Mangler ved metoden for beregning av arealbruksavgift.

Prosjektet går fra å være lønnsomt til å gå med tap.

Ifølge lederen av et kjent eiendomsselskap i Ho Chi Minh-byen er den største hindringen for eiendomsprosjekter i dag beregningen av arealbruksavgifter, inkludert tilleggsavgifter. Tidligere fikk mange prosjekter fortrinnsbehandling av byen, noe som tillot foreløpige beregninger av arealbruksavgifter for å gjøre det mulig for bedrifter å fortsette med bygging og salg. Nå, etter at prosjekter er fullført og beboere har bodd der i mange år, beregnes arealbruksavgiftene på det nåværende tidspunktet, ikke fra det tidspunktet tomten ble tildelt. Dette har forårsaket betydelige tap og frustrasjon ikke bare for bedrifter, men også for boligkjøpere.

Lakeview City-prosjektet er pålagt av Ho Chi Minh-byen å betale en ekstra arealbruksavgift på over 4 664 milliarder VND, noe som fører til vanskeligheter og tap for selskapet.

«Loven fastsetter at tidspunktet for verdsettelse av tomte og beregning av bruksrettigheter til tomter er tidspunktet når det tas en beslutning om å tildele tomt, tillate konvertering av arealbruk eller tildele tomt på stedet. Men i realiteten, når det skjer endringer som forlenger beregningen av bruksrettigheter til tomter, verdsetter myndighetene tomten og bruksrettighetene på det nåværende tidspunktet. En annen vanskelighet er at bedrifter ikke proaktivt kan styre fremdriften og beløpet de må betale. Bedrifter mangler ekspertise og er ikke autorisert til å diskutere en rimelig metode for beregning av bruksrettigheter til tomter med myndighetene.»

Derfor må bedrifter leie inn et annet verdsettelsesfirma for å finne et rettferdig resultat. For tiden er bedrifter fortsatt avhengige av myndighetenes beregninger og har ikke lov til å utfordre dem. Av sikkerhetsmessige årsaker beregnes arealbruksskatten for tiden svært høyt av statlige tjenestemenn. Mange prosjekter fikk tidligere arealbruksskatten sin foreløpig beregnet til et visst tall, og bedrifter brukte dette tallet til å strukturere salgsprisen til kundene. Nå, etter mange år, når myndighetene beregner arealbruksskatten på nytt, er tallet mange ganger høyere enn den foreløpige beregningen. Dette fører til at mange lønnsomme prosjekter plutselig lider store tap, og noen bedrifter er til og med ute av stand til å betale, sa denne personen.

I et dokument sendt til statsministeren og Finansdepartementet med tilbakemelding på utkastet, foreslo Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsforening, at når det tas en beslutning om å justere detaljplanleggingen, bør arealbruksskatten (TSD) beregnes på nytt for hele prosjektet på tidspunktet for justeringsbeslutningen. Beløpet i TSD som foretaket tidligere har betalt, bør beregnes på nytt ved ny godkjenning av planleggingen og trekkes fra TSD etter ny beregning, slik at fradragsbeløpet ikke overstiger det skyldige TSD-beløpet.

Dersom foretaket ikke har betalt arealbruksskatt før detaljplanleggingen av prosjektet justeres, må det betale arealbruksskatten samtidig som planleggingsjusteringen finner sted. Eventuell arealbruksskatt som allerede er betalt (hvis noen) vil bli beregnet på nytt på tidspunktet for planleggingsjusteringen, tatt hensyn til inflasjon, og vil bli trukket fra den omberegnede arealbruksskatten. Fratrukket beløp skal ikke overstige det skyldige arealbruksskattbeløpet. Samtidig må foretaket betale forsinkelsesgebyr for arealbruksskatt dersom det har mottatt et varsel om å betale arealbruksskatt.

Herr Chau nevnte eksemplet med et kommersielt boligprosjekt i distrikt 7 (Ho Chi Minh-byen) bygget på en tomt på 5,2 hektar, hvor det kompetente statlige organet utstedte en beslutning om tildeling av tomt i januar 2021 med en arealbrukskoeffisient på 3,05 ganger og en maksimal byggetetthet på 35 %. Prosjektet inkluderer en leilighetsbygning med en maksimal høyde på 27 etasjer som inneholder 903 leiligheter og et lavblokkområde med 110 rekkehus. I mars 2021 betalte selskapet 850 milliarder VND i arealbruksavgifter. Deretter ba investoren om en justering av detaljplanleggingen, som økte arealbrukskoeffisienten til 4,57 ganger, den maksimale byggetettheten til 40 % og økte det totale antallet leiligheter til 1 355 enheter. Dette ble godkjent av det kompetente statlige organet i mars 2024. I følge utkastet til dekret ville prosjektet måtte betale en ekstra arealbruksavgift på 425 milliarder VND, men ifølge Chaus forslag ville foretaket bare måtte betale en ekstra arealbruksavgift på 325 milliarder VND.

«Hvis bedriften allerede har solgt eiendommene og innkassert pengene, må bedriften, i henhold til beregningsmetoden i utkastet til dekret, bruke sine egne penger til å kompensere, noe som fører til risiko for tap. Hvis prosjektet ennå ikke er solgt, vil bruksskatten for eiendom legges til salgsprisen, noe som presser opp boligprisene, og til syvende og sist vil det være boligkjøperne som bærer byrden», beregnet Chau.

Bare ett tilfelle er fortsatt kvalifisert for fritak for grunnleie.

I følge utkastet til dekret er det for tiden bare ett tilfelle av arealbruk til produksjon og forretningsformål i investeringsinsentivsektorer innenfor investeringsinsentivområder som er unntatt fra landleie. Utkastet har betydelig snevret inn tilfellene som er kvalifisert for fritak for landleie sammenlignet med gjeldende regelverk. Hvis denne forskriften blir godkjent, er det bekymring for at investorer, inkludert utenlandske investorer, ikke lenger vil dra nytte av fritakspolitikken for landleie fordi disse stedene ikke regnes som investeringsinsentivområder.

Ifølge Le Hoang Chau fastsetter ikke lenger utkastet til dekret noen policy om å frita arealbruksavgifter i løpet av den grunnleggende byggeperioden for et prosjekt eller etter fritaksperioden for leie av areal- og vannoverflateavgifter i løpet av den grunnleggende byggeperioden. Derfor arver det ikke den nåværende investeringsinsentivpolitikken som er fastsatt i dekret 46. Den nye forskriften har gjort den spesielle investeringsinsentivpolitikken som er fastsatt i investeringsloven fra 2020 og statsministerens beslutning 29 om spesielle investeringsinsentiver ineffektiv. Dette kan ha en negativ innvirkning på investeringstiltrekningspolitikken og redusere attraktiviteten til Vietnams investeringsmiljø for utenlandske investorer.

«Dette er en svært viktig sak, så regjeringen og relevante statlige etater må være spesielt oppmerksomme på den før de utsteder dekretet for å bygge et overlegent og svært konkurransedyktig investeringsinsentivpolitisk rammeverk som sikrer nasjonale og etniske interesser både på kort, mellomlang og lang sikt, samtidig som det garanterer investorenes legitime interesser. Dette er spesielt viktig i sammenheng med hard konkurranse mellom land om å tiltrekke seg utenlandske direkteinvesteringer (FDI), spesielt innen finans-, høyteknologi-, chip- og halvledersektoren. For eksempel har til og med USA nettopp vedtatt lover om brikker og halvlederteknologi», foreslo Chau.

Advokat Tran Minh Cuong (advokatforeningen i Ho Chi Minh-byen) analyserte at selv om jordloven fastsetter at årlig jordleie skal anvendes stabilt i en 5-års syklus fra det tidspunktet staten bestemmer seg for å leie ut jorden, noe som tillater konvertering av arealbruk knyttet til konverteringen til formen for statlig jordleie med årlig leiebetaling, reguleres justeringssatsen av regjeringen for hver periode, men økningen i jordleie kan være lik eller lavere enn inflasjonen. Utkastet til dekret fastsetter imidlertid at justeringssatsen for økning i jordleie er lik inflasjonen. Derfor må dekretet vurdere å begrense økningen i jordleie for hver 5-års syklus til ikke å overstige KPI-økningen, men ikke mer enn 15 %. Dette hjelper bedrifter med å redusere økonomisk risiko og være klare til å investere i store prosjekter med lange kapitalgjenvinningsperioder.

Etter å ha konsultert med bedrifter, mener Vietnams handels- og industrikammer (VCCI) også at fritaks- og reduksjonspolitikken i utkastet er mindre attraktiv sammenlignet med gjeldende policy i dekret 46. I henhold til gjeldende regelverk finnes det tilfeller der bedrifter er fullstendig fritatt fra landleie, ikke bare redusert i et visst antall år. Noen tilfeller som er 100 % fritatt fra landleie for hele leieperioden i henhold til gjeldende regelverk inkluderer: investeringsprosjekter i spesielt prioriterte investeringssektorer som ligger i områder med spesielt vanskelige sosioøkonomiske forhold; prosjekter som bruker land til å bygge studentboliger med statlige budsjettmidler, der enheten som er tildelt å forvalte og bruke landet til studentboliger ikke har lov til å inkludere landleiekostnader i leieprisen; jordbruksland for etniske minoriteter; land for beskyttende skogplantingsprosjekter, landgjenvinningsprosjekter osv. Derfor må dekretet vurdere å utvide tilfellene som er kvalifisert for fritak for landleie, i stedet for bare å redusere leien. Hvis dette kan oppnås, vil det tiltrekke seg investeringer til vanskeligstilte områder eller sektorer med spesielle insentiver.

Kilde: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm