"Strengere controle" op grondspeculatie.

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

De grondprijzen vertonen een dalende trend.

De gewijzigde Wet op de Onroerend Goedhandel 2023, die op 1 januari 2025 van kracht wordt, werd op 28 november door de Nationale Vergadering aangenomen. Deze wet verscherpt de regelgeving rond de verkaveling en verkoop van grond door de overdracht van gebruiksrechten van grond aan particulieren voor zelfbouw van woningen in wijken, districten en steden van speciale, type I, type II en type III stedelijke gebieden te verbieden.

Deze regelgeving is strenger dan de huidige, die alleen de verkaveling en verkoop van percelen verbiedt in wijken van speciale steden en centraal bestuurde steden van klasse I; gebieden met hoge eisen aan het architectonisch landschap; centrale gebieden en gebieden rondom architectonische monumenten in de stad; en de oevers van regionale wegen en hoger, evenals belangrijke toeristische wegen in de stad. De nieuwe regelgeving, uitgevaardigd onder de Wet op de Vastgoedsector van 2023, zal naar verwachting een aanzienlijke impact hebben op de grondmarkt.

10aa(1).jpg — Sommige verkavelde percelen liggen momenteel leeg. Foto: Cao Nguyen

De heer Nguyen Chi Thanh, algemeen directeur van Thanh Binh Construction Company, verklaarde dat het Ministerie van Bouw in de periode 2010-2015, vanwege de liquiditeitscrisis op de vastgoedmarkt, projecten toestond om grond te verkavelen en kavels te verkopen (zonder dat er huizen gebouwd hoefden te worden). Dankzij deze regelgeving werd het liquiditeitsprobleem op de markt opgelost. Sindsdien hebben veel gemeenten echter misbruik gemaakt van deze regelgeving door op grote schaal grond te verkavelen en te verkopen, wat de stadsplanning in gevaar brengt. Daarom is in de Wet op de Vastgoedsector een bepaling opgenomen die projecten verbiedt om grond te verkavelen en kavels te verkopen. Dit betekent dat investeerders de basisstructuur voor hun klanten moeten bouwen. Hierdoor zal de waarde van de grond stijgen vanwege de bouwkosten. Dit zal grondspeculatie beperken. De grondmarkt kent aanzienlijke schommelingen. Dit is echter ook een onvermijdelijke trend, vergelijkbaar met die in andere landen wereldwijd.

"De vastgoedmarkt wordt professioneler, waarbij bedrijven zich richten op het investeren in en ontwikkelen van woningen en bouwprojecten op grond, in plaats van alleen te investeren in infrastructuur en 'panden te verkopen voordat ze af zijn'. Tegelijkertijd helpt dit om grond efficiënter en effectiever te gebruiken, waardoor de situatie van 'grondspeculatie, traag grondgebruik en leegstaande grond' wordt aangepakt. Deze beleidsmaatregel zal naar verwachting ook bijdragen aan het 'filteren' van investeerders, waardoor er meer professionele en capabele vastgoedbedrijven ontstaan nadat bedrijven met beperkte financiële en technische mogelijkheden door de markt zijn geëlimineerd," aldus de heer Thanh.

Het bevorderen van een gezonde ontwikkeling van de vastgoedmarkt.

Het aanscherpen van de regelgeving voor de verkaveling en verkoop van grond in grote steden is een duurzame oplossing om Vietnamese steden ordelijker en mooier te maken, met toegevoegde waarde op het gebied van planning, architectuur, esthetiek en een betere waarborging van het maatschappelijk welzijn op de lange termijn.

Deze regelgeving is tevens een van de belangrijkste wijzigingen in de onlangs aangenomen Wet op de Vastgoedsector. Met name voor vastgoedprojecten waarvoor al een vergunning is verleend maar die nog niet zijn afgerond, zullen investeerders zorgvuldig moeten nadenken over zowel korte- als langetermijnoplossingen voor de toekomst.

Over iets meer dan een jaar zullen vastgoedbedrijven deze regelgeving dus gaan toepassen. De markt zal daardoor een scherpe prijsdaling ervaren, omdat projectontwikkelaars de verkoop versnellen om kapitaal terug te verdienen en onverkochte panden te voorkomen. In de huidige trage markt zal liquiditeit echter niet gemakkelijk te verkrijgen zijn. Alleen bedrijven met voldoende financiële zekerheid zullen hun vastgoed behouden om aan het nieuwe plan te voldoen.

De heer Nguyen Manh Ha, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging voor Vastgoed, verklaarde: "In 2025 zullen we de regelgeving voor de verkaveling en verkoop van grond in grote steden aanscherpen. Dit zal een zeer sterke impact hebben op de markt. Ten eerste zal het aanbod en de vraag naar grond minder divers zijn. Voorheen konden mensen grond kopen ongeacht hun financiële middelen, maar nu moeten klanten bereid zijn om 1 tot 3 miljard VND extra uit te geven aan de bouw van een huis. Op de lange termijn zal de markt voor grond niet langer een 'gemakkelijke' markt zijn voor velen. Deze markt zal van zowel verkopers als kopers een aanzienlijk kapitaal vereisen om te kunnen deelnemen. De aangescherpte regelgeving voor de verkaveling van grond is een doorslaggevende en positieve maatregel om een gezonde ontwikkeling voor de vastgoedmarkt te bewerkstelligen. Vastgoedbedrijven moeten leren zich aan te passen aan de nieuwe spelregels om te overleven."

Historisch gezien gaven vastgoedinvesteerders de voorkeur aan het model van het opdelen van grond in percelen voor verkoop vanwege de lage financiële kosten. Strengere regelgeving voor grondverkaveling zal dit model echter overbodig maken, wat zal leiden tot minder diversiteit in vastgoedproducten. Volgens mevrouw Nguyen Thu Hang, onderzoeksdirecteur bij Savills Vietnam, zullen veel investeerders zich terugtrekken uit de markt zodra de nieuwe wet officieel van kracht wordt.

Op korte termijn zal de markt een scherpe daling van het aantal transacties ervaren als gevolg van zorgen van kopers over juridische kwesties. De markt zal zeker prijscorrecties ondergaan. Het kan 2-3 jaar duren, wanneer het aanbod afneemt, voordat de vastgoedprijzen weer kunnen stijgen. De markt zal zich duurzamer ontwikkelen wanneer vastgoedproducten zijn afgestemd op mensen met een daadwerkelijke behoefte.

Bron