Å håndtere flaskehalsen i eiendomstilbudet.

Vilkårene for å motta overføring av bruksrettigheter til areal for kommersielle boligprosjekter må utvides.

På den 8. sesjonen i den 15. nasjonalforsamlingen la regjeringen frem et utkast til resolusjon for nasjonalforsamlingen om pilotprosjekter for gjennomføring av kommersielle boligprosjekter gjennom avtaler om bruksrettigheter til areal (eller eksisterende bruksrettigheter til areal), med landsdekkende anvendelse, for å fjerne juridiske vanskeligheter for kommersielle boligprosjekter i størrelsesordenen byområder (under 20 hektar). Hvis det godkjennes av nasjonalforsamlingen, vil det bli implementert i en periode på 5 år, fra 1. januar 2025.

Løser opp knuter i flere prosjekter

Ifølge minister for naturressurser og miljø , Do Duc Duy, har boligloven fra 2014 fra 1. juli 2015 fastsatt andre bestemmelser enn jordloven. Følgelig er vilkårene for arealbruk for å gjennomføre sosiale boligprosjekter at tomten allerede må ha en bruksrett til boligareal eller boligareal og annen jord; ved mottak av en bruksrett til jord, må det være boligareal.

Denne forskriften, videreført i punkt b, paragraf 1 og paragraf 6 i artikkel 127 i jordloven av 2024, har snevret inn mulighetene for å implementere sosiale boligprosjekter i byskala, spesielt i nye områder eller områder uten eksisterende boligtomt.

«Faktisk har den maksimale arealgrensen for boligareal for husholdninger og enkeltpersoner gjennom årene vært 400 m2, mens resten er jordbruksland innenfor samme tomt. Derfor, hvis investorer erverver bruksrett til areal i boligområder, kan de ikke gjøre det», sa naturressurs- og miljøministeren.

Videre utvikles de fleste eiendomsprosjekter på land som opprinnelig ikke var utpekt som boligtomt, og de detaljerte prosjektplanene inkluderer ulike landtyper som boligtomt, transporttomt, grøntområder osv. Derfor, i henhold til bestemmelsene i punkt b, paragraf 1, artikkel 127 i 2024-jordloven, kan mange prosjekter ikke implementeres i praksis.

Resolusjonsutkastet ble utviklet for å håndtere forsyningsvanskene med eiendomsprosjekter midt i stigende eiendomspriser, delvis på grunn av investorenes begrensede tilgang til land. «Det er nødvendig å utvide vilkårene for å motta overføringer av bruksrettigheter til land for å implementere kommersielle boligprosjekter, noe som bidrar til å redusere klager fra innbyggerne, sikre rettferdig tilgang til land blant investorer og lokalsamfunn, og opprettholde en stabil tilgang på kommersielle boliger», uttalte minister Do Duc Duy.

Et kommersielt boligområde i distrikt 7, Ho Chi Minh-byen. Foto: HOANG TRIEU

I følge regjeringens innspill vil denne resolusjonen bli anvendt landsdekkende på eiendomsprosjekter i fire tilfeller: mottak av bruksrettigheter til areal; eksisterende bruksrettigheter til areal; eksisterende bruksrettigheter til areal og mottak av bruksrettigheter til areal; og gjennomføring av kommersielle boligprosjekter på land eid av anlegg som må flyttes på grunn av miljøforurensning, eller anlegg som må flyttes i henhold til bygge- eller byplanlegging.

Når det gjelder vilkårene for å gjennomføre et sosialt boligprosjekt gjennom en avtale om bruksrettigheter til areal eller eksisterende bruksrettigheter til areal, må investorer som gjennomfører sosiale boligprosjekter benytte én eller flere av følgende typer land: jordbruksland; ikke-jordbruksland annet enn boligland; boligland og annen land innenfor samme tomt, i tilfelle av en avtale om bruksrettigheter til areal; og må oppfylle spesifikke kriterier.

Det bør piloteres i liten skala.

I diskusjonen om dette spørsmålet var mange representanter fra nasjonalforsamlingen i hovedsak enige om nødvendigheten av å vedta en resolusjon for å fjerne vanskeligheter og hindringer i gjennomføringen av investerings- og forretningsprosjekter i byggingen av nye boliger. Representant Tran Hoang Ngan (fra delegasjonen i Ho Chi Minh-byen) erkjente at det å iverksette en pilottiltak for denne politikken ville ha en ringvirkning for å støtte den sosioøkonomiske utviklingen i landet, spesielt ved å fjerne vanskeligheter med byggingen av nye boliger, skape gunstige forhold for at landbrukere og investorer proaktivt kan implementere nye boligprosjekter og byutviklingsprosjekter, og dermed bidra til å løse folks boligbehov.

Det ble imidlertid også reist en rekke bekymringer. Representant Do Van Yen (fra Ba Ria - Vung Tau-provinsen) argumenterte for at resolusjonsutkastets forslag om å inkludere et svært bredt spekter av land for pilotprosjekter er i strid med jordloven. Videre foreslo han at hvis et pilotprogram skal implementeres, bør det være i mindre skala, med fokus på provinser og byer med presserende boligbehov, og ikke utvides landsdekkende.

Representant Yen foreslo også at regjeringen burde gjennomføre en konsekvensutredning for å unngå situasjoner der man «misbruker politikk for å akkumulere jordbruksland» eller «legaliserer brudd», for å innføre strengere, mer rimelige og mer effektive reguleringer.

Representant fra nasjonalforsamlingen, Nguyen Thi Thu Ha (delegasjonen fra Quang Ninh), uttrykte synspunktet om at den nåværende tilstanden til sosialboliger i alle områder må revurderes, og bekreftet at mange sosialboligprosjekter og -bygg fortsatt står ubebodd, har tomme lokaler eller har ufullstendige juridiske prosedyrer. Tilbud og etterspørsel i markedet for sosialboliger varierer fra område til område, og «ikke alle områder har samme etterspørsel».

Representant Ha foreslo at en vurdering av den nåværende tilstanden til sosialboliger er nødvendig for å forstå tilbud og etterspørsel i markedet i lokaliteter før utkastet godkjennes. Myndighetene og relevante etater må gjennomføre en grundig vurdering; vurdere om pilotprogrammet bør velges basert på passende regioner eller lokaliteter og områder, og spesifisere stedene.

«Pilotprogrammet slik det er foreslått i utkastet, kan føre til dannelsen av organisasjoner, enkeltpersoner og eiendomsbedrifter som utnytter kjøp, salg og overføring av land, akkumulerer og konsoliderer land uten å bruke det effektivt, for deretter å tjene penger og gjøre produksjonsmidler om til innsatsfaktorer i påvente av implementeringen av sosiale boligprosjekter», advarte Ha.

I verifiseringsrapporten uttalte lederen av den økonomiske komiteen, Vu Hong Thanh, også at noen komitémedlemmer var bekymret for at det å tillate avtaler om å erverve bruksrettigheter til ikke-boligareal for sosiale boligprosjekter ville føre til en kraftig økning i prisene på landbruksarealer og andre typer land. Dette kan forårsake mange vanskeligheter for mennesker og bedrifter, så vel som staten når det gjelder erverv av land og kompensasjon.

Lederen av den økonomiske komiteen ba regjeringen om å gjennomgå og avklare anvendelsen av pilotmekanismen gjennom avtaler om erverv av bruksrettigheter til areal eller eksisterende bruksrettigheter til landbruksareal og ikke-landbruksareal (kommersiell, tjenesteyting) for å unngå misbruk av politikken.

Unngå utbredt konvertering.

Nestlederen i nasjonalforsamlingens komité for vitenskap, teknologi og miljø, Nguyen Phuong Tuan, var enig i at resolusjonen bør implementeres landsdekkende for å sikre rettferdighet mellom lokaliteter, unngå kompleksitet i reguleringskriterier og betingelser, og forhindre fremveksten av en "forespørsel-og-innvilelses"-mekanisme. Han foreslo imidlertid at det utarbeidende organet bør inkludere spesifikke forskrifter for å forhindre utbredt konvertering av arealbruk etter at forskriften trer i kraft, noe som kan påvirke ikke bare sosial velferd, men også matsikkerhet.

Gjennomgå arealplanene for hvert område.

Representanten Nguyen Truc Son (Ben Tre-delegasjonen) uttalte at resolusjonsutkastet har noen forskjeller fra den nylig vedtatte investeringsloven (endret), jordloven (endret) og boligloven (endret) av nasjonalforsamlingen. Ved pilotprosjekter må den nasjonale arealplanen, arealplanleggingen og spesielt lokale arealplaner gjennomgås. Han stilte spørsmål ved om prosjekter som ikke er inkludert i bolig- eller byplanlegging ville være gjennomførbare dersom de ble pilotprosjektert.

Herr LE HOANG CHAU , styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening (HoREA):

Forskrift om fastsettelse av investeringsområder.

HoREA har sendt inn et forslag til Ho Chi Minh-byens folkekomité og relevante avdelinger for kommentarer til beslutning 83/2024/QD-DT fra Ho Chi Minh-byens folkekomité. Følgelig foreslås det at forskriften i paragraf 1, artikkel 2 gjennomgås og endres for å spesifisere i detalj områdene der investorer i eiendoms- og boligprosjekter har lov til å overføre bruksrettigheter til land med teknisk infrastruktur til enkeltpersoner for egenbygging av hus i kommuner, unntatt byer i de fem distriktene Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi og Can Gio, og ikke underlagt auksjon av bruksrettigheter til land for boligbyggingsprosjekter som fastsatt.

Fordi, i henhold til paragraf 6, artikkel 31 i loven om eiendomsvirksomhet fra 2023, har investoren i et eiendomsprosjekt eller boligbyggingsprosjekt lov til å overføre bruksrettigheter til areal med teknisk infrastruktur for land som ikke ligger i bydeler, distrikter eller byer av spesiell type I, type II og type III; og ikke underlagt auksjon av bruksrettigheter til areal for boligbyggingsprosjekter som fastsatt i jordloven. For andre områder vil den provinsielle folkekomiteen, basert på lokale forhold, bestemme områdene der prosjektinvestoren har lov til å overføre bruksrettigheter til areal med teknisk infrastruktur til enkeltpersoner for egenbygging av boliger.

Herr NGO DUC SON , daglig leder i DRH Holdings JSC:

Skaper muligheter for boligkjøpere.

Historisk sett har implementering av sosiale boligprosjekter krevd oppfyllelse av betingelser som: samsvar med arealplanlegging på distriktsnivå; samsvar med bygge- og byplanlegging; og samsvar med godkjente lokale boligutviklingsprogrammer og -planer. I praksis har den overlappende og motstridende naturen til jordloven og boligloven økt, noe som forvrenger kapital- og eiendomsmarkedene og øker risikoen for både bedrifter, investorer og de som trenger bolig. Regjeringens foreslåtte pilotprogram vil revitalisere kapitalmarkedet, stabilisere og redusere den økonomiske byrden for bedrifter, forkorte tiden og kostnadene ved forberedelse av prosjektinvesteringer, øke markedets åpenhet og gi boligkjøpere tilgang til rimelige boliger. Å fjerne denne flaskehalsen kan potensielt "redde" millioner av bedrifter som har ventet i årevis.

S. Nhung skrev

Kilde: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm