Een van de duidelijkste indicatoren is dat de kredietverlening aan vastgoedbedrijven sinds het begin van het jaar twee keer zo snel is gegroeid als het gemiddelde van de kredietverlening in het gehele systeem. Alleen al in de eerste zes maanden steeg de kredietverlening in het hele systeem met ongeveer 10%, waarbij de kredietverlening aan vastgoedbedrijven naar schatting met 20% toenam.
De financiële rapporten over het tweede kwartaal van 2025 van een aantal banken, zoals Techcombank, HDBank,SHB , MB, enz., laten ook zien dat de kredietverlening aan vastgoedbedrijven door deze banken met 20-35% is gestegen ten opzichte van eind vorig jaar.
Tot nu toe heeft de kredietverlening aan de vastgoedsector een recordhoogte bereikt (ongeveer 3,2 biljoen VND). Het is niet moeilijk te begrijpen waarom banken zoveel kapitaal in de vastgoedsector steken. Zoals de gouverneur van de Staatsbank van Vietnam verklaarde, sluit de sterke stijging van de kredietverlening aan de vastgoedsector in de eerste helft van dit jaar aan bij de trend om problemen op de vastgoedmarkt op te lossen. Want wanneer juridische obstakels voor projecten worden weggenomen, zal de vraag naar kapitaal om deze projecten te realiseren onvermijdelijk toenemen.
Vanuit een onafhankelijk perspectief zijn analisten van mening dat, in de context van productie- en consumptieproblemen, de belangrijkste groeimotoren infrastructuur en vastgoed zijn. Bovendien is het daadwerkelijke verliespercentage bij leningen voor vastgoed zeer laag (vanwege de hoge liquiditeit van het onderpand). Dit is de reden waarom deze twee sectoren sterk kapitaal aantrekken.
Ondanks de snelle toename van vastgoedkredieten, is de Vietnamese centrale bank (SBV) bemoedigend in haar constatering dat de kredietverlening in deze sector nog steeds voldoet aan de veiligheidsindicatoren. Dit blijkt uit het feit dat de verhouding tussen het kortetermijnkapitaal en de middellange- en langetermijnleningen onder de 30% blijft. De toezichthouder heeft kredietinstellingen bovendien herhaaldelijk opgedragen hun kapitaal af te stemmen op de looptijden, waardoor de veiligheid van het systeem gewaarborgd blijft.
De structuur van vastgoedkredieten en de kapitaalstructuur van de vastgoedmarkt vertonen de laatste tijd echter enkele inconsistenties.
Ten eerste, wat betreft de kredietstructuur, zijn de uitstaande leningen voor de vastgoedsector aanzienlijk toegenomen, terwijl de leningen voor de aankoop en renovatie van woningen slechts langzaam zijn gestegen. Dit wijst erop dat bankkapitaal voornamelijk naar projectontwikkelaars stroomt, terwijl mensen nog niet enthousiast zijn over het kopen van een woning voor eigen gebruik. Dit komt ook voort uit een onevenwicht op de markt, waarbij het aanbod van betaalbare en middenklasse woningen steeds schaarser wordt. Het nieuwe aanbod op de markt bestaat voornamelijk uit luxe appartementen, terwijl er een groot tekort is aan betaalbare, middenklasse en sociale huurwoningen. Dit is ook de reden waarom het kredietpakket van 145.000 miljard VND voor sociale huisvesting, evenals de kredietpakketten voor mensen onder de 35 jaar, zeer traag worden uitbetaald.
Ten tweede, wat betreft de kapitaalstructuur van de vastgoedmarkt: voorheen was de schuldfinanciering van veel vastgoedbedrijven sterk afhankelijk van obligaties, soms wel tot 50-60%, maar dit is nu fors gehalveerd. In de eerste zeven maanden van dit jaar steeg de uitgifte van obligaties op de gehele markt met 63% ten opzichte van eind vorig jaar, maar de uitgifte van vastgoedobligaties alleen al nam met iets meer dan 13% toe.
In werkelijkheid, wanneer de kredietverlening wordt versoepeld, de rentetarieven een dieptepunt bereiken en banken meer openstaan voor vastgoedfinanciering, zien veel projectontwikkelaars niet alleen af van het uitgeven van nieuwe obligaties, maar lossen ze ook bestaande obligaties vervroegd af en stappen ze over op bankleningen. Deze toegenomen afhankelijkheid van bankkrediet door bedrijven, met name in sectoren die kapitaal op lange termijn vereisen zoals de vastgoedsector, brengt aanzienlijke risico's met zich mee voor het banksysteem, in het bijzonder het risico van een mismatch in looptijden.
Hoewel vastgoedkredieten momenteel veilig zijn, zal de markt onvermijdelijk instabiel worden als de sterke stijging aanhoudt en kapitaal, zoals nu het geval is, voornamelijk naar luxe vastgoedprojecten stroomt.
Om deze situatie te verhelpen, kunnen we niet vertrouwen op aanpassingen van banken – die sterk gedreven worden door winstmotieven en aandeelhoudersbelangen – maar hebben we juist de regulerende hand van de staat nodig. De Vietnamese centrale bank, het ministerie van Bouw en andere ministeries en instanties moeten daarom oplossingen vinden om het aanbod van sociale en betaalbare woningen te vergroten en de kredietstroom naar deze segmenten te heroriënteren. Bovendien moet de Vietnamese centrale bank, wanneer de kredietlimieten in de toekomst worden verhoogd, ook beschikken over effectievere instrumenten om kapitaalstromen naar prioritaire sectoren te leiden.
De oplossing voor de lange termijn, zoals de gouverneur van de Vietnamese centrale bank heeft aangegeven, is een krachtige ontwikkeling van de kapitaalmarkt, die effectief voorziet in de behoefte aan middellange- en langetermijnkapitaal en daarmee de druk op de kortetermijnkapitaalbronnen van het banksysteem verlicht. Sectoren die grote hoeveelheden middellange- en langetermijnkapitaal nodig hebben, zoals de vastgoed- en infrastructuursector, moeten financiering verkrijgen via de uitgifte van bedrijfsobligaties, lokale overheidsobligaties of internationale leningen... ze kunnen niet langer uitsluitend op bankkrediet blijven vertrouwen.
Bron: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
