Wanneer er meer geld in land wordt geïnvesteerd dan in fabrieken.

Een bankmedewerker in Hanoi vertelde dat hij ongeveer 55 miljoen VND per maand verdient, een behoorlijk hoog salaris in deze tijd. Maar na vele jaren werken is de huizenprijs hetgeen dat hem het meest onder druk zet.

VietNamNet•17/05/2026

Telkens als ik de prijslijst van een nieuw appartementenproject zie, vraag ik me niet zozeer af of ik het me kan veroorloven, maar eerder of de prijs wel echt boven mijn bereik ligt. Veel werkende mensen in stedelijke gebieden delen dit gevoel: de salarissen blijven stijgen, maar houden geen gelijke tred met de appartementenprijzen.

Dit artikel werd opgenomen in de economische update van de Wereldbank over Vietnam – mei 2026. De instelling voegde een reeks gegevens toe waaruit blijkt dat er momenteel veel geld in de Vietnamese economie naar de vastgoedsector stroomt.

Volgens dit rapport zal de kredietverlening aan de vastgoedsector naar verwachting met 42% toenemen in 2025, bijna het dubbele van de algehele kredietgroei van 19%. Deze sector vertegenwoordigt momenteel ongeveer 25,5% van de totale uitstaande kredieten.

Dit betekent ook dat voor elke vier dollar aan krediet in de economie, meer dan een dollar in onroerend goed wordt geïnvesteerd.

Opvallender is dat ongeveer de helft van deze kredieten voor de vastgoedsector werd verstrekt aan vastgoedontwikkelingsbedrijven. De kredieten voor de industrie en de landbouw stegen daarentegen met respectievelijk slechts 12,1% en 9,1%.

Kijkend naar de kredietstromen, is het duidelijk dat de vastgoedsector veel meer kapitaal aantrekt dan de productiesector.

Ba Dinh H1_1.JPG

Een paradox wordt steeds duidelijker: de kredietverlening neemt sterk toe, de liquiditeit in de economie is zeer hoog, maar het gevoel een eigen huis te bezitten wordt voor veel mensen steeds onbereikbaarder. Foto: Hoang Ha

De Wereldbank merkte ook op dat de huidige kredietverlening "structureel inefficiënt" is, omdat banken prioriteit geven aan sectoren met activa als onderpand maar een lage productiviteit, boven sectoren die in staat zijn duurzame groei en werkgelegenheid te genereren. Dit is een cruciaal punt, want het gaat er niet om hoeveel de kredietverlening toeneemt, maar waar het geld naartoe stroomt.

Wanneer er meer geld in grond dan in fabrieken wordt geïnvesteerd, zullen de vastgoedprijzen vrijwel zeker sneller stijgen dan de inkomens van werknemers, een trend die duidelijk zichtbaar is op de huidige woningmarkt.

Volgens de Wereldbank is de verhouding tussen de prijzen van huizen en grond in sommige gebieden inmiddels meer dan 30 keer het gemiddelde jaarinkomen van een huishouden, terwijl de internationale norm voor betaalbare huisvesting doorgaans rond de 3 tot 8 keer het inkomen ligt.

Hierdoor wordt het voor starters steeds moeilijker om een huis te kopen. Ook de huurkosten en hypotheeklasten slokken een aanzienlijk deel van het resterende besteedbare inkomen op voor veel huishoudens met een laag of middeninkomen.

Er ontstaat een duidelijke paradox: de kredietverlening neemt snel toe, de liquiditeit in de economie is zeer hoog, maar het gevoel een eigen huis te bezitten wordt voor veel mensen steeds onbereikbaarder. De huizenprijzen stijgen sneller dan het inkomen dat de meeste werkenden kunnen verdienen.

De geldstroom naar de vastgoedsector is echter slechts een onderdeel van een groter verhaal.

Volgens de Wereldbank bedraagt de kredietquote van Vietnam ten opzichte van het BBP momenteel ongeveer 145%. Dat cijfer is op zich al erg hoog, maar wat nog zorgwekkender is, is dat er nog steeds veel geld in de economie circuleert dat niet effectief wordt ingezet voor productie en consumptie.

Hoewel de kredietverlening snel toeneemt, zal de geldcirculatie in de economie naar verwachting vertragen tot ongeveer 0,6 in 2025, het laagste niveau in tien jaar.

Volgens de Wereldbank circuleert liquiditeit momenteel voornamelijk binnen de financiële sector in plaats van dat het de reële economie een nieuwe impuls geeft.

Met andere woorden, er is wel degelijk veel geld in de economie; het is alleen zo dat de geldstroom zich steeds meer naar de financiële markten verplaatst.

Naarmate de huizen- en goudprijzen blijven stijgen, stroomt geld uit de banken naar andere activa.

Volgens de Wereldbank is het aandeel van huishoudelijke spaargelden in het banksysteem gedaald van 48% in 2024 naar 44% in 2025, omdat mensen hun geld verschuiven naar onroerend goed, goud en Amerikaanse dollars in de hoop op een hoger rendement.

Deze verschuiving dwong banken tot feller concurreren om deposito's aan te trekken, waardoor de rentetarieven op deposito's met een looptijd van 6-12 maanden in maart 2026 opliepen tot 6-8%.

Wat nog opvallender is, is dat deze trend zich voordeed, zelfs toen de beleidsrente niet steeg. Dit suggereert dat de werkelijke marktrente onder veel sterkere opwaartse druk stond dan de beleidssignalen aangaven.

De liquiditeitsstress komt ook tot uiting in het feit dat de interbancaire rentetarieven soms hoger lagen dan de beleidsrente, wat erop wijst dat het monetaire beleid in de praktijk restrictiever is geworden.

Om de liquiditeitsdruk te verlichten, heeft de Vietnamese centrale bank haar openmarktoperaties aanzienlijk uitgebreid en in maart en april 2026 ongeveer 700 miljoen dollar via openmarktoperaties geïnjecteerd. Deze acties suggereren dat de centrale bank voorzichtiger wordt gezien de sterke kapitaalinstroom in de vastgoedsector.

De Wereldbank merkt echter op dat de kapitaaladequatie van het gehele banksysteem momenteel slechts ongeveer 12,1% bedraagt, lager dan in veel ASEAN-landen.

Het banksysteem loopt momenteel geen grote risico's, maar de veiligheidsbuffer is niet meer zo dik als een paar jaar geleden, vooral gezien het toenemende aandeel van hypothecaire leningen in het totale uitstaande krediet.

Stijgende vastgoedprijzen trekken meer geld naar de vastgoedmarkt. Dit nieuwe geld stuwt de vastgoedprijzen vervolgens nog verder omhoog, waardoor het gevoel ontstaat dat hoe trager je reageert, hoe moeilijker het is om de markt bij te benen.

In deze turbulente periode loopt het banksysteem ook een ander risico: het gebruik van kortlopend gemobiliseerd kapitaal om langlopende vastgoedleningen te financieren. Een abrupte omslag in de kasstroom of een verandering in het spaarderssentiment kan leiden tot liquiditeitsproblemen.

Bron: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html