Voorkom dat de kredietwaardigheid ‘niet synchroon loopt’

Een van de meest opvallende manifestaties is dat de kredietgroei in de vastgoedsector sinds het begin van het jaar twee keer zo snel is toegenomen als de gemiddelde kredietgroei in het gehele systeem. Alleen al in de eerste zes maanden van het jaar is de kredietgroei in het gehele systeem met ongeveer 10% gestegen, waarvan de kredietgroei in de vastgoedsector naar schatting met 20% zal toenemen.

Uit de financiële rapporten van het tweede kwartaal van 2025 van een reeks banken, waaronder Techcombank, HDBank,SHB , MB..., blijkt ook dat de kredietverlening aan vastgoedbedrijven van deze banken met 20-35% is gestegen ten opzichte van eind vorig jaar.

Tot nu toe heeft het vastgoedkrediet een recordhoogte bereikt (ongeveer 3,2 miljard VND). Het is niet moeilijk te verklaren waarom banken kapitaal in vastgoed steken. Zoals de gouverneur van de Staatsbank zei, is de sterke stijging van het vastgoedkrediet in de eerste helft van dit jaar in lijn met de intentie om obstakels voor de vastgoedmarkt weg te nemen. Want zodra projecten vrij zijn van juridische obstakels, zal de behoefte aan kapitaal voor de uitvoering onvermijdelijk toenemen.

Vanuit een onafhankelijk perspectief stellen analisten dat, in een context van productie en consumptie die met veel moeilijkheden kampen, de belangrijkste groeimotoren infrastructuur en vastgoed zijn. Bovendien is het feitelijke verliespercentage bij kredietverstrekking voor vastgoed zeer laag (vanwege de hoge liquiditeit van onderpand). Dit is de reden waarom deze twee sectoren sterke kapitaalstromen aantrekken.

Hoewel vastgoedkredieten snel toenemen, is het goede nieuws dat volgens de Staatsbank de kredietverlening aan deze sector nog steeds een veiligheidsniveau biedt. Het bewijs hiervoor is dat de verhouding tussen kortlopend kapitaal en middellange en langlopende leningen nog steeds onder de drempel van 30% ligt. De bank instrueert kredietinstellingen bovendien voortdurend om hun kapitaal per looptijd in evenwicht te brengen, wat de veiligheid van het systeem waarborgt.

De kredietstructuur en de kapitaalstructuur van de vastgoedmarkt vertonen de laatste tijd echter enkele onredelijke punten.

Ten eerste, wat de kredietstructuur betreft, namen de uitstaande leningen voor vastgoed toe, terwijl de leningen voor woningaankoop en woningreparatie langzaam toenamen. Dit laat zien dat bankkapitaal voornamelijk naar investeerders stroomt, terwijl mensen niet geïnteresseerd zijn in het kopen van huizen om in te wonen. Dit komt ook door de onevenwichtigheid op de markt, waarbij het aanbod van betaalbare en middenklassewoningen steeds schaarser wordt. Het nieuwe aanbod op de markt bestaat voornamelijk uit appartementen in het hogere segment, terwijl er een groot tekort is aan betaalbare appartementen in het middensegment en sociale woningen. Dit is ook de reden waarom het kredietpakket van 145.000 miljard VND voor sociale woningbouwleningen, evenals kredietpakketten voor mensen jonger dan 35 jaar, zeer traag wordt uitgekeerd.

Ten tweede, wat betreft de kapitaalstructuur van de vastgoedmarkt: voorheen was de schuldkapitaalstructuur van veel vastgoedondernemingen sterk afhankelijk van obligaties, zelfs tot 50-60%, maar nu is deze sterk gehalveerd. In de eerste zeven maanden van dit jaar steeg de uitgifte van obligaties in de gehele markt met 63% ten opzichte van eind vorig jaar, maar de uitgifte van vastgoedobligaties alleen steeg slechts met ruim 13%.

Sterker nog, wanneer de kredietverlening versoepelt, de rentetarieven een dieptepunt bereiken en banken meer openstaan voor vastgoedkrediet, geven veel beleggers niet alleen geen nieuwe obligaties uit, maar lossen ze ook snel obligaties vervroegd af en stappen ze over op bankleningen. De toegenomen afhankelijkheid van bedrijven van bankkrediet, met name in sectoren die langetermijnkapitaal vereisen, zoals vastgoed, brengt veel risico's met zich mee voor het banksysteem, met name het risico van een onevenwichtige looptijd.

Hoewel kredieten op de vastgoedmarkt momenteel nog veilig zijn, zal de markt onvermijdelijk instabiel worden als deze sterk blijft stijgen en de kapitaalstromen, zoals nu het geval is, voornamelijk naar hoogwaardige vastgoedprojecten gaan.

Om deze situatie te boven te komen, kunnen we geen aanpassingen verwachten van banken – die sterk beïnvloed worden door winstdoelstellingen en aandeelhoudersbelangen – maar hebben we de regulerende hand van de staat nodig. Daarom moeten de Staatsbank, het Ministerie van Bouw en andere ministeries en vestigingen oplossingen hebben om het aanbod van sociale woningen, betaalbare woningen en directe kredietstromen naar deze segmenten te vergroten. Bovendien moet de Staatsbank, bij het afschaffen van de kredietruimte, ook over effectievere instrumenten beschikken om kapitaalstromen naar prioritaire gebieden te leiden.

De langetermijnoplossing, zoals de gouverneur van de Staatsbank zei, is om de kapitaalmarkt sterk te ontwikkelen, te voldoen aan de vraag naar middellange- en langetermijnkapitaal en zo de druk op de kortetermijnkapitaalbronnen van het banksysteem te verminderen. Sectoren die grote middellange- en langetermijnkapitaalbronnen nodig hebben, zoals vastgoed en infrastructuur, moeten mobiliseren via de uitgifte van bedrijfsobligaties, lokale obligaties of internationale leningen, enz. en kunnen niet eeuwig op bankkrediet vertrouwen.

Reactie (0)