Hvem drar nytte av differansen i tomteleie?

Rike, fattige og fengslede – alt på grunn av landet.

I et kvelende varmt leid rom under den intense varmen i begynnelsen av mai forbereder fru Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1, Song Trau kommune, Trang Bom-distriktet, Dong Nai -provinsen) «nye» dokumenter for å fortsette klagen sin angående familiens 11 000 ^m² store tomt, som ble konfiskert for Bau Xeo industripark for nesten to tiår siden. Som 70-åring er fru Kim Buu den andre generasjonen som forfølger denne klagen. Moren hennes, fru Le Thi Lam, døde for fem år siden, ikke lenge etter at familiens jord ble tvangskonfiskert på slutten av 2018. Fru Kim Buu er ikke den eneste klageren. Omtrent 50 husstander her, på tvers av generasjoner, er også uenige i Dong Nai-regjeringens beslutning om å konfiskere jorden deres og overlevere den til investoren i Bau Xeo industripark.

Den 12. januar 2004 signerte formannen for folkekomiteen i Dong Nai-provinsen beslutning 101/QD-CT-UBND om å gjenvinne over 440 hektar land i kommunene Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 og Trang Bom, og "midlertidig tildele hele det gjenvunnede landområdet" til Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company og deres medlemmer for å gjennomføre kompensasjon, rydding av land og investeringsprosedyrer for byggingen av Bau Xeo industripark. I februar 2004 bidro Tin Nghia Company og Dong Nai Rubber Company med kapital for å etablere Thong Nhat Joint Stock Company som investor i Bau Xeo industripark.

Kilden til klagen stammer også fra dette. Kim Buus familie og andre husstander hvis land ble konfiskert hevder at beslutning 101 fra formannen for folkekomiteen i Dong Nai-provinsen i 2004, som ble gitt før noen beslutning fra statsministeren om etableringen av Bau Xeo industripark, var "utenfor myndigheten". Deres land og hus var heller ikke innenfor de godkjente plangrensene, så landkonfiskeringen for overføring til industriparkinvestoren manglet juridisk grunnlag. Derfor nektet folket å etterkomme konfiskeringen og har sendt inn klager siden 2004. I 2018 utstedte folkekomiteen i Trang Bom-distriktet et varsel om å organisere tvungen landkonfiskering. Kim Buu og de andre husstandene hevder at Trang Bom-distriktets folkekomités tvungne landkonfiskering basert på beslutning 101 ikke var i samsvar med loven, og har fortsatt å sende inn klager frem til nå.

«De kompenserte oss bare med 25 000 VND/m² og 15 millioner VND i bosettingspenger, totalt over 700 millioner VND for 11 000 m² med hus og hager. Hvordan skal vi leve etter at landet vårt er konfiskert?» sa fru Kim Buu. I mange år har den 70 år gamle kvinnen, som representerer sine syv søsken, bodd i en venns leide rom mens hun har ført sitt pågående søksmål, som hun ikke vet når vil avsluttes ...

Familier med flere generasjoner som sender inn klager om landrelaterte saker, som fru Kim Buu i Bau Xeo industripark, er ikke uvanlige. Månedlige rapporter om innbyggernes klager fra nasjonalforsamlingen nevner alltid store grupper av klagere som har eskalert sakene sine fra lokalt til sentralt nivå for å søke rettferdighet. De fleste av dem er borgere som forfølger landrelaterte tvister, som fru Kim Buu og innbyggerne i Trang Bom-distriktet. Tallet på over 70 % av landrelaterte klager, som kunngjort av myndighetene, er en gjennomsnittsstatistikk over mange år.

Nesten fire tiår med nasjonal reform har skapt mange dollarmilliardærer, hvorav de fleste samlet sin rikdom gjennom eiendom. Imidlertid har disse nesten 40 årene med nasjonal fornyelse også skapt en følelse av urettferdighet blant generasjoner av mennesker som føler seg urettferdig behandlet av det faktum at forfedres jord blir konfiskert til lave priser og deretter overlevert til bedrifter for å bygge industriparker, kjøpesentre og høyhus, som deretter selges til høye priser. Jordbruksareal blir konfiskert for 1 million VND/m², deretter omregulert til boligareal, oppdelt og solgt av bedrifter som høyhus for 50 millioner VND/m². Dr. Nguyen Si Dung, tidligere nestleder for Nasjonalforsamlingens kontor, uttalte at denne økningen på 49 millioner VND skyldes ekspropriasjon av land, endringer i reguleringsplaner og beslutninger om landtildeling, som utgjør forskjeller i landleie.

Den faktiske forskjellen i tomteverdi er mye større enn eksemplet herr Nguyen Si Dung nevnte. Mange innbyggere i Thu Thiem (Thu Duc City, Ho Chi Minh-byen) fikk tomten sin konfiskert til en pris på 18 millioner VND/m2, men bare noen få år senere, da de kom tilbake til prosjektet som ble bygget på tomten deres, ble de fortalt av ansatte at leilighetsprisene hadde steget til 350 millioner VND/m2 og allerede var utsolgt. En undersøkelse fra Vietnam Real Estate Association viste at forskjellen i tomtepriser før og etter et prosjekt nådde opptil 700 ganger i noen områder, og minst 50 ganger. Denne enorme profitten er støtende, irriterende og en kilde til urettferdighet. Folk mister hjemmene sine, tomten og jobbene sine på grunn av sosioøkonomiske utviklingsprosjekter for nasjonal og offentlig interesse, men de drar ikke selv nytte av verdien disse prosjektene bringer. Kompensasjon og penger til gjenbosetting hjelper dem ikke å få et bedre liv etter at tomten deres er konfiskert. Sosioøkonomiske utviklingsprosjekter er i gang, men folket er fortsatt fattigere. Erverv av grunn og rydding av tomter har derfor blitt en kilde til frykt for mange innbyggere og den underliggende årsaken til langvarige klager og klager.

I sin åpningstale på det 5. sentralkomitémøtet på den 13. partikongressen i mai 2022, da partiets sentralkomité gjennomgikk resolusjonen om jordpolitikk, uttalte generalsekretær Nguyen Phu Trong: «Mange mennesker har blitt rike på grunn av jord, men det er også mange som har blitt fattige på grunn av jord, til og med fengslet på grunn av jord, og mistet til og med far-sønn- og broderforhold på grunn av jord...». Jordkonflikter øker i takt med landets transformasjon og utvikling.

Over 70 % av alle eiendomsrelaterte søksmål landsdekkende.

DE GRUNNLEGGENDE ÅRSAKENE TIL LANDKONFLIKTER

Hvis det ikke er folket som nyter godt av den differensielle landrenten som genereres av landkjøpsprosjekter, hvem er det da? Det mest åpenbare svaret er bedriftene – de som fikk tildelt den ervervede jorden til lave priser og deretter solgte den til svært høye priser. Men på mange forum hevder bedrifter at de blir urettferdig anklaget og baktalt.

I henhold til Grunnloven, partivedtak og gjeldende jordlov eies jord av hele folket, med staten som representativ eier og forvalter den på en enhetlig måte. Staten utøver sin rett som representativ eier og bestemmer formålet med arealbruken gjennom arealplanlegging og -planer, og tillater endringer i arealbruken. Beslutningen om å bruke en tomt til byutvikling i stedet for å beholde den som jordbruksland (og bare staten har tillatelse til å gjøre dette) har skapt ulik jordrente.

Ifølge Dr. Nguyen Van Dinh, en juridisk ekspert på investering og eiendom, må bedrifter, når de implementerer eiendomsprosjekter, i tillegg til å forskuddsbetale penger til statlig kompensasjon og rydding av land, også betale tilleggsgebyrer basert på landprisen fastsatt av staten. I overskuddsmetoden som brukes til å verdsette land for de fleste landervervelses- og konverteringsprosjekter, beregnes landprisen slik at bedriften mottar 15 % av merverdien etter at investeringsprosjektet er fullført, kjent som fortjeneste. De resterende 85 % av landleieforskjellen må betales inn i statsbudsjettet gjennom arealbruksavgifter. «Teoretisk sett er 85 % av overskuddsverdien arealbruksavgiften som investoren må betale til staten, som er integrert i budsjettet for å brukes til offentlige formål landsdekkende i henhold til statsbudsjettloven, som tjener offentlige investeringer», sa Dr. Dinh.

Det herr Dinh sa er imidlertid bare «teori». Det praktiske bildet av regulering av differensiell landrente er svært annerledes, og involverer mange komplekse prosesser og prosedyrer med en rekke smutthull for korrupsjon og malpractice. Bedrifter finner mange måter å maksimere profitten på. Samtidig har staten sannsynligvis aldri klart å integrere 85 % av merverdien i budsjettet. I de fleste større landrelaterte saker fra nord til sør gjennom årene har provins- og bystyrer, på ulike måter, tildelt land til bedrifter til lave priser, noe som har ført til tap av statlige inntekter fra differensiell landrente. Disse tapene varierer fra titalls milliarder til tusenvis av milliarder dong.

Hvis det er en forskjell i grunnleie, bør den ikke havne i lommene til bedrifter eller tjenestemenn med makt til å endre arealbruk eller justere planlegging. Det må finnes en måte å omfordele grunnleieforskjellen rettferdig på.

Dr. Nguyen Si Dung, tidligere nestleder for Nasjonalforsamlingens kontor

I en større sak som nylig ble stilt for retten, signerte den tidligere lederen av folkekomiteen i Binh Thuan-provinsen, Nguyen Ngoc Hai, et dokument 23. februar 2017 som godkjente tildeling av tre tomter på til sammen over 92 600 m2, som ligger på begge sider av vei 706B (i Phu Hai-distriktet, Phan Thiet City), til Tan Viet Phat Company uten auksjon, til en pris på 1,2 millioner VND/m2, som var startprisen for en auksjon i henhold til en avgjørelse fra 2013. Etterfølgende undersøkelser avdekket at tildeling av land til 1,2 millioner VND/m2 var ulovlig fordi, i henhold til jordloven, må bruksavgifter og leieavgifter for land fastsettes basert på landprisen på det tidspunktet det statlige organet tildeler eller leier ut landet. Ifølge myndighetene resulterte tildelingen av disse tre tomtene til en så lav pris til selskapet av tidligere ledere i Binh Thuan-provinsen i et tap på over 45 milliarder VND for staten.

På samme måte signerte tidligere sekretær i Binh Duong provinsielle partikomité, Tran Van Nam, daværende nestleder i den provinsielle folkekomiteen, den 27. desember 2012 vedtak der de ble enige om å anvende landprisen på 51 914 VND/m2, slik det er fastsatt i vedtaket fra 2006 fra Binh Duong provinsielle folkekomité om å beregne bruksavgift for to tomter på 43 hektar og 145 hektar ved konvertering av arealformål og tildeling av land til Binh Duong Production - Import-Export Corporation. I følge dommen resulterte fastsettelsen av lave landpriser av tiltalte Tran Van Nam og hans medskyldige, som brøt regelverket, i et tap på over 761 milliarder VND for staten.

I mange lignende tilfeller av salg av førsteklasses land til lave priser i Khanh Hoa, Da Nang eller Ho Chi Minh-byen, hevder de tiltalte, som er ledere i disse provinsene og byene, at de ikke tjente på eller deltok i korrupsjon da de tildelte land til lave priser til bedrifter. Myndighetene har heller ikke klart å bevise dette. Ingen poser med kontanter ble funnet på balkongene deres. Ingen ulovlige midler ble funnet i safer eller bankkontoer til de mistenkte. Heller ikke ble noen lyssky forhold brakt frem i lyset. Ingen forstår hva som «smurte» hele rådgivnings- og beslutningssystemet når tjenestemenn var klar over at det var galt å tildele land til lave priser. Likevel øker mengden penger som går tapt jevnt.

«I lang tid har hele systemet vært drevet av jakten på differensiert landrente. Dette er roten til urettferdighet og landkonflikter», oppsummerte Dr. Nguyen Si Dung. For å redusere konflikter sa Dr. Dung at spørsmålet om å regulere differensiert landrente må løses, slik at en del av denne merverdien brukes til å hjelpe de som har ekspropriert land til å få nye boliger som er likeverdige med eller bedre enn deres gamle hjem, som det fremgår av partiets resolusjon. «Hvis det finnes differensiert landrente, bør den ikke havne i lommene til bedrifter eller tjenestemenn med makt til å endre arealbruksformål eller justere planlegging. Det må finnes en måte å omfordele den differensielle landrenten på en rettferdig måte», sa Dr. Dung.

Kildekobling: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm