Hoe los je problemen met onroerend goed op?

* Verslaggever: Dr. Tran Du Lich , er zijn veel oplossingen voorgesteld om de vastgoedmarkt te ondersteunen, maar waarom blijven bedrijven problemen melden en hebben ze "redding" nodig op het gebied van zowel kapitaal als juridische zaken?

- DR. TRAN DU LICH: Ik ben het niet eens met het woord "redding". Er is een synchrone oplossing nodig, maar het is geen "redding".

Niet alleen nu, maar ook de afgelopen decennia heeft de Vietnamese vastgoedmarkt zich razendsnel ontwikkeld, sterk maar ongezond, wat tot uiting komt in buitensporige speculatie. Natuurlijk is er in een markteconomie overal speculatie, maar wanneer er buitensporig veel speculatie is, leidt dit tot verstoringen in vraag, aanbod en prijzen.

Zo vroor de vastgoedmarkt in de periode 2009-2011 alleen vast in de productgroep van het hogere segment, onafgemaakte projecten, verkaveling en verkoop van grond, of projecten waarvan de fundering net klaar was en die het daarna lieten afweten... Afgewerkte producten in het midden- en laagprijssegment werden nog normaal verhandeld, zelfs met een tekort.

In 2022, samen met het enthousiasme van het economisch herstel nadat de COVID-19-pandemie onder controle was, groeide de vastgoedmarkt ook snel in veel productsegmenten, met een golf van investeringen en surfen die behoorlijk populair was. Veel vastgoedbedrijven, verbonden met commerciële banken, zetten zich in om krediet te verstrekken om speculatie te stimuleren in plaats van voorwaarden te creëren voor mensen die een huis moeten kopen.

Terwijl resortvastgoed en appartementencomplexen sterk groeien, is er in stedelijke gebieden weinig woningbouw. ​​In Ho Chi Minhstad bijvoorbeeld zijn er al jaren geen nieuwe projecten of nieuwe producten in het woningsegment voor mensen met een midden- en laag inkomen.

* Als we de vastgoedmarkt "redden", wat is dan de prioriteitsvolgorde?

- Iedereen weet dat in de vastgoedsector sprake is van zakendoen met geld van anderen, zoals kredietverstrekking, het mobiliseren van obligatiekapitaal, voorschotten van klanten en een deel van het eigen vermogen van de onderneming.

Het is noodzakelijk om de vastgoedmarkt zichzelf te laten reguleren en zuiveren, parallel aan een synchroon hervormingsprogramma van de overheid, in plaats van de kwestie van redding voorop te stellen. Foto: HOANG TRIEU

In de context van de volatiele financiële markt, wanneer alle vier de bronnen van kapitaalaanbod voor de vastgoedmarkt, met name bedrijfsobligaties, niet langer beschikbaar zijn, is kapitaalcongestie onvermijdelijk. Bovendien zitten een reeks projecten met voorwaarden voor ontwikkeling en verdere implementatie vast in procedures en juridische kwesties, waardoor het aanbod niet toeneemt. Zo ontstaat een vicieuze cirkel: projecten in ontwikkeling hebben geen kapitaal om de implementatie voort te zetten, nieuwe projecten raken verstrikt in juridische kwesties.

Gezien deze situatie denk ik dat het belangrijkste doel van de regering niet is om de vastgoedmarkt onmiddellijk te herstellen, maar dat er een relatief systematisch plan moet komen om de markt op de middellange en lange termijn weer gezond te maken.

* Wat is de specifieke oplossing, meneer?

- Er is een zeer nauwe correlatie tussen de financiële markt en de vastgoedmarkt. Daarom moet de aanpak van de vastgoedmarkt, om de vastgoedmarkt gezond te maken, worden gesynchroniseerd met de aanpak van problemen op de financiële markt middels een omvangrijk actieprogramma.

Op institutioneel vlak is het noodzakelijk om alle wettelijke voorschriften met betrekking tot de vastgoedmarkt te herzien, vanaf het begin van het project tot aan de exploitatie en ontwikkeling, waaronder: voorschriften over het kredietsysteem, voorschriften in de Wet op de Vastgoedsector, de Woningwet, de Grondwet, de Bouwwet... Van daaruit moeten de tekortkomingen in het hele rechtssysteem worden aangepakt en niet alleen de problemen in 1-2 wetten worden opgelost.

Bij juridische knelpunten is het mogelijk om een ​​werkgroep op te richten die de moeilijkheden en obstakels voor vastgoedprojecten aanpakt en een aantal typische voorbeelden selecteert om aan te pakken. Zo creëert u een juridisch fundament waar andere plekken de oplossing kunnen implementeren en repliceren.

Let op: gebruik financiële instrumenten om vastgoedspeculatie te beheersen en te beperken. Geef prioriteit aan woningbouwprojecten met een reële marktvraag, waarbij kapitaalondersteuning voor zowel huizenkopers als investeerders prioriteit heeft, om een ​​redelijk aanbod op de markt te vergroten. Sterker nog, er zijn veel verlaten stedelijke gebieden met grote kapitaalstromen die hier verborgen liggen.

Waar stroomt het geld dan naartoe voor de woningbouwprojecten die mensen in nood echt nodig hebben? Deze situatie is vergelijkbaar met de secundaire markt. De sleutel is om de markt zichzelf te laten reinigen en verwerken, maar hoe kunnen we de markt redden en wie kan hem redden?

Grote vastgoedbedrijven wordt aanbevolen proactief te herstructureren om de financiële druk te verlichten. Investeerders kunnen zichzelf herstructureren door projecten te verkopen die hen schulden hebben bezorgd, projecten die te veel sectoren omvatten.

Beleggers hebben een risicomanagementsysteem nodig en mogen niet te veel financiële instrumenten gebruiken. De Staatsbank noemde onlangs het voorbeeld van vastgoedbedrijven die tientallen projecten tegelijk in het hele land ontwikkelen. Hoe kunnen ze gered worden? Aan de kant van de bank is het mogelijk om schuldgroepen niet over te dragen, te herstructureren, te verlengen of uit te stellen voor bedrijven in deze groep.

Het allerbelangrijkste is dat u er nu mee begint. Hoe langer u wacht, hoe moeilijker het wordt!

(Wordt vervolgd)

Bron: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm