Upraktisk måte å beregne bruksavgift på

Prosjektet snur fortjeneste til tap

Lederen for et kjent eiendomsselskap i Ho Chi Minh-byen sa at det største problemet med eiendomsprosjekter i dag er beregning av arealbruksavgifter (LUR), inkludert ytterligere LUR. Tidligere fikk mange prosjekter insentiver fra byen til å midlertidig beregne LUR slik at bedrifter kunne gjennomføre bygging og salg, men nå, når prosjektet har overlevert hus og folk har bodd i dem i mange år, beregnes LUR på nåværende tidspunkt, ikke fra tidspunktet for tomteoverlevering. Dette har forårsaket mye skade og frustrasjon, ikke bare for bedrifter, men også for boligkjøpere.

Ho Chi Minh-byen ba Lakeview City-prosjektet om å betale en ekstra arealbruksavgift på over 4 664 milliarder VND, noe som førte til at foretaket havnet i en vanskelig situasjon og led tap.

«Loven fastsetter at tidspunktet for verdsettelse av eiendom og beregning av eiendomsskatt er tidspunktet når det tas en beslutning om å tildele eiendom eller endre formålet med eiendomsskatten eller tildele eiendom på jordet. Men i realiteten, når det skjer en endring som fører til at beregningen av eiendomsskatten forlenges, vil den kompetente myndigheten revurdere eiendomsskatten og eiendomsskatten på det nåværende tidspunktet. En annen vanskelighet er at foretaket ikke kan ta initiativ til fremdriften og beløpet som skal betales. Foretaket har ikke ekspertisen og har ikke lov til å diskutere rimelige metoder for beregning av eiendomsskatt med den kompetente myndigheten.»

Derfor må bedrifter leie inn et annet verdsettelsesfirma for å finne et harmonisk resultat. For tiden er bedrifter fortsatt avhengige av myndighetenes beregninger og har ikke lov til å protestere. I mellomtiden, for å være på den sikre siden, beregnes bruksrettigheter for land svært høyt av statlige tjenestemenn. Mange prosjekter har tidligere hatt bruksrettigheter foreløpig beregnet til et visst tall, og bedrifter brukte dette tallet til å strukturere salgsprisen for kundene. Nå, etter mange år, har myndighetene beregnet bruksrettigheter for land på nytt, og tallet er mange ganger høyere enn det foreløpige tallet. Dette fører til at mange lønnsomme prosjekter plutselig lider store tap, og bedrifter klarer til og med ikke å fullføre avtalen, sa han.

Etter å ha sendt et dokument til statsministeren og Finansdepartementet for å kommentere utkastet, foreslo Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association, at når det blir besluttet å justere detaljplanleggingen, skal arealbruksskatten beregnes på nytt for hele prosjektet på tidspunktet for beslutningen om å justere planleggingen. Beløpet for arealbruksskatt som foretaket tidligere har betalt, vil bli beregnet på nytt ved ny godkjenning av planleggingen og trukket fra arealbruksskatten etter ny beregning. Det fratrukne beløpet må ikke overstige beløpet for arealbruksskatt som skal betales.

Dersom foretaket ikke har betalt arealbruksskatt før justering av detaljplanleggingen av prosjektet, må foretaket betale arealbruksskatt på tidspunktet for planjusteringen. Beløpet for betalt arealbruksskatt (hvis noen) beregnes på nytt på tidspunktet for planjusteringen, idet det tas hensyn til inflasjonsfaktoren, og trekkes fra arealbruksskatten etter ny beregning. Det fratrukne beløpet må ikke overstige beløpet for skyldig arealbruksskatt. Samtidig må foretaket betale forsinket betaling av arealbruksskatt dersom det foreligger et varsel om betaling av arealbruksskatt.

Herr Chau viste til et kommersielt boligprosjekt i distrikt 7 (HCMC) bygget på en tomt på 5,2 hektar, hvor et kompetent statlig organ utstedte en beslutning om tildeling av land fra januar 2021 med en arealbrukskoeffisient på 3,05 ganger, en maksimal byggetetthet på 35 %, inkludert en leilighetsbygning med en maksimal høyde på 27 etasjer med 903 leiligheter og et lavblokkområde med 110 rekkehus. I mars 2021 betalte foretaket 850 milliarder VND i arealbruksskatt. Etter det ba investoren om å justere detaljplanleggingen for å øke arealbrukskoeffisienten til 4,57 ganger, en maksimal byggetetthet på 40 %, noe som bringer det totale antallet leiligheter til 1355, godkjent av det kompetente statlige organet i mars 2024. I følge utkastet til dekret må prosjektet betale ytterligere arealbruksskatt på 425 milliarder VND, men ifølge herr Chaus forslag trenger foretaket bare å betale ytterligere arealbruksskatt på 325 milliarder VND.

«Hvis bedriften har solgt og inndrevet pengene, må bedriften med beregningsmetoden i utkastet til dekret betale av egen lomme, noe som fører til risiko for tap. Hvis prosjektet ikke er solgt, vil bruksretten til land bli lagt til salgsprisen og dermed presse opp boligprisen, hvorved boligkjøperen vil være den som bærer den endelige byrden», beregnet Chau.

Det er bare ett tilfelle av fritak for grunnleie igjen.

I følge utkastet til dekret er det for øyeblikket bare ett tilfelle av arealbruk til produksjon og forretningsformål i investeringsinsentivsektoren i investeringsinsentivområdet som er unntatt fra landleie. Utkastet har betydelig innsnevret tilfellene av landleiefritak sammenlignet med gjeldende regelverk. Hvis denne forskriften vedtas, vil mange investorer, inkludert utenlandske investorer, ikke lenger nyte godt av politikken for landleiefritak fordi disse stedene ikke er i investeringsinsentivområdet.

Ikke bare det, ifølge Le Hoang Chau, fastsetter ikke lenger utkastet til dekret retningslinjer for å frita arealbruksavgifter i løpet av den grunnleggende byggeperioden eller etter perioden med fritak for landleie og vannoverflateleie i løpet av den grunnleggende byggeperioden, slik at det ikke arver den nåværende investeringsinsentivpolitikken som er fastsatt i dekret 46. Den nye forskriften har ugyldiggjort den spesielle investeringsinsentivpolitikken som er fastsatt i investeringsloven av 2020 og statsministerens beslutning 29 som regulerer spesielle investeringsinsentiver. Dette kan ha en negativ innvirkning på investeringstiltrekningspolitikken og redusere attraktiviteten til investeringsmiljøet i Vietnam i øynene til utenlandske investorer.

«Dette er et veldig stort problem, så regjeringen og kompetente statlige etater må være spesielt oppmerksomme på dette før de utsteder dekretet for å bygge et rammeverk av fremragende og svært konkurransedyktig investeringsinsentivpolitikk, som sikrer både nasjonale og etniske interesser på kort sikt og på mellomlang og lang sikt, samtidig som investorenes legitime og juridiske interesser sikres. Spesielt i en situasjon med hard konkurranse mellom land om å tiltrekke seg utenlandske direkteinvesteringer (FDI), spesielt innen finans, høyteknologi, brikker og halvlederteknologi; vanligvis har til og med USA nettopp vedtatt en lov om brikker og halvlederteknologi», foreslo Chau.

Advokat Tran Minh Cuong (advokatforeningen i Ho Chi Minh-byen) analyserte at selv om jordloven fastsetter at årlig jordleie skal anvendes stabilt i en 5-års syklus fra det tidspunktet staten bestemmer seg for å leie ut jord, tillater den endring av arealbruksformål knyttet til overgangen til statlig jordleie med årlig jordleiebetaling. Justeringssatsen reguleres av regjeringen for hver periode, men økningen i jordleie kan være lik eller lavere enn inflasjonen. Utkastet til dekret fastsetter imidlertid at satsen for justering av jordleie er lik inflasjonen. Derfor må dekretet vurdere å begrense økningen i jordleie for hver 5-års syklus til ikke å overstige økningen i KPI, men ikke større enn 15 %. Dette hjelper bedrifter med å redusere økonomisk risiko, være klare til å investere i store prosjekter og gjenvinne kapital over tid.

Etter å ha konsultert med bedrifter, sa Vietnams handels- og industrikammer (VCCI) også at fritaks- og reduksjonspolitikken i utkastet er mindre attraktiv sammenlignet med gjeldende policy i dekret 46. Fordi det i henhold til gjeldende regelverk finnes tilfeller der bedrifter er fullstendig fritatt, ikke bare redusert landleie i et visst antall år. Noen tilfeller som er fritatt fra 100 % landleie for hele leieperioden i henhold til gjeldende regelverk inkluderer: investeringsprosjekter innen spesielle investeringsinsentiver investert i områder med spesielle sosioøkonomiske vanskeligheter; prosjekter som bruker land til å bygge studentboliger med penger fra statsbudsjettet, har ikke enheten som er tildelt å forvalte og bruke for studenter lov til å inkludere landleiekostnader i leieprisen; jordbruksland for etniske minoriteter; land for implementering av beskyttende skogplantingsprosjekter, skogplantingsprosjekter osv. Derfor må dekretet vurdere forskrifter i retning av å utvide tilfellene med fritak for landleie, i stedet for bare å redusere leien. Hvis dette kan gjøres, vil det tiltrekke seg investeringskapital til vanskelige områder eller spesielt prioriterte felt.

Kilde: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm