Wat kunt u doen om te voorkomen dat u wordt opgelicht door een aanbetaling van 90-95% te eisen en vervolgens het geld te verduisteren?

We moeten alle soorten deposito-activiteiten op de markt in kaart brengen.

Met betrekking tot de bepaling in punt d, clausule 4, artikel 24 van het ontwerp van de gewijzigde wet op de vastgoedsector, waarin staat dat projectontwikkelaars van vastgoedprojecten "alleen aanbetalingen van klanten mogen ontvangen wanneer het woning- of bouwproject aan alle voorwaarden voor ingebruikname voldoet en de transactie is voltooid na ondertekening van het contract", is de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), van mening dat deze bepaling correct maar ontoereikend is. Hij betoogt dat deze moet worden aangevuld met een bepaling die het mogelijk maakt om aanbetalingen te accepteren vóór de ondertekening van het contract voor de koop en verkoop van onroerend goed, woningen of bouwgrond.

Wettelijke regelgeving met betrekking tot aanbetalingen en de noodzaak om strengere regels vast te stellen voor het accepteren van aanbetalingen vóór het tekenen van koopovereenkomsten voor onroerend goed, huizen en bouwgrond, zijn nodig om de consistentie en uniformiteit van de rechtsnormen te waarborgen en frauduleuze activiteiten te voorkomen.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 1 — Een appartementencomplex in aanbouw in Hanoi (Illustratieve foto: Ha Phong).

De voorzitter van HoREA betoogde dat de vastgoedwetten van 2006 en 2014 gebrekkig waren, omdat ze alleen vastgoedtransacties regelden nadat het contract was getekend, maar niet de verplichting tot een aanbetaling vóór de contractondertekening voorschreven.

In werkelijkheid blijven aanbetalingen, vanwege de essentiële noodzaak van een aanbetaling vóór het tekenen van een koopovereenkomst voor onroerend goed, gangbaar en worden ze slechts geregeld door de bepalingen van artikel 328, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek van 2015. Het Burgerlijk Wetboek specificeert echter geen maximumbedrag voor de aanbetaling, wat ertoe leidt dat gewetenloze makelaars, grondspeculanten en bedrijven misbruik maken van het systeem om grote aanbetalingen te verkrijgen.

"Er zijn gevallen geweest waarbij stortingen tot wel 90-95% van de transactiewaarde werden ontvangen, vervolgens verduisterd of zelfs frauduleus gebruikt, wat leidde tot verliezen voor de deposant en tevens bijdroeg aan instabiliteit op de vastgoedmarkt. Daarom is het essentieel om dit te reguleren in de Wet op de Vastgoedhandel," aldus de heer Chau.

Artikel 24, lid 4, punt d van het gewijzigde ontwerp van de Wet op de Vastgoedhandel, herhaalt echter deze tekortkoming door geen regulering te bieden voor aanbetalingen die worden gedaan voordat aan de voorwaarden voor het sluiten van een vastgoedtransactieovereenkomst is voldaan. Dit geldt met name voor gevallen waarin aanbetalingen worden gedaan als een belofte tot koop en verkoop van "verkavelde percelen" of als een belofte tot koop en verkoop van producten van vastgoedprojecten voordat aan de voorwaarden voor het sluiten van een overeenkomst is voldaan, er geen documenten betreffende de gebruiksrechten van de grond zijn, of de bevoegde autoriteit het investeringsbeleid nog niet "tegelijkertijd met de goedkeuring van de investeerder heeft goedgekeurd", of de bouw nog niet is begonnen. In dergelijke gevallen lijdt de partij die de aanbetaling doet doorgaans het verlies.

Als de aanbetaling bijvoorbeeld laag is, maar de waarde van het onroerend goed stijgt, kan de partij die de aanbetaling ontvangt bereid zijn de deal te annuleren en de aanbetaling (het dubbele bedrag) terug te geven aan de persoon die de aanbetaling heeft gedaan. Of, als de aanbetaling hoog of zeer hoog is, kan de partij die de aanbetaling ontvangt fraude plegen en de aanbetaling van de klant verduisteren…

Volgens de heer Chau bepaalt punt d, clausule 4, van artikel 24 van het ontwerp van de gewijzigde wet op de vastgoedsector alleen het geval van een storting na ondertekening van het contract met als doel "de contractuele nakoming te waarborgen", maar niet het geval van een storting vóór ondertekening van het contract met als doel "de contractsluiting te waarborgen". De "reikwijdte van de regelgeving" dekt derhalve niet alle stortingsactiviteiten op de vastgoedmarkt volledig.

Op basis van bovenstaande analyse stelde hij voor om de volgende inhoud toe te voegen: Ontwikkelaars van vastgoedprojecten zijn verantwoordelijk voor en mogen alleen aanbetalingen ontvangen van klanten die geïnteresseerd zijn in de aankoop of huur van woningen of toekomstige bouwprojecten wanneer het project investeringsgoedkeuring heeft ontvangen van de bevoegde autoriteit, een bouwvergunning (indien van toepassing) is verleend en de bouw is begonnen. Alternatief mogen ontwikkelaars alleen aanbetalingen van klanten ontvangen wanneer het woning- of bouwproject aan alle voorwaarden voor ingebruikname voldoet en de transactie is uitgevoerd in overeenstemming met de bepalingen van deze wet.

"Het aanbetalingsbedrag mag niet meer dan 5% van de waarde van het te kopen, verkopen of huren huis of bouwproject bedragen; de verkoper of verhuurder moet de verkoop- of huurprijs van het huis of bouwproject duidelijk vermelden in het aanbetalingscontract," benadrukte de heer Chau.

Voorkom dat ontwikkelaars de wet omzeilen.

In het voorlopige beoordelingsrapport van de Economische Commissie van de Nationale Assemblee over de herziene Wet op de Vastgoedsector werd gesuggereerd dat het niet nodig is om de bepalingen inzake de borgsom in de Wet op de Vastgoedsector te reguleren en dat deze onder de algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek zouden moeten vallen. De bepaling over de "borgsom" is daarom een nieuwe bepaling in het wetsontwerp; de wetgevende instantie wordt verzocht om de noodzaak en de grondslag voor deze voorgestelde regeling toe te lichten, met name de praktische toepasbaarheid ervan.

"In het wetsontwerp dienen, waar nodig, alleen de specifieke bepalingen met betrekking tot aanbetalingen bij toekomstige vastgoedtransacties te worden opgenomen; het is niet nodig bepalingen te herhalen die reeds in het Burgerlijk Wetboek zijn vastgelegd," aldus het evaluatierapport.

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 2 — Volgens deskundigen is het noodzakelijk om alle depositoactiviteiten op de markt te dekken om de risico's voor deposanten te beperken (Illustratieve afbeelding: Ha Phong).

Wat betreft aanbetalingen bij vastgoedtransacties met betrekking tot toekomstige bouwprojecten, verklaarde minister van Bouw Nguyen Thanh Nghi dat de vastgoedwetgeving voorheen geen bepalingen hierover bevatte.

In werkelijkheid omzeilen sommige projectontwikkelaars de wet door aanbetalingscontracten of andere overeenkomsten te sluiten om geld van klanten te innen voordat aan de voorwaarden voor de verkoop van huizen of bouwprojecten is voldaan. Daarom bevat dit wetsontwerp bepalingen die het innen van aanbetalingen alleen toestaan wanneer huizen of bouwprojecten aan de voorwaarden voor de verkoop voldoen en transacties conform de regelgeving worden uitgevoerd.

Bron