De afgelopen dagen is er veel te doen geweest over de ontwikkelingen en resultaten van grondveilingen in voorstedelijke districten van Hanoi , zoals Thanh Oai en Hoai Duc. Het aantal aanvragen en de winnende biedingen zijn enorm gestegen, soms wel tientallen keren de startprijs. Deze ontwikkelingen en resultaten roepen serieuze vragen op over mogelijke speculatieve winstbejag.
Is het ongebruikelijk hoge winnende bod "abnormaal"?
Daarom heeft het district Thanh Oai op 10 augustus met succes een veiling gehouden voor 68 percelen grond in het Ngo Ba-gebied, in het dorp Thanh Than, gemeente Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi). De percelen variëren in grootte van 60 m² tot 85 m² en de startprijzen liggen tussen 8,6 miljoen VND/m² en 12,5 miljoen VND/m². De veiling trok 4.600 aanvragen, maar slechts 4.201 aanvragen van 1.545 personen voldeden aan de criteria.
Opvallend genoeg bracht het hoekperceel aan het einde van de veiling de hoogste prijs op, namelijk bijna 100,5 miljoen VND/m2, acht keer hoger dan de startprijs. Voor de reguliere percelen lagen de winnende biedingen tussen de 63 en 80 miljoen VND/m2, 5 tot 6,4 keer hoger dan de startprijs.
De publieke opinie is constant in rep en roer over de ontwikkelingen en resultaten van grondveilingen in voorstedelijke districten van Hanoi, zoals Thanh Oai en Hoai Duc. (Foto: VARS)
Na de omstreden grondveiling in het district Thanh Oai, trok een recente veiling op 19 augustus van 19 percelen in het LK04-gebied, in het dorp Long Khuc, gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, Hanoi, opnieuw veel publieke belangstelling en deelname.
Negentien percelen grond, variërend in grootte van circa 74m2 tot 118m2, werden geveild. Het startbod was 7,3 miljoen VND/m2. Het aanbetalingsbedrag varieerde van 109 tot 172 miljoen VND per perceel.
Na een veiling van 19 uur werden 19 percelen succesvol verkocht. Het hoogste bod bedroeg 133,3 miljoen VND/m2, bijna 20 keer de startprijs, terwijl het laagste bod 91,3 miljoen VND/m2 was, 12,5 keer de startprijs.
VARS stelt dat de ontwikkelingen en resultaten van deze grondveilingen zowel abnormaal als normaal zijn. Dit komt doordat de grens tussen normaal en abnormaal vervaagd lijkt te zijn. Wat abnormaal was, is normaal geworden en blijft vervolgens "normaal" bestaan, zij het op een abnormale manier.
Dit is overigens geen nieuw fenomeen. Zelfs in de eerste zes maanden van 2024, toen de grondmarkt over het algemeen traag bleef, trokken sommige grondveilingen in bepaalde gebieden nog steeds duizenden tot tienduizenden deelnemers, voornamelijk investeerders. Op sommige plaatsen werden winnende biedingen genoteerd tegen prijzen die tot wel tien keer hoger lagen dan de startprijs.
VARS lichtte de redenen als volgt toe: Ten eerste zal er in de nabije toekomst zeker geld stromen naar geveilde grond in stedelijke en woonwijken, aangezien gemeenten veel veilingen organiseren om de begrotingsinkomsten te verhogen. Dit komt doordat dit soort grond schoon is, vrij van geschillen of rechtszaken, al beschikt over eigendomsbewijzen en infrastructuur, en klaar is voor de bouw van huizen voor commerciële doeleinden, verhuur en het genereren van maandelijkse inkomsten.
Dit is bijzonder aantrekkelijk, aangezien er de afgelopen jaren in Hanoi vrijwel geen nieuwe projecten zijn gerealiseerd en de beschikbaarheid van bouwgrond naar verwachting steeds schaarser zal worden. De nieuwe vastgoedwet verbiedt namelijk de verkaveling en verkoop van bouwgrond in 105 steden en dorpen, waardoor bedrijven gedwongen worden huizen te bouwen op de beschikbare grond in deze gebieden. Tegelijkertijd is de vraag naar vastgoed, zowel voor woon- als investeringsdoeleinden, zeer sterk en blijft deze constant toenemen.
Ten tweede klinkt de prijsstijging, die tientallen keren hoger ligt, zeer ongebruikelijk, maar in werkelijkheid komt dit door de lage startprijs van de grondveiling. Concreet stond de regelgeving voor het vaststellen van grondprijzen voorheen toe dat adviseurs werden ingeschakeld.
De grond die op 10 augustus in het district Thanh Oai werd geveild, had ook een startprijs die door adviseurs was vastgesteld op 40-45 miljoen VND/m2. Echter, Decreet 12 (Decreet tot wijziging en aanvulling van enkele artikelen van Decreet 44 ter uitvoering van de Grondwet van 2013), nu Decreet 71 (Decreet ter regulering van grondprijzen, uitgevaardigd door de regering op 27 april 2024), heeft de bepaling voor het inhuren van adviseurs geschrapt en de prijsbepaling aangepast aan de hand van een coëfficiënt K vermenigvuldigd met de grondprijzentabel van de stad.
Volgens Besluit 46 van 18 juli 2024 van het Volkscomité van Hanoi bedraagt de aanpassingscoëfficiënt voor de grondprijzen in het district Thanh Oai 2,35. De huidige, in 2020 uitgegeven grondprijslijst varieert van 3,6 tot 5,3 miljoen VND/m². Vermenigvuldiging van deze twee coëfficiënten levert dus een prijsbereik op van 8,6 tot 12,5 miljoen VND/m².
De veiligheid van het product, in combinatie met een lage instapprijs en een kleine aanbetaling (van 100 tot 200 miljoen VND), maakte het zeer aantrekkelijk voor kopers. Het is dan ook niet verwonderlijk dat deze veiling duizenden aanvragen aantrok. Zo'n groot aantal deelnemers is volkomen normaal.
Het opleggen van hoge belastingen op grondaccumulatie.
De VAR's stellen dat dit hoge winnende bod de normale realiteit van een onevenwicht tussen vraag en aanbod weerspiegelt, aangezien het aantal aanvragen het aantal kavels in de veiling ruimschoots overtrof.
Het feit dat de grondprijzen in een gebied met doorsnee infrastructuur en voorzieningen, in een voorstedelijk gebied met een normale potentie voor prijsstijging, de 100 miljoen VND/m2 hebben overschreden – gelijk aan de grondprijzen in stedelijke gebieden en dichtbevolkte regio's – is echter abnormaal en overstijgt de werkelijke waarde ruimschoots. Dit is het gevolg van onethische motieven.
Concreet zijn veel investeerders die aan deze veilingen deelnemen mensen die "professionals" zijn in grondveilingen. Ze doen vaak mee met het "eenvoudige" doel om te "speculeren", zonder zich druk te maken over de werkelijke waarde. Het gaat hen erom het bod te winnen en vervolgens direct te kopen en te verkopen om winst te maken, of zonder aarzeling hun aanbetaling kwijt te raken als de markt niet reageert.
VAR's stellen voor om hoge belastingen te heffen op grondaccumulatie. (Foto: VS)
Of, nog gevaarlijker, ze proberen een soort grondkoorts te creëren. Deze personen misbruiken het systeem van aanbetalingen bij veilingen om de prijzen van de betreffende grond op te drijven. Zelfs als ze de risico's negeren, legitimeren ze de prijs door het volledige winnende bod te betalen. Deze prijs gebruiken ze vervolgens als basis om de grondprijzen in voorstedelijke gebieden kunstmatig op te drijven, waardoor de grondprijzen in veel gebieden de pan uit rijzen en er zelfs een kunstmatige 'koorts' ontstaat.
Het gevolg van deze situaties is dat de toch al hoge vastgoedprijzen nog verder stijgen, waardoor de droom van een eigen huis voor steeds meer mensen, met name jongeren, onbereikbaar wordt. De exorbitante veilingprijzen, die de werkelijke waarde ver overstijgen, bemoeilijken niet alleen het taxatieproces voor latere veilingen op de lokale veilinglocatie, maar ook in veel andere delen van het land.
Door de toenemende media-aandacht, en wanneer de vastgoedprijzen gedurende een voldoende lange periode een stijgende trend vertonen, zal de FOMO-mentaliteit (fear of missing out) toenemen. Beleggers zullen verwachten dat de prijzen blijven stijgen en vervolgens risicovolle beslissingen nemen.
Deze beslissing wordt mede ingegeven door de overtuiging dat aanpassingen aan de grondprijzentabellen in de nabije toekomst indirect zullen leiden tot hogere grondprijzen. Hierdoor zal het kapitaal van veel investeerders vast komen te zitten, wat zal leiden tot braakliggende terreinen en een negatieve invloed zal hebben op het herstel- en ontwikkelingsproces in een veilige en gezonde richting.
Om transparantie bij veilingen te garanderen en de overheidsinkomsten te verhogen, moet de staat snel mechanismen invoeren om speculatie tegen te gaan. Om het probleem van speculatie en prijsmanipulatie op te lossen en daarmee de huizenprijzen in stedelijke gebieden te verlagen, moet de mentaliteit ten opzichte van wonen veranderen. Wonen moet worden gezien als een plek om te wonen, die voldoet aan de basisbehoeften van mensen, in plaats van een bezit om te vergaren.
Door belastingen te heffen op degenen die vermogen opbouwen en speculeren, in plaats van op degenen die onroerend goed kopen voor woon- of bedrijfsdoeleinden, zal het aandeel van opgebouwd vermogen afnemen.
De belastingtarieven kunnen geleidelijk stijgen voor vastgoedtransacties waarbij de verkoper het onroerend goed slechts voor een korte periode in bezit heeft, of als de eigenaar het onroerend goed niet voor zakelijke doeleinden gebruikt of na ontvangst van de grond niet met de bouw begint.
Een juiste belastingheffing op onroerend goed zal de prikkel om te speculeren met vastgoed verminderen of zelfs wegnemen, omdat het bezit van speculatief vastgoed, samen met rentekosten en andere opportuniteitskosten, riskanter wordt. Het kopen en verkopen van onroerend goed met winst, of het creëren van kunstmatige vraag en aanbod om de vastgoedprijzen op te drijven, verliest geleidelijk aan zijn betekenis.
De ongebruikte middelen van het publiek zullen daardoor worden herbestemd naar productieve bedrijfssectoren, waardoor producten en toegevoegde waarde voor de samenleving worden gecreëerd. Dit zal de vastgoedmarkt helpen zich op de lange termijn gezonder en efficiënter te ontwikkelen, in plaats van te kampen met sterke prijsstijgingen en -schommelingen.
Bron: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
Reactie (0)