Marktverschuivingen

Nu we de eerste drie kwartalen van 2024 achter ons laten, is het duidelijkste teken van herstel dat de markt zich begint te herstellen, met bedrijven die continu nieuwe projecten lanceren. De markt staat echter nog steeds voor veel uitdagingen in het vierde kwartaal.

De vastgoedmarkt in het zuiden zal naar verwachting in het vierde kwartaal met veel uitdagingen te maken krijgen.

De markt begint zich te herstellen.

In de eerste acht maanden van 2024 vertoonde de markt duidelijke tekenen van herstel ten opzichte van de periode 2022-2023, maar dit herstel verliep ongelijkmatig over alle segmenten.

Perceelsegment

In de markt van Ho Chi Minh-stad en omgeving werden in de eerste acht maanden van 2024 14 projecten gelanceerd in het segment bouwgrond (3 nieuwe projecten, 11 projecten in latere verkoopfasen).

Het aanbod op de markt bedroeg 787 producten, een daling van 46% ten opzichte van dezelfde periode in 2023 (1.454 kavels).

Het verbruikspercentage van het nieuwe aanbod bedroeg ongeveer 30%, wat overeenkomt met 237 succesvolle transacties, een daling van 58% ten opzichte van dezelfde periode in 2023 (559 transacties).

Segment rijtjeshuizen/villa's

In augustus 2024 werden er op de markt voor rijtjeshuizen en villa's in Ho Chi Minh-stad en omgeving 16 projecten gelanceerd (3 nieuwe projecten, 13 projecten in latere verkoopfasen).

Het marktaanbod bereikte 1.333 producten, een verdubbeling ten opzichte van dezelfde periode in 2023 (659 producten).

Het verbruikspercentage van de nieuwe voorraad bereikte 61%, wat overeenkomt met 817 succesvol verhandelde producten, een stijging van 3,5 keer ten opzichte van dezelfde periode in 2023.

Appartementensegment

In de appartementensector in Ho Chi Minh-stad en omgeving werden in de eerste acht maanden 30 projecten gelanceerd, waaronder 7 nieuwe projecten. De overige projecten betroffen vervolgfasen van eerder gestarte projecten.

Het nieuwe aanbod op de markt bereikte 5.378 eenheden, een daling van 24% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Dit bestond voornamelijk uit vervolgfasen van projecten, met name geconcentreerd in Ho Chi Minh-stad en Binh Duong .

De absorptiegraad bereikte 76% van het nieuw gelanceerde aanbod, met 4.086 succesvolle transacties, een daling van 22% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Vastgoed in resorts

Voor het segment van vakantievastgoed zijn er op korte termijn weinig tekenen van verbetering te zien. Hoewel het aanbod in sommige segmenten (vakantievilla's en appartementencomplexen) is toegenomen, blijft de vraag vrij bescheiden en geconcentreerd in slechts enkele projecten.

In het segment residentieel vastgoed zijn de verkoopprijzen op de primaire markt niet significant gefluctueerd ten opzichte van het begin van het jaar. De liquiditeit op de secundaire markt vertoont tekenen van herstel, maar dit is grotendeels geconcentreerd in projecten die zijn opgeleverd, over volledige juridische documentatie beschikken en gunstig gelegen zijn nabij het stadscentrum. In het segment recreatief vastgoed zijn de verkoopprijzen op de secundaire markt sterk gedaald, waarbij veel investeerders verliezen van 20% of zelfs 30% hebben geleden, terwijl de liquiditeit zeer beperkt blijft.

Marktuitdagingen in het vierde kwartaal

De wereldwijde economische groei zal naar verwachting in 2024 afnemen ten opzichte van 2023. De Wereldbank (WB) voorspelt een wereldwijde economische groei van 2,4% in 2024, het laagste niveau in drie opeenvolgende jaren. De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) schat de wereldwijde bbp-groei in 2024 op 2,9%, lager dan de 3,1% in 2023.

Wat de handel betreft, voorspelt het Internationaal Monetair Fonds (IMF) een groei van de wereldhandel van 3,3% in 2024, lager dan het gemiddelde van 4,9% voor de periode 2000-2019. Verwacht wordt dat de toegenomen handelsspanningen en geoeconomische fragmentatie de groei van de wereldhandel in 2024 zullen blijven belemmeren, aangezien landen in 2023 ongeveer 3.000 beperkingen hebben ingesteld (tegenover 1.100 beperkingen in 2019).

Eind 2023 bedroeg de totale wereldschuld 313 biljoen dollar, en de schuldquote ten opzichte van het BBP was maar liefst 330%. Dit is een recordhoogte en een alarmerende ontwikkeling voor de wereldeconomie.

Wat de markt betreft, is de onbalans tussen vraag en aanbod de afgelopen tien jaar een hardnekkig probleem geweest. Nieuw aanbod bevindt zich voornamelijk in het hogere en luxesegment, waardoor er een tekort is aan betaalbare woningen en sociale huurwoningen om te voorzien in de werkelijke woonbehoeften van het grootste deel van de bevolking. Bovendien is de marktvraag weliswaar toegenomen, maar blijft deze laag (zowel op de primaire als de secundaire markt). Verschillende factoren hebben bijgedragen aan het trager dan verwachte herstel van de vastgoedmarkt, waarbij de afwachtende houding van investeerders als de belangrijkste factor wordt beschouwd die het herstelproces belemmert. Dit blijkt duidelijk uit het feit dat, ondanks de lage depositorente, de bankdeposito's in de eerste drie maanden van het jaar een recordhoogte van 14 biljoen VND bereikten.

Wat het juridisch beleid betreft, blijven obstakels bij de vergunningverlening voor projecten druk uitoefenen op bedrijven en het aanbod van nieuwe projecten op de markt, met name gedurende de eerste drie maanden van het jaar. Er is echter aanzienlijke vooruitgang geboekt bij het oplossen van juridische problemen, vooral voor projecten waarbij verspreide grond betrokken is. Volgens statistieken worden alleen al in Ho Chi Minh-stad 126 projecten momenteel getroffen door juridische en bouwkundige vertragingen als gevolg van verspreide openbare grond. Hoewel dit probleem is geregeld in decreet 148/2020/ND-CP en de huidige Grondwet 2024, is het nog niet volledig opgelost. Daarnaast blijft de berekening van grondgebruiksrechten problematisch, wat de laatste tijd landelijk verantwoordelijk is voor 60-70% van de juridische projectbelemmeringen.

De Grondwet, de Woningwet en de Wet op het Vastgoedbedrijf zijn aangenomen, maar er zijn nog steeds richtlijnen en besluiten nodig om een ​​effectieve implementatie in de praktijk te garanderen.

Wat de financiering betreft, hebben veel vastgoedbedrijven het moeilijk, vooral die met een hoge obligatieschuld. Volgens statistieken zal het bedrag aan bedrijfsobligaties dat in 2024 vervalt, oplopen tot meer dan 300.000 miljard VND, waarvan alleen al vastgoedobligaties meer dan 130.000 miljard VND uitmaken.

Dit is een zeer hoog aantal gezien de huidige moeilijke liquiditeitssituatie op de vastgoedmarkt. Bovendien lopen de juridische procedures voor projecten vast en hebben bedrijven moeite om nieuwe leningen van banken te verkrijgen.

Marktverschuivingen

Voor het herstel van de vastgoedmarkt zijn positieve signalen vanuit de economie onmisbaar. De economische groeiprognose voor Vietnam voor 2024 ligt dan ook tussen de 6 en 6,5%, met een streefdoel van 7%, zoals vastgelegd in Resolutie nr. 108/NQ-CP van de reguliere regeringsvergadering in juni 2024 en de online conferentie tussen de overheid en de deelstaten. Dit geeft een impuls aan de economie in het algemeen en de vastgoedmarkt in het bijzonder.

Bovendien zijn de positieve signalen van de import- en exportomzet ook noemenswaardig. De totale waarde van de nationaal geïmporteerde en geëxporteerde goederen bedroeg in de eerste acht maanden van 2024 US$ 511,11 miljard, een stijging van 16,7% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Hiervan bedroeg de export US$ 265,09 miljard en de import US$ 246,02 miljard, wat resulteerde in een handelsoverschot van US$ 19,07 miljard. Dit leidde tot een handelsoverschot en een toename van de buitenlandse valutareserves van het land.

Ondertussen blijven de rentetarieven voor binnenlandse leningen op de kapitaalmarkt, ondanks een lichte stijging, laag en in lijn met de richtlijnen van de Vietnamese centrale bank.

Vanuit marktperspectief is het herstelscenario voor de vastgoedmarkt duidelijker waarneembaar in binnenstedelijke gebieden, bestaande nieuwe stedelijke gebieden, dichtbevolkte gebieden met alle voorzieningen, of commerciële vastgoedtypen die huurinkomsten kunnen genereren...

Kijkend naar de huidige markt, concentreren transacties zich voornamelijk in betaalbare woningen die voorzien in een reële woonbehoefte. Deze woningen blijven in grote steden met een gunstige ligging ten opzichte van het stadscentrum, complete juridische documentatie en een duidelijke bouwvoortgang. Dit wordt deels weerspiegeld in het uitzonderlijke transactievolume van appartementen in de B- en C-klasse in Ho Chi Minh-stad en omliggende provincies, die in de eerste vijf maanden van dit jaar goed waren voor 62% van het totale nieuwbouwaanbod op de gehele markt.

Dit werd mede bereikt doordat ontwikkelaars een grondig verkoopbeleid voerden met veel aantrekkelijke incentives voor klanten, flexibele betalingsvoorwaarden, uitstel van aflossing en rentebetalingen door banken, welkomstgeschenken, enzovoort, om de markt te stimuleren te midden van de algemene moeilijkheden.

De lage vraag zal naar verwachting tot het einde van dit jaar aanhouden. Daardoor zal de residentiële vastgoedmarkt in grote, dichtbevolkte steden zoals Ho Chi Minh-stad en Hanoi de aandacht blijven trekken en zich uitbreiden naar omliggende provincies. Binnen dit segment zullen appartementen hun dominante positie behouden en zowel het aanbod als de vraag op de markt aanvoeren. Ook de bouwgrond en rijtjeshuizen/villa's in bestaande, dichtbevolkte woonwijken met een geïntegreerde infrastructuur zullen naar verwachting veelbelovende signalen afgeven in de komende periode.

Hoewel de toeristische sector positieve signalen vertoont, met 11,4 miljoen internationale bezoekers in de eerste acht maanden van 2024, een stijging van 45,8% ten opzichte van dezelfde periode in 2023, is het herstel van de vastgoedmarkt voor vakantieoorden niet in dezelfde mate hersteld. Deze vastgoedsegmenten zullen nog steeds met veel uitdagingen te maken krijgen, met een traag herstel en weinig vooruitzichten op significante groei op korte termijn.

Na een onvermijdelijke aanpassingsperiode van 2020 tot begin 2023 heeft de vastgoedmarkt een solide basis gelegd voor duurzame ontwikkeling op de lange termijn. Daarom zal de markt in de laatste maanden van 2024 waarschijnlijk nog steeds positieve signalen vertonen, maar wel op een gematigd niveau blijven. Meer significante verbetering wordt verwacht vanaf medio 2025 tot begin 2026, wanneer de huidige problemen volledig zijn opgelost.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html