Volgens schattingen van MB Securities (MBS) zal er in het tweede kwartaal van 2026 voor ongeveer 58.500 miljard VND aan bedrijfsobligaties vervallen, een stijging van 140% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en 3,3 keer meer dan in het eerste kwartaal van 2026. Deze dramatische toename weerspiegelt de terugkeer van financiële druk na een periode van relatieve rust aan het einde van 2025.
De druk op vastgoedbedrijven om leningen af te lossen neemt toe.
Opvallend is dat de meeste aflossingsdruk geconcentreerd blijft in de vastgoedsector. Alleen al in mei en juni 2026 bedroeg de totale waarde van de aflopende obligaties circa 30.500 miljard VND, waarvan 75,6%, oftewel ongeveer 23.000 miljard VND, voor rekening van de vastgoedsector kwam. Dit wijst erop dat de kapitaalstructuur van veel vastgoedbedrijven nog steeds sterk afhankelijk is van de obligatiemarkt, terwijl de verkoopopbrengsten nog niet voldoende hersteld zijn.
Volgens diverse analysebureaus hebben vastgoedbedrijven tussen 2020 en 2022 de uitgifte van obligaties geïntensiveerd om hun grondreserves uit te breiden, fusies en overnames (M&A) van projecten te financieren en hun werkkapitaal aan te vullen. Na 3 tot 5 jaar bereiken de meeste van deze obligaties hun vervaldatum, op een moment dat de vastgoedmarkt nog niet volledig hersteld is. De huidige druk betreft daarom niet alleen de aflossing van schulden, maar is ook een test van de werkelijke financiële gezondheid van de bedrijven.
Temidden van de toenemende druk op de aflossing van obligaties is ook de uitgifte van obligaties levendiger geworden. Alleen al in april 2026 bedroeg de totale waarde van uitgegeven bedrijfsobligaties circa 51.700 miljard VND, een stijging van 60% ten opzichte van de voorgaande maand. Hiervan kwam bijna 59% van de uitgifte uit de vastgoedsector, goed voor een totaal van circa 30.400 miljard VND, een stijging van 110,8% op jaarbasis en het hoogste niveau in de afgelopen zes maanden.
Vastgoedbedrijven met aanzienlijke uitgiftevolumes in deze periode zijn onder andere Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company en vele andere projectontwikkelingsbedrijven. Vingroup heeft met succes een internationale obligatie-uitgifte ter waarde van 350 miljoen dollar gedaan, met een nominale waarde van 200.000 dollar per obligatie en een looptijd van 5 jaar, wat aantoont dat grote ondernemingen nog steeds toegang hebben tot buitenlands kapitaal.
De totale waarde van de uitgegeven bedrijfsobligaties is sinds het begin van het jaar tot nu toe cumulatief opgelopen tot ongeveer 93.300 miljard VND, een stijging van 26,3% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De vastgoedsector blijft de grootste uitgevende sector met een totale uitgiftewaarde van ongeveer 54.400 miljard VND, een aanzienlijke stijging van 278% en goed voor 58,3% van de totale markt. De grootste emittenten sinds het begin van het jaar zijn onder andere Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup en T&T New Era Joint Stock Company.
Volgens de beoordeling van VIS Rating zal er in 2026 voor ongeveer 99 biljoen VND aan vastgoedobligaties vervallen. Dit betekent dat een aanzienlijk deel van het nieuw opgehaalde kapitaal feitelijk wordt gebruikt voor het herfinancieren van schulden, het verlichten van liquiditeitsproblemen of het herstructureren van financiële verplichtingen, in plaats van voor investeringen in expansie.
Als de kasstroom van de kernactiviteiten niet is verbeterd, kan het continu uitgeven van nieuwe obligaties om oude schulden af te lossen in de toekomst leiden tot een groter opgebouwd risico.
Bedrijven kampen nog steeds met een ernstig tekort aan kapitaal als gevolg van de beperkte kredietverlening.
De markt registreert nog steeds gevallen van achterstallige aflossingen en rentebetalingen op obligaties. In april 2026 werden nog eens 4 obligatiecodes met betalingsachterstanden aangetroffen, met een totale waarde van bijna 2.900 miljard VND. Eind april werd de cumulatieve waarde van obligaties met betalingsachterstanden geschat op ongeveer 31.500 miljard VND, wat overeenkomt met circa 2,3% van de totale uitstaande bedrijfsobligatieschuld op de markt.
Hoewel dit cijfer lager is dan tijdens de piek van de crisis in 2022-2023, laat het nog steeds zien dat het kredietrisico niet is verdwenen. Veel bedrijven worden momenteel geconfronteerd met drie belangrijke problemen tegelijk: een afnemende kasstroom uit verkopen, hoge kapitaalkosten en kortlopende schulden.
Als het herstel van de vastgoedmarkt trager verloopt dan verwacht, bestaat het risico op een toename van schuldherstructureringen of langere aflossingstermijnen voor obligaties.
Een van de belangrijkste redenen is dat de markt nog steeds geen voldoende sterk middellange- en langetermijnkapitaalkanaal heeft om bankkrediet te vervangen. Het Vietnamese financiële systeem is jarenlang sterk afhankelijk geweest van bankkrediet. Voor vastgoed waren banken vrijwel de belangrijkste financieringsbron voor zowel projectontwikkelaars als huizenkopers.
Na een periode van snelle kredietgroei in 2025, met name in de vastgoedsector, begon de Vietnamese centrale bank echter de kredietgroei te reguleren om macro-economische risico's te beperken. Hierdoor werd het voor veel vastgoedbedrijven moeilijk om nieuwe leningen te verkrijgen, waardoor ze gedwongen werden terug te keren naar de obligatiemarkt als alternatief financieringskanaal.
Volgens de heer Tran Van Hieu, algemeen directeur van OBCHolding, kampt de markt momenteel met een grote paradox: veel woningbouwprojecten die daadwerkelijk in de woningbehoefte voorzien, hebben moeite om kapitaal te verkrijgen omdat ze onderworpen zijn aan dezelfde kredietmechanismen als speculatieve of luxe vastgoedsegmenten.
De heer Hieu betoogde dat het huidige kredietbeheersysteem, gebaseerd op een algemene marktrente, bedrijven die betaalbare woningen ontwikkelen dwingt om kapitaalkosten te dragen die vergelijkbaar zijn met die van recreatieprojecten of speculatieve projecten, terwijl deze veel hogere risico's met zich meebrengen. Dit verhoogt niet alleen de financiële druk op bedrijven, maar drijft ook de productprijzen op.
"Ontwikkelaars van betaalbare woningen zitten 'gevangen' in hetzelfde renteklimaat als speculatieve projecten. Dit verhoogt de kapitaalkosten, waardoor de huizenprijzen juist in de tegenovergestelde richting van de sociale welvaartsdoelen worden gedreven," aldus de heer Hieu.
Op basis van deze realiteit stelt OBCHolding voor dat de Vietnamese centrale bank een mechanisme ontwikkelt om kredieten te classificeren op basis van de verschillende vastgoedsegmenten, in plaats van de huidige uniforme toepassing. Hierdoor zouden betaalbare woningbouwprojecten, woningen die voldoen aan de daadwerkelijke woonbehoeften of projecten met een goede liquiditeit toegang moeten krijgen tot kapitaal tegen redelijkere tarieven dan luxe- of resortsegmenten.
Volgens veel deskundigen kan de markt te maken krijgen met een tekort aan daadwerkelijke woningaanvoer als de kapitaalstromen in alle segmenten "strikt beperkt" blijven, terwijl speculatieve projecten niet effectief worden gescreend. Dit zou het bovendien moeilijker maken om de huizenprijzen te verlagen en een duurzaam markt herstel te realiseren.
De grootste uitdaging is het herstellen van het marktvertrouwen.
Vanuit het perspectief van het bedrijfsleven blijkt dat het huidige kredietbeleid nog steeds gelijkelijk wordt toegepast op alle vastgoedsegmenten, terwijl het risiconiveau en de kapitaalabsorptiecapaciteit van elk type vastgoed sterk variëren.
Veel deskundigen zijn van mening dat, als het doel is om zowel kredietrisico's te beheersen als een gezond markt herstel te ondersteunen, regelgevende instanties snel een mechanisme moeten ontwikkelen om kredieten per segment te classificeren in plaats van ze uniform aan te scherpen. Dienovereenkomstig zouden sociale woningbouwprojecten, betaalbare woningbouwprojecten of projecten die voorzien in de daadwerkelijke woningbehoefte voorrang moeten krijgen bij het verkrijgen van kapitaal tegen redelijkere kosten.
Experts zijn van mening dat de Vietnamese vastgoedmarkt op de lange termijn moet verschuiven van een model dat afhankelijk is van banken naar een evenwichtiger en gelaagder kapitaalecosysteem.
De heer Nguyen Duc Thuan, adviseur van de raad van bestuur van HASCO Holdings, is van mening dat de verbinding tussen de financiële en vastgoedmarkten in de komende periode op vier pijlers moet worden gebouwd: bankkredieten, bedrijfsobligaties, beleggingsfondsen en internationale kapitaalstromen.
Wat bankkrediet betreft, is de heer Thuan van mening dat financiering niet alleen op onderpand gebaseerd mag zijn, maar dat er een alomvattende beoordeling moet plaatsvinden van de juridische status van het project, de uitvoeringscapaciteit, het verkoopplan, de kasstroom en het daadwerkelijke vermogen van de onderneming om de schuld terug te betalen.
"Banken zouden niet alleen een rol moeten spelen bij het verstrekken van financiering, maar ook entiteiten moeten worden die de kasstroom bewaken, het gebruik van kapitaal controleren en schuldherstructurering ondersteunen die aansluit bij de levenscyclus van het project," benadrukte de heer Thuan.
Wat bedrijfsobligaties betreft, is deze expert van mening dat ze een gezond middellange- en langetermijnkapitaalkanaal voor de markt moeten worden, terwijl ze bedrijven tegelijkertijd onder druk zetten om de transparantie in hun financieel beheer te verbeteren. Volgens hem kan de obligatiemarkt zich alleen duurzaam ontwikkelen met hogere standaarden op het gebied van kredietwaardigheid, informatieverstrekking, transparantie van kasstromen en monitoring van kapitaalgebruik.
Daarnaast moeten vastgoedbeleggingsfondsen zoals REITs worden gepromoot om te zorgen voor meer langetermijn-, professionele en transparante kapitaalbronnen voor de markt. Ook wordt verwacht dat buitenlandse kapitaalstromen via de aandelenmarkt en fusies en overnames in de komende periode een grotere rol zullen spelen.
In werkelijkheid schuilt het grootste risico tegenwoordig niet in de obligaties zelf, maar in de kwaliteit van de uitgevende onderneming en het vertrouwen van de beleggers.
Na een periode van snelle groei en een eerdere vertrouwenscrisis zijn investeerders nu veel voorzichtiger. Dit dwingt bedrijven die kapitaal willen aantrekken om hun financiële draagkracht, projectvoortgang en vermogen om daadwerkelijke kasstroom te genereren aan te tonen.
Het tweede kwartaal van 2026 zal daarom een cruciale periode worden voor de vastgoedobligatiemarkt. Bedrijven met een sterke financiële basis, kwalitatief hoogwaardige activa en stabiele verkoopcapaciteiten krijgen de kans om de aflossingsdruk te verlichten. Omgekeerd kunnen bedrijven die te sterk afhankelijk zijn van financiële hefboomwerking en herfinanciering van schulden, te maken blijven krijgen met langdurige liquiditeitsrisico's.
Bron: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
Reactie (0)