Ho Chi Minh-stad moet reageren op deze 'vervormingen'.

Ho Chi Minh-stad heeft officieel bepaald dat projectontwikkelaars in de stad geen percelen binnen hun projecten mogen opsplitsen en verkopen aan particulieren of organisaties voor de zelfbouw van huizen. Velen zijn van mening dat Ho Chi Minh-stad een plan nodig heeft om misbruik van deze praktijk te voorkomen.

De wet op de vastgoedsector, die op 1 augustus 2024 van kracht is geworden, verbiedt de onderverdeling en verkoop van percelen grond in stedelijke gebieden.

Het veldteam inspecteert het beheer van staatsgrond in het district Binh Chanh, Ho Chi Minh-stad. (Foto: Thanh Dao).

Onlangs heeft het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad, ter uitvoering van de Wet op de Vastgoedsector, Besluit nr. 83/2024 uitgevaardigd betreffende de regelgeving voor het bepalen van gebieden waar investeerders in vastgoedprojecten en woningbouwprojecten de gebruiksrechten van grond met technische infrastructuur mogen overdragen aan organisaties en particulieren voor de zelfbouw van woningen in dat gebied.

Met dit besluit verbiedt Ho Chi Minh-stad officieel de verkaveling en verkoop van grondpercelen om dit hardnekkige probleem aan te pakken. Concreet is het projectontwikkelaars in de stad niet langer toegestaan ​​om grondpercelen binnen hun projecten te verkavelen en te verkopen aan particulieren of organisaties voor de zelfbouw van huizen. Volgens deze regelgeving is, naast de wijken en districten, ook grond in vijf voorstedelijke districten, waaronder Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi en Nha Be, verboden te verkavelen en te verkopen.

De stad stelt ondertussen alleen als voorwaarde dat grondverkaveling is toegestaan ​​voor huishoudens en individuen wier grond voldoet aan de voorwaarden om voor verkaveling in aanmerking te komen.

Het voorkomen van illegale verkaveling en verkoop van grond.

Met betrekking tot de inhoud van Besluit 83/2024 van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad, merkte advocaat Nguyen Van Hau, lid van het Centraal Comité van het Vietnamese Vaderlands Front en vicevoorzitter van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minh-stad, op dat het nieuwe besluit van Ho Chi Minh-stad... Dit zal een aanzienlijke impact hebben op de vastgoedmarkt van de stad en rechtstreeks gevolgen hebben voor de bedrijfsactiviteiten van bedrijven die zich bezighouden met de handel in onroerend goed, evenals voor de wijdverbreide illegale verkaveling en verkoop van percelen die in het verleden heeft plaatsgevonden.

Een verbod op het opsplitsen en verkopen van grond zal veel steden helpen de problemen van "chaotische planning" en "prijsinflatie" op de vastgoedmarkt aan te pakken. (Foto: Dai Doan Ket).

Advocaat Hau voorspelde ook dat er na de publicatie van Besluit 83/2024 onvermijdelijk tegenstrijdige meningen zullen ontstaan ​​bij het publiek, het bedrijfsleven en vastgoedbedrijven.

Volgens artikel 31, lid 6, van de Wet op de Vastgoedsector van 2023 is een van de voorwaarden voor de overdracht van gebruiksrechten van grond met technische infrastructuur in vastgoedprojecten aan particulieren voor zelfbouw van woningen: “ De grond is niet gelegen in wijken, districten of steden van speciale, type I, type II en type III stedelijke gebieden; en is niet onderworpen aan een veiling voor gebruiksrechten van grond voor investeringen in woningbouwprojecten zoals bepaald in de Grondwet. Voor andere gebieden bepaalt het Provinciaal Volkscomité, op basis van de lokale omstandigheden, de gebieden waar projectinvesteerders gebruiksrechten van grond met technische infrastructuur mogen overdragen aan particulieren voor zelfbouw van woningen .”

Advocaat Nguyen Van Hau voorspelt dat de nasleep van het nieuwe besluit van Ho Chi Minh-stad een aanzienlijke impact zal hebben op de vastgoedmarkt van de stad.

Volgens advocaat Nguyen Van Hau heeft Ho Chi Minh-stad de bepalingen van de Wet op de Vastgoedsector concreet vormgegeven. De details hiervan zijn met name vastgelegd in artikel 2 van Besluit nr. 83/2024. Dit is specifiek van toepassing op investeerders in vastgoedprojecten en woningbouwprojecten in heel Ho Chi Minh-stad. Het is organisaties of particulieren niet toegestaan ​​om grond met bestaande infrastructuur binnen een vastgoedproject of een investeringsproject voor woningbouw te gebruiken voor de zelfbouw van woningen.

Behalve in gevallen waarin de investeerder van een vastgoedproject of woningbouwproject gericht op herhuisvesting met kavels in gemeenten, steden of stadsdelen voldoet aan de voorgeschreven voorwaarden, mag hij het recht op gebruik van grond met technische infrastructuur binnen het vastgoedproject of woningbouwproject gericht op herhuisvesting met kavels overdragen aan particulieren voor zelfbouw van woningen.

Advocaat Nguyen Van Hau vergeleek de inhoud van de Wet op de Vastgoedsector met Besluit nr. 83/2024 en verklaarde het volgende: Dit besluit van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad heeft de wettelijke mogelijkheden aanzienlijk beperkt met betrekking tot gebieden waar projectontwikkelaars gebruiksrechten van grond met bestaande technische infrastructuur kunnen overdragen aan particulieren voor zelfbouw van woningen.

Dit wordt echter niet als illegaal beschouwd, omdat "De wet op de vastgoedsector geeft het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad de bevoegdheid om, op basis van lokale omstandigheden, te beslissen in welke gebieden projectinvesteerders de gebruiksrechten van grond met bestaande technische infrastructuur mogen overdragen aan particulieren voor zelfbouw van woningen," aldus advocaat Hau in zijn beoordeling .

Al met al zullen de nieuwste regelgevingen van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad de "locomotief" van het land helpen om veel tekortkomingen aan te pakken met betrekking tot de ongebreidelde en destructieve praktijk van grondverkaveling en -verkoop die de stadsplanning verstoort. Tegelijkertijd, Het minimaliseren van ongeoorloofde bouwactiviteiten door bewoners vermindert niet alleen het probleem, maar verkleint ook de juridische risico's voor huizenkopers. Dit dwingt projectontwikkelaars in het gebied ertoe de kwaliteit van hun producten voortdurend te verbeteren . Bovendien sluit Besluit 83/2024 aan op het " Investerings- en bouwplan voor districten die steden (of steden onder Ho Chi Minh-stad) moeten worden (2021-2030)" waaraan de stad momenteel werkt. Concreet zullen de districten zich tegen 2030 richten op investeringen in infrastructuurontwikkeling volgens stedelijke normen, zodat ze kunnen worden opgewaardeerd tot steden die direct onder Ho Chi Minh-stad vallen.

Reageren op 'vervormingen'

Direct nadat Besluit 83/2024 van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad was uitgevaardigd, heeft de Vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad een schriftelijk verzoekschrift aan het Volkscomité van de stad gestuurd waarin diverse zorgen werden geuit.

In een gesprek met een verslaggever van de krant Dai Doan Ket op de ochtend van 1 november, zei de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, dat de vereniging ook een document had gestuurd naar het Comité van het Vietnamese Vaderlandsfront in Ho Chi Minh-stad met het voorstel om gedetailleerd te specificeren in welke gebieden ontwikkelaars van vastgoed- en woningbouwprojecten de gebruiksrechten van grond met bestaande technische infrastructuur mogen overdragen aan particulieren voor woningbouw in gemeenten, met uitzondering van steden, in 5 districten van Ho Chi Minh-stad.

Volgens de heer Le Hoang Chau is Ho Chi Minh-stad, op grond van de Wet op de Vastgoedsector van 2023 en de Woningwet van 2023, een speciaal stedelijk gebied. Daarom is het investeerders alleen verboden om gebruiksrechten van grond met bestaande technische infrastructuur over te dragen aan particulieren voor zelfbouw van woningen, indien de grond zich bevindt in wijken, districten of steden van speciale stedelijke gebieden (waaronder 16 districten en de stad Thu Duc).

Eerder stuurde de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad een document naar het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad, het Departement van Bouw en het Comité van het Vaderlands Front van Ho Chi Minh-stad, waarin werd aanbevolen om de verkaveling en verkoop van grond in gemeenten die tot vijf districten van Ho Chi Minh-stad behoren, te blijven toestaan. Dit omdat een verbod op verkaveling en verkoop van grond in deze vijf districten in strijd is met de bepalingen van de Wet op de Vastgoedsector en de Wet op de Woningbouw.

Daarom heeft de vereniging voorgesteld dat het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad gedetailleerd vastlegt in welke gebieden ontwikkelaars van vastgoed en woningbouwprojecten de gebruiksrechten van grond met bestaande technische infrastructuur mogen overdragen aan particulieren voor zelfbouw van huizen in gemeenten, met uitzondering van steden in de vijf districten van de stad.

Wat betreft de "nasleep" van Besluit 83/2024 van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad, is advocaat Nguyen Van Hau – lid van het Centraal Comité van het Vietnamese Vaderlands Front en vicevoorzitter van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minh-stad – van mening dat de toepassing van dit besluit het aanbod van bouwgrond in Ho Chi Minh-stad verder kan beperken, waardoor niet aan de behoeften van de bevolking kan worden voldaan. Het is daarom waarschijnlijk dat de prijzen van reeds verkavelde percelen in de nabije toekomst sterk zullen stijgen, waardoor het aantal kopers door onvoldoende financiële middelen wordt beperkt.

Ingenieur Tran Van Phuong, directeur van een makelaarskantoor in Thu Duc, deelde deze mening en verklaarde: "Als regelgeving de verkaveling en verkoop van grond verbiedt, moet Ho Chi Minh-stad anticiperen op de mogelijkheid dat ontwikkelaars, organisaties en particulieren de wet omzeilen om percelen te verkavelen. De nieuwe regelgeving voor grondverkaveling moet huishoudens en particulieren met grond nog steeds de mogelijkheid bieden om in aanmerking te komen voor verkaveling, mits zij aan de voorwaarden voldoen. Als dit wordt toegestaan, zal de praktijk van grondverkaveling en -verkoop geraffineerder en negatiever worden, wat de vastgoedmarkt in het algemeen zal beïnvloeden."

Door de nabijheid van District 7 ondergaat het district Nha Be in Ho Chi Minh-stad momenteel een zeer snelle verstedelijking.

Wat betreft verstedelijking is architect Nguyen Van Bieu, directeur van Bhomes Co., Ltd., van mening dat de nieuwe regelgeving bepaalt dat, naast wijken en districten, ook grond in vijf voorstedelijke districten, waaronder Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi en Nha Be, niet mag worden onderverdeeld en als kavels verkocht. "We weten allemaal dat, ondanks dat ze als voorstedelijke districten worden bestempeld, de verstedelijkingsgraad in sommige gebieden, zoals Binh Chanh (met name het Trung Son-gebied) en Nha Be (het Phuoc Kien-gebied), de afgelopen jaren snel is gestegen. De stedelijke infrastructuur is modern en op veel plaatsen is de aanleg van infrastructuur en de bevolkingsconcentratie zelfs hoger dan in sommige centrale districten", aldus architect Nguyen Van Bieu.

Vertegenwoordigers van diverse bedrijven en inwoners spraken met verslaggevers van de krant Dai Doan Ket en uitten hun bezorgdheid dat, hoewel er geen gevallen meer voorkomen van kleinschalige vastgoedbedrijven die landbouwgrond van particulieren opkopen en er vervolgens illegaal 'projecten' van maken om te verkopen, de situatie van verlaten verkavelingsprojecten zonder infrastructuur, inclusief stilgelegde projecten, de vastgoedmarkt van deze 'toonaangevende' stad zal blijven teisteren als er geen oplossingen worden gevonden. Dit zal voorkomen dat de onderliggende oorzaken van de problemen worden aangepakt.

Bron: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html