Marktverschuivingen

Aan het begin van het derde kwartaal van 2024 is het meest duidelijke teken dat de markt zich begint te herstellen, aangezien bedrijven voortdurend nieuwe projecten lanceren. In het vierde kwartaal kampt de markt echter nog steeds met veel problemen.

De verwachting is dat de vastgoedmarkt in het zuiden in het vierde kwartaal met veel problemen te maken zal krijgen.

De markt begint te herstellen

In de eerste acht maanden van 2024 vertoonde de markt duidelijke tekenen van herstel vergeleken met de periode 2022-2023, maar het herstel was ongelijkmatig tussen de segmenten.

Landsegment

Op de markt van Ho Chi Minhstad en omliggende gebieden zijn in de eerste 8 maanden van 2024 14 projecten in het grondsegment geopend voor verkoop (3 nieuwe projecten, 11 projecten in de volgende openingsfase).

Het marktaanbod bedroeg 787 producten, een daling van 46% ten opzichte van dezelfde periode in 2023 (1.454 percelen).

Het absorptiepercentage van het nieuwe aanbod bedroeg ongeveer 30%, wat overeenkomt met 237 succesvol verhandelde producten. Dat is een daling van 58% ten opzichte van dezelfde periode in 2023 (559 transacties).

Stadswoning/villasegment

In augustus 2024 registreerde de markt voor herenhuizen en villa's in Ho Chi Minhstad en omgeving 16 projecten die te koop werden aangeboden (3 nieuwe projecten en 13 projecten die zich in de volgende openingsfase bevonden).

Het marktaanbod bedroeg 1.333 producten, een verdubbeling vergeleken met dezelfde periode in 2023 (659 producten).

Het absorptiepercentage van het nieuwe aanbod bedroeg 61%, wat overeenkomt met 817 succesvol verhandelde producten. Dat is een toename van 3,5 keer ten opzichte van dezelfde periode in 2023.

Appartementensegment

In het appartementensegment in Ho Chi Minhstad en omgeving zijn in 8 maanden tijd 30 projecten geopend voor verkoop, waaronder 7 nieuwe projecten. De rest betreft de volgende fases van eerder geopende projecten.

Het nieuwe aanbod op de markt bereikte 5.378 eenheden, een daling van 24% op jaarbasis in 2023, voornamelijk de volgende projectfases, geconcentreerd vooral in Ho Chi Minh City en Binh Duong .

Het absorptiepercentage bedroeg 76% van het nieuw gelanceerde aanbod, met 4.086 succesvolle transacties, een daling van 22% op jaarbasis.

Resort onroerend goed

Voor het segment resortvastgoed vertoont de markt op korte termijn weinig tekenen van verbetering. Hoewel het aanbod in sommige segmenten is toegenomen (resortvilla's en appartementencomplexen), is de vraag nog steeds vrij bescheiden en slechts lokaal geconcentreerd in enkele projecten.

Voor het residentiële vastgoedsegment zijn de primaire verkoopprijzen niet veel veranderd ten opzichte van het begin van het jaar. De liquiditeit op de secundaire markt vertoonde tekenen van herstel, maar concentreerde zich vooral op projecten die zijn opgeleverd, waarvan de juridische procedures zijn afgerond en die gunstig gelegen zijn ten opzichte van het stadscentrum. Voor het resortvastgoedsegment zijn de secundaire verkoopprijzen sterk gedaald; veel beleggers accepteren een verlies van 20%, zelfs 30%, maar het is nog steeds erg moeilijk om deze te liquideren.

Marktuitdagingen in het vierde kwartaal

De wereldwijde economische groei zal naar verwachting in 2024 afnemen ten opzichte van 2023. De Wereldbank (WB) voorspelt dat de wereldwijde economische groei in 2024 2,4% zal bedragen, het laagste niveau in drie opeenvolgende jaren. De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) stelt dat de wereldwijde bbp-groei in 2024 2,9% zal bedragen, lager dan de 3,1% in 2023.

Op het gebied van handel voorspelt het Internationaal Monetair Fonds (IMF) dat de wereldhandel in 2024 met 3,3% zal groeien. Dat is lager dan het gemiddelde van 4,9% in de periode 2000-2019. De verwachting is dat de toegenomen handelsspanningen en de geo-economische fragmentatie de wereldhandelsgroei in 2024 zullen blijven drukken, aangezien landen in 2023 ongeveer 3.000 beperkingen hebben opgelegd (1.100 beperkingen in 2019).

Ondertussen zal de totale wereldwijde schuld eind 2023 $ 313 biljoen bedragen en de wereldwijde schuld/bbp-ratio 330% bedragen. Dit is een recordhoogte en alarmerend voor de wereldeconomie.

Wat de markt betreft, is het onevenwicht tussen vraag en aanbod de afgelopen tien jaar een lastig probleem geweest. Het nieuwe aanbod bevindt zich voornamelijk in het hogere segment en in het luxe segment, waar betaalbare woningen en sociale huurwoningen ontbreken om te voldoen aan de reële woonbehoeften van de meerderheid van de bevolking. Bovendien is de vraag op de markt toegenomen, maar blijft deze laag (zowel op de primaire als op de secundaire markt). Er zijn vele redenen waarom de vastgoedmarkt zich langzamer heeft hersteld dan verwacht, waarbij de "afwachtende" mentaliteit van investeerders wordt beschouwd als de belangrijkste reden die het herstelproces beïnvloedt. Dit blijkt duidelijk uit het feit dat, hoewel de mobilisatierente laag blijft, het bedrag aan bankdeposito's in de eerste drie maanden van het jaar toch een recordhoogte bereikte, tot wel 14 miljoen miljard VND.

Wat betreft het juridisch beleid blijven problemen met projectvergunningen druk uitoefenen op bedrijven en op nieuwe marktaandelen, doorgaans in de eerste drie maanden van het jaar. Bovendien is er de laatste tijd weinig vooruitgang geboekt met de juridische afwikkeling, met name voor projecten met verspreide grond. Volgens statistieken zijn er momenteel alleen al in Ho Chi Minhstad 126 projecten die te maken hebben met juridische voortgang en bouwvoortgang met betrekking tot verspreide openbare grond. Hoewel deze kwestie is geregeld in Decreet 148/2020/ND-CP of momenteel de Grondwet van 2024, is het niet gelukt om deze grondig op te lossen. Bovendien kent de berekening van grondgebruiksvergoedingen nog steeds veel problemen, wat de oorzaak is van 60-70% van de juridische problemen van recente projecten in het hele land.

De Grondwet, de Woningwet en de Wet op de Vastgoedondernemingen zijn aangenomen, maar er is nog steeds behoefte aan richtinggevende circulaires en besluiten om een ​​effectieve implementatie in de praktijk te waarborgen.

Qua kapitaal kampen veel vastgoedbedrijven met problemen, vooral die met een hoge obligatieschuld. Volgens statistieken bedraagt ​​het bedrag aan bedrijfsobligaties met een looptijd tot 2024 meer dan VND 300.000 miljard, waarvan alleen al vastgoedobligaties meer dan VND 130.000 miljard vertegenwoordigen.

Dit is een enorm bedrag gezien de huidige moeilijke liquiditeitssituatie op de vastgoedmarkt. Bovendien stagneert de juridische status van het project, waardoor het voor bedrijven moeilijk is om nieuwe leningen bij banken te verkrijgen.

Marktverschuivingen

Voor het herstel van de vastgoedmarkt zijn positieve economische signalen onmisbaar. De economische groei van Vietnam zal in 2024 naar verwachting 6-6,5% bedragen, met een streefdoel van 7% volgens Resolutie nr. 108/NQ-CP van de reguliere regeringsvergadering in juni 2024 en de online conferentie van de regering met de lokale overheden. Dit creëert een impuls voor de economie in het algemeen en de vastgoedmarkt in het bijzonder.

Bovendien is het positieve signaal van de import-exportomzet ook een opmerkelijk lichtpuntje, aangezien de totale waarde van de import- en exportgoederen van het hele land in de eerste acht maanden van 2024 511,11 miljard USD bedroeg, een stijging van 16,7% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Daarvan bedroeg de export 265,09 miljard USD, de import 246,02 miljard USD en het handelsoverschot 19,07 miljard USD. Dit creëerde een handelsoverschot en verhoogde deviezenbronnen voor het land.

Op de kapitaalmarkt worden de binnenlandse kredietrentes, hoewel licht stijgend, nog steeds op een laag niveau gehouden volgens de richtlijnen van de Staatsbank.

Vanuit een marktperspectief is het herstel van de vastgoedmarkt het duidelijkst te zien in binnensteden, bestaande nieuwe stedelijke gebieden, dichtbevolkte gebieden, gebieden met alle voorzieningen of typen commercieel vastgoed die de cashflow uit leasing kunnen benutten...

Kijkend naar de huidige markt, is het transactievolume voornamelijk geconcentreerd in betaalbare woningen die voldoen aan de reële vraag naar woningen. Deze woningen zijn altijd hoog in grote steden, gunstig gelegen ten opzichte van het centrum, beschikken over volledige juridische documenten en er is sprake van duidelijke voortgang van de bouw. ​​Dit wordt deels weerspiegeld in het uitstekende transactievolume van klasse B- en C-appartementen in Ho Chi Minhstad en aangrenzende provincies. Deze waren goed voor 62% van het totale verbruik van nieuw aanbod op de gehele markt in de eerste vijf maanden van dit jaar.

Dit is deels te danken aan het feit dat investeerders het verkoopbeleid met veel klantvriendelijke prikkels, betalingstermijnen, ondersteuning van uitstel van betaling van hoofdsom en rente, het openen van schenkingen, etc., nauwgezet toepassen om de marktvraag te stimuleren in de context van algemene moeilijkheden.

De lage vraag kan tot het einde van dit jaar aanhouden. Het segment residentieel vastgoed in grote, dichtbevolkte steden zoals Ho Chi Minhstad en Hanoi zal dan ook de aandacht van de markt blijven trekken en zich uitbreiden naar aangrenzende provincies. Met name het appartementensegment zal zijn leidende positie in aanbod en verbruik op de gehele markt behouden, terwijl ook het segment grond en rijtjeshuizen/villa's in bestaande, dichtbevolkte woonwijken met synchrone infrastructuur naar verwachting de komende tijd opmerkelijke lichtpuntjes zal kennen.

Hoewel de toeristische sector positieve signalen heeft laten zien, met in totaal 11,4 miljoen internationale bezoekers in de eerste acht maanden van 2024, een stijging van 45,8% ten opzichte van dezelfde periode in 2023, is het herstel van resortvastgoed nog steeds niet echt evenredig. Deze vastgoedsegmenten zullen nog steeds met veel uitdagingen te maken krijgen, het herstel verloopt traag en een doorbraak is op korte termijn onwaarschijnlijk.

Na de onvermijdelijke aanpassingsperiode van 2020 tot begin 2023 heeft de vastgoedmarkt solide fundamenten gelegd voor duurzame ontwikkeling op de lange termijn. De markt zal in de laatste maanden van 2024 dan ook waarschijnlijk enkele lichtpuntjes blijven vertonen, maar zal nog steeds op een gematigd niveau liggen. Duidelijkere tekenen van herstel worden verwacht in de periode tussen medio 2025 en begin 2026, wanneer de huidige achterstand volledig is ingelopen.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html