Ho Chi Minhstad ontketent landbronnen

Braakliggend land, ellendige mensen

Het verhaal van verlaten terreinen en spontane woonwijken is niet nieuw, maar bestaat al vele jaren; het is al vele malen in de publieke opinie en de pers besproken, met name de situatie van stilgelegde projecten en stilgelegde planning gedurende 20-30 jaar. In het centrum van Ho Chi Minhstad kunnen we het stedelijke gebied Binh Quoi-Thanh Da (district Binh Thanh) noemen, dat al 31 jaar stil ligt; het nieuwe stedelijke gebied Thu Thiem (district Thu Duc) heeft na meer dan 20 jaar nog steeds slechts enkele projecten; en iets verderop kunnen we het stedelijke gebied Sing-Viet (district Binh Chanh) noemen, dat ook al meer dan 25 jaar stil ligt; het noordwesten behoort tot het district Hoc Mon en het district Cu Chi; ook in het zuiden van Ho Chi Minhstad zijn er een aantal projecten die al lange tijd stil liggen...

Partijsecretaris Nguyen Van Nen van Ho Chi Minhstad zit in een helikopter om de situatie te observeren. Foto genomen op 26 augustus.

Volgens statistieken van het Volkscomité van het district Binh Chanh zijn er in het district 323 projecten voor de bouw van woningen, sociale infrastructuur en parken. In mei 2022 waren er 92 projecten vertraagd. Sommige projecten lagen zelfs al 20 tot 30 jaar "opgeschort". Het district heeft daarom documenten naar investeerders gestuurd met het verzoek de voortgang te versnellen, anders zal het voorstellen om de plannen in te trekken. Het intrekken van projecten is een strenge maatregel en de wens van de regio, maar de uitvoering ervan is een langdurig proces, dat grotendeels afhangt van de beoordeling en het specifieke advies van departementen en afdelingen.

In de buitenwijken van Ho Chi Minhstad is er nog veel braakliggend terrein en ontstaan ​​er spontaan woonwijken.

Naast het district Binh Chanh ligt het district Hoc Mon. Secretaris van het partijcomité van het district Hoc Mon, Tran Van Khuyen, deelde ooit op het forum van de Volksraad van Ho Chi Minhstad mee dat hij zich verdrietig voelde toen hij in de gemeente Nhi Binh (district Hoc Mon) stond en uitkeek over Thuan An, Binh Duong , en de felle lichten zag. Aan de kant van Hoc Mon is het ontwikkelingsniveau nog steeds erg laag en is er nog steeds veel braakliggend land. Hoc Mon is ook een van de plaatsen met veel opgeschorte projecten, overlappende planning en een landbouwpercentage van wel 50%. De tekortkomingen in de ruimtelijke ordening ten opzichte van persoonlijke behoeften maken mensen boos. Ze hebben wel land, maar kunnen geen huizen bouwen. Grote stukken land kunnen niet worden opgedeeld in percelen waar kinderen apart kunnen wonen. Medio 2022 stelde deze plaats voor dat Ho Chi Minhstad zou overwegen om meer dan 700 hectare land te beheren en terug te winnen, dat toebehoorde aan opgeschorte projecten die al jaren gepland waren, maar nog niet waren uitgevoerd.

Braakliggende grond is niet alleen te wijten aan het gebrek aan capaciteit van particuliere investeerders, maar ook aan het feit dat veel projecten die met staatskapitaal worden uitgevoerd, traag verlopen. Een voorbeeld is het project om groene hekken te plaatsen om de twee afvalverwerkingscomplexen van Da Phuoc (district Binh Chanh) en Tay Bac (district Cu Chi) te isoleren. Omdat het project jaar na jaar is stilgelegd, kunnen mensen niet weg of blijven en worden hun bezittingen tegen lage prijzen overgedragen...

Stedelijke gebieden op papier zoals Binh Quoi - Thanh Da, Sing - Viet... zijn slechts enkele van de honderden opgeschorte projecten in Ho Chi Minhstad. Elke keer dat de Nationale Assemblee en de Volksraad van Ho Chi Minhstad met kiezers bijeenkomen, zijn mensen boos en vragen ze zich af wanneer ze zullen worden uitgevoerd, en zo niet, wanneer ze dan zullen worden teruggevorderd om de legitieme rechten van de bevolking op land en huisvesting terug te geven. Dit zijn ook de fragmentarische stukken die het beeld vormen van "veel braakliggend land" dat de leiders van Ho Chi Minhstad duidelijker zagen toen ze vanuit een helikopter keken.

Volgens de onderzoeksresultaten van het Ho Chi Minh City Institute for Development Studies is de omzetting van landbouwgrond naar niet-landbouwgrond in Ho Chi Minh City in de periode 2011-2020 vrij laag. Met name in de periode 2011-2015 bedroeg het percentage 11,2% en in de periode 2016-2020 slechts 13,18% ten opzichte van het goedgekeurde plan.

De oorzaak van deze situatie is te wijten aan tekortkomingen en problemen in de regelgeving rond planning, ruimtelijke ordeningsplannen en andere plannen, en de wettelijke voorschriften voor investerings- en bouwprojecten. Bovendien zijn grondgegevens niet volledig, nauwkeurig, uniform en continu, wat de nauwkeurigheid van de prognoses van plannings- en ruimtelijke ordeningsplannen beïnvloedt. Statistieken en beoordelingen van grondfondsen (met name de beoordeling van fragmentatie en verdeling, en de efficiëntie van de exploitatie) zijn niet volledig en nauwkeurig, waardoor de prognosekwaliteit van plannings- en ruimtelijke ordeningsplannen niet hoog is.

Wat de uitvoering van plannings- en bestemmingsplannen betreft, zijn er ook oorzaken te noemen, zoals moeilijkheden bij het terugwinnen van landbouwgrond, gebrek aan middelen om te investeren in technische infrastructuur en projecten op het gebied van land...

LANGZAME CONVERSIE VAN LANDBOUWGROND

"Er is nog steeds veel braakliggend terrein" komt ook voort uit het feit dat landbouwgrond nog steeds een groot deel uitmaakt van de landgebruiksstructuur van Ho Chi Minhstad. In 2010 bedroeg het landbouwareaal van Ho Chi Minhstad 118.052 hectare, goed voor 56,3%. In juni 2018 vaardigde de regering Resolutie 80 uit over de aanpassing van de landgebruiksplanning tot 2020 en het definitieve landgebruiksplan (2016-2020). De regering stond Ho Chi Minhstad toe om meer dan 26.000 hectare landbouwgrond om te zetten in niet-landbouwgrond, waardoor de landbouwgrondstructuur in 2020 zou dalen tot 42,1%.

Binh Quoi - Thanh Da stedelijk gebied (district Binh Thanh), een van de gebieden met opgeschorte planning en langdurig opgeschorte projecten

De omzetting van landgebruik in Ho Chi Minhstad verloopt echter vrij traag en bereikt slechts 13%, volgens onderzoek van het Ho Chi Minhstad Instituut voor Ontwikkelingsstudies. Het onderzoek toonde ook aan dat 6,5% van de landbouwgrond verspreid ligt in sommige districten, zoals district 12, Binh Thanh, Binh Tan en Thu Duc City. In werkelijkheid worden sommige plaatsen echter niet langer gebruikt voor landbouwproductie, maar zijn ze slechts landbouwgrond... op papier. Landbouwgrond in de vorm van "luipaardhuid", kleinschalig, verkleurd en verspreid in de buitenwijken, is ook moeilijk effectief te exploiteren voor landbouwdoeleinden, maar het grootste deel ervan blijft braak liggen of wordt gebruikt voor niet-agrarische doeleinden.

Tijdens een werksessie met het Permanent Comité van het Partijcomité van Ho Chi Minhstad in oktober 2022 merkte vicepremier Tran Hong Ha (destijds minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu) op dat het aandeel landbouwgrond in Ho Chi Minhstad, dat meer dan 50% uitmaakte, te groot was. Tegelijkertijd opperde hij dat het noodzakelijk is om een ​​plan te ontwikkelen om landbouwgrond voor meerdere doeleinden te gebruiken, de grondefficiëntie te verhogen en grondgebruikers te helpen deze verstandiger te exploiteren. "Landbouwgrond moet niet alleen worden beschouwd als een agrarische economie, maar ook als een milieuruimte die handel, diensten, toerisme, bosbouw en de productie van medicinale planten combineert", aldus de heer Ha.

Architect Khuong Van Muoi, voormalig vicevoorzitter van de Vietnamese Architectenvereniging, die al tientallen jaren betrokken is bij de planning in Ho Chi Minhstad, legde de beperkingen van planningswerk in veel eerdere termen uit: wanneer grond voor het planten van bomen werd beschouwd, was het gepland als landbouwgrond. Grond voor het planten van zegge werd ook beschouwd als landbouwgrond, maar in werkelijkheid kon grond voor de teelt van rijst of andere gewassen niet overleven of was de productiviteit laag. Bovendien, toen Ho Chi Minhstad de bestemming van het gebruik wilde wijzigen om ruimte te creëren voor ontwikkeling, zat het vast aan de regelgeving dat het wijzigen van de bestemming van rijstgrond via de centrale overheid moest. Dat was wat de ontwikkeling van Ho Chi Minhstad beperkte.

HOE VERANDERT DE BEVOLKING VAN HO CHI MINH CITY?

Volgens het Department of Planning and Investment is de bevolking van Ho Chi Minhstad tussen 2004 en nu snel gegroeid in de nieuw ontwikkelde binnenstedelijke gebieden en voorsteden (met uitzondering van het district Can Gio), waarvan de meerderheid immigranten zijn. De gebieden met een snelle groei zijn met name district 7, district 12, de districten Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be en Thu Duc City.

De bevolking in dit gebied neemt snel toe als gevolg van factoren zoals grondprijzen, nieuwe infrastructuurprojecten en arbeidskrachten in fabrieken en bedrijven. De snelle verstedelijking en de hoge bevolkingsconcentratie in dit gebied vormen een gordel rond de bestaande binnenstad, wat veel druk legt op investeringsbeleid om technische en sociale infrastructuur te ontwikkelen. Integendeel, de bestaande binnenstedelijke gebieden, zoals District 1, District 3, District 5, District 10, Phu Nhuan District... zijn bijna volledig verstedelijkt, met weinig verandering in de bevolkingsomvang. Veel districten hebben zelfs een lagere bevolkingsomvang dan in 2004.

Eind 2022 zal de totale bevolking van Ho Chi Minhstad ongeveer 9,4 miljoen mensen bedragen. Wat betreft de ontwikkelingsbehoeften tot 2040, is voorgesteld om de districten te laten groeien tot meer dan 16,8 miljoen mensen. Ondertussen, na het besluit van de premier om de taak goed te keuren om de algemene planning van Ho Chi Minhstad tot 2040 aan te passen met een visie tot 2060, bedraagt ​​de totale geplande bevolking ongeveer 14 miljoen mensen.

DOORBRAAKPLANNING

De helikoptervlucht om de gehele stedelijke ruimte van Ho Chi Minhstad te overzien en het eerdere onderzoek naar de Saigon-rivier hielpen de leiders van Ho Chi Minhstad om meer inzicht te krijgen in de huidige stand van zaken met betrekking tot de stadsplanning, die, zoals voorzitter van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, Phan Van Mai, opmerkte, vol gaten en "luipaardhuid" zit. De heer Mai is van mening dat er behoefte is aan innovatiever en baanbrekender denken in de planning om de stedelijke ruimte, productie, gemeenschappelijke woonruimte, groene ruimte, enzovoort, te organiseren en te herstructureren.

Momenteel bereidt Ho Chi Minhstad twee plannen voor: de planning van Ho Chi Minhstad voor de periode 2021-2030, met een visie tot 2050, en de aanpassing van de algemene planning van Ho Chi Minhstad voor 2040, met een visie tot 2060. Momenteel werkt de adviesafdeling samen met departementen, districten en provincies om informatie te verzamelen en 72 groepen taken op te lossen, waarvan het departementsblok 50 taken heeft en de districten 22 taken.

De heer Mai zei dat hij nauw samenwerkt met ministeries, afdelingen en experts om de tijd te verkorten en het juiste proces en de kwaliteit te waarborgen. Naar verwachting zal het dossier in het eerste kwartaal van 2024 worden ingediend bij de bevoegde autoriteit ter goedkeuring van de planning van Ho Chi Minhstad voor de periode 2021-2030, met een visie tot 2050. Het dossier ter aanpassing van de algemene planning zal tijdens de vergadering eind 2023 worden ingediend bij de Volksraad van Ho Chi Minhstad, alvorens het ter beoordeling wordt ingediend bij het Ministerie van Bouw.

Vanuit lokaal perspectief zei de leider van het Volkscomité van het district Hoc Mon dat ze wachten op de algemene planning van Ho Chi Minhstad om de exploitatie van de grondbronnen van het district te sturen. Zodra er echter een planning is, moet er een mechanisme zijn om investeerders aan te trekken voor de uitvoering van specifieke projecten. De afgelopen jaren zijn veel investeerders gekomen om te leren, maar zonder mechanisme, zonder schone grond, dus stoppen ze pas bij het moment van interesse en kennis.

Ho Chi Minhstad koestert al decennialang het idee om stedelijk bestuur te organiseren en satellietsteden te ontwikkelen. Verwacht wordt dat dit het probleem van de bevolkingsspreiding zal oplossen en grondgelden in voorstedelijke districten effectief zal benutten. Ho Chi Minhstad is hier echter niet in geslaagd; voorstedelijke gebieden ontwikkelen zich nog steeds gefragmenteerd en spontaan. Het model van stedelijke ontwikkeling gericht op openbaar vervoer (TOD) dat de Nationale Assemblee in Resolutie 98/2023 heeft laten uittesten, zal de "sleutel" zijn voor Ho Chi Minhstad om dit te realiseren, in combinatie met het project om voorstedelijke districten om te vormen tot districten of "steden binnen de stad", aldus architect Khuong Van Muoi.

"Districten hebben hun eigen doelstellingen voor stadsontwikkeling en zijn afhankelijk van de steun van Ho Chi Minhstad. Stadsontwikkeling moet banen creëren, de economie stimuleren en de lokale bevolking de mogelijkheid bieden om de beschikbare grond te benutten voor gezamenlijke ontwikkeling", voegde de expert eraan toe.

De heer Phan Van Mai zei dat langs metrolijn 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), metrolijn 2 (Ben Thanh - Tham Luong), ringwegen 2, 3 en 4 en de Ho Chi Minhstad - Moc Bai Expressway (in aanbouw) ongeveer 10.000 hectare bebouwd kan worden tot stedelijk gebied volgens het TOD-model. Wat betreft het project rond ringweg 3 zei de leider van het Volkscomité van het district Hoc Mon ook dat het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, na evaluatie, voorstelt dat het Volkscomité van Ho Chi Minhstad eerst een proefproject in de regio uitvoert.

Grondbronnen leveren een grote bijdrage aan de staatsbegroting. Volgens het plan om zich te richten op het wegnemen van obstakels voor een aantal vastgoedprojecten om de inkomsten uit grond te verhogen, wordt verwacht dat Ho Chi Minhstad tussen nu en eind 2023 een extra budget van bijna 19.000 miljard VND zal genereren.

Beleid en planning moeten consistent zijn.

De huidige planning van Ho Chi Minhstad voldoet niet aan de eisen; er zit een enorme kloof tussen planning en realiteit. De planning en theorie zijn goed, maar er is nog steeds een gebrek aan concrete producten. Bedrijven klagen ook veel over administratieve procedures en planning die geen transparantie en flexibiliteit garanderen, wat leidt tot een lang proces van investeringsonderzoek tot voltooiing. De staat wil investeringen aantrekken, maar de mechanismen en het beleid zijn beperkt en veranderen afhankelijk van de heersende opvattingen. Dit probleem wordt al lang aangekaart, maar er is nog steeds geen grondige oplossing.

Daarom moet de aanstaande planningsaanpassing van Ho Chi Minhstad deze tekortkomingen overwinnen. De regering moet investeerders de stabiliteit van het beleid en de planning garanderen, zodat die toewijding, zelfs na vele generaties leiders, consistent blijft en alleen maar kan verbeteren, niet verslechteren. Het beleid moet stabiel zijn, niet grillig, waarbij de ene termijn te goed presteert en de volgende traag is.

Het stadsbestuur moet daadkrachtig zijn en de verantwoordelijkheden van elk departement en elk individu duidelijk vastleggen. Wanneer ze zich stabiel voelen, zullen bedrijven automatisch op zoek gaan naar investeringen. Alleen dan kan Ho Chi Minhstad haar concurrentievermogen verbeteren, niet alleen ten opzichte van de lokale overheden, maar ook ten opzichte van de grote steden in de regio.

Enkele belangrijke ontwikkelingen in Ho Chi Minhstad, zoals de ontwikkeling van satellietsteden in voorsteden en de uitvoering van het project voor het terugwinnen van de zee in Can Gio, hebben veel steun van de bevolking gekregen. De overheid moet echter snel concrete projecten uitvoeren om vertrouwen te creëren, met name belangrijke transportprojecten zoals ringwegen, snelwegen, viaducten, enzovoort.

Dr. Tran Quang Thang , directeur van het Ho Chi Minh City Institute of Economics and Management, afgevaardigde van de Ho Chi Minh City People's Council

Noodzaak om specifieke verantwoordelijkheden toe te wijzen

Bij de planning, aanpassing en uitvoering van het project om districten om te vormen tot stedelijke districten (of steden onder Ho Chi Minhstad) in de periode 2021-2030, is het noodzakelijk om landdata te ontwikkelen en te beheren met het oog op realtime en open natuur op verschillende niveaus voor verschillende onderwerpen. Op basis van landdata-analyse beoordelen bevoegde autoriteiten nauwkeurig de fondsen voor landbouwgrond, met name de fragmentatie en verdeling ervan, en de daadwerkelijke efficiëntie bij de exploitatie voor landbouw-, bosbouw- en visserijproductie.

Bij de beslissing om landbouwbestemmingen van districten om te zetten naar niet-landbouwgrond, is zorgvuldige afweging en beoordeling noodzakelijk. Omdat dit een gebied is dat gevoelig is voor milieu en klimaatverandering, bestaat het risico op negatieve gevolgen voor wateroverlast door het verlies van tijdelijke waterbergingsruimte, waardoor de doorstroming wordt geblokkeerd. Bovendien bestaat het risico op milieuvervuiling doordat de capaciteit van de technische infrastructuur niet gegarandeerd is.

Veel plannings- en projectopschortingen in Ho Chi Minhstad hebben tot woede geleid, deels vanwege de geringe investeringscapaciteit en deels omdat de overheid nog geen mechanisme heeft om investeerders aan te trekken. Om investeerders aan te trekken tijdens het implementatieproces van de planning, is het noodzakelijk om realtime grondgegevens te verstrekken en deze op het juiste niveau beschikbaar te stellen voor bedrijven.

Bovendien moet het proces van grondveiling en biedingen om investeerders te selecteren voor bouwprojecten openbaar, transparant, redelijk en snel zijn. Ho Chi Minhstad moet ook doelstellingen vaststellen met betrekking tot de uitvoering van de planning om specifieke en duidelijke verantwoordelijkheden toe te wijzen aan elke overheidsinstantie; dit wordt beschouwd als een belangrijke basis voor de planning en de benoeming van leiders.

De heer Pham Tran Hai, adjunct-hoofd van de afdeling Stedelijk Managementonderzoek van het Ho Chi Minh City Institute for Development Studies

Sy Dong (opgenomen)

Bronlink: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm