En uventet inntekt i salg av tomter, men ikke feir for tidlig.

Innkrevde arealbruksavgifter i første halvdel av dette året økte kraftig og nådde over 243 000 milliarder VND, 2,6 ganger høyere enn samme periode i fjor. Mange eksperter og bedrifter mener imidlertid at det er for tidlig å feire, ettersom dette er en engangsbetaling med mange potensielle risikoer.

Noen bedrifter hevder at økende arealbruksavgifter vil gjøre det vanskelig å kontrollere boligprisene.

Den kraftige økningen i landinntekter i første halvdel av dette året har også gjort det vanskeligere for bedrifter å få tilgang til land. Selv bedrifter med prosjekter som har stått på vent i flere tiår, nå som juridiske hindringer er fjernet, synes det er vanskelig å gjennomføre prosjektene sine fordi arealbruksavgifter og landskatter har økt tidoblet.

Hva forårsaket økningen i arealbruksavgifter?

Professor Dang Hung Vo, tidligere viseminister for naturressurser og miljø , uttalte at økningen i inntekter fra arealbruksavgifter i første halvdel av dette året skyldtes oppjusteringen av landpristabellene. Når landprisene heves nærmere markedsverdi, øker inntektene fra arealbruk naturlig nok. Spesielt Ho Chi Minh-byen, området med den høyeste landprisjusteringen, har landpriser tilsvarende 70 % av markedsverdien.

«Vietnam har lenge vært blant verdens ledende land når det gjelder landinntekter. Selv da landprisene var lave som i tidligere år, var landinntektene i landet vårt omtrent 3 % av BNP, på nivå med utviklede land som USA og Storbritannia, og høyere enn Japan og Sør-Korea», delte Vo videre.

Ifølge Do Thien Anh Tuan, foreleser ved Fulbright School of Public Policy and Management, bidrar det faktum at en rekke lokaliteter akselererer organiseringen av landauksjoner, spesielt i områder med høy økonomisk verdi som bybelter, industrisoner eller områder med nylig ferdigstilt infrastruktur, også til å øke inntektene fra land.

I tillegg har oppgangen i eiendomsmarkedet fra slutten av 2024 til 2025 og en rekke tiltak for å lette markedsforholdene begynt å vise resultater.

«Å akselerere prosjektgodkjenning, ferdigstille planlegging og forbedre åpenheten i prosessen med konvertering av arealbruk har lagt til rette for transaksjoner, og dermed generert betydelige inntekter for budsjettet fra arealbruksavgifter», la Tuan til.

Ifølge Nguyen Quoc Hiep, styreleder i GP Invest, må imidlertid statlige forvaltningsorganer vurdere hvordan den plutselige økningen i landavgifter i første halvdel av året påvirker investeringer, produksjon og næringsliv, selv om budsjettinntektene har økt kraftig takket være økte arealavgifter.

«Inntektene fra arealbruksavgifter økte kraftig i første halvdel av året fordi mange prosjekter som hadde vært i gang lenge, ble tvunget til å fortsette med den nye landprislisten i begynnelsen av året. I Hanoi ble noen prosjekter stoppet opp i flere tiår og kunne ikke implementeres før begynnelsen av året, da bedriftene endelig klarte å fjerne hindringene og fortsette prosjektene sine», sa Hiep.

Representanter fra flere andre bedrifter argumenterte også for at den kraftige økningen i arealbruksavgifter i første halvdel av dette året ikke er et godt tegn for investerings- og forretningsmiljøet, spesielt ikke for eiendomsinvesteringer.

Tomteauksjoner bidrar til økte inntekter fra arealbruksavgift i første halvdel av 2025 - Foto: B. NGOC

Tomtebruksavgifter driver opp boligprisene.

I tillegg til den positive effekten av økte budsjettinntekter, ifølge Nguyen Quoc Hiep, fører høye tomtepriser også med seg mange negative konsekvenser. Disse inkluderer stigende boligpriser fordi alle innsatskostnader er tatt med i prisen, og ingen utbygger ønsker å pådra seg tap. Realiteten viser imidlertid også at det å bare øke boligprisene ikke garanterer salg.

«Leilighetsprisene er allerede på 70–80 millioner VND/ ^m² , noe som allerede er vanvittig. Hvis de presses opp til over 100 millioner VND/ ^m² , hvem vil kjøpe dem? Boligprisene overstiger det lønnsmottakere har råd til.»

«Selv de som har penger til å kjøpe hus for investering, til å spekulere, og er villige til å kjøpe til høye priser i håp om prisøkninger, vil slutte å investere når markedet bremser opp», uttrykte Hiep sin bekymring.

I mellomtiden sa NQK, en utbygger i Hanoi, at mange utbyggere for tiden revurderer planene sine fordi boligprisene allerede har steget veldig mye, og markedsetterspørselen gradvis synker. På et tidspunkt vil markedsetterspørselen opphøre, og markedet vil stoppe opp. Selv etter å ha betalt bruksavgifter for areal, vil ikke utbyggere kunne fortsette å investere i prosjekter fordi de ikke vil kunne selge produktene sine.

Ifølge herr NQK planlegger også Landbruks- og miljødepartementet å endre jordloven fra 2024 for å gå tilbake til jordpristabellen og arealbrukskoeffisienten som i jordloven fra 2014. Følgelig vil jordprisrammeverket forbli uendret i 5 år og vil bli justert med arealbrukskoeffisienten.

Derfor er det behov for mer spesifikke forskrifter angående koeffisienter for arealbruk. Selv om vi delegerer fastsettelsen til provinsene, er det nødvendig med forskrifter for å etablere disse koeffisientene for å forhindre vilkårlige beregninger. Investorer må også forstå tomteprisene for prosjektene sine for å kunne utarbeide estimater og beregne resultater, la NQK til.

Videre har mange bedrifter uttrykt bekymring for at prislisten for tomter, i henhold til jordloven, vil tre i kraft fra 1. januar 2026, men mange lokaliteter har ennå ikke utviklet en ny prisliste for tomter og bruker fortsatt den nåværende. Derfor må det gjøres beregninger for å sikre rettidig utstedelse av den nye prislisten for tomter i begynnelsen av 2026.

Ifølge representanter fra flere bedrifter er tomtepriser en stor bekymring i de fleste prosjekter. «Hvis lokaliteter følger dekret 71, møter verdsettelsesprosessen for prosjekter mange hindringer, og krever 1–2 år å fullføre verdsettelsen for et enkelt prosjekt. Derfor er det første problemet som må tas hensyn til når man endrer jordloven å revidere metoden for verdsettelse av tomter», sa en bedriftseier.

Kilde: Finansdepartementet, data: LE THANH - Grafikk: TUAN ANH

* Mr. Do Thien Anh Tuan (Foreleser ved Fulbright School of Public Policy and Management):

Å drive opp landprisene kan kvele produksjonen.

Jakten på å kreve inn arealbruksavgifter kan presse lokalsamfunn til å selge land for penger, drive opp landprisene gjennom auksjoner, forvrenge markedet, øke investeringskostnadene og hindre produksjonen.

Dette kan kvele økonomiens konkurranseevne og redusere attraktiviteten til investeringer i produksjons- og tjenesteytende næringer med høy verdiskaping.

Inntektene fra land må bli mer bærekraftige.

Fra et jordeksperts perspektiv mener Dang Hung Vo at jordprisene bør være nær markedsverdi, men staten må ha en passende finanspolitikk angående jord. Spesielt må jordpolitikken kontrollere boligprisene, slik mange land gjør.

«Måten andre land håndterer det på, er at investorer bare trenger å betale 30 % av arealbruksavgiften på forhånd, i stedet for å betale hele beløpet på forhånd slik vi gjør. Staten beregner først skatten når anlegget er i drift. Det betyr at de resterende 70 % innkreves som en skatt på den økte landverdien når anlegget er i drift», sa Vo.

I mellomtiden argumenterte Do Thien Anh Tuan for at en omfattende reform av politikken for inntekter fra land og eiendom er nødvendig, ikke bare for å skape et bærekraftig inntektssystem for budsjettet, men også for å regulere inntekter på en rasjonell måte, sikre sosial rettferdighet og utvikle et sunt eiendomsmarked.

Ifølge Tuan er det nødvendig å gradvis eliminere de såkalte «avgiftene» og erstatte dem med et eiendomsskattesystem. Mer spesifikt bør eiendomsskatten utformes i henhold til en progressiv skala, som betyr at jo mer eiendom en person eier, eller jo høyere verdien på eiendommen deres er, desto høyere blir skattesatsen.

Dette har ikke bare som mål å øke inntektene, men enda viktigere, å regulere tilleggsinntekten fra land – en form for passiv inntekt som for øyeblikket ikke beskattes proporsjonalt som inntekt fra arbeidskraft eller produksjon og forretningsaktiviteter.

«Kjernefunksjonen til eiendomsskatt er omfordeling, det vil si å ta en del av fordelene fra gruppen som eier mange eiendommer og omfordele dem. Her er ikke skatten rettet mot å senke boligprisene, men mot å skape ressurser for å støtte sårbare grupper i å få tilgang til bolig, utvikle sosialboliger, renovere fattige byområder eller investere i offentlig infrastruktur som betjener flertallet.»

«I tillegg til eiendomsskatt bør vi også avgjørende anvende en progressiv inntektsskatt på eiendomsoverdragelser for å regulere inntekter og dempe spekulativ atferd», analyserte Tuan videre.

Tilbake til emnet

LE THANH - BAO NGOC

Kilde: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm