Stijgende rentetarieven en veranderende vastgoedbeleggingsstrategieën.

Nu veel banken de hypotheekrente verhogen naar zo'n 10-14% per jaar, afhankelijk van de looptijd, en tegelijkertijd de uitbetalingsvoorwaarden aanscherpen, komt de markt in een duidelijkere consolidatiefase terecht. Beleggers met een hoge financiële hefboomwerking komen onder druk te staan, terwijl kapitaal zich steeds meer richt op producten met een reële beleggingswaarde en het potentieel om stabiele rendementen te genereren.

Rentedruk

Na een periode waarin het monetaire beleid werd gehandhaafd om het economisch herstel te ondersteunen, zijn de rentetarieven sinds begin 2026 weer gestegen, samen met de druk om de inflatie te beheersen en de kredietverlening te reguleren. Concreet bleven de rentetarieven voor hypotheken bij veel commerciële banken vanaf april 2026 hoog, met name voor middellange en lange termijn hypotheken. Veel leningen hadden variabele rentes van 11-14% per jaar, wat aanzienlijke druk uitoefende op leners die gebruik maakten van financiële hefboomwerking.

Daarom hanteren sommige banken de volgende rentetarieven voor hypotheken: VietcomBank hanteert een rente van ongeveer 9,6% per jaar voor een vaste rente gedurende de eerste 6 maanden en ongeveer 10,5% per jaar voor een vaste rente gedurende de eerste 12 maanden. Na de preferentiële periode wordt de variabele rente berekend als de spaarrente over 24 maanden plus een marge van ongeveer 3,3%, maar niet lager dan 11,1% per jaar. BIDV biedt hypotheken aan met rentetarieven van ongeveer 9,7% per jaar gedurende de eerste 6 maanden; ongeveer 10% per jaar gedurende de eerste 12 maanden en ongeveer 13,5% per jaar voor langere pakketten met een vaste rente.

De rentetarieven voor hypotheken bij veel banken worden nog steeds verhoogd. Foto: Nguyen Quang

VietinBank heeft de vaste rente voor hypotheekleningen aangepast naar meer dan 12% per jaar voor de eerste 24 maanden, waarna een variabele rente geldt, maar niet lager dan ongeveer 14% per jaar. VPBank biedt eveneens diverse hypotheek- en vastgoedinvesteringspakketten aan met gunstige rentes van ongeveer 8-10% per jaar in de beginperiode, die vervolgens fluctueren rond de 12-14% per jaar, afhankelijk van het kredietprofiel en de looptijd van de lening.

In deze context draait vastgoedinvesteringen niet langer alleen om "kopen en wachten op prijsstijgingen". Stijgende kapitaalkosten hebben de winstmarges van speculatieve activiteiten aanzienlijk verkleind. Waar veel investeerders voorheen tot 60-70% van de waarde van hun vastgoed bij banken konden lenen voor kortetermijnhandel, is deze strategie nu veel riskanter geworden. Zelfs een paar maanden van trage marktliquiditeit kunnen leiden tot aanzienlijke rentebetalingen, waardoor het kapitaal wordt uitgehold. Veel investeerders die hadden gehoopt op een hoog rendement van de hausse in grond in de buitenwijken, zien hun kapitaal nu langdurig stagneren doordat het aantal transacties afneemt.

Een opvallende verschuiving is dat het investeringssentiment verschuift van snelle groei naar het prioriteren van cashflowzekerheid. In plaats van te zoeken naar grond in gebieden zonder duidelijke infrastructuur, tonen veel investeerders meer interesse in producten die direct kunnen worden geëxploiteerd, zoals huurappartementen, commerciële panden in dichtbevolkte stedelijke gebieden of industrieel vastgoed dat is gekoppeld aan daadwerkelijke productiebehoeften.

Ondertussen passen ook vastgoedbedrijven hun strategieën aan. Voorheen breidden veel bedrijven hun grondbezit snel uit, ontwikkelden grootschalige projecten en vertrouwden sterk op geleend kapitaal. Met stijgende rentes en strengere kredietvoorwaarden begint de financiële druk echter toe te nemen. In plaats van de ontwikkeling te spreiden, richten veel ontwikkelaars zich nu op segmenten met een goede liquiditeit, een reële vraag en een stabiele absorptiecapaciteit.

Deze trend is met name zichtbaar bij bedrijven die betaalbare woningen, sociale woningbouw of projecten met een lange operationele levensduur ontwikkelen. Dit komt doordat de overheid momenteel preferentiële kredietprogramma's voor sociale woningbouw hanteert met aanzienlijk lagere rentetarieven dan het algemene marktgemiddelde, waarbij sommige programma's tarieven van ongeveer 4,6-5,4% per jaar hanteren.

Experts zijn van mening dat de huidige markt een "zuiveringsfase" ingaat, waarbij bedrijven met een sterke financiële positie, gedegen risicomanagement en projectontwikkeling gebaseerd op reële behoeften een groter voordeel zullen hebben. Omgekeerd kunnen bedrijven die te sterk afhankelijk zijn van geleend kapitaal of inefficiënte projecten uitvoeren, onder aanzienlijke druk komen te staan ​​om te herstructureren.

Kansen voor langetermijnbeleggers

Volgens dr. Tran Xuan Luong (adjunct-directeur van het Vietnamees Instituut voor Marktonderzoek naar Vastgoed) verandert de perceptie van vastgoedwaarde bij beleggers wanneer de rente stijgt. Voorheen werd de winstmarge op prijsstijgingen het vaakst genoemd, maar nu worden de daadwerkelijke exploitatie-efficiëntie, het vermogen om inkomsten te genereren en het operationele potentieel op lange termijn steeds belangrijkere criteria. Hoewel stijgende rentes op korte termijn druk uitoefenen, dragen ze ook bij aan een gezondere marktontwikkeling. Wanneer de speculatieve kapitaalstromen afnemen, krijgt de markt de kans om terug te keren naar reële waarde en vraag.

“Ondanks de vele uitdagingen op de markt blijft vastgoed een belangrijke beleggingscategorie voor de lange termijn, vooral in grote steden met een hoge urbanisatiegraad. Het probleem is dat beleggers hun denkwijze moeten veranderen. In plaats van te streven naar snelle winst binnen een paar maanden, is een meer geschikte strategie nu om te kiezen voor activa die bestand zijn tegen economische schommelingen, een stabiele cashflow genereren en de potentie hebben om in waarde te stijgen op basis van infrastructuur, bevolkingsgroei en daadwerkelijke gebruiksbehoeften”, aldus dr. Tran Xuan Luong.

Experts zijn van mening dat er, ondanks de stijgende rentetarieven, nog steeds veel kansen liggen voor vastgoedbeleggers met een sterke financiële positie die op de lange termijn investeren. Foto: Doan Thanh

Daarnaast is dr. Tran Xuan Luong van mening dat beleggers, in een context van hoge rentes en een markt die een sterke consolidatiefase ingaat, hun denkwijze moeten verschuiven van "speculeren op trends" naar beleggen op basis van reële waarde en het vermogen om een ​​stabiele kasstroom te genereren, terwijl ze tegelijkertijd zorgvuldig rekening moeten houden met financiële druk op de lange termijn.

Beleggers zouden prioriteit moeten geven aan vastgoed dat voldoet aan de daadwerkelijke woningbehoefte, beschikt over volledige juridische documentatie, een duidelijke infrastructuur en direct ontwikkelingspotentieel, aangezien dit soort objecten als veerkrachtiger worden beschouwd in een sterk gedifferentieerde markt. Dit is met name ook een gunstig moment om portefeuilles te herstructureren en prioriteit te geven aan langetermijnstrategieën boven kortetermijnspeculatie. Vastgoed dat voldoet aan de daadwerkelijke woningbehoefte, gelegen is in gebieden met een geïntegreerde infrastructuur of een stabiel commercieel potentieel heeft, zal zijn waarde waarschijnlijk beter behouden in de nieuwe marktcyclus.

"De periode 2026-2027 zal een tijd zijn waarin de markt verschuift van snelle groei naar een meer selectieve ontwikkeling, waarbij kapitaal zich eerder zal richten op producten met praktische gebruikswaarde in plaats van op kortetermijnverwachtingen van prijsstijgingen," aldus dr. Tran Xuan Luong.

Bron: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html