Wilt u investeren en heeft u minimaal 1,5 miljard dong nodig?

Veel vastgoedsegmenten blijven traag, maar de prijzen van appartementen in Hanoi zijn gestaag gestegen, met een jaarlijkse stijging van 13%. De gemiddelde huurprijs van appartementen in Hanoi is het afgelopen jaar met 4,5% gestegen.

Volgens de heer Tran Quang Trung, directeur bedrijfsontwikkeling bij OneHousing, is investeren in huurappartementen in Hanoi op dit moment nog steeds een aantrekkelijk investeringskanaal.

Appartement te huur met hoge winst, minimale investering vereist is 15 miljard VND, afbeelding 1 — Dhr. Tran Quang Trung, directeur bedrijfsontwikkeling van OneHousing. (Foto: ML)

Nu de bankrentes dalen en veel beleidsmaatregelen het herstel bevorderen, begint de vastgoedmarkt weer kapitaalstromen te verwelkomen. Beleggers plaatsen een groot deel van hun kapitaalstromen in de verhuur van vastgoed. Wat is volgens u de reden om aan te nemen dat dit beleggingskanaal op de lange termijn winst zal opleveren?

- Volgens de volkstelling van 2019 zal de bevolking van de hoofdstad naar verwachting jaarlijks met ongeveer 200.000 mensen toenemen, wat overeenkomt met een groot district. De meeste van deze mensen huren een huis, waardoor er een grote vraag naar huurwoningen in Hanoi ontstaat. Bovendien telde Vietnam in 2019 ongeveer 120.000 buitenlandse werknemers en dit aantal groeit gemiddeld met 17% per jaar.

De gemiddelde huurprijs voor een appartement in Hanoi bedraagt ongeveer 10 miljoen VND per maand, een stijging van 4,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het is duidelijk dat de markt voor appartementen altijd goede kansen biedt, omdat het aanbod kleiner is dan de vraag.

Er is veel vraag naar appartementen, maar er bestaat nog steeds de opvatting dat het kopen van een appartement in onroerend goed een risico is en in de toekomst geleidelijk aan waarde zal verliezen. Bent u het daarmee eens?

- Een investeerder in een huurappartement houdt zich bezig met twee kwesties: ten eerste of de kapitaalkosten in de toekomst kunnen stijgen, en ten tweede hoe de huurinkomsten zullen zijn. Wat betreft de prijs en de prijsstijgingsmarge van het type huurappartement, hebben appartementen in Hanoi de hoogste huurwinstmarge van alle vastgoedsegmenten.

In Hanoi bedraagt de winst uit het verhuren van appartementen in 2022 4,4%, 1,7 keer de huurprijs van huizen aan de straat. Vooral in het westen van Hanoi varieert de huurwinst van 5% tot 6%.

Met dit rendement vermijdt de appartementeigenaar een inflatie van ongeveer 4-4,5% per jaar door contant geld aan te houden, en profiteert hij bovendien van de toekomstige waardestijging. In Hanoi bijvoorbeeld stegen de prijzen van appartementen tussen 2018 en 2022 met gemiddeld 13% per jaar.

Welke gebieden in Hanoi hebben volgens jouw observatie een goed verhuurpotentieel? Waarom?

- Het westelijke gebied trekt een groot aantal huurders aan, met name de gebouwen in Vinhomes Smart City, met een huurrendement van ongeveer 5,5%, hoger dan het gemiddelde van de gehele markt (ongeveer 4,4%). Dit toont aan dat de huurinkomsten van deze metropool hoger zijn dan die van andere projecten in het gebied.

De reden voor de goede groei in de westelijke regio is te wijten aan factoren. Ten eerste keurt de staat alle agentschappen, ministeries en afdelingen in de westelijke regio goed. Ook de Amerikaanse ambassade aan de Pham Van Bach Street, met een investering van 1,2 miljard dollar, werd in april 2023 geopend. In de toekomst zullen er vertegenwoordigingen van aan de VS gerelateerde eenheden worden opgericht, die zich sterk op dit gebied zullen richten.

In het Westen zijn sommige projecten in dit gebied het meest gewild in het huursegment. Veel buitenlandse huurders zijn bereid om 1.000 tot 2.000 dollar uit te geven voor huisvesting, wat geen groot probleem zal zijn.

Meestal zijn de huurprijzen in gebieden waar buitenlanders huren gunstig, wat betekent dat het prijsniveau in die gebieden stijgt. En als de huurprijs stijgt, betekent dit dat de vastgoedprijzen daar ook stijgen, dat is de logica van residentieel vastgoed.

Appartement te huur met hoge winst, minimale investering vereist is 15 miljard VND, foto 2 — Om te kunnen investeren in huurappartementen, moeten klanten bovendien over een minimaal eigen vermogen van 1,5 miljard euro of meer beschikken. (Foto: CP)

De financiële draagkracht van investeerders verschilt per type appartement. Welk type appartement is volgens u het makkelijkst te verhuren? Hoeveel kapitaal moet een investeerder investeren om te investeren in een huurappartement?

- Studio's met 1 slaapkamer voor jonge singles en appartementen met 1 of 2 slaapkamers zijn geschikt voor een groot aantal huurders, zoals gezinnen met partners en kleine kinderen. De hogere klasse, bijvoorbeeld senior experts, adviseurs of CEO's van bedrijven die hun vrouw en kinderen meenemen naar hun werk, is bereid om villa's, penthouses... te huren. Om te investeren in huurappartementen, moeten klanten ook over een minimaal eigen vermogen van 1,5 miljard dollar of meer beschikken. Afhankelijk van de waarde van het appartement en de verschillende investeringen in huurmeubilair, zal het eigen vermogen ook verschillen.

Waarom is investeren in vastgoed voor verhuur op dit moment het meest geschikt, meneer, uit alle vormen van vastgoedinvesteringen, zoals surfen of langetermijnbeleggen?

- Ik denk dat dit verhaal nog steeds draait om de verwachtingen van klanten op elk moment. Een slimme investeerder weet dat hij niet al zijn eieren in één mandje legt, maar in meerdere mandjes. Hij zal vastgoedbeleggingsproducten voor de lange termijn moeten hebben, zodat hij in de toekomst alleen nog maar kan profiteren van vermogensgroei. Maar bij dit soort investeringen moeten beleggers vastgoed kopen tegen een goede prijs en met een duidelijke juridische status.

Mensen die een aantal huurwoningen bezitten met een maandelijkse cashflow, hebben heel duidelijke doelen, zoals geld verdienen voor de opleiding van hun kinderen, of maandelijks geld overhouden voor als ze met pensioen gaan, reizen ... Er zijn ook mensen die een heel methodische investeringsmentaliteit hebben en in veel projecten een keten van appartementen bouwen. Elk project heeft zo'n 3 tot 5 appartementen en genereert een maandelijkse cashflow van 300 tot 500 miljoen euro.

Bij vastgoedbeleggingen draait het uiteindelijk om de waarde van de activa. Elk pand dat cashflow genereert, is vastgoed. Het maakt dus niet uit hoeveel u bezit, het gaat erom hoeveel cashflow uw vastgoed voor u genereert.

Bedankt voor het gesprek!

Bron