Ho Chi Minh-stad ontsluit landbronnen.

LEGE LAND, LIJDENDE MENSEN

Het probleem van verlaten, braakliggende grond en spontaan ontstane woonwijken is niet nieuw; het bestaat al jaren. Het is herhaaldelijk door het publiek en de media gemeld, met name de situatie van stilgelegde projecten en plannen die al 20 tot 30 jaar zijn opgeschort. In het centrum van Ho Chi Minh-stad zijn er voorbeelden zoals het stedelijk gebied Binh Quoi-Thanh Da (district Binh Thanh), waar de ontwikkeling al 31 jaar stil ligt; de nieuwe woonwijk Thu Thiem (stad Thu Duc), waar na meer dan 20 jaar nog steeds slechts enkele verspreide bouwwerken te vinden zijn; verder naar buiten toe ligt het stedelijk gebied Sing-Viet (district Binh Chanh), waar de ontwikkeling al meer dan 25 jaar stil ligt; in het noordwesten, in de districten Hoc Mon en Cu Chi; en in het zuiden van Ho Chi Minh-stad zijn er eveneens talloze projecten die al lange tijd stil liggen.

Partijsecretaris Nguyen Van Nen van Ho Chi Minh-stad is te zien terwijl hij het gebied vanuit een helikopter inspecteert. Foto genomen op 26 augustus.

Volgens statistieken van het Volkscomité van het district Binh Chanh zijn er 323 projecten voor woningbouw, sociale infrastructuur, parken, enzovoort, in het district. In mei 2022 waren 92 projecten vertraagd, en sommige lagen zelfs al 20 tot 30 jaar stil. Daarom heeft het district brieven gestuurd naar investeerders met het verzoek de voortgang te versnellen, anders zal het district voorstellen de projecten te annuleren. Het annuleren van projecten is een drastische maatregel en een wens van de lokale bevolking, maar de uitvoering ervan is een langdurig proces, dat grotendeels afhankelijk is van de beoordeling en het specifieke advies van de relevante afdelingen en instanties.

In de buitenwijken van Ho Chi Minh-stad is nog veel onbebouwd land beschikbaar en ontwikkelen zich spontaan woonwijken.

Aangrenzend aan het district Binh Chanh ligt het district Hoc Mon. De districtssecretaris van Hoc Mon, Tran Van Khuyen, vertelde ooit tijdens een forum van de Volksraad van Ho Chi Minh-stad dat hij zich ontmoedigd voelde toen hij vanuit de gemeente Nhi Binh (district Hoc Mon) uitkeek over de stad Thuan An in de provincie Binh Duong. De stad was helder verlicht, terwijl Hoc Mon zelf onderontwikkeld bleef met veel ongebruikte grond. Hoc Mon is ook een van de plaatsen met veel stilgelegde projecten, overlappende plannen en een grondgebruiksratio van wel 50%. Deze inconsistenties in de ruimtelijke ordening ten opzichte van de individuele behoeften hebben geleid tot frustratie bij de inwoners, die geen huizen op hun grond kunnen bouwen en geen grote percelen kunnen splitsen zodat hun kinderen apart kunnen wonen. Medio 2022 stelde het district voor dat Ho Chi Minh-stad zou overwegen om actie te ondernemen om meer dan 700 hectare grond terug te vorderen die toebehoort aan stilgelegde projecten en lang geplande projecten die nog niet zijn uitgevoerd.

De oplevering van braakliggende grond loopt niet alleen vertraging op door de incompetentie van particuliere investeerders, maar ook veel projecten die door de staat worden gefinancierd, verlopen traag. Een voorbeeld hiervan is het project voor de aanleg van een groene bufferzone rond de afvalverwerkingscomplexen van Da Phuoc (district Binh Chanh) en Tay Bac (district Cu Chi). Omdat het project al jarenlang stil ligt, bevinden de bewoners zich in een moeilijke situatie: ze kunnen niet vertrekken of blijven, en hun eigendommen worden voor een spotprijs verkocht.

Stedelijke ontwikkelingen die alleen op papier bestaan, zoals Binh Quoi - Thanh Da en Sing - Viet, zijn slechts enkele van de honderden stilgelegde projecten in Ho Chi Minh-stad. Tijdens elke bijeenkomst met kiezers door vertegenwoordigers van de Nationale Vergadering en de Stadsraad uiten mensen hun frustratie en vragen ze wanneer deze projecten zullen worden uitgevoerd, en zo niet, wanneer de grond zal worden teruggewonnen om de rechtmatige rechten van burgers op hun grond en woningen te herstellen. Deze gefragmenteerde stukken vormen samen het beeld van "overvloedige ongebruikte grond", een beeld dat de leiders van Ho Chi Minh-stad duidelijker hebben kunnen waarnemen door middel van luchtfoto's.

Volgens onderzoek van het Instituut voor Ontwikkelingsonderzoek van Ho Chi Minh-stad verliep de omzetting van landbouwgrond naar niet-landbouwgrond in Ho Chi Minh-stad in de periode 2011-2020 vrij traag. Concreet bedroeg het omzettingspercentage slechts 11,2% in de periode 2011-2015 en slechts 13,18% in de periode 2016-2020, vergeleken met het goedgekeurde plan.

Deze situatie vloeit voort uit tekortkomingen en conflicten in de regelgeving met betrekking tot ruimtelijke ordening en de integratie daarvan met andere plannen, evenals juridische aspecten van investerings- en bouwprojecten. Bovendien zijn landgegevens onvolledig, onnauwkeurig, inconsistent en inconsistent, wat de nauwkeurigheid van prognoses voor ruimtelijke ordening beïnvloedt. De statistieken en beoordelingen van landbronnen (met name met betrekking tot fragmentatie, spreiding en exploitatie-efficiëntie) zijn onvoldoende en onnauwkeurig, wat resulteert in prognoses van lage kwaliteit voor ruimtelijke ordening.

Wat de uitvoering van ruimtelijke ordening betreft, spelen ook andere factoren een rol, zoals obstakels bij de verwerving van landbouwgrond, een gebrek aan middelen voor investeringen in basistechnische infrastructuur en projecten op het land, enzovoort.

LANGZAME VOORUITGANG BIJ DE OMZETTING VAN LANDBOUWGROND

Het feit dat er nog steeds veel onbebouwde grond is, komt mede doordat landbouwgrond nog steeds een groot deel uitmaakt van de grondgebruiksstructuur van Ho Chi Minh-stad. In 2010 bedroeg de landbouwgrond in Ho Chi Minh-stad 118.052 hectare, goed voor 56,3%. In juni 2018 heeft de regering resolutie 80 uitgevaardigd over de aanpassing van de ruimtelijke ordening tot 2020 en het definitieve bestemmingsplan (2016-2020). Hierdoor mocht Ho Chi Minh-stad meer dan 26.000 hectare landbouwgrond omzetten naar niet-landbouwgrond, waardoor het aandeel landbouwgrond in 2020 zou dalen tot 42,1%.

Het stedelijk gebied Binh Quoi - Thanh Da (district Binh Thanh) is een van de gebieden waar de planning is vastgelopen en projecten al lange tijd stil liggen.

De omzetting van landgebruik in Ho Chi Minh-stad verloopt echter vrij traag en bedraagt ​​slechts iets meer dan 13%, volgens onderzoek van het Instituut voor Ontwikkelingsonderzoek van Ho Chi Minh-stad. Uit het onderzoek blijkt ook dat 6,5% van de landbouwgrond verspreid ligt over verschillende districten, zoals District 12, Binh Thanh, Binh Tan en Thu Duc, maar dat sommige gebieden in werkelijkheid niet meer voor landbouwproductie worden gebruikt en alleen nog op papier als landbouwgrond bestaan. Deze kleine, onvruchtbare en verspreide percelen landbouwgrond in de buitenwijken zijn bovendien moeilijk effectief te benutten voor landbouwdoeleinden en blijven meestal braak liggen of worden voor niet-agrarische doeleinden gebruikt.

Tijdens een bijeenkomst met het Permanent Comité van het Partijcomité van Ho Chi Minh-stad in oktober 2022 merkte vicepremier Tran Hong Ha (toenmalig minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu) op dat het aandeel landbouwgrond in Ho Chi Minh-stad, dat meer dan 50% bedroeg, buitensporig hoog was. Hij opperde tevens dat een plan voor multifunctioneel landbouwgebruik overwogen moest worden om de efficiëntie van het landgebruik te verhogen en landgebruikers te helpen het rationeler te benutten. "Landbouwgrond moet niet alleen worden gezien als onderdeel van de landbouweconomie, maar als een ecologische ruimte die handel, dienstverlening, toerisme, bosbouw en de productie van medicinale planten combineert", aldus de heer Ha.

Architect Khuong Van Muoi, voormalig vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Architecten, die decennialang betrokken is geweest bij stadsplanning in Ho Chi Minh-stad, legt uit dat een beperking van de stadsplanning in het verleden was dat grond die gebruikt werd voor het planten van bomen simpelweg als landbouwgrond werd geclassificeerd. Ook grond die gebruikt werd voor het verbouwen van riet werd als landbouwgrond beschouwd, terwijl rijst of andere gewassen die op die grond verbouwd werden in werkelijkheid niet konden overleven of een lage opbrengst opleverden. Bovendien werd Ho Chi Minh-stad belemmerd door regelgeving die goedkeuring van de centrale overheid vereiste wanneer zij de bestemming van de grond wilde wijzigen om meer ontwikkelingsruimte te creëren. Dit heeft de ontwikkeling van de stad aanzienlijk beperkt.

HOE VERANDERT DE BEVOLKING VAN HO CHI MINH CITY?

Volgens het Departement voor Planning en Architectuur is de bevolking van Ho Chi Minh-stad sinds 2004 snel toegenomen in de nieuw ontwikkelde binnenstad en de voorstedelijke districten (met uitzondering van het district Can Gio), voornamelijk door immigratie. Gebieden met een bijzonder snelle groei zijn onder andere district 7, district 12, district Binh Tan, district Binh Chanh, district Hoc Mon, district Nha Be en de stad Thu Duc.

De bevolking in dit gebied groeit snel door factoren zoals grondprijzen, nieuwe infrastructuurprojecten en de arbeidskrachten in fabrieken en bedrijven. De snelle verstedelijking en hoge bevolkingsconcentratie in dit gebied vormen een gordel rond de bestaande binnenstad, wat aanzienlijke druk uitoefent op het investeringsbeleid voor de ontwikkeling van technische en sociale infrastructuur. Daarentegen zijn de bestaande binnenstedelijke gebieden, zoals districten 1, 3, 5, 10 en Phu Nhuan, bijna volledig verstedelijkt, met weinig bevolkingsschommelingen; in veel districten is de bevolking zelfs afgenomen ten opzichte van 2004.

Eind 2022 telde Ho Chi Minh-stad ongeveer 9,4 miljoen inwoners. Met het oog op de ontwikkelingsbehoeften tot 2040, stelden districten en gemeenten een bevolkingsgroei voor van meer dan 16,8 miljoen mensen. Tegelijkertijd gaat het besluit van de premier om de algemene planning van Ho Chi Minh-stad aan te passen tot 2040, met een visie tot 2060, uit van een totale bevolking van ongeveer 14 miljoen mensen.

DOORBRAAK IN DE PLANNING

De helikopterverkenning van het gehele stedelijke landschap van Ho Chi Minh-stad, samen met de eerdere verkenning van de Saigon-rivier, heeft de leiders van Ho Chi Minh-stad een breder perspectief gegeven op de huidige stand van de stadsplanning. Zoals de voorzitter van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad, Phan Van Mai, opmerkte, wordt deze gekenmerkt door veel versnipperde en ongelijkmatige gebieden. De heer Mai is van mening dat een meer innovatieve en baanbrekende aanpak nodig is in de stadsplanning om stedelijke ruimtes, productiegebieden, openbare leefruimtes en groene zones te reorganiseren en opnieuw in te richten.

Ho Chi Minh-stad werkt momenteel aan twee planningsdocumenten: het masterplan voor Ho Chi Minh-stad voor de periode 2021-2030, met een visie tot 2050, en het herziene masterplan voor Ho Chi Minh-stad tot 2040, met een visie tot 2060. De adviesdienst werkt momenteel samen met departementen, districten en gemeenten om informatie te verzamelen en 72 taakgroepen aan te pakken, waaronder 50 taken voor departementen en 22 taken voor districten en gemeenten.

De heer Mai verklaarde dat er nauw wordt samengewerkt met ministeries, instanties en deskundigen om de doorlooptijd te verkorten en de juiste procedures en kwaliteit te waarborgen. Naar verwachting zal het dossier voor de planning van Ho Chi Minh-stad voor de periode 2021-2030 met een visie tot 2050 in het eerste kwartaal van 2024 ter goedkeuring worden voorgelegd aan de bevoegde autoriteit. Het dossier voor de aanpassing van de algemene planning zal eind 2023 worden ingediend bij de Volksraad van Ho Chi Minh-stad, alvorens het ter beoordeling wordt voorgelegd aan het Ministerie van Bouw.

Vanuit lokaal perspectief gaven de leiders van het Volkscomité van het district Hoc Mon aan dat ze wachten op het masterplan van Ho Chi Minh-stad om de exploitatie van de landbronnen van het district te sturen. Zelfs met een masterplan zijn er echter nog steeds mechanismen nodig om investeerders aan te trekken voor de uitvoering van specifieke projecten. De afgelopen jaren hebben veel investeerders geïnformeerd naar projecten, maar zonder de noodzakelijke mechanismen en beschikbare grond is hun interesse niet verder gekomen dan een verkennende vraag.

Het idee om een ​​gemeentelijk bestuur op te richten en satellietsteden te ontwikkelen, wordt al decennialang door Ho Chi Minh-stad gekoesterd. Men verwachtte dat dit het probleem van de bevolkingsspreiding en het efficiënte landgebruik in de voorstedelijke gebieden zou oplossen. Ho Chi Minh-stad heeft dit echter nog niet bereikt en de voorstedelijke gebieden blijven zich willekeurig en spontaan ontwikkelen. Het model van transportgerichte ontwikkeling (TOD), dat de Nationale Vergadering in Resolutie 98/2023 als pilotproject heeft goedgekeurd, zal volgens architect Khuong Van Muoi de "sleutel" zijn voor Ho Chi Minh-stad om dit te bereiken. Dit is gekoppeld aan het plan om voorstedelijke gebieden te transformeren tot stedelijke gebieden of "steden binnen steden".

"De districten hebben hun eigen stadsontwikkelingsdoelen en zijn afhankelijk van de steun van Ho Chi Minh-stad. Stadsontwikkeling moet banen creëren, de economie stimuleren en de lokale bevolking in staat stellen de beschikbare grond te benutten voor gezamenlijke ontwikkeling," voegde de expert eraan toe.

Volgens de heer Phan Van Mai is er langs metrolijn 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), metrolijn 2 (Ben Thanh - Tham Luong), ringwegen 2, 3 en 4, en de snelweg Ho Chi Minh-stad - Moc Bai (momenteel in aanbouw), ongeveer 10.000 hectare die ontwikkeld zou kunnen worden tot stedelijk gebied volgens het TOD-model (Transit-Oriented Development). Wat betreft het Ringweg 3-project hebben de leiders van het Volkscomité van het district Hoc Mon verklaard dat na onderzoek van het gebied ongeveer 2.000 hectare is geïdentificeerd en dat het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad voorstelt om daar een pilotproject uit te voeren.

In werkelijkheid leveren grondbronnen een aanzienlijke bijdrage aan de staatsbegroting. Volgens het plan om obstakels in diverse vastgoedprojecten weg te nemen om de inkomsten uit grond te verhogen, wordt verwacht dat Ho Chi Minh-stad van nu tot eind 2023 bijna 19.000 miljard VND extra voor de staatsbegroting zal genereren.

Beleid en plannen moeten consistent zijn.

De huidige stadsplanning van Ho Chi Minh-stad voldoet niet aan de eisen; er bestaat een aanzienlijke kloof tussen planning en realiteit. Hoewel de planning en de theorie deugdelijk zijn, ontbreken concrete resultaten. Bedrijven klagen bovendien regelmatig over de administratieve procedures en het gebrek aan transparantie en flexibiliteit in de planning, wat leidt tot een langdurig proces van de eerste investeringsverkenning tot de uiteindelijke realisatie. De overheid wil investeringen aantrekken, maar de mechanismen en het beleid zijn beperkend en worden op basis van kortetermijndenken gewijzigd. Dit probleem speelt al lange tijd, maar een definitieve oplossing blijft uit.

Daarom moeten de komende aanpassingen aan de planning van Ho Chi Minh-stad deze tekortkomingen aanpakken. De overheid moet investeerders de stabiliteit van beleid en planning garanderen, zodat, ongeacht de wisselingen in de leiding door de jaren heen, de toewijding consistent blijft en alleen maar verbetert, in plaats van verslechtert. Het beleid moet stabiel zijn, niet inconsistent, waarbij de ene periode uitzonderlijk goed presteert en de volgende traag.

Het stadsbestuur moet daadkrachtig optreden en de verantwoordelijkheden van elke afdeling en elk individu duidelijk definiëren. Wanneer bedrijven stabiliteit ervaren, zullen ze vanzelf willen investeren. Alleen op deze manier kan Ho Chi Minh-stad zijn concurrentievermogen versterken, niet alleen ten opzichte van andere plaatsen in het land, maar ook ten opzichte van grote steden in de regio.

Enkele belangrijke ontwikkelingsrichtingen van Ho Chi Minh-stad, zoals de ontwikkeling van satellietsteden in de voorsteden en de uitvoering van het landaanwinningsproject in Can Gio, genieten brede steun van de bevolking. De overheid moet echter snel voorbeeldprojecten realiseren om vertrouwen te winnen, met name belangrijke transportprojecten zoals ringwegen, snelwegen en viaducten…

Dr. Tran Quang Thang , directeur van het Instituut voor Economie en Management van Ho Chi Minh-stad en lid van de Volksraad van Ho Chi Minh-stad.

Er moeten specifieke verantwoordelijkheden worden toegewezen.

Tijdens het formuleren, bijstellen van de planning en de uitvoering van het project om districten in de periode 2021-2030 om te vormen tot stedelijke districten (of steden binnen Ho Chi Minh-stad), is het noodzakelijk om realtime en openbaar toegankelijke landgegevens op verschillende niveaus voor diverse belanghebbenden te verzamelen en te beheren. Op basis van de analyse van landgegevens kunnen de autoriteiten de beschikbare landbouwgrond nauwkeurig inschatten, met name wat betreft de versnippering en verdeling ervan, en de daadwerkelijke efficiëntie van de benutting voor landbouw-, bosbouw- en visserijproductie.

Bij het nemen van beslissingen om landbouwgrond in districten om te zetten naar niet-landbouwgrond, zijn zorgvuldige overweging en beoordeling noodzakelijk. Deze gebieden zijn immers gevoelig voor milieu-invloeden en klimaatverandering, met het risico op negatieve gevolgen zoals overstromingen door het verlies van tijdelijke waterbergingsruimte en belemmering van de waterstroom. Bovendien bestaat er een risico op milieuvervuiling door de ontoereikende capaciteit van de technische infrastructuur.

Veel stilgelegde planningsprojecten in Ho Chi Minh-stad leiden tot frustratie bij het publiek, deels door een gebrek aan investeringscapaciteit en deels omdat de overheid nog geen aantrekkelijke mechanismen voor investeerders heeft ingevoerd. Om investeerders aan te trekken tijdens de uitvoering van planningsprojecten, is het noodzakelijk om actuele gegevens over beschikbare grond te verstrekken en deze op een geschikt niveau toegankelijk te maken voor bedrijven.

Bovendien moet het veiling- en biedingsproces voor de selectie van investeerders voor bouwprojecten op het terrein open, transparant, redelijk en tijdig verlopen. Ho Chi Minh-stad moet ook doelstellingen vaststellen met betrekking tot de uitvoering van de planning en specifieke en duidelijke verantwoordelijkheden toewijzen aan elk overheidsorgaan; dit moet worden beschouwd als een belangrijke basis voor de planning en de benoeming van leidinggevenden.

De heer Pham Tran Hai, adjunct-hoofd van de afdeling Stedelijk Managementonderzoek van het Ontwikkelingsonderzoeksinstituut van Ho Chi Minh-stad

Sỹ Đông (opgenomen)

Bronlink: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm