Wijziging van de Grondwet in het licht van de stijgende grondprijzen

Die berustende zucht kwam van een jonge verslaggever – die een vaste baan en een gemiddeld inkomen heeft – maar nog steeds niet durft te dromen van een plek om zich in de hoofdstad te vestigen.

Die obsessie wordt een realiteit voor miljoenen jongeren in grote steden als Hanoi en Ho Chi Minhstad, waar de gemiddelde prijzen voor appartementen tot onvoorstelbare hoogten zijn gestegen.

Alleen al in 2024 zijn de prijzen van appartementen in Hanoi volgens het Ministerie van Bouw met 40-50% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar, en veel projecten stijgen zelfs nog verder. In Ho Chi Minhstad zijn de prijzen niet bepaald rooskleurig, met een gemiddelde stijging van 20-30%.

Slechts een half jaar later zijn de prijzen voor appartementen die tien jaar geleden zijn gebouwd, met een bescheiden oppervlakte, ook gestegen tot 70-80 miljoen VND/m². Luxe appartementen kunnen oplopen tot 150 miljoen, en op sommige plaatsen zelfs meer dan 200 miljoen VND/m².

Die prijs is niet alleen onbetaalbaar voor jongeren, maar zorgt er ook voor dat zelfs de middenklasse eronder lijdt.

Het is noodzakelijk om het concept van "marktgrondprijs" te verduidelijken en het te onderscheiden van "speculatieve prijs" of "zeepbelprijs". Foto: Hoang Ha

Deze situatie heeft, aldus een econoom , de tijd die nodig is om een huis te kopen, opgedreven tot… 60 jaar – het dubbele van de drempel van 30 jaar die het IMF beschouwt als een teken van een vastgoedbubbel.

Met andere woorden: met het huidige gemiddelde inkomen zal een Vietnamees zijn hele leven werken, zonder dat hij een huis kan bezitten. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de kosten van levensonderhoud, het opvoeden van kinderen en andere financiële tegenslagen in het leven.

Begin juli waarschuwde het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu dat er in de komende tijd "grote schommelingen" in de grondprijzen zouden zijn, omdat veel gemeenten nieuwe grondprijslijsten zouden uitgeven, conform de Grondwet van 2024.

Waar zal de grondprijzengekte voortduren?

Waarom stijgen de vastgoedprijzen zo snel?

De Grondwet van 2024 vereist dat lokale grondprijslijsten "dicht bij de marktprijzen" liggen. De grondprijslijst, een nieuw instrument waarvan verwacht wordt dat het de marktwaarde eerlijk weergeeft, legaliseert helaas de grondkoorts die wordt veroorzaakt door speculatie en gemanipuleerde veilingen.

Hoe komt dat?

Wat is de marktprijs? De zogenaamde "marktprijs" wordt tegenwoordig vaak bepaald op basis van virtuele transacties, kortdurende speculatieve koortsen, abnormaal hoge veilingprijzen en opgeblazen individuele kavels – en vervolgens toegepast op het hele gebied.

Bovendien heeft de torenhoge grondprijs geleid tot een stijging van alle gerelateerde belastingen, heffingen en kosten. Bedrijven die een bestemmingswijziging willen aanvragen, mensen die een aanvraag willen indienen om percelen te splitsen of samen te voegen, of zelfs gewoon om huizen te bouwen - ze zijn allemaal onderworpen aan grondkosten.

Er zijn veel gevallen waarin het onmogelijk is om het gebruiksdoel van het eigen land te wijzigen, omdat men zich het grote financiële verschil niet kan veroorloven.

Iedereen zit gevangen in de spiraal van grondprijzen: mensen kunnen zich geen huizen meer veroorloven; bedrijven hebben geen motivatie meer om te investeren. En als gevolg daarvan verliest de economie een grote energiebron, zowel in consumptie als in productie.

Door de buitensporig hoge grondprijzen verdwijnen de prikkels voor ontwikkeling; grond is geen bron van ontwikkeling meer.

Tijdens de conferentie op 10 juli, die in de ochtend plaatsvond en waar de afgelopen drie jaar van de uitvoering van Resolutie 18 en één jaar van de uitvoering van de Grondwet van 2024 werden geëvalueerd, wees premier Pham Minh Chinh op belangrijke knelpunten: procedures voor het terugkrijgen, toewijzen en leasen van grond verlopen nog steeds traag; de grondwaardering is niet transparant; veilingen worden uitgebuit om prijzen te manipuleren; het grondfinancieringsbeleid is nog niet volledig geïnstitutionaliseerd.

Volgens de premier is met name de rol van de staat als vertegenwoordiger van het grondbezit voor het hele volk niet duidelijk vastgelegd, waardoor er een situatie ontstaat waarin "wie de macht heeft, het land bezit" en "wie de prijs vaststelt, de hele markt bepaalt".

Tijdens deze conferentie gaven de afgevaardigden ook openlijk toe dat de kennis over het stelsel van publiek grondbezit "nog steeds beperkt is".

De inhoud van het regime van publiek grondbezit is feitelijk niet verduidelijkt. De staat is de vertegenwoordigende eigenaar, maar in werkelijkheid hebben slechts enkele instanties – of zelfs maar een groep ambtenaren – het recht om rechtstreeks te beslissen over alle kwesties met betrekking tot grond: van planning, gronduitgifte en bestemmingswijziging tot waardering. Wanneer deze macht niet strikt wordt gecontroleerd, kan grond gemakkelijk een instrument worden om lokale belangen te dienen.

Discriminatie in grondprijzen is eveneens een groot onrecht. Buitenlandse investeerders of "bevoordeelde" bedrijven kunnen grond tegen lage prijzen toegewezen krijgen, zelfs met volledige stimuleringsmaatregelen. Ondertussen moeten de meeste binnenlandse particuliere bedrijven grond kopen tegen exorbitante prijzen en allerlei "marktconforme" kosten dragen. Dit verstoort het ondernemingsklimaat, waardoor grond – een bijzondere hulpbron – inefficiënt wordt gebruikt en ernstige verspilling ontstaat.

Wat moet u doen bij wijziging van de Grondwet?

Ten eerste is het noodzakelijk om het concept "marktgrondprijs" te verduidelijken en te onderscheiden van "speculatieve prijs" of "zeepbelprijs". Grondprijslijsten mogen niet afkomstig zijn van onregelmatige veilingen of gemanipuleerde transacties, maar moeten gebaseerd zijn op echte transactiegegevens, langetermijngemiddelden en onafhankelijk gemonitord.

Ten tweede moet de rol van de staat – als vertegenwoordiger van het grondbezit van de bevolking – specifiek worden geïnstitutionaliseerd. De staat is niet alleen de "prijsbepaler", maar ook de "beschermer van eerlijkheid". Grondtoewijzing en prijsbeleid moeten openbaar en transparant zijn en een duidelijk sociaal toezichtsmechanisme hebben.

Ten derde is het noodzakelijk om het beleid inzake grondfinanciering ingrijpend te hervormen. Hoge grondprijzen kunnen niet worden gebruikt als instrument om de begrotingsinkomsten te verhogen. Als de staat middelen uit grond wil halen, moet dit gepaard gaan met uitgebreide hervormingen van de waardering, grondgebruikbelasting en investeringsprikkels – gebaseerd op de principes van eerlijkheid en efficiëntie.

Ten vierde moet ruimtelijke ordening worden opgezet volgens een tweeledig bestuursmodel, met een langetermijnvisie en nauw verbonden met de sociaaleconomische ontwikkelingsstrategie. Gronddatabases moeten worden aangevuld en onderling verbonden, zodat een basis wordt gelegd voor monitoring en het nemen van de juiste beslissingen.

Ten slotte – en het allerbelangrijkste – moet het land teruggegeven worden aan de plek waar het recht op heeft: een bijzondere hulpbron, die niet gewaardeerd kan worden door speculatieve markten, en die niet verstoord kan worden door beslissingen over vragen en geven.

De recente 12e Centrale Conferentie, sessie XIII, stelde duidelijk dat de wijziging van de Grondwet gericht moet zijn op "het waarborgen van transparantie, eerlijkheid, efficiëntie en harmonie van belangen tussen de staat, de bevolking en het bedrijfsleven." Dat is niet zomaar een beleidsoriëntatie, maar een belofte van rechtvaardigheid aan miljoenen mensen die zuchten over hun droom om zich te vestigen.

Zonder snelle en daadkrachtige maatregelen zal de droom van een eigen huis een luxe blijven voor een hele generatie; toegang tot land voor productie en zakendoen zal voor Vietnamese bedrijven onbetaalbaar worden.

Dit probleem heeft te maken met het hele systeem van oneerlijke en niet-marktconforme toewijzing van middelen, niet alleen met de vastgoedmarkt. De herziene Grondwet moet aan deze eisen voldoen.

Vietnamnet.vn

Bron: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html