Grondveilingen 'hitten' weer op

De grondmarkt in de buitenwijken van Hanoi is de laatste tijd "hotter" dan ooit, nu grondveilingen constant "uitverkocht" zijn. De succesvolle veilingprijzen in de daaropvolgende sessies blijven de records van de voorgaande sessies verbreken.

2-3 keer hoger dan omliggende gebieden

Zo organiseerde het Land Fund Development Center van het district Dan Phuong op 28 juli met succes de veiling van 85 percelen, waaronder een winnend perceel met een prijs van 100 miljoen VND/m², twee keer de startprijs. Op 10 augustus registreerde de veiling van 68 percelen in het district Thanh Oai 7.000 deelnemers, waaronder een winnend perceel met een prijs van meer dan 100 miljoen VND/m², tot grote verrassing van velen.

En onlangs duurde de veiling van platen in de gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, bijna 19 uur, van 19 augustus tot 4.30 uur op 20 augustus. Volgens de organisatoren namen 517 kopers deel aan de veiling van 19 percelen grond in het gebied Long Khuc, gemeente Tien Yen, en registreerden ze 1.100 sets documenten. Deze veiling was spannend, opwindend en vermoeiend voor zowel de organisatoren als de veilingmeesters. Veel mensen vertrokken vroegtijdig omdat veel percelen te duur werden aangeboden, in de stijl van "proberen de zaak te forceren", "kopen ten koste van alles".

Terwijl investeerders buiten de veiling boden, waren er veel makelaarsgroepen en -verenigingen aanwezig. Ze zetten live videostreaming aan op socialemediaplatforms om de sfeer rond het veilingterrein vast te leggen. Op die manier wilden ze de prijzen opdrijven en speculeren om winst te maken.

Hierdoor werd kavel LK03-12 (hoekperceel met 3 gevels) met een oppervlakte van meer dan 113 m² aangeboden voor een prijs van 133,3 miljoen VND/m², meer dan 18 keer hoger dan de startprijs (7,3 miljoen VND/m²). De overige kavels hadden winnende prijzen variërend van 97,3 tot 127,3 miljoen VND/m², het laagste winnende kavel bedroeg 91,3 miljoen VND/m².

Sommige aanwezige makelaars gaven aan dat de veilingprijs veel hoger lag dan de huidige marktprijs in deze regio. Dit is ook een recordprijs in een buitenwijk van Hanoi.

Op de ochtend van 20 augustus, na afloop van de veiling, waren er nog steeds veel makelaars actief in het veilinggebied van Long Khuc. Sommige makelaars meldden dat de kavels na de veiling werden verkocht voor een prijsverschil van 300-500 miljoen VND, afhankelijk van het gebied en de locatie. "Kavel LK03-12 (hoekperceel met 3 voorgevels) met een oppervlakte van meer dan 113 m² werd gewonnen voor 133,3 miljoen VND/m² en werd door de winnende bieder in consignatie gegeven voor een overdrachtsprijs van 300 miljoen VND. De twee kavels met de laagste winnende prijs van 91,3 miljoen VND/m² werden in consignatie gegeven voor een overdrachtsprijs van 600 miljoen VND/kavel", aldus een makelaar.

De heer Dinh Minh Tuan, regionaal directeur Zuid van Batdongsan.com.vn, merkte op dat de resultaten van grondveilingen met zulke hoge prijzen de kosten voor het vrijmaken van terreinen voor nieuwe projecten zullen opdrijven. Tegelijkertijd hebben mensen die grond in de omgeving bezitten de neiging om de verkoopprijs van hun grond op te drijven. De plotseling hoge grondprijs kan ook een trend van grondspeculatie veroorzaken, waarbij veel mensen zich haasten om grond te kopen in de hoop winst te maken met de aanhoudende stijging van de grondprijzen. Dit kan er echter toe leiden dat geld stagneert in grond, in plaats van dat het circuleert in andere economische activiteiten.

Volgens de heer Tuan blijkt uit de prijshistorische tool van Batdongsan.com.vn dat de veilingprijs van 19 percelen grond in de gebieden LK03 en LK03 van de gemeente Tien Yen, Hoai Duc, twee tot drie keer hoger ligt dan de gangbare marktprijs.

Een gebied van 19 percelen land is zojuist geveild in het gebied Long Khuc, gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, stad Hanoi. Foto: HUU HUNG

Is er iets ongewoons?

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), stelde vast dat de prijzen van veel vastgoedsegmenten in Hanoi sinds eind vorig jaar tot nu toe voortdurend zijn gestegen, met name die van appartementen die op een hoog niveau blijven hangen (tot bijna 60 miljoen VND/m² en die de neiging hebben te stagneren), waardoor de winstmarges van investeringen sterk dalen. Ook voor het segment laagbouwwoningen in sommige woningbouwprojecten en stedelijke gebieden ligt het segment rond de enkele honderden miljoenen VND/m². Veel investeerders zien zich daarom genoodzaakt uit te wijken naar grond in de voorsteden, waar geveilde grond interessanter is.

Volgens de heer Dinh nam de vraag naar grond in de voorsteden toe toen de nieuwe wetgeving met betrekking tot onroerend goed op 1 augustus van kracht werd, waardoor de verkaveling en verkoop van grond strenger werd. Met name de informatie dat sommige districten in Hanoi zich voorbereiden om in 2025 districten te worden, heeft de psychologie van zowel burgers als investeerders beïnvloed. Duizenden mensen gaan naar grondveilingen, terwijl veel veilingen eind 2023 rustig verlopen en veel percelen de veiling zelfs moeten uitstellen omdat er te weinig deelnemers zijn.

Professor Dang Hung Vo, voormalig viceminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, zei in een persconferentie dat de oplopende veilingprijs van grond in de voorsteden van Hanoi, op 30-40 kilometer van het stadscentrum, tot meer dan 100 miljoen VND/m², een ongebruikelijke factor is. De grondprijs in de buitenwijken stijgt tot een niveau dat mensen niet kunnen verdragen.

Advocaat Nguyen Van Hai (Orde van Advocaten van Hanoi) stelde dat grondveilingen naar verwachting onmiddellijke voordelen opleveren voor lokale budgetten, maar dat ze, indien niet strikt beheerd, veel negatieve gevolgen kunnen hebben. De duidelijke les van de afgelopen jaren is dat het opdrijven van grondprijzen niet alleen de markt verstoort, maar ook omstandigheden creëert waarin speculanten de grondprijzen kunnen opdrijven om winst te maken, wat mogelijk een onhoudbare vastgoedzeepbel creëert.

Dr. Tran Xuan Luong, adjunct-directeur van het Vietnamese Instituut voor Onderzoek en Evaluatie van de Vastgoedmarkt, stelde ook dat de prijzen van geveilde grond in voorsteden van Hanoi, zoals Thanh Oai, Hoai Duc..., veel hoger liggen dan de marktprijs, deels als gevolg van manipulatie en "prijsinflatie" door speculatieve groepen. Volgens recente veilingen heeft een groep investeerders uit Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... deelgenomen aan de veiling en hoge prijzen betaald. Dit is een factor die de prijzen van huizen en onroerend goed in de komende tijd zal opdrijven, waardoor het voor mensen met reële behoeften moeilijk wordt om toegang te krijgen. Daarom stelde Dr. Tran Xuan Luong voor om speculatie en prijsinflatie te voorkomen, de aanbetaling te verhogen tot 50% van de oorspronkelijke waarde en de geveilde grond na 1-2 jaar te kopen en te verkopen, notarieel te laten bekrachtigen of, indien overgedragen binnen de bovengenoemde periode, hoge belastingen te heffen.

Mensen moeten alert zijn

Volgens de actuele gegevens van de verslaggever van de krant Nguoi Lao Dong en de historische prijsstatistieken van de website batdongsan.com.vn, bedroeg de gemiddelde grondprijs te koop in de gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, in het tweede kwartaal van 2024 ongeveer 43 miljoen VND/m², een stijging van ongeveer 48% ten opzichte van een jaar geleden. De prijs van grond te koop in gemeenten die grenzen aan de gemeente Tien Yen varieert van 22 tot 62 miljoen VND/m², afhankelijk van de locatie en de bereikbaarheid.

De interesse in en de grondprijzen in de voorsteden van Hanoi stegen dankzij planningsfactoren en veilingactiviteiten. In de eerste helft van 2024 steeg het zoekvolume in de districten Dong Anh, Gia Lam, Thach That en Quoc Oai (Hanoi) van 48% naar 104%. De toegenomen vraag deed de grondprijzen in de voorsteden van Hanoi stijgen van 4% naar 24% ten opzichte van de tweede helft van 2023.

Vastgoedexperts voorspellen dat grondveilingen tot het einde van het jaar actief zullen blijven, ook als de nieuwe grondprijslijst niet is toegepast. De startprijzen die volgens het huidige prijskader van de staat worden vastgesteld, zullen veel lager liggen dan bij andere soorten grond. Om risico's te vermijden in de hitte van grondveilingen in het bijzonder en vastgoedsegmenten in het algemeen, vanwege de invloed en gevolgen van veel van de bovengenoemde factoren, moeten mensen alert zijn voordat ze investeren of een reële woningbehoefte hebben.

Gebrek aan instrumenten om grondprijzen te stabiliseren

Volgens professor Dang Hung Vo bellen veel makelaars overal om te informeren naar de mogelijkheden om onroerend goed te kopen en gaan ze op veel plaatsen onroerend goed bekijken om de marktprijs te stimuleren. De omvang van grondveilingen in de buitenwijken van Hanoi is de laatste dagen erg beperkt, dus speculanten willen grondveilingen gebruiken om de prijzen op te drijven. Dit bewijst dat de grondprijzen echt stijgen, wat mensen naar hoge prijzen drijft. Terwijl veel huizen in de centrale straten van Hanoi leegstaan ​​omdat e-commerce steeds populairder wordt, stijgen de grondprijzen in de buitenwijken sterk, wat betekent dat het bedrijfsleven er wel degelijk invloed op heeft. "We missen instrumenten om de grondmarkt te beheren. In 2004 verbood de overheid de verkaveling en verkoop van grond, omdat de verkaveling en verkoop van grond niet geschikt waren voor het proces van moderne stadsontwikkeling. Veel mensen kochten grond en lieten die daar liggen. De grond werd niet geïnvesteerd of ontwikkeld, maar het geld werd er wel in bewaard, waardoor de grondprijs vele malen hoger werd. De Wet op de Vastgoedsector, die onlangs van kracht is geworden, verbiedt ook de verkaveling en verkoop van grond in speciale stedelijke gebieden, stedelijke gebieden van type 1, stedelijke gebieden van type 2 en stedelijke gebieden van type 3. We hebben de verkaveling en verkoop van grond aangescherpt, maar we missen nog steeds het enige instrument, namelijk de onroerendgoedbelasting, om de marktprijzen te stabiliseren", aldus professor Dang Hung Vo.

Bron: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm