De grondveilingen lopen weer op.

De grondmarkt in de buitenwijken van Hanoi is de laatste tijd booming, met kavels die steevast volledig worden verkocht tijdens veilingen. De hoogste biedprijzen bij elke volgende veiling overtreffen steevast de records van de vorige.

2-3 keer hoger dan de omgeving

Op 28 juli hield het Landontwikkelingscentrum van het district Dan Phuong met succes een veiling van 85 percelen, waarbij één perceel een winnend bod van 100 miljoen VND/m2 opleverde, het dubbele van de startprijs. Op 10 augustus trok de veiling van 68 percelen in het district Thanh Oai maar liefst 7.000 biedingen, waarbij één perceel werd verkocht voor een prijs van meer dan 100 miljoen VND/m2, wat velen verraste.

Onlangs vond er in de gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, een recordbrekende veiling plaats die bijna 19 uur duurde, van 19 augustus tot 4:30 uur 's ochtends op 20 augustus. Volgens de organisatoren trok de veiling van 19 percelen in het Long Khuc-gebied van de gemeente Tien Yen 517 deelnemers, met in totaal 1100 ingediende biedingen. De veiling was spannend, zenuwslopend en uitputtend voor zowel de organisatoren als de bieders. Velen vertrokken vroegtijdig omdat er op verschillende percelen exorbitant hoge prijzen werd geboden, gedreven door een wanhopige poging om de grond koste wat kost te bemachtigen.

Terwijl investeerders aan het bieden waren, bevonden zich buiten de veilingruimte talloze makelaarskantoren die live video's uitzonden op sociale media om verslag te doen van de sfeer rond de veiling, met als doel de prijzen op te drijven en te speculeren voor winst.

Als gevolg hiervan werd kavel LK03-12 (een hoekkavel met drie straatfronten) met een oppervlakte van meer dan 113 m2 verkocht voor maar liefst 133,3 miljoen VND/m2, meer dan 18 keer hoger dan de startprijs (7,3 miljoen VND/m2). De overige kavels kenden winnende biedingen variërend van 97,3 tot 127,3 miljoen VND/m2, met het laagste winnende bod op 91,3 miljoen VND/m2.

Enkele aanwezige makelaars merkten op dat de winnende biedprijs aanzienlijk hoger lag dan de huidige marktprijs in het gebied. Dit is tevens een recordprijs voor een buitenwijk van Hanoi.

Op de ochtend van 20 augustus, na afloop van de veiling, bleken veel makelaars nog steeds actief te zijn op de veilinglocatie in het dorp Long Khuc. Sommige makelaars meldden dat de geveilde percelen werden doorverkocht met een winstmarge van 300 tot 500 miljoen VND, afhankelijk van de oppervlakte en locatie. "Het winnende bod voor perceel LK03-12 (hoekperceel met drie straatfronten), van meer dan 113 m², was 133,3 miljoen VND/m², en de winnende bieder verkoopt het nu door voor 300 miljoen VND. De twee percelen met de laagste winnende biedingen van 91,3 miljoen VND/m² worden doorverkocht voor 600 miljoen VND per stuk," aldus een makelaar.

De heer Dinh Minh Tuan, directeur van de zuidelijke regio van Batdongsan.com.vn, merkte op dat de hoge veilingprijzen voor grond de kosten voor het bouwrijp maken van nieuwe projecten zullen verhogen. Tegelijkertijd zullen grondeigenaren in de omliggende gebieden waarschijnlijk de verkoopprijzen van hun grond dienovereenkomstig opdrijven. De plotselinge stijging van de grondprijzen zou ook een trend van grondspeculatie kunnen creëren, waarbij veel mensen zich haasten om grond te kopen in de hoop te profiteren van de aanhoudende prijsstijging. Dit zou er echter toe kunnen leiden dat geld vast komt te zitten in grond in plaats van te circuleren in andere economische activiteiten.

Volgens de heer Tuan laat de prijshistorietool van Batdongsan.com.vn zien dat de winnende biedingen voor 19 percelen in de gebieden LK03 en LK03 van de gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, 2 tot 3 keer hoger waren dan de gangbare marktprijs.

Het gebied met 19 percelen grond die onlangs zijn geveild in Long Khuc, gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, Hanoi. Foto: HUU HUNG

Is er iets ongebruikelijks?

Volgens de heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), zijn de prijzen in veel vastgoedsegmenten in Hanoi sinds eind vorig jaar fors gestegen, met name die van appartementen. Deze prijzen zijn hoog gebleven (rond de 60 miljoen VND/m² en vertonen tekenen van stagnatie), waardoor de winstmarges op investeringen aanzienlijk zijn gedaald. Ook voor laagbouw in sommige woningbouwprojecten en stedelijke gebieden liggen de prijzen op enkele honderden miljoenen VND/m². Daarom zoeken veel investeerders hun heil in bouwgrond in de buitenwijken, waarbij geveilde percelen steeds meer belangstelling trekken.

Volgens de heer Dinh is de vraag naar grond in de buitenwijken nog sterker geworden door de nieuwe vastgoedwetgeving, die op 1 augustus van kracht is geworden en de regelgeving voor verkaveling en verkoop van grond aanscherpt. Met name het nieuws dat sommige districten van Hanoi zich voorbereiden om tegen 2025 stedelijke districten te worden, heeft de stemming onder zowel bewoners als investeerders beïnvloed. Dit heeft ertoe geleid dat duizenden mensen deelnamen aan grondveilingen, terwijl veel veilingen eind 2023 weinig belangstelling trokken en sommige kavels zelfs moesten worden uitgesteld vanwege een gebrek aan deelnemers.

Professor Dang Hung Vo, voormalig viceminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, verklaarde tegenover de pers dat de winnende biedprijzen voor grond in de buitenwijken van Hanoi, op 30-40 km van het stadscentrum, die oplopen tot meer dan 100 miljoen VND/m², ongebruikelijk zijn. De grondprijzen in deze gebieden worden kunstmatig opgedreven tot niveaus die voor de meeste mensen onbetaalbaar zijn.

Advocaat Nguyen Van Hai (Hanoi Bar Association) stelt dat grondveilingen naar verwachting onmiddellijke voordelen voor de lokale begrotingen zullen opleveren, maar dat ze, indien niet strikt gereguleerd, tot veel negatieve gevolgen kunnen leiden. De duidelijke les uit voorgaande jaren is dat het kunstmatig opblazen van grondprijzen niet alleen de markt verstoort, maar ook speculanten de mogelijkheid biedt om de prijzen nog verder op te drijven voor winst, wat mogelijk kan leiden tot een onhoudbare vastgoedbubbel.

Dr. Tran Xuan Luong, adjunct-directeur van het Vietnam Institute for Real Estate Market Research and Evaluation, merkte op dat geveilde grond in voorstedelijke districten van Hanoi, zoals Thanh Oai en Hoai Duc, veel hogere prijzen opleverde dan de marktwaarde, deels als gevolg van manipulatie en prijsopdrijving door speculatieve groepen. Hij observeerde recente veilingen en constateerde de deelname en hoge biedingen van investeerders uit de provincies Hai Duong, Bac Ninh en Bac Giang. Dit is een factor die de grond- en vastgoedprijzen in de komende periode zal opdrijven, waardoor het voor mensen met een echte behoefte moeilijk wordt om toegang tot de markt te krijgen. Daarom stelde Dr. Tran Xuan Luong voor om, ter voorkoming van speculatie en prijsopdrijving, het aanbetalingsbedrag te verhogen tot 50% van de initiële waarde, en dat geveilde grond pas na 1-2 jaar mag worden gekocht, verkocht of notarieel vastgelegd. Bij doorverkoop binnen die periode zou een hogere belasting moeten worden geheven.

Mensen moeten waakzaam zijn.

Volgens waarnemingen van verslaggevers van de krant Nguoi Lao Dong en historische prijsgegevens van batdongsan.com.vn bedroeg de gemiddelde vraagprijs voor grondpercelen in de gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, in het tweede kwartaal van 2024 ongeveer 43 miljoen VND/m², een stijging van circa 48% ten opzichte van een jaar eerder. De vraagprijzen voor grondpercelen in naburige gemeenten varieerden van 22 tot 62 miljoen VND/m², afhankelijk van de locatie en de bereikbaarheid.

De belangstelling voor en de prijzen van bouwgrond in de buitenwijken van Hanoi zijn gestegen als gevolg van planningskwesties en veilingen. In de eerste helft van 2024 nam het aantal zoekopdrachten naar bouwgrond in de districten Dong Anh, Gia Lam, Thach That en Quoc Oai (Hanoi-stad) met 48% tot 104% toe. Deze toegenomen vraag zorgde ervoor dat de grondprijzen in deze voorstedelijke districten met 4% tot 24% stegen ten opzichte van de tweede helft van 2023.

Vastgoedexperts voorspellen dat grondveilingen tot het einde van het jaar actief zullen blijven, aangezien de nieuwe grondprijslijst nog niet is toegepast. Het bepalen van de startprijs op basis van het huidige door de overheid vastgestelde prijskader zal resulteren in een veel lagere prijs in vergelijking met andere soorten grond. Om risico's te vermijden te midden van de hectiek rond grondveilingen in het bijzonder, en de vastgoedmarkt in het algemeen, vanwege de invloed en gevolgen van vele factoren, is het daarom raadzaam om voorzichtig te zijn alvorens te investeren of een daadwerkelijke behoefte aan een woning te overwegen.

Gebrek aan instrumenten om grondprijzen te stabiliseren.

Volgens professor Dang Hung Vo bellen veel makelaars overal rond om te informeren naar de aankoop van grond en huizen, en bezoeken ze panden op diverse locaties om de marktprijzen kunstmatig op te drijven. De omvang van de grondveilingen in de buitenwijken van Hanoi is de afgelopen dagen zeer klein geweest, waardoor speculanten deze veilingen willen gebruiken om de prijzen op te drijven. Dit zou aantonen dat de grondprijzen daadwerkelijk stijgen en mensen ertoe aanzetten hogere prijzen te betalen. Tegelijkertijd sluiten veel panden in de hoofdstraten van het centrum van Hanoi hun deuren vanwege de toenemende populariteit van e-commerce, terwijl de grondprijzen in de buitenwijken sterk stijgen, wat de invloed van het bedrijfsleven aantoont. "We missen de instrumenten om de grondmarkt te reguleren. In 2004 verbood de overheid de verkaveling en verkoop van grond, omdat dit niet strookte met moderne stadsontwikkeling. Veel mensen kochten grond en lieten die vervolgens onbebouwd. Er werd niet in de grond geïnvesteerd of deze werd niet ontwikkeld, maar er werd simpelweg geld op opgeslagen, waardoor de grondprijzen de pan uit rezen. De recent aangenomen Wet op de Onroerend Goed verbiedt ook de verkaveling en verkoop van grond in speciale steden, steden van type 1, type 2 en type 3. We hebben de regelgeving voor verkaveling en verkoop van grond aangescherpt, maar we missen nog steeds het enige instrument, de onroerendgoedbelasting, om de marktprijzen te stabiliseren," aldus professor Dang Hung Vo.

Bron: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm