Angst voor faillissement vanwege enorme extra grondkosten.

Besluit 103 betreffende grondgebruiksrechten en grondhuurkosten stuit op veel verzet vanwege de invoering van een extra grondheffing van 5,4% over het verschuldigde bedrag in de periode voordat de grondheffing volledig is berekend. Het Ministerie van Financiën vraagt ​​momenteel om advies om het besluit te wijzigen.

Het Lancaster Legacy-project aan Nguyen Trai 230 (District 1, Ho Chi Minh-stad) heeft de taxatieprocedure nog niet afgerond, ondanks dat het bedrijf de grondgebruiksbelasting wil betalen. - Foto: QUANG DINH

In een gesprek met de krant Tuoi Tre betoogde de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van GP.Invest en voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Aannemers in de Bouwsector, dat deze extra grondheffing in feite "rente" is op te late betalingen. Hij stelde dat het toepassen van deze rente onredelijk is, problemen veroorzaakt voor bedrijven en sommige bedrijven zelfs op de rand van faillissement brengt, omdat het bedrag dat ze moeten betalen oploopt tot duizenden miljarden dong, terwijl ze daar geen schuld aan hebben.

Is de extra grondvergoeding een onredelijke toeslag?

De heer NGUYEN QUOC HIEP

* In het ontwerp van de wijziging van decreet 103 betreffende grondgebruiksrechten en grondleasekosten wil het Ministerie van Financiën het extra heffingspercentage van 5,4% per jaar op onbetaalde grondkosten handhaven. Waarom bent u hiertegen?

Tijdens een recente bijeenkomst met overheidsfunctionarissen en diverse vastgoedbedrijven was ik de eerste die de kwestie aankaartte dat het volstrekt onredelijk is om bedrijven een extra grondheffing van 5,4% per jaar te laten betalen.

Deze extra kosten mogen alleen in rekening worden gebracht wanneer het bedrijf in gebreke is door de betaling te vertragen nadat de staat de grondheffing al heeft berekend, of wanneer het bedrijf de betaling opzettelijk vertraagt ​​en daarvan profiteert.

Bij bestudering van het ontwerp van de wijziging van Decreet 103, waarover het Ministerie van Financiën momenteel feedback vraagt, blijkt echter dat de mening van het bedrijfsleven nog steeds niet is meegenomen en dat het ministerie blijft voorstellen om de extra grondheffing van 5,4% per jaar te handhaven. Het ministerie blijft van mening dat dit budgetgeld is, dus zelfs bij vertraagde betalingen moet het extra bedrag alsnog worden betaald.

Ik ben het daar absoluut niet mee eens. Als dit beleid ongewijzigd blijft en wordt doorgevoerd, zal het aanzienlijke druk op bedrijven uitoefenen. Voor bedrijven die jarenlang geen grondkosten hebben betaald, kunnen de extra kosten oplopen tot honderden, zelfs duizenden miljarden dong. Dit legt een zware last op bedrijven, en sommige zullen wellicht zelfs moeite hebben om hun financiën op orde te houden en failliet gaan.

Waarom vindt u dit een onredelijke aanklacht?

- Dit is een extra vergoeding, in feite rente over het onbetaalde bedrag gedurende de periode dat de staat de berekening van de financiële verplichtingen nog niet heeft afgerond. Ervan uitgaande dat de staat de berekening van de grondgebruiksrechten wel heeft afgerond en de onderneming in gebreke is gebleven door niet te betalen, of als de onderneming op een of andere manier profiteert van deze vertraging, dan moet deze extra vergoeding worden geïnd omdat er winst wordt gegenereerd uit de vertraagde betaling.

Volgens de nieuwe wet mogen bedrijven echter pas projecten te koop aanbieden aan klanten nadat de grondkosten volledig zijn betaald. Ook kunnen ze geen kapitaal aantrekken en dus geen voordeel behalen.

Sommigen hebben een belastingtarief van 4% voorgesteld, maar ik zal eerlijk zijn: ook dat is volkomen onredelijk, omdat bedrijven er in wezen geen baat bij hebben. Dus of het nu 4% of 5,4% is, het blijft onlogisch. Ik hoop dat de wetgevende instantie het werkelijke probleem inziet en zich inleeft in de situatie van bedrijven.

Met tegenzin tientallen miljarden VND aan extra kosten moeten betalen.

Het Lakeview City-project van Novaland (Ho Chi Minh-stad) heeft na vele jaren de grondgebruiksvergoeding nog steeds niet vastgesteld, waardoor bewoners hun eigendomsbewijzen nog niet hebben ontvangen. - Foto: NGOC HIEN

Moet uw bedrijf deze extra kosten ook zelf betalen?

- Dat klopt. Ons project in Phu Tho kreeg in mei 2024 een besluit over de toewijzing van grond, maar de officiële taxatie werd pas een jaar later afgerond, ondanks onze herhaalde verzoeken. Volgens de regelgeving is het bedrijf verplicht om een ​​extra grondheffing van 5,4% per jaar te betalen bovenop de totale verschuldigde grondheffing, wat neerkomt op 27 miljard VND extra bovenop de bijna 500 miljard VND die al betaald is.

Hoewel we het uiterst onredelijk vonden, moesten we eraan voldoen, anders zouden we de percelen niet mogen verkopen of eigendomsbewijzen ontvangen. In ons geval hebben we hen herhaaldelijk aangespoord te betalen en waren we zelfs bereid de grondkosten te betalen, maar de overheid en het adviesbureau hadden de grondprijs nog niet vastgesteld, niet omdat het bedrijf weigerde te betalen. We hebben zelfs verliezen geleden doordat het verkoopproces van het project een heel jaar vertraging opliep.

Tijdens de besprekingen vonden de lokale autoriteiten het innen van extra grondkosten ook onredelijk, maar ze konden geen mening uiten die in strijd was met wettelijke bepalingen zoals decreet 103.

De "rente" van 5,4% is onterecht. We zijn erg teleurgesteld, maar moeten het bedrag toch betalen. Hopelijk wordt deze extra betalingsverplichting geschrapt wanneer decreet 103 wordt gewijzigd. We hopen dat het geld dat we al hebben betaald, in mindering wordt gebracht op of wordt terugbetaald aan het bedrijf.

De heer Nguyen Quoc Hiep

Bedrijven zitten vast in een prijsimpasse.

Het ministerie van Financiën stelt dat de extra heffing van 5,4% per jaar rekening houdt met de factor "verantwoordelijkheidsdeling" en dat deze heffing gelijk is aan 50% van de boete voor te late betaling van grondgebruiksrechten.

Het bedrijf werd volledig buiten het waarderingsproces gehouden. Als het bedrijf de verantwoordelijkheid had gehad om deel te nemen aan de besprekingen of documenten te laat aan te leveren, dan zou het redelijk zijn geweest om die verantwoordelijkheid te delen, en zou het bedrijf daar zonder aarzeling mee hebben ingestemd. In dit geval is het bedrijf echter niet schuldig.

De taxatie- en adviesraad wordt ingesteld door een overheidsinstantie en bepaalt de prijs, die de koper zonder onderhandeling moet accepteren. Wij hebben voorgesteld om decreet 71 te wijzigen, zodat de investeerder kan deelnemen, zijn standpunt kan presenteren en tegenargumenten kan aandragen.

We willen de grondkosten zo snel mogelijk betalen, zodat we producten kunnen verkopen en cashflow kunnen genereren, maar dat lukt niet. Deze situatie zorgt voor knelpunten voor zowel de overheidsinkomsten als het bedrijfsleven, wat leidt tot verspilling van grond.

Resolutie 68 roept op tot een mentaliteitsverandering van "bedrijven beheren" naar "bedrijven dienen". Deze nieuwe en passende aanpak is cruciaal voor het oplossen van problemen en het bevorderen van de ontwikkeling van de particuliere sector. Om dit te bereiken, moeten beleidsmakers zich in de positie van bedrijven verplaatsen om passende en effectieve regelgeving en procedures te creëren.

De vicepresident van een vastgoedgroep met projecten in Ho Chi Minh-stad:

Het zou het bedrijf kunnen uitputten.

Ik ben het niet eens met de beslissing van de overheid om 5,4% jaarlijkse rente te heffen over het totale onbetaalde grondbedrag, omdat de overheid de prijs nog niet heeft goedgekeurd. Waar zou dat geld dan vandaan moeten komen? Zo'n hoge renteboete zal bedrijven, met name bedrijven met grote projecten en bedrijven die lang moeten wachten voordat de grondprijs definitief is vastgesteld, lamleggen.

Ons project in District 1 van Ho Chi Minh-stad is bijvoorbeeld weliswaar afgerond, maar de berekening van de grondgebruiksbelasting is nog niet afgerond. In februari 2020 berekende de taxatie-eenheid die was aangesteld door het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu de te betalen grondbelasting op 1.519 miljard VND, maar de stad keurde dit bedrag niet goed. Bij de vierde poging schatte een ander bedrijf de waarde op 3.200 miljard VND, gebaseerd op de taxatiedatum, terwijl de grondtoewijzing al in 2018 was gedaan, en met inflatiecorrectie. De grondbelasting had berekend moeten worden op basis van het jaar van grondtoewijzing, niet op basis van het taxatiejaar.

Ervan uitgaande dat de grondwaardering in 2025 3.400 miljard VND bedraagt ​​en wordt goedgekeurd, zullen we jaarlijks 5,4% extra moeten betalen. Dit betekent dat het bedrag al met 40% is gestegen, oftewel ongeveer 1.360 miljard VND. De totale grondheffing zou dan 4.760 miljard VND bedragen. Dit is een duizelingwekkend bedrag dat het bedrijf op de rand van faillissement zou kunnen brengen.

De meeste bedrijven gebruikten de initiële taxatie om werkkapitaal te verkrijgen, maar nu zijn de grondprijzen enorm gestegen. De taxatie-eenheid zelf heeft de inflatie al meegenomen in de berekening, en nu voegt de overheid daar nog een rente van 5,4% aan toe, waardoor de inflatie in feite twee keer wordt verrekend.

De vertragingen zijn te rechtvaardigen omdat ambtenaren bang zijn om verantwoordelijkheid te nemen.

Het huidige trage tempo van grondwaardering is te wijten aan het beperkte aantal taxatiebureaus, terwijl de taxatiekosten laag zijn, slechts een paar honderd miljoen VND, maar wel een hoge mate van verantwoordelijkheid vereisen. Lokale overheden moeten aanbestedingen uitschrijven om taxatiebureaus met lage kosten te selecteren.

Recentelijk zijn verschillende taxatiebureaus beboet. Dit heeft ertoe geleid dat zowel taxatiebureaus als overheidsinstanties bang zijn om verantwoordelijkheid te nemen.

Voorheen namen taxatiecommissies beslissingen en gaven ze advies dat louter adviserend van aard was. Maar nu zijn overheidsinstanties zeer terughoudend om de door de consultants verstrekte cijfers te wijzigen, en al helemaal om ze te verlagen.

Omdat adviesbureaus verantwoordelijk zijn voor de waarderingsresultaten, geven ze vaak te hoge cijfers op om de veiligheid te waarborgen, wat resulteert in onnauwkeurige waarderingen. Al deze factoren verlengen het waarderingsproces, dat in veel gevallen 2-3 jaar of zelfs langer duurt.

NGOC HIEN

Bron: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm