Hvem nyter godt av differansen i tomteleie?

RIKE, FATTIGE, FENGSEL, ALT PÅ GRUNN AV LAND

I et kvelende varmt leid rom under den intense varmen de første dagene i mai forbereder Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1, Song Trau kommune, Trang Bom-distriktet, Dong Nai ) «nye» dokumenter for å fortsette å klage over familiens tomt på over 11 000 kvadratmeter ^som ble konfiskert for å bygge Bau Xeo industripark (IP) for nesten to tiår siden. I en alder av 70 år er Kim Buu den andre generasjonen som forfølger søksmålet. Kim Buus mor, Le Thi Lam, døde for fem år siden, ikke lenge etter at familiens land ble tvangskonfiskert på slutten av 2018. Kim Buu er ikke den eneste husstanden som klager. Rundt 50 husstander her, gjennom mange generasjoner, er også uenige i Dong Nai-regjeringens beslutning om å konfiskere land for å overlevere til investoren i Bau Xeo IP.

Den 12. januar 2004 signerte formannen for Dong Nai provinsielle folkekomité beslutning 101/QD-CT-UBND om å gjenvinne mer enn 440 hektar land i kommunene Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 og Trang Bom Town og "midlertidig overlevere hele det gjenvunnede landområdet" til Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company og dets medlemmer for å gjennomføre kompensasjon, rydding av tomter og investeringsprosedyrer for byggingen av Bau Xeo industripark. I februar 2004 bidro Tin Nghia Company og Dong Nai Rubber Company med kapital for å etablere Thong Nhat Joint Stock Company som investor i Bau Xeo industripark.

Klagen startet også herfra. Kim Buus familie og husholdningene hvis land ble gjenvunnet sa at beslutning 101 fra formannen for Dong Nai provinsielle folkekomité i 2004, da det ikke forelå noen beslutning fra statsministeren om etablering av Bau Xeo industripark, «ikke var innenfor myndighetsområdet». Landet deres var ikke innenfor den godkjente planleggingsgrensen, så landgjenvinningen som skulle overleveres til industriparkinvestoren hadde ikke noe juridisk grunnlag. Derfor overholdt ikke folket tilbakevinningen og sendte inn en klage fra 2004 og frem til nå. I 2018 utstedte Trang Bom distrikts folkekomité et varsel om å organisere tvungen landgjenvinning. Kim Buu og husholdningene sa at Trang Bom distrikts folkekomités tvungne landgjenvinning basert på beslutning 101 ikke var i samsvar med loven, så de fortsatte å sende inn en klage frem til nå.

«De kompenserte oss bare med 25 000 VND/m² og 15 millioner VND i bosettingspenger, totalt 11 000 m² med hus og hager, de kompenserte mer enn 700 millioner VND. Hvordan skal vi leve etter at landet er tatt tilbake?», sa Kim Buu. I mange år måtte den 70 år gamle kvinnen, på vegne av 7 søsken i familien, bo i en venns leide hus for å forfølge søksmålet, uten å vite når det ville ta slutt ...

Det er ikke uvanlig at familier med flere generasjoner anlegger søksmål om eiendom, slik som fru Kim Buu i Bau Xeo industripark. Nasjonalforsamlingens månedlige rapporter om folks begjæringer er alltid fraværende fra store begjæringsdelegasjoner fra lokalt nivå til sentralt nivå, i håp om å få en rettferdig stemme. De fleste av dem er folk som anlegger søksmål om eiendom, som fru Kim Buu og folket i Trang Bom-distriktet. Antallet søksmål knyttet til eiendom som er annonsert av myndighetene, på over 70 %, er en gjennomsnittlig statistikk over mange år.

Nesten fire tiår med nasjonal renovering har skapt mange dollarmilliardærer. De fleste av dem ble rike på eiendom. Men nesten 40 år med nasjonal renovering har også skapt mange generasjoner av mennesker som føler urettferdighet når landet som deres forfedre etterlot seg i mange generasjoner nå blir gjenvunnet til en billig pris og deretter overlevert til bedrifter for å bygge industriparker, kommersielle sentre, høyhus og selges til høye priser. Folks jordbruksland ble gjenvunnet til en pris av 1 million VND/m2, deretter planlagt som boligland, bedrifter delte opp landet i tomter, solgte landet, bygde høyhus og solgte det for 50 millioner VND/m2. Dr. Nguyen Si Dung, tidligere nestleder for Nasjonalforsamlingens kontor, sa at denne økningen på 49 millioner VND takket være beslutningene om å gjenvinne, endre planlegging og tildele land er forskjellen i landleie.

Forskjellen i landleie er mye større enn eksemplet herr Nguyen Si Dung nevnte. Mange i Thu Thiem (Thu Duc City, Ho Chi Minh-byen) fikk landet sitt konfiskert til en pris på 18 millioner VND/m2, men bare noen få år senere, da de kom tilbake til prosjektet som var bygget på deres egen tomt, oppga personalet leilighetsprisen til 350 millioner VND/m2, og den ble solgt ut. En undersøkelse fra Vietnam Real Estate Association viste at forskjellen i landpris før og etter prosjektet var opptil 700 ganger noen steder, og minst 50 ganger. Denne enorme fortjenesten forårsaket harme, sinne og var kilden til urettferdighet. Folk mistet husene sine, mistet landet sitt, mistet jobbene sine på grunn av sosioøkonomiske utviklingsprosjekter (KT-XH), for nasjonal og offentlig interesse, men de nøt ikke selv verdien som disse prosjektene ga. Kompensasjon og penger til gjenbosetting hjalp dem ikke med å få et bedre liv etter at landet deres ble konfiskert. Prosjekter får økonomien og samfunnet til å utvikle seg, men de blir stadig fattigere. Landgjenvinning og rydding av tomter har derfor blitt «frykten» for mange og kilden til langvarig frustrasjon og klager.

Generalsekretær Nguyen Phu Trong sa i sin åpningstale på den 5. sentralkonferansen i den 13. perioden – da partiets sentralkomité oppsummerte resolusjonen om jordpolitikk i mai 2022: «Mange mennesker ble rike takket være jord, men det er også mange mennesker som ble fattige på grunn av jord, til og med havnet i fengsel på grunn av jord, mistet forholdet mellom far og sønn, brødre på grunn av jord...». Jordkonflikter øker dag for dag i takt med landets utvikling.

Mer enn 70 % av søksmålene over hele landet er knyttet til eiendom.

KILDEN TIL LANDKONFLIKTER

Hvis det ikke er folket som nyter godt av den differensielle leieinntekten som skapes av landervervsprosjekter, hvem er det da som nyter godt av det? Det mest åpenbare svaret er bedriftene – de som fikk tildelt land som ble ervervet til en lav pris og deretter solgt til en veldig høy pris. Men på mange forum hevder bedrifter at de er «feilaktig anklaget» fordi de er «sårlige anklaget».

I henhold til Grunnloven, partivedtak og gjeldende jordlov tilhører jord hele folket og er representert og forvaltet på en enhetlig måte av staten. Staten utøver retten til å representere eieren og bestemmer formålet med arealbruken gjennom planlegging, arealplaner og tillater endring av arealbruksformål. Beslutningen om å bruke en tomt til å bygge et byområde i stedet for å fortsette å beholde den som statens jordbruksland (og bare staten har lov til å gjøre dette) har skapt differensiell leie.

Ifølge Dr. Nguyen Van Dinh, juridisk ekspert på investering og eiendom, må bedrifter, i tillegg til å betale på forhånd for staten for å kompensere og rydde tomten, når de får tildelt tomt, betale ekstra penger i henhold til tomteprisen som staten bestemmer. I overskuddsmetoden som brukes til å bestemme tomtepriser for de fleste prosjekter for landgjenvinning og konvertering av arealbruksformål, vil tomteprisene bli beregnet slik at bedrifter kan nyte godt av 15 % av merverdien etter investeringsprosjektet, kalt fortjeneste. 85 % av differansen i tomteleie må betales til statsbudsjettet gjennom arealbruksavgifter. «I teorien er 85 % av overskuddsverdien arealbruksavgiften som investorer må betale til staten, som blandes inn i budsjettet for å brukes til folket i hele landet i henhold til statsbudsjettloven, og tjener offentlige investeringer», sa Mr. Dinh.

Men det herr Dinh sa er bare «teori». Bildet av regulering av differensiell landrente i praksis er svært annerledes når det må gå gjennom mange kompliserte prosesser og prosedyrer, men har mange smutthull for korrupsjon og negativitet. Bedrifter finner mange måter å oppnå maksimal profitt på. Staten har sannsynligvis aldri vært i stand til å «integrere 85 % av merverdien i budsjettet». I de fleste av de store landrelaterte sakene fra nord til sør de siste årene har provins- og kommunemyndighetene på mange forskjellige måter tildelt land til bedrifter til billige priser, noe som har ført til at staten har mistet inntekter fra den økte landrenteforskjellen. Minst noen titalls milliarder, maksimalt opptil tusenvis av milliarder dong.

Hvis det er en forskjell i grunnrente, må du ikke la den havne i lommene på bedriften eller tjenestemannen som har makt til å endre formålet med arealet eller justere planleggingen. Det må finnes en måte å omfordele forskjellen i grunnrente på en rettferdig måte.

Dr. Nguyen Si Dung, tidligere nestleder for Nasjonalforsamlingens kontor

I en større sak som ble brakt for retten i de siste dagene, 23. februar 2017, signerte og utstedte den tidligere lederen av folkekomiteen i Binh Thuan-provinsen, Nguyen Ngoc Hai, en offisiell erklæring der han i prinsippet samtykket i å overlevere tre tomter på over 92 600 m2 som tilhørte landfondet på begge sider av vei 706B (i Phu Hai-distriktet, Phan Thiet City) til Tan Viet Phat Company uten å gå gjennom en auksjon, til en pris på 1,2 millioner VND/m2, som var startprisen for auksjonen i henhold til avgjørelsen fra 2013. Den påfølgende etterforskningsprosessen viste at landtildelingen til en pris på 1,2 millioner VND/m2 var i strid med forskriftene, fordi beregningen av bruksavgifter og landleie i henhold til landloven må bestemmes i henhold til landprisen på det tidspunktet statlig organ tildelte eller leide ut landet. Ifølge myndighetene førte det til at staten tapte mer enn 45 milliarder dong fordi tidligere ledere i Binh Thuan-provinsen overleverte tre tomter til billige priser til bedrifter.

På lignende måte signerte tidligere sekretær i Binh Duong provinsielle partikomité, Tran Van Nam, daværende nestleder i den provinsielle folkekomiteen, den 27. desember 2012 vedtak som gikk med på å anvende en landpris på 51 914 VND/m2 i henhold til vedtaket fra Binh Duong provinsielle folkekomité fra 2006 om å beregne bruksavgift for to tomter på 43 hektar og 145 hektar ved omdanning av formålet og overføring av landet til Binh Duong Production - Import - Export Corporation. I følge dommen forårsaket fastsettelsen av billige landpriser i strid med regelverket av tiltalte Tran Van Nam og hans medskyldige et tap på mer enn 761 milliarder VND for staten.

I mange lignende tilfeller av billig salg av «gyllen jord» i Khanh Hoa, Da Nang eller Ho Chi Minh-byen ..., bekreftet de tiltalte, som er ledere for provinser og byer, at de ikke tjente penger eller begikk korrupsjon da de overleverte land til billige priser til bedrifter. Myndighetene kunne heller ikke bevise dette. Ingen ryggsekker med penger ble funnet på rekkverket til husene deres. Ingen ulovlige penger ble funnet i safene eller på kontoene til de mistenkte. Heller ikke ble noen lyssky forhold brakt frem i lyset. Ingen forsto hva som hadde «smurt» hele personalet og beslutningssystemet når tjenestemennene alle var klar over at det var galt å overlevere land til billige priser. Imidlertid øker mengden penger som går tapt dag for dag.

«I lang tid har hele systemet blitt presset til å forfølge differensiert landrente. Dette er kilden til urettferdighet og landkonflikter», oppsummerte Dr. Nguyen Si Dung. For å redusere konflikter sa Dung at det er nødvendig å løse problemet med å regulere differensiert landrente, slik at en del av denne merverdien kan brukes til å hjelpe folk hvis land er gjenvunnet med å få nye boliger som er like gode eller bedre enn de gamle, som det fremgår av partiets resolusjon. «Hvis det er en forskjell i landrente, ikke la den havne i lommene på bedrifter eller tjenestemenn som har makt til å endre arealbruksformål eller justere planleggingen. Det må finnes en måte å omfordele den differensielle landrenten rettferdig», sa Dung.

Kildekobling: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm