Voorstel om hoge belastingen op te leggen aan veilinggrondeigenaren die het land niet gebruiken

De publieke opinie is de afgelopen dagen voortdurend in beroering gebracht door de ontwikkelingen en resultaten van grondveilingen in voorsteden van Hanoi, zoals Thanh Oai en Hoai Duc. Het aantal inschrijvingen is hoog en de winnende biedingen rijzen de pan uit, tientallen keren hoger dan de startprijs. Deze ontwikkelingen en resultaten roepen de grote vraag op of er tekenen van speculatie zijn?

Is de winnende biedprijs te hoog "abnormaal"?

Zo organiseerde het district Thanh Oai op 10 augustus met succes een veiling van 68 percelen grond in de regio Ngo Ba, het dorp Thanh Than, de gemeente Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), met oppervlaktes variërend van 60 tot 85 m², met startprijzen van 8,6 miljoen tot 12,5 miljoen VND/m². Er waren 4.600 aanvragen voor de veiling, maar slechts 4.201 gekwalificeerde aanvragen van 1.545 mensen.

Opvallend is dat het hoekperceel met de hoogste winstprijs aan het einde van de veiling bijna 100,5 miljoen VND/m² opleverde, acht keer hoger dan de startprijs. De reguliere kavels hadden winstprijzen van 63-80 miljoen VND/m², vijf tot 6,4 keer hoger dan de startprijs.

De publieke opinie is voortdurend in rep en roer over de ontwikkelingen en resultaten van grondveilingen in voorsteden van Hanoi, zoals Thanh Oai en Hoai Duc. (Foto: VARS)

Nadat de grondveiling in het district Thanh Oai voor opschudding zorgde in de publieke opinie, trok de veiling op 19 augustus van 19 percelen land in het gebied LK04, dorp Long Khuc, gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, Hanoi opnieuw de aandacht en deelname van veel mensen.

Er worden 19 percelen grond geveild, variërend van 74 m² tot 118 m². De startprijs voor de veiling is 7,3 miljoen per m². De aanbetaling varieert van 109 tot 172 miljoen VND per perceel.

Na een 19 uur durende veiling werden 19 percelen succesvol verkocht. Het hoogste bod was 133,3 miljoen VND/m², bijna 20 keer hoger dan de startprijs, terwijl het laagste bod 91,3 miljoen VND/m² bedroeg, 12,5 keer hoger dan de startprijs.

VARS is van mening dat de ontwikkelingen en resultaten van deze grondveilingen zowel ongebruikelijk als normaal zijn. Want tegenwoordig lijkt de grens tussen normaal en abnormaal niet meer zo duidelijk te zijn. Het abnormale is normaal geworden, en bestaat vervolgens openlijk als een abnormaal 'normaal'.

Dit is overigens geen nieuw fenomeen. In de eerste zes maanden van 2024, terwijl de grondmarkt over het algemeen nog rustig is, trekken sommige grondveilingen in sommige plaatsen nog steeds duizenden tot tienduizenden deelnemers, voornamelijk investeerders. De veilingresultaten lieten in sommige plaatsen ook winnende prijzen zien die tien keer hoger lagen dan de startprijs.

VARS lichtte de reden als volgt toe: Ten eerste zal de geldstroom in de komende tijd zeker "stromen" naar geveilde grond, in stedelijke en residentiële gebieden, wanneer gemeenten veel veilingen organiseren om de begrotingsinkomsten te verhogen. Omdat dit een schoon type grond is, niet betrokken bij rechtszaken, met rode boeken, infrastructuur, klaar om huizen te bouwen voor bedrijven, verhuur en maandelijkse inkomsten te genereren.

Hanoi is de afgelopen jaren bijzonder aantrekkelijk geweest vanwege het feit dat er vrijwel geen nieuwe projecten zijn geweest. De grondvoorraad zal naar verwachting ook steeds schaarser worden nu de nieuwe wet op de vastgoedsector de verkaveling en verkoop van grond in 105 steden en dorpen verbiedt. Bedrijven worden hierdoor gedwongen om huizen te bouwen op grond die in deze gebieden te koop is. Tegelijkertijd is de vraag naar onroerend goed, inclusief de vraag naar woningen en investeringen, zeer sterk en neemt deze voortdurend toe.

Ten tweede is de tientallen keren hogere prijs, wat zeer ongebruikelijk klinkt, eigenlijk te wijten aan de lage startprijs van de geveilde grond. De regelgeving voor het vaststellen van grondprijzen stond voorheen namelijk toe dat adviseurs werden ingehuurd.

Het land dat op 10 augustus in het district Thanh Oai werd geveild, werd ook verhuurd aan een adviseur. De adviseur bepaalde de startprijs op 40-45 miljoen VND/m². Decreet 12 (decreet tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van decreet 44, dat de implementatie van de Grondwet van 2013 begeleidt), momenteel decreet 71 (decreet tot regulering van grondprijzen, uitgevaardigd door de regering op 27 april 2024), heeft de regelgeving voor het inhuren van adviseurs echter geschrapt en is overgestapt op het bepalen van de prijs door middel van coëfficiënt K vermenigvuldigd met de grondprijslijst van de stad.

Ondertussen bedraagt ​​de grondprijsaanpassingscoëfficiënt voor het district Thanh Oai, volgens Besluit 46 van 18 juli 2024 van het Volkscomité van Hanoi, 2,35. De huidige effectieve grondprijslijst, uitgegeven in 2020, schommelt tussen 3,6 en 5,3 miljoen VND/m². Vermenigvuldiging van deze twee coëfficiënten levert dus slechts een prijs op van 8,6 tot 12,5 miljoen VND/m².

Veilige producten met lage startprijzen en lage stortingen (van 100 tot 200 miljoen VND) zijn zeer aantrekkelijk voor kopers. Het is dan ook niet moeilijk te begrijpen waarom deze veiling duizenden registraties trok. Zo'n groot aantal deelnemers is volkomen normaal.

Hoge belastingen op landaccumulatie

VAR's zijn van mening dat deze hoge winstprijs de normale realiteit van het verschil tussen vraag en aanbod weerspiegelt, waarbij het aantal aanvragen vele malen groter is dan het aantal kavels in de veiling.

Het feit dat grondprijzen op locaties met onopvallende infrastructuur en voorzieningen, in een voorstedelijk gebied met een potentieel voor normale prijsstijgingen, tot meer dan 100 miljoen VND/m², gelijk aan grondprijzen in stedelijke gebieden en dichtbevolkte gebieden, abnormaal zijn en de werkelijke waarde ver overstijgen, is het gevolg van ongezonde doeleinden.

Veel investeerders die aan deze veilingen deelnemen, zijn mensen met een "beroep" in grondveilingen. Ze doen vaak mee met het "simpele" doel om te "surfen", zonder zich druk te maken om de werkelijke waarde, maar gewoon om winst te maken en vervolgens direct te kopen en verkopen om winst te maken, of ze zijn bereid hun inleg te verbeuren als de markt niet reageert.

VAR's stellen hoge belastingen voor op landaccumulatie. (Foto: VS)

Of het "gevaarlijkere" doel is om een ​​landkoorts te creëren. Deze personen misbruiken de veilingaanbetaling om de prijzen van de betreffende percelen op te drijven. Ze negeren zelfs de risico's en legitimeren de prijs door volledig te betalen volgens de winnende biedprijs, om deze prijs vervolgens te gebruiken als basis om de grondprijzen in de buitenwijken te stimuleren, waardoor de grondprijzen op veel plaatsen escaleren, zelfs tot een virtuele "koorts".

Het gevolg van deze situaties is dat de toch al hoge vastgoedprijzen nog verder zijn gestegen, waardoor de droom van een eigen huis steeds verder weg komt te liggen voor mensen, vooral jongeren. De hoge veilingprijzen, die de werkelijke waarde "ver overtreffen", veroorzaken niet alleen problemen bij de taxatie van activa voor de volgende veilingen op de veilinglocatie, maar ook op veel plaatsen in het land.

Als je ziet dat de prijzen van onroerend goed gedurende een langere periode stijgen, ontstaat er door de verspreiding van de media ook een FOMO-mentaliteit (fear of being left behind). Investeerders verwachten dan dat de prijzen blijven stijgen en nemen vervolgens risicovolle beslissingen.

Deze beslissing is mede ingegeven door de perceptie dat de aanpassing van de grondprijstabellen in de komende tijd op lokaal niveau indirect de grondprijzen zal opdrijven. Hierdoor zitten veel investeerders met hun kapitaal vast, waardoor er braakliggend terrein ontstaat, wat het herstelproces negatief beïnvloedt en de ontwikkeling in een veilige en gezonde richting negatief beïnvloedt.

Om veilingen transparant te laten verlopen en zo de inkomsten voor de begroting te verhogen, moet de staat binnenkort meer mechanismen hebben om speculatieve activiteiten te beheersen. Om het probleem van speculatie, dat de prijzen opdrijft en daardoor de prijzen van stedelijke woningen verlaagt, op te lossen, is het noodzakelijk om de manier waarop mensen over huisvesting denken te veranderen. Huisvesting moet een plek worden om te wonen, een plek die in de levensbehoeften van mensen voorziet, en geen opgebouwd bezit.

Door belastingen te heffen op degenen die accumuleren en speculeren in plaats van op degenen die onroerend goed kopen om in te leven of om productie en zaken te organiseren, zal de factor van geaccumuleerde activa worden verminderd.

De belastingtarieven kunnen geleidelijk stijgen bij vastgoedtransacties waarbij de verkoper het vastgoed slechts gedurende een korte periode in bezit heeft of als de eigenaar van het vastgoed het vastgoed niet in zakelijke activiteiten omzet of geen bouwwerkzaamheden uitvoert na ontvangst van de grond.

Het op de juiste manier belasten van onroerend goed zal de motivatie voor mensen om te speculeren in onroerend goed beperken of zelfs elimineren, omdat het bezitten van speculatief onroerend goed, samen met rentekosten en andere alternatieve kosten, riskanter wordt. Het kopen en verkopen van onroerend goed om winst te maken, of het creëren van virtueel vraag en aanbod om de vastgoedprijzen op te drijven, wordt geleidelijk aan zinloos.

Geld dat niet gebruikt wordt door burgers, zal daarom worden gesluisd naar productie- en bedrijfssectoren, waardoor producten en maatschappelijke meerwaarde ontstaan. Dit zal de vastgoedmarkt op de lange termijn gezonder en effectiever helpen ontwikkelen, in plaats van grondkoorts en prijsturbulentie.

Bron: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html