* Verslaggever: Dr. Tran Du Lich , er zijn veel oplossingen aangedragen om de vastgoedmarkt te ondersteunen, maar waarom blijven bedrijven problemen melden en hebben ze "redding" nodig, zowel op financieel als juridisch gebied?
- Dr. Tran Du Lich: Ik ben het niet eens met de term "redding". Een alomvattende oplossing is nodig, maar het mag geen "redding" zijn.
Niet alleen de laatste tijd, maar al decennialang heeft de Vietnamese vastgoedmarkt zich zeer snel en sterk ontwikkeld, maar wel op een ongezonde manier, zoals blijkt uit de excessieve speculatie. Natuurlijk komt speculatie in elke sector voor in een markteconomie , maar wanneer speculatie excessief wordt, leidt dit tot verstoringen in vraag en aanbod en tot prijsschommelingen.
Zo bevroor de vastgoedmarkt bijvoorbeeld in de periode 2009-2011 alleen in het hogere segment: onafgewerkte projecten, kavels die te koop stonden of projecten waarvan de fundering wel was gelegd maar vervolgens was verlaten. Afgewerkte woningen in het midden- en lagere prijssegment bleven daarentegen normaal verhandeld worden en waren zelfs schaars.
In 2022, te midden van het enthousiaste economische herstel nadat de COVID-19-pandemie onder controle was gebracht, kende de vastgoedmarkt ook een enorme groei in vele productsegmenten, waarbij een golf van investeringen en speculatie vrij gebruikelijk werd. Veel vastgoedbedrijven werkten samen met commerciële banken en verstrekten leningen om speculatie aan te wakkeren in plaats van de aankoop van woningen te faciliteren voor mensen met een daadwerkelijke behoefte.
Hoewel de vastgoedmarkt voor resorts en appartementencomplexen floreert, is er weinig woningbouw in stedelijke gebieden. In Ho Chi Minh-stad bijvoorbeeld zijn er al jaren geen nieuwe projecten of producten meer gebouwd in het segment woningen voor midden- en lage inkomens.
Als de vastgoedmarkt "gered" moet worden, wat zou dan de prioriteitsvolgorde zijn?
Iedereen weet dat de vastgoedsector een sector is die draait op het geld van anderen, waaronder kredieten, de uitgifte van obligaties, voorschotten van klanten en een deel van het eigen kapitaal van het bedrijf.
De vastgoedmarkt moet de kans krijgen zichzelf te reguleren en te zuiveren, in combinatie met een alomvattend hervormingsprogramma van de overheid, in plaats van zich te richten op onmiddellijke reddingsoperaties. (Foto: HOANG TRIEU)
In een volatiele financiële markt, waar alle vier de belangrijkste kapitaalbronnen voor de vastgoedmarkt, met name bedrijfsobligaties, wegvallen, zijn kapitaaltekorten onvermijdelijk. Bovendien worden een reeks projecten die klaar waren voor verdere ontwikkeling en realisatie belemmerd door procedurele en juridische obstakels, waardoor er geen extra aanbod ontstaat. Dit creëert een vicieuze cirkel: projecten in ontwikkeling missen het benodigde kapitaal om door te gaan, terwijl nieuwe projecten op juridische hindernissen stuiten.
Gezien deze situatie denk ik dat het belangrijkste doel van de overheid niet alleen is om de directe problemen op de vastgoedmarkt aan te pakken, maar vooral om een relatief goed gestructureerd plan te ontwikkelen om de markt op de middellange tot lange termijn nieuw leven in te blazen.
* Wat zijn de concrete oplossingen, meneer?
Er bestaat een zeer nauwe correlatie tussen de financiële markt en de vastgoedmarkt. Daarom moeten oplossingen om de gezondheid van de vastgoedmarkt te verbeteren, worden afgestemd op het aanpakken van problemen op de financiële markt door middel van een alomvattend actieplan.
Institutioneel gezien is het noodzakelijk om alle wettelijke regelingen met betrekking tot de vastgoedmarkt te herzien, vanaf de start van een project tot de exploitatie en ontwikkeling ervan. Dit omvat onder meer: regelgeving inzake het kredietstelsel, de Wet op de Vastgoedhandel, de Woningwet, de Grondwet en de Bouwwet. Vervolgens moeten aanpassingen worden doorgevoerd om tekortkomingen in het gehele rechtssysteem aan te pakken, in plaats van alleen problemen in één of twee wetten op te lossen.
Gezien de juridische knelpunten is het mogelijk voor te stellen dat de taakgroep voor het oplossen van problemen en obstakels voor vastgoedprojecten een aantal voorbeeldgevallen selecteert om op te lossen, waarmee een juridische basis wordt gecreëerd voor andere sectoren om de oplossing te volgen en te repliceren.
Het is belangrijk om te benadrukken dat financiële instrumenten ingezet moeten worden om speculatie op de vastgoedmarkt te beheersen en te beperken. Prioriteit moet worden gegeven aan woningbouwprojecten met een reële marktvraag, waarbij de nadruk ligt op het bieden van financiële steun aan zowel kopers als ontwikkelaars, om zo een redelijk aanbod op de markt te creëren. In werkelijkheid zijn er veel verlaten stedelijke gebieden waar grote hoeveelheden kapitaal in vastzitten.
Waar komt het geld vandaan om woningbouwprojecten te financieren die echt nodig zijn voor mensen in nood? Deze situatie is vergelijkbaar met de tweedehandsmarkt. De sleutel is om de markt zichzelf te laten zuiveren en reguleren; hoe kunnen we haar redden, en wie kan dat?
Het is raadzaam dat grote vastgoedbedrijven proactief herstructureren om de financiële druk te verlichten. Investeerders kunnen zichzelf herstructureren door projecten af te stoten die hen schuldenproblemen bezorgen of projecten die te sterk verweven zijn met meerdere sectoren.
Beleggers hebben een risicomanagementsysteem nodig; ze kunnen niet lukraak handelen of financiële instrumenten misbruiken. De Staatsbank noemde onlangs het voorbeeld van een vastgoedbedrijf dat tientallen projecten tegelijkertijd in het hele land ontwikkelt – hoe kunnen ze gered worden? Vanuit het perspectief van de banken kan het zijn dat ze de schuld niet herclassificeren, maar in plaats daarvan herstructureren, verlengen of uitstellen voor bedrijven in deze categorie.
Het belangrijkste is om direct te beginnen; hoe langer je wacht, hoe moeilijker het wordt!
(Wordt vervolgd)
Bron: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
Reactie (0)