De grondprijzen stijgen in lijn met de aanleg van de hogesnelheidslijn tussen het noorden en het zuiden.

Na het nieuws over het geplande station Ngoc Hoi, het belangrijkste knooppunt voor de noord-zuid hogesnelheidslijn, zijn de grondprijzen in het gebied enorm gestegen. Investeerders met een budget van 3 tot 4 miljard VND vinden het moeilijk om een ​​stuk grond te kopen met een parkeerplaats direct voor de deur.

Na het nieuws over het geplande station Ngoc Hoi, het belangrijkste knooppunt voor de noord-zuid hogesnelheidslijn, zijn de grondprijzen in het gebied enorm gestegen. Investeerders met een budget van 3 tot 4 miljard VND vinden het moeilijk om een ​​stuk grond te kopen met een parkeerplaats direct voor de deur.

De plannen voor het treinstation Ngoc Hoi hebben de grondprijzen in het gebied enorm doen stijgen. Op de foto: Overzicht van het Ngoc Hoi-complex.

De grens van 100 miljoen VND/m2 wordt overschreden.

Sinds 2004 is het investeringsplan voor het traject Ngoc Hoi - Yen Vien van metrolijn 1 in Hanoi goedgekeurd door de premier . Na ongeveer twee decennia is er echter nog steeds weinig gebeurd en is de grondverwerving nog steeds stilgevallen. De sombere stemming verdween pas toen het ministerie van Transport station Ngoc Hoi aanwees als onderdeel van het noord-zuid hogesnelheidsspoornetwerk.

Deze informatie heeft de vastgoedmarkt in het district Thanh Tri ( Hanoi ) een flinke impuls gegeven, met name in de gemeente Ngoc Hoi, waar het station zich bevindt. Volgens lokale bewoners was er begin dit jaar al een sterke prijsstijging te zien als gevolg van de algemene speculatie op grond in de buitenwijken van Hanoi. Nu de nieuwe informatie over de noord-zuid hogesnelheidslijn bekend is geworden, zijn de prijzen van woonpercelen rond de bouwplaats van het station naar een nieuw niveau gestegen.

Terwijl kopers aan het einde van het eerste kwartaal van 2024 nog percelen met autotoegang konden vinden voor ongeveer 60 miljoen VND/m2, is de prijs nu gestegen tot bijna 80 miljoen VND/m2. Voor percelen aan hoofdwegen is de prijs zelfs boven de 110 miljoen VND/m2 uitgekomen.

Bij belangrijke nationale projecten kunnen de bouwtermijnen vele jaren in beslag nemen. Investeerders die geld moeten lenen, lopen daarom het risico op verliezen.

"In de omgeving van treinstation Ngoc Hoi is het voor investeerders met een budget van 3-4 miljard VND erg moeilijk om percelen te kopen met een parkeerplaats direct voor de deur. Als ze er al een vinden, zijn het meestal kleine percelen of hebben ze feng shui-gebreken," aldus Xuan Thanh, een makelaar.

Het aanbod van bouwgrond voor woningbouw is relatief beperkt. Voor percelen op toplocaties met goede toegangswegen duurt het weken voordat ze beschikbaar zijn. In handen van ervaren "speculanten" kunnen deze percelen in korte tijd winsten opleveren van enkele honderden miljoenen dong.

“De gemeente Ngoc Hoi is, samen met naburige gemeenten zoals Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe en Khanh Ha, momenteel het belangrijkste gebied in het district Thanh Tri. Met name de gemeenten Dai Ang en Lien Ninh zullen de komende jaren de sterkste ontwikkeling doormaken, met de toevoeging van twee stedelijke gebieden in respectievelijk 2028 en 2029”, aldus de heer Thanh.

Volgens CBRE liggen de gemiddelde prijzen van woningen in de buurt van metrostations 10 tot 20% hoger dan in andere gebieden. In geval van een crisis op de vastgoedmarkt zullen woningbouwprojecten met een goede verbinding naar metrolijnen zich waarschijnlijk sneller herstellen.

Wees voorzichtig bij de aankoop van grond die onder bestemmingsplannen valt.

In een gesprek met een verslaggever van de Investment Newspaper zei de heer Nguyen Huu Cuong, voorzitter van de Hanoi Real Estate Club (HNREA), dat de stijging van de vastgoedprijzen als gevolg van de ontwikkeling van de transportinfrastructuur een natuurlijk verschijnsel is. Deze trend heeft zich eerder voorgedaan bij Ringweg 4, toen investeerders massaal op zoek gingen naar grond rondom de weg om te profiteren van de plannen.

"Het is normaal dat grondprijzen stijgen voordat de officiële planningsinformatie door overheidsinstanties wordt vrijgegeven, vooral in het geval van de noord-zuid hogesnelheidslijn. Dit is een belangrijk project, dus niet alleen vastgoedinvesteerders, maar iedereen is benieuwd naar informatie over dit grote project," aldus de heer Cuong.

De voorzitter van HNREA benadrukte echter ook dat kopers de bestemming van het project duidelijk moeten vaststellen om te voorkomen dat ze terechtkomen in gebieden die onder een ontginningsplicht vallen. Dit is een van de doorslaggevende factoren bij het bepalen van de winstgevendheid van het perceel. Daarnaast moeten investeerders ook nagaan of het perceel profiteert van de technische infrastructuur of sociale voorzieningen van de staat.

"Dit kan worden vastgesteld door middel van gedetailleerde planning, regionale planning, planning op schaal 1:2000, planning op schaal 1:500... Als de investeerder er zeker van is dat het perceel niet onder de bestemmingsplannen valt, heeft hij al een deel van de strijd gewonnen. Maar als hij hierover geen duidelijkheid heeft, zijn de potentiële risico's zeer hoog. Er zijn zelfs gevallen bekend waarbij verkopers bestemmingsmarkeringen hebben vervalst om fraude te plegen," waarschuwde de heer Cuong.

Naast planningsaspecten merkte de expert van HNREA ook op dat investeerders hun financiële gezondheid, het doel van het gebruik van het perceel en hun eigen financiële draagkracht moeten bepalen. Volgens de heer Cuong zijn percelen die profiteren van ontwikkelingsprojecten geschikt voor middellange- en langetermijninvesteerders die niet al te afhankelijk zijn van financiële hefboomwerking.

"Kopers moeten hun financiële mogelijkheden afwegen en zich niet door emoties laten leiden. Bij belangrijke nationale projecten kan de bouw vele jaren duren. Daarom lopen investeerders die geld moeten lenen en geen vertrouwen hebben in speculatie op de korte termijn het risico op verliezen," waarschuwde de heer Cuong.

Ook de heer Ngo Xuan Chuc, investeerder en directeur van een makelaarskantoor in Hanoi, merkte op dat de markt aanvankelijk positief reageert op informatie over plannen, waardoor de vastgoedprijzen omhoogschieten. Na die prijsstijging stabiliseert het marktsentiment, waardoor de prijzen geleidelijk afvlakken of in sommige gebieden met ongewoon hoge prijzen zelfs dalen.

“Het station Ngoc Hoi is het grootste treinstation in het noorden, en het plangebied kan nog worden aangepast en uitgebreid. Als investeerders helaas grond kopen binnen het plangebied, hebben ze al verlies geleden. Zelfs met de toepassing van de nieuwe grondprijslijst zal de compensatie nooit gelijk zijn aan de marktwaarde. Gezien het huidige grondprijskader is de compensatie minder dan een derde van de werkelijke waarde”, verklaarde de heer Chuc openhartig.

Volgens deze investeerder is het project zo omvangrijk dat de grond niet van de ene op de andere dag kan worden vrijgemaakt. De bouwtijd kan daarom langer zijn dan verwacht. Investeerders met een beperkt kapitaal die een lening bij een bank nodig hebben, moeten daarom goed nadenken en zich niet laten leiden door FOMO (fear of missing out) en niet investeren op basis van geruchten.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html