Japansk eiendomsmarked mister sin attraktivitet.

[annonse_1]

Spekulasjoner om at Japan vil heve renten for første gang på 17 år i vår, fører til at utenlandske investeringer i innenlandsk eiendom faller til det laveste nivået på fem år.

Negativ rentepolitikk er i ferd med å ta slutt.

Utenlandske investeringsfond har solgt en rekke store eiendommer i Japan rundt siste kvartal av 2023. Det singaporeanske selskapet Mapletree Investments solgte en kommersiell bygning i Osaka for 54 milliarder yen til elektronikkforhandleren Edion. Det amerikanske investeringsselskapet Fortress solgte et feriestedhotell i Okinawa til et av sine egne eiendomsinvesteringsfond for omtrent 40 milliarder yen ...

Ifølge CBRE, verdens største selskap for investering og tjenester innen kommersiell eiendom, falt nye investeringer fra utenlandske selskaper med 80 % i fjerde kvartal 2023 sammenlignet med samme periode i 2022. I de første ni månedene av 2023 ble eiendomssalget fra utenlandske investorer mer enn doblet sammenlignet med samme periode i fjor, og nådde 1,05 billioner yen (7,1 milliarder amerikanske dollar), mens kjøpene deres gikk ned med omtrent 20 % til 830 milliarder yen.

For hele året 2023 falt utenlandske investeringer i japansk eiendom med omtrent 30 %, til 1 billion yen (6,7 milliarder amerikanske dollar), mens eiendomssalget doblet seg til omtrent 1,37 billioner yen, noe som markerte det første hele året med nettoomsetning siden 2018.

Mens mange eiendommer selges til spottpriser, står også en rekke byggeprosjekter i Japan fast på grunn av mangel på arbeidskraft. Foto: NIKKEI ASIA

Eiendomssalget skyldes delvis muligheten for pengepolitiske justeringer fra Bank of Japan (BOJ). BOJ-sjef Kazuo Ueda forsterket nylig sannsynligheten for at BOJ vil heve renten i vår. Ifølge eksperter er BOJ nærmere en beslutning om å avslutte sin negative rentepolitikk i april 2024. Investorer er bekymret for at når rentene begynner å stige kraftig, vil lånekostnadene øke og redusere avkastningen på eiendomsinvesteringer.

Selger bygningen.

Det svake eiendomsmarkedet i utlandet spilte også en rolle i det nevnte nedsalget. Høyere renter og den fortsatte trenden med å jobbe hjemmefra har drevet ned kontorprisene i USA og Europa. Noen dempet tapene ved å selge og ta ut gevinster tidlig på eiendommer i Japan, hvor prisene holdt seg relativt høye sammenlignet med andre markeder.

De samme internasjonale investorene som en gang drev det japanske kontorbyggmarkedet, selger nå for første gang ettersom leieprisene faller på grunn av overtilbud og stigende bankrenter. Analytikere spår at utenlandske investorer vil fortsette å selge japansk eiendom i 2024.

I mellomtiden startet Singapores GIC-fond prosessen med å selge en majoritetsandel i Tokyos Shiodome-skyskraper i sommer, men hvor bra det vil gå er fortsatt uklart. GICs nominelle årlige avkastning over de fem årene som sluttet i mars 2023 var 3,7 %, den laveste siden 2016. Etter hvert som prisene på kontorbygg stupte i USA og Europa, solgte GIC eiendom i Japan, der prisene er høyere, for å oppveie disse tapene.

Ifølge Real Estate Securities Association er kontorbygg sentrale i det japanske eiendomsinvesteringsmarkedet, og står for omtrent 40 % av porteføljene til japanske eiendomsinvesteringsfond. Mens etterspørselen etter andre eiendomstyper som boliger og hotell fortsatt er sterk, skaper det svake kontormarkedet vanskeligheter for noen eiendomsinvestorer.

Transaksjonsvolumene for kontorbygg ble spesielt hardt rammet, og falt med 40 % til 1,08 billioner yen, det laveste nivået siden 2012. Ifølge Nikkei Asia nådde kontorledigheten i Tokyo sitt høyeste nivå på 11 år, selv om leieprisene har falt med 30 % sammenlignet med for fire år siden.

Utenlandske investorer tiltrekkes av japansk eiendom i stor grad på grunn av lave lånekostnader som følge av Bank of Japans ekstremt løse pengepolitikk. Utsiktene til høyere renter i vår kaster imidlertid en skygge over markedet. Ifølge en undersøkelse fra Mitsubishi UFJ Trust and Banking, mens 89 % av utenlandske investorer sa at de var optimistiske eller noe optimistiske med tanke på japansk eiendom i 2019, har tallet nå falt til 28 %.

HANH CHI

[annonse_2]
Kilde