Grondprijzen 'volgen' de hogesnelheidslijn van het Noorden

Na informatie over de planning van station Ngoc Hoi, het hogesnelheidsknooppunt van Noord-Zuid, zijn de grondprijzen in dit gebied enorm gestegen. Met een budget van 3-4 miljard VND zullen investeerders het moeilijk vinden om een ​​stuk grond te kopen met auto's voor de deur.

Na informatie over de planning van station Ngoc Hoi, het hogesnelheidsknooppunt van Noord-Zuid, zijn de grondprijzen in dit gebied enorm gestegen. Met een budget van 3-4 miljard VND zullen investeerders het moeilijk vinden om een ​​stuk grond te kopen met auto's voor de deur.

De bouw van het Ngoc Hoi-station heeft de grondprijzen in dit gebied de pan uit laten rijzen. Op de foto: Algemeen perspectief van het Ngoc Hoi-complex.

Overschrijding van de drempel van 100 miljoen VND/m2

Sinds 2004 heeft de premier het investeringsbeleid voor de stadsspoorlijn nr. 1, het traject Ngoc Hoi - Yen Vien, goedgekeurd. Na ongeveer twee decennia is dit gebied echter nog steeds "inactief" en zit de bouwrijpmaking nog steeds in een impasse. De sombere sfeer hier verdween pas echt toen het ministerie van Transport het station Ngoc Hoi aanwees als onderdeel van het Noord-Zuid hogesnelheidsspoorwegsysteem.

Bovenstaande informatie heeft de vastgoedmarkt in het district Thanh Tri ( Hanoi ) doen floreren, met name in de gemeente Ngoc Hoi, waar het station zich bevindt. Volgens de mensen hier kende dit gebied begin dit jaar een sterke prijsstijging als gevolg van de grondkoorts in de buitenwijken van Hanoi in het algemeen. Vervolgens, met nieuwe informatie over de Noord-Zuid hogesnelheidslijn, stegen de prijzen van woongrond rond de bouwlocatie van het station verder.

Konden kopers aan het einde van het eerste kwartaal van 2024 nog percelen met parkeergelegenheid voor de deur vinden voor ongeveer 60 miljoen VND/m², nu is de prijs gestegen tot bijna 80 miljoen VND/m². Voor percelen gelegen aan hoofdwegen ligt de prijs zelfs boven de 110 miljoen VND/m².

Voor belangrijke nationale projecten kan de bouw vele jaren duren. Als investeerders geld moeten lenen, lopen ze het risico hun verliezen te beperken.

"In de omgeving van station Ngoc Hoi, met een financiële draagkracht van 3-4 miljard VND, is het voor investeerders erg moeilijk om percelen te kopen met auto's voor de deur. Als er al percelen zijn, zijn het meestal kleine percelen of hebben ze een slechte feng shui", aldus makelaar Xuan Thanh.

Het aanbod van residentieel vastgoed op de markt is relatief beperkt. Voor percelen met goede ligging en brede straten wordt de liquiditeitsratio per week berekend. In de handen van ervaren "surfers" kunnen percelen hier in korte tijd een winst van enkele honderden miljoenen VND opleveren.

"De gemeente Ngoc Hoi en aangrenzende gemeenten zoals Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe en Khanh Ha zijn de meest interessante gebieden in het district Thanh Tri. Met name de gemeenten Dai Ang en Lien Ninh zullen in de nabije toekomst het meest ontwikkeld zijn, wanneer er in 2028 en 2029 nog twee stedelijke gebieden bijkomen", aldus de heer Thanh.

Volgens CBRE zullen panden in de buurt van metrostations gemiddeld 10-20% duurder zijn dan in andere gebieden. Bij een crisis op de vastgoedmarkt zullen woningbouwprojecten met goede verbindingen met metrolijnen zich sneller kunnen herstellen.

Wees voorzichtig bij het kopen van grond die "vastzit" in de planning

In een gesprek met verslaggevers van de krant Dau Tu zei de heer Nguyen Huu Cuong, voorzitter van de Hanoi Real Estate Club (HNREA), dat het normaal is dat vastgoedprijzen stijgen met de ontwikkeling van transportinfrastructuur. Deze trend deed zich voor in het geval van Ringweg 4, waar investeerders zich haastten om de grond rond de route af te speuren om de planning voor te zijn.

"Het is normaal dat grondprijzen stijgen als reactie op officiële planningsinformatie van overheidsinstanties, vooral in het geval van de Noord-Zuid hogesnelheidslijn. Dit is een belangrijk project, dus niet alleen vastgoedinvesteerders, maar iedereen is enthousiast over de informatie over dit geweldige project", aldus de heer Cuong.

De voorzitter van HNREA benadrukte echter ook dat kopers de planologische reikwijdte van het project duidelijk moeten definiëren om te voorkomen dat ze bouwvergunningen moeten aanvragen. Dit zal een van de factoren zijn die de winst of het verlies van het perceel bepalen. Daarnaast moeten investeerders ook nagaan of de grond zal profiteren van het technische infrastructuursysteem of sociale welzijnsprojecten van de staat.

"Dit kan worden bepaald door middel van gedetailleerde planning, regionale planning, 1/2.000 planning, 1/500 planning... Als de investeerder er zeker van is dat het perceel niet 'vast' zit in de planning, dan wordt het als een gedeeltelijke winst beschouwd. Maar als dit niet duidelijk wordt begrepen, zijn de potentiële risico's zeer hoog. Er zijn zelfs gevallen bekend waarin de verkoper planningsdoelen heeft vervalst om fraude te plegen," waarschuwde de heer Cuong.

Naast de planningsfactor merkte de expert van HNREA ook op dat investeerders hun financiële gezondheid, het doel van het grondgebruik en hun eigen "lef" moeten bepalen. Volgens de heer Cuong zullen de grondpercelen die op het project volgen, geschikt zijn voor middellange- en langetermijninvesteerders en niet te afhankelijk zijn van financiële hefboomwerking.

"Kopers moeten een evenwicht vinden tussen hun betalingsvermogen en zich niet laten beïnvloeden door emoties. Bij belangrijke nationale projecten kan de bouw vele jaren duren. Als investeerders geld moeten lenen en niet zeker zijn van een snelle 'surf', lopen ze het risico hun verliezen te beperken", waarschuwde de heer Cuong.

Evenzo stelde de heer Ngo Xuan Chuc, investeerder en directeur van een makelaarskantoor in Hanoi, dat de markt aanvankelijk altijd positief reageerde op planningsinformatie en dat ook de vastgoedprijzen "duizelingwekkend" stegen. Na die prijsstijging stabiliseerde het marktsentiment zich weer en zorgde het ervoor dat het prijsniveau geleidelijk stabiliseerde, of zelfs daalde op sommige plaatsen met ongewoon hoge prijzen.

Station Ngoc Hoi is het grootste treinstation in het noorden en de planningsruimte kan worden aangepast en uitgebreid. Als investeerders de pech hebben een perceel grond te kopen binnen de planning, worden ze geacht geld te hebben verloren. Zelfs bij toepassing van de nieuwe grondprijslijst zal de compensatie nooit gelijk zijn aan de marktprijs. Gezien het huidige grondprijskader bedraagt ​​de compensatie minder dan een derde van de werkelijke prijs, aldus de heer Chuc openhartig.

Volgens deze investeerder is de omvang van het project zo groot dat de grondsanering niet van de ene op de andere dag kan plaatsvinden. De uitvoeringstijd van het project kan daardoor langer zijn dan verwacht. Investeerders met een klein kapitaal die geld van de bank moeten lenen, moeten daarom goed nadenken en zich niet laten kisten door het FOMO-gevoel (fear of missing out) en niet op basis van geruchten geld storten.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html