Het oplossen van problemen met het aanbod van onroerend goed

Het is noodzakelijk om de voorwaarden voor het verkrijgen van de overdracht van grondgebruiksrechten voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten uit te breiden.

Tijdens de 8e zitting van de 15e Nationale Vergadering (NA) heeft de regering een ontwerpresolutie ingediend bij de NA over het opzetten van een pilotproject voor de implementatie van commerciële woningbouwprojecten (NƠTM) via overeenkomsten over het verkrijgen van landgebruiksrechten (QSDD) of het verkrijgen van QSDD met een landelijke reikwijdte om juridische problemen voor NƠTM-projecten op de schaal van stedelijke gebieden (minder dan 20 hectare) weg te nemen. Indien goedgekeurd door de NA, zal de resolutie binnen vijf jaar worden geïmplementeerd, te rekenen vanaf 1 januari 2025.

Veel projecten ontwarren

Volgens minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu Do Duc Duy kent de Woningwet van 2014 vanaf 1 juli 2015 andere regels dan de Grondwet. De voorwaarde voor het gebruik van grond voor de uitvoering van een nieuw plattelandsontwikkelingsproject is dat men het recht heeft om grond voor bewoning of grond voor bewoning en andere grond te gebruiken; om het recht op grondgebruik te verkrijgen, moet het grond voor bewoning zijn.

Deze regeling is overgenomen in punt b, clausule 1 en clausule 6, artikel 127 van de Grondwet van 2024, die de gevallen van uitvoering van NƠTM-projecten op de schaal van stedelijke gebieden heeft beperkt, met name in nieuwe gebieden en gebieden zonder woongrond.

"In werkelijkheid bedraagt ​​de maximale gronduitgifte voor huishoudens en individuen op termijn 400 vierkante meter. De rest betreft landbouwgrond op hetzelfde perceel. Dus zelfs als investeerders grondgebruiksrechten in woonwijken ontvangen, kunnen ze dat niet krijgen", aldus de minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu.

Bovendien worden de meeste vastgoedprojecten uitgevoerd op gronden die oorspronkelijk geen woongronden zijn en de gedetailleerde planning van het project omvat ook veel verschillende soorten gronden, zoals: woongronden, verkeersgronden, groene gronden... Daarom kunnen veel projecten in de praktijk niet worden uitgevoerd, overeenkomstig de bepalingen van punt b, clausule 1, artikel 127 van de Grondwet van 2024.

De ontwerpresolutie is ontwikkeld om de problemen met het aanbod van vastgoedprojecten op te lossen in de context van stijgende vastgoedprijzen, mede vanwege de moeilijke toegang tot grond voor investeerders. "Het is noodzakelijk om de voorwaarden voor de overdracht van grondgebruiksrechten te verruimen om nieuwe plattelandsprojecten te kunnen uitvoeren. Dit draagt ​​bij aan het beperken van klachten van burgers; zorgt voor een eerlijke toegang tot grond voor investeerders en gemeenten en zorgt voor een stabiel aanbod van nieuwe plattelandsprojecten", aldus minister Do Duc Duy.

Een commercieel woonwijk in District 7, Ho Chi Minhstad. Foto: HOANG TRIEU

Volgens de indiening van de regering is dit besluit landelijk van toepassing op projecten van vastgoedondernemingen in 4 gevallen: Het verkrijgen van grondgebruiksrechten; Het hebben van grondgebruiksrechten; Het hebben van grondgebruiksrechten en het ontvangen van grondgebruiksrechten; Het uitvoeren van NƠTM-projecten op oppervlakten van bedrijven die moeten worden verplaatst vanwege milieuvervuiling, bedrijven die moeten worden verplaatst op grond van de bouwplanning en stedenbouwkundige planning.

Wat betreft de voorwaarden voor de uitvoering van een nieuw project voor plattelandsontwikkeling via een overeenkomst over het verkrijgen van landgebruiksrechten of het hebben van landgebruiksrechten, voert de investeerder een nieuw project voor plattelandsontwikkeling uit voor een of meer typen: landbouwgrond; niet-agrarische grond anders dan grond voor bewoning; grond voor bewoning en andere grond op hetzelfde perceel als in het geval van een overeenkomst over het verkrijgen van landgebruiksrechten; daarnaast moet het project aan specifieke criteria voldoen.

Moet op kleine schaal worden uitgeprobeerd

Tijdens de bespreking van deze kwestie waren veel afgevaardigden van de Nationale Assemblee het in grote lijnen eens met de noodzaak van een resolutie om de moeilijkheden en obstakels bij de uitvoering van investeringsprojecten en het zakendoen in nieuwe plattelandsgebieden weg te nemen. Afgevaardigde Tran Hoang Ngan (delegatie van HCMC) erkende dat de invoering van dit beleid een positief effect zal hebben op de sociaaleconomische ontwikkeling van het land, met name door de moeilijkheden bij de bouw van nieuwe plattelandsgebieden weg te nemen, gunstige omstandigheden te creëren voor grondgebruikers en investeerders om proactief te zijn bij de uitvoering van nieuwe plattelandsgebieden en stadsontwikkelingsprojecten, en bij te dragen aan de oplossing van de behoefte aan woongrond en huisvesting voor de bevolking.

Maar er zijn ook veel zorgen. Afgevaardigde Do Van Yen (Ba Ria - Vung Tau delegatie) zei dat het voorstel in de ontwerpresolutie voor een zeer breed scala aan grond voor pilotprojecten niet in overeenstemming is met de Grondwet. Bovendien zou een pilotproject, indien uitgevoerd, op kleinere schaal moeten worden uitgevoerd, met de nadruk op provincies en steden met dringende woningbehoeften, en niet op landelijke uitbreiding.

Afgevaardigde Yen stelde ook voor dat de regering de impact moet inschatten en moet voorkomen dat er misbruik wordt gemaakt van beleid om landbouwgrond te verkrijgen of dat overtredingen worden gelegaliseerd. Dit kan alleen als er strengere, redelijkere en effectievere regelgeving wordt opgesteld.

Adjunct Nguyen Thi Thu Ha (delegatie van Quang Ninh) gaf aan dat het noodzakelijk is om de huidige situatie van NTM in alle gemeenten opnieuw te evalueren. Hij bevestigde dat er nog steeds veel projecten, werken en NTM-projecten zijn die niet zijn uitgevoerd, leegstaan, verlaten zijn of waarvan de juridische procedures nog niet zijn afgerond. Vraag en aanbod op de NTM-markt hangen nog steeds af van de regio en "niet elke regio heeft er behoefte aan".

Afgevaardigde Ha stelde voor om de huidige situatie in het nieuwe plattelandsgebied te beoordelen om inzicht te krijgen in vraag en aanbod op de lokale markt voordat het ontwerp wordt goedgekeurd. De overheid en relevante instanties moeten een grondige beoordeling uitvoeren; overwegen of de pilot een regio of een geschikte plaats of gebied moet kiezen en een specifiek adres moeten hebben.

"Het pilotproject zoals voorgesteld in het ontwerp kan leiden tot de vorming van organisaties, individuen en organisaties in de vastgoedsector die profiteren van het kopen, verkopen, overdragen, verzamelen en samenvoegen van land, waarbij ze land niet effectief gebruiken, maar er vervolgens winst uit halen en productiematerialen omzetten in input, in afwachting van de implementatie van het nieuwe project voor plattelandsontwikkeling", waarschuwde mevrouw Ha.

In het evaluatierapport gaf Vu Hong Thanh, voorzitter van de Economische Commissie, ook aan dat er binnen de commissie meningen waren die zich zorgen maakten dat het toestaan ​​van overeenkomsten voor het verkrijgen van landgebruiksrechten voor andere dan woongebieden ten behoeve van de uitvoering van nieuwe plattelandsontwikkelingsprojecten zou leiden tot een prijskoorts voor landbouwgrond en andere soorten grond. Dit zou veel problemen kunnen veroorzaken voor burgers en bedrijven, maar ook voor de staat wanneer deze land moet terugwinnen en compenseren.

De voorzitter van de Economische Commissie stelde voor dat de regering de toepassing van het proefmechanisme zou herzien en verduidelijken door middel van overeenkomsten over het verkrijgen van het recht om landbouwgrond en niet-agrarische grond (commercieel en diensten) te gebruiken, om misbruik van het beleid te voorkomen.

Vermijd wijdverbreide conversie

Nguyen Phuong Tuan, vicevoorzitter van de Commissie Wetenschap, Technologie en Milieu van de Nationale Assemblee, was het ermee eens dat de resolutie landelijk moet worden geïmplementeerd om eerlijkheid tussen gemeenten te waarborgen, complicaties bij het reguleren van criteria en voorwaarden te voorkomen en de opkomst van een "aanvraag-subsidie"-mechanisme te voorkomen. Hij stelde echter voor dat de opstellers van de resolutie specifieke regelgeving zouden opstellen om te voorkomen dat, na inwerkingtreding van de regelgeving, de wijdverbreide omzetting van landgebruiksdoeleinden niet alleen de sociale zekerheid, maar ook de voedselzekerheid aantast.

Beoordeling van de bestemmingsplannen van elke gemeente

Afgevaardigde Nguyen Truc Son (Ben Tre-delegatie) zei dat de ontwerpresolutie op een aantal punten afwijkt van de gewijzigde investeringswet, de gewijzigde grondwet en de gewijzigde woningwet, die onlangs door de Nationale Vergadering zijn aangenomen. Bij de pilotfase van het project is het noodzakelijk om de nationale ruimtelijke ordening, de bestemmingsplannen, en met name de lokale bestemmingsplannen, te herzien. Als projecten die niet onder de planning voor residentieel en stedelijk gebied vallen, worden gepilot, zijn ze dan haalbaar?

De heer LE HOANG CHAU , voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA):

Gedetailleerde regelgeving voor het bepalen van investeringsgebieden

HoREA heeft een aanbeveling gedaan aan het Volkscomité van Ho Chi Minhstad en de relevante afdelingen om commentaar te leveren op Besluit 83/2024/QD-DT van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad. Dienovereenkomstig is het noodzakelijk om de bepalingen in clausule 1, artikel 2 te overwegen en te wijzigen om de gebieden te specificeren waar investeerders in vastgoed- en woningbouwprojecten grondgebruiksrechten met technische infrastructuur mogen overdragen aan particulieren om hun eigen huizen in de gemeente te bouwen, met uitzondering van steden in de vijf districten Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi en Can Gio, die niet onderworpen zijn aan een veiling van grondgebruiksrechten om te investeren in woningbouwprojecten, conform de regelgeving.

Omdat, volgens clausule 6, artikel 31 van de Wet op de Vastgoedsector 2023, vastgoedprojectinvesteerders en woningbouwinvesteringsprojecten grondgebruiksrechten met technische infrastructuur mogen overdragen voor grond die niet gelegen is in wijken, districten, steden of stedelijke gebieden van speciale klasse, klasse I, klasse II en klasse III; vallen deze niet onder de veiling van grondgebruiksrechten voor woningbouwinvesteringsprojecten volgens de bepalingen van de Grondwet. Voor de overige gebieden bepaalt het Provinciaal Volkscomité, op basis van de lokale omstandigheden, de gebieden waar projectinvesteerders grondgebruiksrechten met technische infrastructuur mogen overdragen voor de bouw van hun eigen woning.

Dhr. NGO DUC SON , algemeen directeur van DRH Holdings Joint Stock Company:

Kansen creëren voor huizenkopers

Tot nu toe moest de implementatie van NƠTM-projecten voldoen aan de volgende voorwaarden: naleving van de ruimtelijke ordening op districtsniveau; naleving van de bouwplanning, stadsplanning; naleving van goedgekeurde lokale programma's en plannen voor woningbouwontwikkeling. De praktijk laat zien dat de overlapping en tegenstrijdigheid tussen de Grondwet en de Woningwet toenemen, dat de kapitaal- en vastgoedmarkten verstoord zijn en dat de risico's voor zowel bedrijven als investeerders, en voor mensen met een woningbehoefte, toenemen. Het voorstel van de regering om een ​​pilotproject op te zetten, zal de kapitaalmarkt openen, de financiële lasten in de kapitaalgebruiksfase voor bedrijven helpen stabiliseren en verminderen, de tijd en kosten van de voorbereiding op projectinvesteringen verkorten, de markt transparant maken en kansen creëren voor huizenkopers om toegang te krijgen tot het aanbod van woningen tegen redelijke prijzen. Als dit knelpunt wordt opgelost, kan het miljoenen bedrijven die al jaren wachten, helpen "redden".

S.Nhung opgenomen

Bron: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm