Wat is er mis met de onroerendgoedbelasting van 2%?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — Belastingdeskundigen adviseren mensen over belastingbetalingsprocedures - Foto: TTD

De twee methoden die het Ministerie van Financiën bestudeert, zijn het berekenen van het belastbare inkomen (gelijk aan de verkoopprijs minus de totale kosten met betrekking tot het overgedragen onroerend goed) of het toepassen van een algemeen belastingtarief op de totale overdrachtsprijs.

Indien er een database bestaat die de aankoopprijs en de kosten met betrekking tot de overdracht van onroerend goed nauwkeurig vaststelt, wordt de methode voor het innen van de inkomstenbelasting bij de overdracht van onroerend goed toegepast. Deze methode wordt berekend door de formule voor het belastingtarief (het voorgestelde 20%) te vermenigvuldigen met het belastbare inkomen.

In gevallen waarin de aankoopprijs en de kosten verbonden aan de overdracht van onroerend goed niet kunnen worden vastgesteld, wordt de inkomstenbelasting bepaald op basis van de totale overdrachtsprijs van het onroerend goed vermenigvuldigd met het belastingtarief van 2%.

Er moet sprake zijn van differentiatie in het belastingbeleid op basis van het doel van het gebruik van onroerend goed. Zo moeten lagere belastingtarieven worden toegepast op grond voor productie- en bedrijfsdoeleinden. Zo wordt efficiënt grondgebruik gestimuleerd en waarde gecreëerd voor de maatschappij.

Belastingen hebben nog steeds veel tekortkomingen

Vanaf 1 augustus 2024 (de ingangsdatum van de Grondwet 2024) wordt de inning van de inkomstenbelasting bij overdracht van onroerend goed verdeeld in de volgende twee gevallen:

Inkomsten uit de overdracht van grondgebruiksrechten voor huishoudens en individuen; de persoonlijke inkomstenbelasting wordt berekend op basis van de grondprijs in de grondprijstabel, vermenigvuldigd met een belastingtarief van 2%.

Dat wil zeggen, als alleen grondgebruiksrechten worden overgedragen (zonder huizen of bouwwerken op het land), zal de staat niet zoals voorheen de in het contract vermelde prijs als uitgangspunt nemen voor de berekening van de belasting, maar de grondprijslijst die jaarlijks door het Provinciaal Volkscomité wordt gepubliceerd. Dit is een nieuwe regeling in de Grondwet van 2024 om de situatie te verminderen waarin mensen opzettelijk grondprijzen te laag opgeven om belastingverplichtingen te verlagen.

Voor inkomsten uit de overdracht van gebruiksrechten op grond die verband houden met woningen en bouwwerken op grond, wordt het belastbare inkomen uit de overdracht van onroerende zaken bepaald door de overdrachtsprijs te vermenigvuldigen met het belastingtarief van 2%.

Volgens artikel 17 van de circulaire 92/2015/TT-BTC is de overdrachtsprijs voor elk tijdstip de prijs die op het moment van overdracht in het overdrachtscontract staat vermeld.

Indien in het grondoverdrachtscontract de grondprijs niet is vermeld of indien de grondprijs op het overdrachtscontract lager is dan de door het Provinciaal Volkscomité voorgeschreven prijs, dan is de grondoverdrachtsprijs de prijs die door het Provinciaal Volkscomité is vastgesteld op het moment van overdracht overeenkomstig de bepalingen van de wet op grond.

In beide bovengenoemde gevallen moet de overdrager belasting betalen tegen een tarief van 2% van de totale waarde van het onroerend goed (tegen de staatsprijs of de door partijen overeengekomen prijs), ongeacht of de verkoper winst of verlies maakt.

Eenvoudige incassomethode, maar gemakkelijk te veel in rekening brengen

Ten eerste wordt inkomstenbelasting in principe alleen geheven over de inkomsten (winst) na aftrek van kosten, maar in werkelijkheid wordt deze geheven over de totale transactiewaarde, wat gemakkelijk kan leiden tot overbelasting. Mensen moeten nog steeds belasting betalen, zelfs als ze met verlies verkopen, wat frustrerend en onredelijk is.

Ten tweede geeft de toepassing van de grondprijslijst van het Provinciaal Volkscomité in het geval van uitsluitend de overdracht van grondgebruiksrechten de marktwaarde niet correct weer, waardoor de onderhandelingen over civiele transacties worden bemoeilijkt.

Ten derde is het belastingtarief van 2% over de totale waarde van onroerend goed vrij hoog, wat een financiële last vormt en ertoe leidt dat veel overdragers manieren zoeken om de contractprijzen lager aan te geven dan de werkelijke prijzen (tweeprijstransacties). Dit leidt tot budgettaire verliezen en vermindert de transparantie op de markt.

Verlaag het belastingtarief naar minder dan 1%, oké?

Gezien deze situatie is het voorstel van het Ministerie van Financiën om een belastingtarief van 20% te hanteren over de winst (gelijk aan de opbrengsten minus de totale kosten) indien alle informatie beschikbaar is, of een belastingtarief van 2% te handhaven over de totale overdrachtsprijs indien de kosten niet kunnen worden vastgesteld, redelijk. Deze aanpak helpt om geleidelijk de aard van de inkomstenbelasting te benaderen en is tegelijkertijd geschikt voor de huidige fiscale situatie in Vietnam.

Naast het innoveren van de belastingberekeningsmethode is het echter ook noodzakelijk om het belastingtarief aan te passen. Bij toepassing van een algemeen belastingtarief op de totale overdrachtsprijs zou het belastingtarief verlaagd moeten worden van 2% naar minder dan 1%, of zou een progressief belastingtarief moeten worden vastgesteld op basis van de waarde van het onroerend goed om de financiële lasten voor burgers te verlichten.

Bij het ontwikkelen van een methode voor het berekenen van de inkomstenbelasting op basis van onroerendgoedoverdrachten is het noodzakelijk om de beginselen van eerlijkheid, redelijkheid en evenwicht tussen de vereisten van de staat op het gebied van belastingbeheer en de werkelijke mogelijkheden van de bevolking te waarborgen.

Terug naar het onderwerp

MSc. NGO GIA HOANG (FACULTEIT HANDELSRECHT, HO CHI MINH CITY UNIVERSITY OF LAW)

Bron: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm