Landinntektene er høye, ikke vær for glad

tiền sử dụng đất - Ảnh 1. — Noen bedrifter sier at økte arealbruksavgifter vil gjøre det vanskelig å kontrollere boligprisene.

Den kraftige økningen i arealinntekter i første halvdel av dette året gjør det også vanskeligere for bedrifter å få tilgang til areal. Selv bedrifter med prosjekter som har vært suspendert i flere tiår, nå etter at juridiske hindringer er fjernet, synes det er vanskelig å gjennomføre prosjektene sine fordi arealbruksavgifter og eiendomsskatt har økt dusinvis av ganger.

Hvorfor skyter bruksavgiftene i været?

Professor Dr. Dang Hung Vo, tidligere viseminister for naturressurser og miljø , sa at økningen i arealbruksavgifter i første halvdel av dette året skyldtes økningen i landprislisten. Når landprislisten presses nærmere markedet, vil inntektene fra arealbruk naturlig øke. Spesielt Ho Chi Minh-byen er stedet med den høyeste landprislisten, der landprislisten tilsvarer 70 % av markedsprisen.

«Vietnam har lenge vært blant verdens ledende land når det gjelder inntekter fra land. Selv da landprisene var lave som i tidligere år, var inntektene fra land i landet vårt omtrent 3 % av BNP, tilsvarende inntektene i utviklede land i verden som USA og Storbritannia, og høyere enn Japan og Sør-Korea», la Vo til.

Ifølge Mr. Do Thien Anh Tuan – foreleser ved Fulbright School of Public Policy and Management – bidrar det faktum at en rekke lokaliteter fremskynder organiseringen av tomteauksjoner, spesielt i områder med høy økonomisk verdi som bybelter, industriparker eller områder med nylig ferdigstilt infrastruktur, også til å øke inntektene fra tomter.

Dessuten har oppgangen i eiendomsmarkedet fra slutten av 2024 til 2025 og en rekke markedsklareringspolitikker begynt å tre i kraft.

«Det å få fart på prosjektgodkjenningen, fullføre planleggingen og forbedre åpenheten i prosessen med å konvertere arealbruksformål har bidratt til at transaksjoner har gått smidigere, og dermed skapt en stor inntektsstrøm for budsjettet fra arealbruksavgifter», la Tuan til.

Ifølge styreleder i GP Invest, Nguyen Quoc Hiep, må imidlertid statlige forvaltningsorganer vurdere hvordan den plutselige økningen i landpriser i første halvdel av året påvirker investeringer, produksjon og næringsliv, selv om budsjettinntektene har økt kraftig takket være økte arealbruksavgifter.

«Inntektene fra arealbruksavgifter skjøt i været i første halvdel av året fordi mange prosjekter hadde blitt implementert i lang tid. I begynnelsen av året var det en ny prisliste for land, så de måtte gjøre det. I Hanoi var det prosjekter som hadde stått fast i flere tiår og som ikke kunne implementeres før i begynnelsen av året, da bedriftene klarte å få fjernet hindringene for å fortsette implementeringen», sa Hiep.

Representanter for flere andre bedrifter sa også at den kraftige økningen i arealbruksavgifter i første halvdel av dette året ikke er et godt tegn for næringslivets investeringsmiljø, spesielt ikke eiendomsinvesteringer.

tiền sử dụng đất - Ảnh 2. — Auksjoner av tomter bidrar til økt innkreving av arealbruksavgift i første halvdel av 2025 - Foto: B.NGOC

Bekymringer om bruksavgifter for eiendom presser opp boligprisene

I tillegg til den positive effekten av økte budsjettinntekter, ifølge Nguyen Quoc Hiep, fører høye tomtepriser også med seg mange negative konsekvenser. Det vil si at boligprisene vil øke fordi alle innsatskostnader er inkludert i boligprisen, og ingen investor vil akseptere et tap. Men realiteten viser også at ikke alle investorer kan selge boliger ved å øke prisen.

«Prisen på leiligheter er allerede på 70–80 millioner VND/ ^m² , noe som allerede er forferdelig. Hvis den presses opp til over 100 millioner VND/ ^m² , hvem vil kjøpe den? Boligprisene er utenfor det arbeidere og lønnsmottakere har råd til.»

Selv de som har penger til å kjøpe hus til investering, spekulasjon og som aksepterer å kjøpe til høye priser mens de venter på at prisene skal øke, vil ikke fortsette å investere når markedet bremser opp, uttrykte Hiep bekymring.

I mellomtiden sa NQK, en investor i Hanoi, at mange investorer vurderer dette på dette tidspunktet fordi boligprisene har økt veldig kraftig og markedets etterspørsel synker. På et tidspunkt vil markedets forbrukskraft ikke lenger eksistere, markedet vil stoppe opp. På det tidspunktet, selv om de har betalt bruksavgifter for land, vil ikke investorene kunne fortsette å investere i prosjektet fordi de ikke kan forbruke produktene.

Ifølge herr NQK planlegger Landbruks- og bygdeutviklingsdepartementet å endre jordloven fra 2024 i retning av å gå tilbake til jordpristabellen og arealbrukskoeffisienten som i jordloven fra 2014. Følgelig vil jordprisrammen forbli den samme i 5 år og vil bli justert med arealbrukskoeffisienten.

Derfor må det være mer spesifikke forskrifter om arealbrukskoeffisienter, vi overlater det til provinsene å bestemme, men det må være forskrifter om arealbrukskoeffisienter for byggeplasser for å unngå vilkårlige koeffisienter. Fordi investorer også må visualisere prosjektets tomtepris for å lage estimater og beregne produksjon, la herr NQK til.

I tillegg uttrykte mange bedrifter bekymring for at prislisten for tomter i henhold til jordloven vil tre i kraft fra 1. januar 2026, men frem til nå har mange lokaliteter ennå ikke utviklet en ny prisliste for tomter, og beregner fortsatt i henhold til gjeldende prisliste for tomter. Derfor er det nødvendig å beregne for å raskt utstede en ny prisliste for tomter tidlig i 2026.

Ifølge representanter for noen bedrifter er tomtepriser et brennende tema i de fleste prosjekter. «Hvis lokaliteter følger dekret 71, vil verdsettelsesprosessen for prosjekter møte mange vanskeligheter, og det vil ta 1–2 år å fullføre verdsettelsen av et prosjekt. Derfor er det første problemet som trenger oppmerksomhet når man endrer jordloven å endre metoden for verdsettelse av tomter», sa en bedrift.

tiền sử dụng đất - Ảnh 3. — Kilde: Finansdepartementet, data: LE THANH - Grafikk: TUAN ANH

* Mr. Do Thien Anh Tuan (Foreleser ved Fulbright School of Public Policy and Management):

Å presse opp landprisene kan hemme produksjonen.

Å jage etter arealbruksavgifter kan presse lokalsamfunn til å selge land for penger, presse opp landprisene gjennom auksjoner, forvrenge markedet, øke investeringskostnadene og hindre produksjonen.

Dette kan kvele den økonomiske konkurranseevnen og redusere attraktiviteten til investeringer i verdiskapende produksjon og tjenester.

Jordinntektene må bli mer bærekraftige

Fra et landeksperts perspektiv mener Dang Hung Vo at landprislisten bør være nær markedet, men staten må ha passende finanspolitikk for land. Spesielt må landpolitikken kontrollere boligprisene, slik mange land anvender den.

«Måten andre land løser dette på er at investorer bare må betale 30 % av arealbruksavgiften, ikke hele beløpet fra starten av slik vi gjør. Staten vil først beregne skatten når anlegget er i drift. Det vil si at de resterende 70 % innkreves som en skatt på den økte landverdien når anlegget er i drift», sa Vo.

I mellomtiden sa Do Thien Anh Tuan at det er nødvendig å gjennomføre en omfattende reform av skattepolitikken for land og eiendom, ikke bare for å skape et bærekraftig inntektssystem for budsjettet, men også for å regulere inntektene på en rimelig måte, sikre sosial rettferdighet og utvikle et sunt eiendomsmarked.

Ifølge Tuan er det nødvendig å gradvis avskaffe den såkalte «innkrevingen av penger» og erstatte den med et eiendomsskattesystem. Mer spesifikt bør eiendomsskatten utformes i henhold til en progressiv ordning, som betyr at jo mer eiendom en person eier, eller jo mer verdifull eiendommen er, desto høyere blir skattesatsen.

Dette er ikke bare for å øke inntektene, men enda viktigere for å regulere tilleggsinntekten fra land – en form for passiv inntekt som ikke beskattes like passende som inntekt fra arbeidskraft eller produksjon og næringsliv.

«Kjernefunksjonen til eiendomsskatt er omfordeling, det vil si å ta en del av fordelene fra gruppen som eier mange eiendeler for å omfordele. Her er ikke skatten rettet mot å senke boligprisene, men mot å skape ressurser for å støtte vanskeligstilte grupper i å få tilgang til bolig, utvikle sosialboliger, renovere fattige byområder eller investere i offentlig infrastruktur for å betjene flertallet.»

I tillegg til eiendomsskatt bør vi også avgjørende anvende progressiv inntektsskatt fra eiendomsoverdragelser for å regulere inntekt og spekulativ atferd, analyserte Tuan videre.

Tilbake til emnet

LE THANH - BAO NGOC

Kilde: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm