Om het grondwaarderingsproces completer te maken

Het bepalen van de grondwaarde is een belangrijke stap in het ontwikkelingsproces van vastgoedprojecten. Volgens een recent onderzoek van het Ministerie van Bouw en Ontwikkeling kampt meer dan 50% van de vastgoedprojecten met moeilijkheden, obstakels of een trage uitvoering als gevolg van problemen bij het bepalen van grondprijzen met behulp van de marktprijsmethode. In 2022 hebben het vermogen om prijzen en de markt te bepalen ook bijgedragen aan een scherpe daling van het vastgoedaanbod ten opzichte van 2021.

Grondwaardering is een belangrijke stap.

Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu verzamelt momenteel meningen van relevante ministeries, afdelingen en agentschappen over de wijziging van ontwerpbesluit 44 en circulaire 36. Onder de voorgestelde wijzigingen zijn er veel verschillende standpunten over de huidige methoden voor grondwaardering, met name de afschaffing van de "surplus"-methode, een controversieel onderwerp. Mevrouw Do Thi Thu Giang, directeur adviesdiensten bij Savills Ho Chi Minh City en een expert met jarenlange ervaring in taxaties, gaf aan dat er momenteel veel verschillende taxatiemethoden bestaan en dat er, afhankelijk van de kenmerken van het onroerend goed en de beschikbaarheid van gegevens, passende benaderingen en taxatiemethoden zullen zijn.

Mevrouw Giang analyseerde bijvoorbeeld dat de vergelijkingsmethode geschikt is voor onroerend goed met een kleine oppervlakte, en dat het aantal vergelijkbare transacties gebruikelijk is. Deze methode heeft echter beperkingen qua data: de verzamelde transactiegegevens verschillen in de werkelijke transactiewaarde en de transactiewaarde op het contract; transactiedetails worden niet volledig bekendgemaakt. In het geval van onroerend goed met een grote oppervlakte, of ontwikkelingsprojecten, is het aantal vergelijkbare vergelijkbare onroerende goederen zeer beperkt, wat leidt tot de noodzaak om grote aanpassingen te maken, wat de nauwkeurigheid van de taxatieresultaten beïnvloedt. Met de grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode wordt de aanpassingscoëfficiënt vast toegepast in een bepaalde periode, en weerspiegelt deze geen marktschommelingen op korte termijn. Bovendien is de aanpassingscoëfficiënt ook gebaseerd op de analyseresultaten van beperkte en onnauwkeurige grondtransactiegegevens.

De surplusmethode is daarentegen geschikter voor het waarderen van grote percelen grond die in ontwikkeling zijn. Deze methode neemt de geschatte opbrengsten minus de geschatte investeringskosten om de resterende grondwaarde te verkrijgen. "Stel dat een perceel grond een potentieel commercieel en dienstverlenend gebruik heeft; met de vergelijkingsmethode of aanpassingscoëfficiënt wordt de grondwaarde geschat op een specifieke waarde. Met de surplusmethode kan echter worden aangenomen dat de grond is ontwikkeld met verschillende soorten commercieel en dienstverlenend gebruik, zoals kantoren, winkelcentra of hotels, waardoor de hoogste waarde van de grond wordt gevonden, en het principe van de beste en meest effectieve waardering van het onroerend goed wordt gewaarborgd", aldus de deskundige. In een ander voorbeeld is de te waarderen grond een gemengd perceel, met zowel residentiële grond als commerciële en dienstverlenende grond. Het gebruik van de vergelijkingsmethode of aanpassingscoëfficiënt zal dus niet in staat zijn om de gemengde waarde volledig en correct weer te geven vanwege de beperking van het aantal vergelijkbare activa met vergelijkbare componentverhoudingen in de mix of het ontbreken van een geschikte coëfficiënt.

Deze methode kent echter ook beperkingen vanwege de vele aannames en subjectieve voorspellingen. Om deze beperkingen te minimaliseren, kan het tijdens het taxatieproces nodig zijn om aanvullende methoden voor vergelijking en contrast toe te passen om tot nauwkeurige taxatieresultaten te komen.

De rol van de surplusmethode

Mevrouw Do Thi Thu Giang is op basis van bovenstaande analyse van mening dat de overschotmethode behouden moet blijven, omdat deze methode geschikt is voor het schatten van land met potentieel voor ontwikkeling of herontwikkeling.

De heer Troy Griffiths, adjunct-directeur van Savills Vietnam, evalueerde de rol van de surplusmethode verder en zei dat het afschaffen van de surpluswaarderingsmethode in de meeste gevallen tot conservatievere waarderingen zal leiden. "Grondfondsen die bestemd zijn voor projectontwikkeling worden nauwkeuriger gewaardeerd met behulp van de surplusmethode. Deze methode toont de algehele winstgevendheid van het project en financiële indicatoren die laten zien of het project financieel duurzaam is", aldus de heer Troy Griffiths.

"In Vietnam, nu de regering belangrijke updates van het grondwaarderingsproces bespreekt, is het begrijpelijk dat men overweegt de residuele methode te schrappen, omdat deze afhankelijk is van veel subjectieve variabelen. Bij de implementatie van een nieuwe methode moet een methode met een hogere integriteit en minder subjectieve factoren worden overwogen. De residuele methode moet echter wel op de juiste manier worden toegepast als een geaccepteerde en toegepaste waarderingsmethode", aldus de adjunct-directeur van Savills.

Mocht de restmethode worden geëlimineerd, dan zijn er nog steeds een aantal andere taxatiemethoden over; maar hij merkt op dat de meest fundamentele kwestie simpelweg directe vergelijking is. Het doel van taxatie is om marktgedrag te simuleren om de marktwaarde te bepalen. De meeste kopers baseren zich vaak uitsluitend op de waarde van vergelijkbare panden in de buurt om de waarde van hun woning te bepalen.

Deskundigen zeggen dat de residuele methode of de hypothetische methode in veel landen zeer effectief wordt toegepast. Banken, rechtbanken en arbitragecommissies accepteren en bespreken vaak de gebruikte variabelen. Dit is simpelweg de Discounted Cash Flow (DCF)-methode met meer subjectieve variabelen, waardoor deze minder populair is dan andere methoden.

Bronlink