Het aanpakken van het knelpunt in het aanbod van onroerend goed.

De voorwaarden voor het verkrijgen van de overdracht van gebruiksrechten voor commerciële woningbouwprojecten moeten worden verruimd.

Tijdens de 8e zitting van de 15e Nationale Vergadering heeft de regering een ontwerpresolutie ingediend bij de Nationale Vergadering over een proefproject voor de realisatie van commerciële woningbouwprojecten via overeenkomsten over grondgebruiksrechten (of bestaande grondgebruiksrechten), met landelijke toepassing, om juridische belemmeringen voor commerciële woningbouwprojecten binnen de stedelijke schaal (minder dan 20 hectare) weg te nemen. Indien goedgekeurd door de Nationale Vergadering, zal de resolutie gedurende een periode van 5 jaar worden toegepast, ingaande 1 januari 2025.

Knoppen ontwarren in meerdere projecten

Volgens minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu Do Duc Duy zijn de bepalingen van de Woningwet van 2014, die op 1 juli 2015 inging, anders dan die van de Grondwet. De voorwaarden voor grondgebruik voor de realisatie van sociale woningbouwprojecten zijn derhalve dat de grond reeds een bestemmingsrecht voor woningbouw of een combinatie van woningbouw en andere doeleinden moet hebben; in geval van overdracht van een bestemmingsrecht moet het om woningbouwgrond gaan.

Deze regelgeving, voortgezet in punt b, lid 1 en lid 6 van artikel 127 van de Grondwet van 2024, heeft de mogelijkheden voor de uitvoering van sociale woningbouwprojecten op stedelijke schaal beperkt, met name in nieuwe gebieden of gebieden zonder bestaande woongrond.

"Het maximale grondoppervlak dat bestemd is voor woondoeleinden voor huishoudens en particulieren is al jaren 400 m², waarbij de rest van het perceel landbouwgrond is. Investeerders die grondrechten in woongebieden willen verwerven, kunnen dit dus niet doen", aldus de minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu.

Bovendien worden de meeste vastgoedprojecten ontwikkeld op grond die aanvankelijk niet als woongebied was bestemd, en de gedetailleerde projectplannen omvatten verschillende grondsoorten zoals woongebied, transportgebied, groenvoorziening, enzovoort. Daarom kunnen veel projecten, volgens de bepalingen van punt b, lid 1, artikel 127 van de Grondwet 2024, in de praktijk niet worden uitgevoerd.

Het ontwerpbesluit is opgesteld om de aanbodproblemen van vastgoedprojecten aan te pakken te midden van stijgende vastgoedprijzen, deels veroorzaakt door de beperkte toegang van investeerders tot grond. "Het is noodzakelijk om de voorwaarden voor het verkrijgen van gebruiksrechten op grond te versoepelen voor de realisatie van commerciële woningbouwprojecten. Dit draagt ​​bij aan het verminderen van klachten van burgers, het waarborgen van eerlijke toegang tot grond voor investeerders en lokale overheden, en het handhaven van een stabiel aanbod van commerciële woningen", aldus minister Do Duc Duy.

Een commercieel woongebied in district 7, Ho Chi Minh-stad. Foto: HOANG TRIEU

Volgens het voorstel van de overheid zal deze resolutie landelijk worden toegepast op vastgoedprojecten in vier gevallen: het verkrijgen van gebruiksrechten op grond; het bestaan ​​van bestaande gebruiksrechten op grond; het bestaan ​​van bestaande gebruiksrechten op grond én het verkrijgen van gebruiksrechten op grond; en de realisatie van commerciële woningbouwprojecten op grond die eigendom is van bedrijven die moeten worden verplaatst vanwege milieuvervuiling, of bedrijven die moeten worden verplaatst in verband met bouw- of stedenbouwkundige plannen.

Wat betreft de voorwaarden voor de realisatie van een sociaal woningbouwproject via een overeenkomst over grondgebruiksrechten of bestaande grondgebruiksrechten, moeten investeerders die sociale woningbouwprojecten uitvoeren gebruikmaken van een of meer van de volgende grondsoorten: landbouwgrond; niet-landbouwgrond anders dan woongrond; woongrond en andere grond binnen hetzelfde perceel, in het geval van een overeenkomst over grondgebruiksrechten; en moeten zij aan specifieke criteria voldoen.

Het moet op kleine schaal worden getest.

Tijdens de bespreking van dit onderwerp waren veel leden van de Nationale Vergadering het er in principe over eens dat een resolutie noodzakelijk is om moeilijkheden en obstakels weg te nemen bij de uitvoering van investerings- en bedrijfsprojecten in de nieuwbouwsector. Afgevaardigde Tran Hoang Ngan (van de delegatie uit Ho Chi Minh-stad) erkende dat het testen van dit beleid een positief effect zou hebben op de sociaaleconomische ontwikkeling van het land, met name door de bouw van nieuwe woningen te bemoeilijken, gunstige voorwaarden te scheppen voor grondgebruikers en investeerders om proactief nieuwe woningbouwprojecten en stedelijke ontwikkelingsprojecten te realiseren, en zo bij te dragen aan de oplossing van de woningnood van de bevolking.

Er werden echter ook diverse bezwaren geuit. Vertegenwoordiger Do Van Yen (uit de provincie Ba Ria - Vung Tau) betoogde dat het voorstel in de ontwerpresolutie om een ​​zeer breed scala aan gronden voor de pilot op te nemen, niet strookt met de Grondwet. Bovendien suggereerde hij dat, indien een pilotprogramma al wordt uitgevoerd, dit op kleinere schaal moet gebeuren, gericht op provincies en steden met een dringende behoefte aan huisvesting, in plaats van landelijk te worden uitgebreid.

Parlementslid Yen stelde ook voor dat de regering een effectbeoordeling zou uitvoeren om situaties van "misbruik van beleid om landbouwgrond te accumuleren" of "legalisering van overtredingen" te voorkomen, teneinde strengere, redelijkere en effectievere regelgeving in te voeren.

Parlementslid Nguyen Thi Thu Ha (delegatie van Quang Ninh) gaf aan dat de huidige situatie van sociale woningbouw in alle regio's opnieuw moet worden beoordeeld. Zij stelde dat veel sociale woningbouwprojecten en -constructies onbewoond of in een onvolledige juridische procedure verkeren. Het aanbod en de vraag op de markt voor sociale woningbouw verschillen per regio, en "niet elke regio heeft dezelfde vraag."

Vertegenwoordiger Ha opperde dat een beoordeling van de huidige situatie op de sociale woningbouwmarkt noodzakelijk is om inzicht te krijgen in vraag en aanbod in de verschillende regio's alvorens het ontwerp goed te keuren. De overheid en de relevante instanties moeten een grondige evaluatie uitvoeren, overwegen of het pilotprogramma moet worden geselecteerd op basis van geschikte regio's, plaatsen en gebieden, en de locaties specificeren.

"Het proefprogramma zoals voorgesteld in het ontwerp zou kunnen leiden tot de oprichting van organisaties, individuen en vastgoedbedrijven die misbruik maken van de koop, verkoop en overdracht van grond, grond accumuleren en consolideren zonder deze efficiënt te gebruiken, om vervolgens winst te maken en productiemiddelen om te zetten in input in afwachting van de realisatie van sociale woningbouwprojecten," waarschuwde mevrouw Ha.

In het verificatierapport verklaarde de voorzitter van de Economische Commissie, Vu Hong Thanh, ook dat sommige commissieleden zich zorgen maakten dat het toestaan ​​van overeenkomsten voor de verwerving van gebruiksrechten op niet-residentiële grond voor sociale woningbouwprojecten zou leiden tot een sterke stijging van de prijzen van landbouwgrond en andere soorten grond. Dit zou veel problemen kunnen veroorzaken voor particulieren en bedrijven, maar ook voor de staat, met betrekking tot grondverwerving en compensatie.

De voorzitter van de Economische Commissie verzocht de regering de toepassing van het proefmechanisme te herzien en te verduidelijken door middel van overeenkomsten over de verwerving van gebruiksrechten op grond of bestaande gebruiksrechten op landbouwgrond en niet-landbouwgrond (commerciële grond, dienstverlenende grond) om misbruik van het beleid te voorkomen.

Vermijd grootschalige omschakeling.

De vicevoorzitter van de commissie Wetenschap, Technologie en Milieu van de Nationale Assemblee, Nguyen Phuong Tuan, was het ermee eens dat de resolutie landelijk moet worden geïmplementeerd om eerlijkheid tussen de verschillende regio's te waarborgen, complexiteit in de regelgeving te voorkomen en het ontstaan ​​van een "aanvraag-en-toekenning"-mechanisme tegen te gaan. Hij suggereerde echter dat het opstellende bureau specifieke bepalingen moet opnemen om grootschalige landgebruiksveranderingen na de inwerkingtreding van de resolutie te voorkomen, aangezien dit niet alleen het maatschappelijk welzijn, maar ook de voedselzekerheid zou kunnen beïnvloeden.

Bekijk de bestemmingsplannen van elke gemeente.

Afgevaardigde Nguyen Truc Son (delegatie Ben Tre) stelde dat het ontwerp van de resolutie enkele verschillen vertoont met de onlangs door de Nationale Assemblee aangenomen Investeringswet (gewijzigd), Grondwet (gewijzigd) en Woningwet (gewijzigd). Bij het uitvoeren van pilotprojecten moeten het nationale bestemmingsplan, de ruimtelijke ordening en met name de lokale bestemmingsplannen worden herzien. Hij vroeg zich af of projecten die niet zijn opgenomen in de woon- of stedelijke ruimtelijke ordening wel haalbaar zouden zijn als ze als pilotproject werden uitgevoerd.

De heer LE HOANG CHAU , voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad (HoREA):

Regelgeving met details over de bepaling van investeringsgebieden.

HoREA heeft een voorstel ingediend bij het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad en de relevante afdelingen voor commentaar op Besluit 83/2024/QD-DT van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad. Hierin wordt voorgesteld om de regelgeving in Clausule 1, Artikel 2 te herzien en aan te passen, zodat de gebieden waar investeerders in vastgoed en woningbouwprojecten grondgebruiksrechten voor grond met technische infrastructuur mogen overdragen aan particulieren voor zelfbouw van woningen in gemeenten, met uitzondering van steden in de vijf districten Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi en Can Gio, en niet onderworpen aan de veiling van grondgebruiksrechten voor woningbouwprojecten zoals bepaald.

Volgens artikel 31, lid 6, van de Wet op de Vastgoedsector van 2023 mag een investeerder in een vastgoedproject of woningbouwproject de gebruiksrechten van de grond inclusief technische infrastructuur overdragen voor grond die niet gelegen is in wijken, districten of steden van speciale, type I, type II en type III stedelijke gebieden; en die niet onderworpen is aan de veiling van gebruiksrechten voor woningbouwprojecten zoals bepaald in de Grondwet. Voor andere gebieden zal het provinciale Volkscomité, op basis van de lokale omstandigheden, bepalen in welke gebieden de projectinvesteerder de gebruiksrechten van de grond inclusief technische infrastructuur mag overdragen aan particulieren voor zelfbouw van woningen.

De heer NGO DUC SON , algemeen directeur van DRH Holdings JSC:

Kansen creëren voor huizenkopers.

Historisch gezien vereiste de uitvoering van woningbouwprojecten voor sociale woningbouw dat aan voorwaarden werd voldaan zoals: conformiteit met de ruimtelijke ordening op districtsniveau; conformiteit met de bouw- en stedenbouwkundige voorschriften; en conformiteit met goedgekeurde lokale woningbouwprogramma's en -plannen. In de praktijk is de overlapping en tegenstrijdigheid tussen de Grondwet en de Woningwet toegenomen, wat de kapitaal- en vastgoedmarkten verstoort en de risico's voor bedrijven, investeerders en woningzoekenden vergroot. Het door de overheid voorgestelde proefprogramma zal de kapitaalmarkt nieuw leven inblazen, de financiële lasten voor bedrijven stabiliseren en verlagen, de voorbereidingstijd en -kosten voor projectinvesteringen verkorten, de markttransparantie vergroten en woningkopers toegang bieden tot betaalbare woningen. Het wegnemen van dit knelpunt zou potentieel miljoenen bedrijven kunnen redden die al jaren wachten.

S. Nhung schreef

Bron: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm