan investeringen in huurinkomsten, voor de belastingoptie van 2% koos omdat dit snel is en geen gedetailleerde aangifte vereist. De heer Bui Thanh Long (district 7, Ho Chi Minh-stad), daarentegen, koos als vastgoedinvesteerder voor de belastingoptie van 20% omdat hij hiermee zijn werkelijke winsten en verliezen kan berekenen.

De heer Tran Khanh Quang, directeur van Viet An Hoa Real Estate Company, merkte op dat het huidige belastingtarief van 2% enigszins "uniform" is. Hij betoogde dat er geen bezwaar is wanneer de markt floreert en verkopers aanzienlijke winsten maken, maar dat de 2% belasting nog steeds wordt geheven wanneer de markt daalt, wat zeer onredelijk is. Dit geldt met name voor dure panden, waar de verliezen nog duidelijker zijn. Hij gaf een voorbeeld: iemand koopt een pand ter waarde van 100 miljard VND, maar verkoopt het na een jaar voor slechts 105 miljard VND – net genoeg om schulden af ​​te lossen of de investering terug te verdienen – maar moet toch 2% belasting betalen (2,1 miljard VND), om nog maar te zwijgen van rente, notariskosten, makelaarskosten, enz., wat resulteert in een verlies. Als er 20% belasting over de winst zou worden geheven, zou de verkoper in dit geval bijna geen belasting hoeven te betalen. Volgens de heer Quang is het redelijk en flexibel om mensen de keuze te geven tussen de twee opties, afhankelijk van de specifieke situatie.

De heer Nguyen Tan Phong, directeur van het Juridisch Adviescentrum (Vietnamese E-commerce Vereniging), is het eens met de richting van belastingheffing op basis van winst om het werkelijke inkomen te weerspiegelen. Voor de haalbaarheid en rechtvaardigheid zouden beide opties echter tegelijkertijd moeten worden gehandhaafd. De optie van 20% zou moeten worden toegepast wanneer men volledige documentatie heeft die de gemaakte kosten bewijst; de optie van 2% zou moeten worden toegepast wanneer de kostprijs niet kan worden vastgesteld. Dit helpt de risico's te beperken bij transacties met langdurig bezit, schenkingen, erfenissen, enz. "Belastingheffing is niet alleen een verplichting, maar ook een teken van rechtvaardigheid. Om het beleid effectief te laten zijn, is er specifieke en uniforme richtlijn op landelijk niveau nodig, om te voorkomen dat elke regio het anders toepast en problemen veroorzaakt voor mensen," benadrukte de heer Phong.

Advocaat Nguyen Phuong Lien is het er ook mee eens dat het voorstel om 20% belasting te heffen in principe terecht is. Er is echter wel zorgvuldige overweging nodig, gezien het gebrek aan synchronisatie en transparantie in het datasysteem met betrekking tot prijzen en kosten. De staat moet snel een duidelijk wettelijk kader vaststellen en de database completeren voor een effectieve implementatie.

Dr. Tran Quang Thang, directeur van het Instituut voor Economie en Management in Ho Chi Minh-stad: Progressieve belastingheffing of belastingheffing op basis van oppervlakte.

Het invoeren van een tweede onroerendgoedbelasting volgens deze twee opties kan verschillende gevolgen hebben voor de markt, waaronder: Als het belastingtarief te hoog is, zijn eigenaren van een tweede woning mogelijk minder geneigd te investeren, met name in verhuur of langetermijninvesteringen. Beleggers kunnen overstappen op andere activa zoals goud of aandelen in plaats van onroerend goed. Als de belasting wordt geheven over de overdrachtsprijs (2%), kan dit leiden tot een stijging van de huizenprijzen, omdat verkopers hun verkoopprijzen aanpassen om de belasting te compenseren. Als de belasting gebaseerd is op de winst (20%), zullen de huizenprijzen mogelijk niet direct worden beïnvloed, maar beleggers zullen wellicht voorzichtiger zijn bij het kopen of verkopen. Eigenaren kunnen hun eigendommen langer aanhouden om de belasting te ontwijken in plaats van frequent te kopen en te verkopen. Er bestaat een mogelijkheid tot belastingontduiking, zoals transacties via tussenpersonen of het aanpassen van winsten om het verschuldigde belastingbedrag te verlagen.

Mijns inziens zouden er diverse andere belastingopties overwogen kunnen worden om eerlijkheid te waarborgen en een duurzame ontwikkeling van de vastgoedmarkt te bevorderen, zoals: progressieve belastingheffing op basis van het aantal eigendommen; belastingheffing op basis van oppervlakte of vastgoedwaarde; belastingheffing op kortlopende vastgoedtransacties; en belastingheffing op basis van de voordelen die voortvloeien uit infrastructuurprojecten.

Bron: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm