Løse problemer med eiendomsforsyning

Det er nødvendig å utvide vilkårene for å motta overføring av bruksrettigheter til areal for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter.

På den 8. sesjonen i den 15. nasjonalforsamlingen (NA) la regjeringen frem et utkast til resolusjon for NA om å pilotere gjennomføringen av kommersielle boligprosjekter (NƠTM) gjennom avtaler om mottak av bruksrettigheter til areal (QSDD) eller å ha QSDD med et landsdekkende anvendelsesområde for å fjerne juridiske vanskeligheter for NƠTM-prosjekter i størrelsesordenen byområder (under 20 hektar). Hvis det godkjennes av NA, vil det bli implementert innen 5 år, fra 1. januar 2025.

Løser opp i mange prosjekter

Ifølge minister for naturressurser og miljø, Do Duc Duy, har boligloven fra 2014 fra 1. juli 2015 andre forskrifter enn jordloven. Følgelig er betingelsen for å bruke land til å implementere et nytt bygdeutviklingsprosjekt at man har rett til å bruke boligtomt eller boligtomt og annen tomt. Ved mottak av rett til å bruke land må det være boligtomt.

Denne forskriften fortsetter å bli arvet i punkt b, paragraf 1 og paragraf 6, artikkel 127 i 2024-jordloven, som har snevret inn tilfellene for implementering av NƠTM-prosjekter under skalaen til byområder, spesielt i nye områder og områder uten boligareal.

«I realiteten er den maksimale grensen for arealtildeling for husholdninger og enkeltpersoner over tid 400 kvadratmeter, resten er jordbruksland i samme tomt, så selv om investorer mottar overføring av bruksrettigheter til areal i boligområder, kan de ikke gjøre det», sa naturressurs- og miljøministeren.

I tillegg implementeres de fleste eiendomsprosjekter på land som opprinnelig ikke er boligtomt, og den detaljerte planleggingen av prosjektet inkluderer også mange forskjellige typer land, som for eksempel: boligtomt, trafikktomt, grønt land... Derfor, i henhold til bestemmelsene i punkt b, paragraf 1, artikkel 127 i 2024-jordloven, kan mange prosjekter ikke implementeres i praksis.

Resolusjonsutkastet ble utviklet for å løse vanskeligheter med tilgangen på eiendomsprosjekter i sammenheng med stigende eiendomspriser, delvis på grunn av vanskeligheter med å få tilgang til land for investorer. «Det er nødvendig å utvide vilkårene for å motta overføring av bruksrettigheter til land for å implementere nye landprosjekter, noe som bidrar til å begrense klager fra folk; sikre rettferdig tilgang til land blant investorer og lokalsamfunn, og opprettholde en stabil tilgang til nye landprosjekter», sa minister Do Duc Duy.

Et kommersielt boligområde i distrikt 7, Ho Chi Minh-byen. Foto: HOANG TRIEU

I følge regjeringens innsending gjelder denne resolusjonen landsdekkende for prosjekter fra eiendomsbransjeorganisasjoner i fire tilfeller: Motta bruksrettigheter til areal; ha bruksrettigheter til areal; ha bruksrettigheter til areal og motta bruksrettigheter til areal; implementering av NƠTM-prosjekter på landområder tilhørende virksomheter som må flyttes på grunn av miljøforurensning, virksomheter som må flyttes i henhold til byggeplanlegging og byplanlegging.

Når det gjelder vilkårene for å gjennomføre et nytt bygdeutviklingsprosjekt gjennom en avtale om mottak av bruksrettigheter til areal eller å ha bruksrettigheter til areal, implementerer investoren et nytt bygdeutviklingsprosjekt for én eller flere typer: jordbruksland; ikke-jordbruksland annet enn boligareal; boligareal og annen jord på samme tomt som i tilfelle av en avtale om mottak av bruksrettigheter til areal; i tillegg til det må det oppfylle spesifikke kriterier.

Bør piloteres i liten skala

I diskusjonen om dette spørsmålet var mange representanter fra nasjonalforsamlingen i hovedsak enige i nødvendigheten av å vedta en resolusjon for å fjerne vanskeligheter og hindringer i gjennomføringen av investeringsprosjekter og forretningsdrift i nye landområder. Representant Tran Hoang Ngan (delegasjonen fra Ho Chi Minh-byen) erkjente at det å gjennomføre denne politikken vil ha en ringvirkning for å støtte landets sosioøkonomiske utvikling, spesielt å fjerne vanskeligheter med å bygge nye landområder, skape gunstige forhold for arealbrukere og investorer til å være proaktive i gjennomføringen av nye landområder og byutviklingsprosjekter, og bidra til å løse behovet for boligareal og boliger for folket.

Men det er også mange bekymringer. Delegat Do Van Yen (Ba Ria - Vung Tau-delegasjonen) sa at resolusjonsutkastets forslag om et svært bredt spekter av landområder for pilotprosjekter ikke er i samsvar med jordloven. I tillegg, hvis et pilotprosjekt skal implementeres, bør det implementeres i en smalere skala, med fokus på provinser og byer med presserende boligbehov, ikke utvides landsdekkende.

Delegat Yen foreslo også at regjeringen må vurdere virkningen, unngå situasjonen der man «utnytter politikk for å samle inn jordbruksland» eller «legaliserer brudd», for å komme opp med strengere, mer rimelige og effektive reguleringer.

Representant Nguyen Thi Thu Ha (Quang Ninh-delegasjonen) uttrykte synspunktet om at det er nødvendig å revurdere den nåværende situasjonen for NTM på alle steder, og bekreftet at det fortsatt er mange prosjekter, arbeider og NTM som ikke er fullført, står tomme, er forlatt eller ikke har fullført juridiske prosedyrer. Tilbud og etterspørsel i NTM-markedet avhenger fortsatt av hver enkelt lokalitet, og «ikke alle steder har behovet».

Delegat Ha foreslo at det må foretas en vurdering av den nåværende situasjonen i det nye landlige området for å forstå tilbud og etterspørsel i markedet på de ulike stedene før utkastet godkjennes. Regjeringen og relevante etater må ha en grundig vurdering; vurdere om pilotprosjektet bør velge en region eller et passende sted eller område, og om det må ha en spesifikk adresse.

«Pilotprosjektet slik det er foreslått i utkastet, kan føre til dannelsen av organisasjoner, enkeltpersoner og eiendomsmeglerorganisasjoner som utnytter muligheten til å kjøpe, selge, overføre, samle og slå sammen land, uten å bruke land effektivt, men som deretter tjener penger og gjør produksjonsmaterialer om til innsatsfaktorer i påvente av implementeringen av det nye bygdeutviklingsprosjektet», advarte Ha.

I rapporten sa lederen for den økonomiske komiteen, Vu Hong Thanh, også at det var meninger i komiteen som var bekymret for at det å tillate avtaler om å motta bruksrettigheter til andre arealer enn boligareal med det formål å implementere nye bygdeutviklingsprosjekter ville føre til en prisfeber på jordbruksareal og andre typer land. Dette kan forårsake mange vanskeligheter for mennesker og bedrifter, så vel som staten når den trenger å gjenvinne og kompensere for land.

Lederen av den økonomiske komiteen foreslo at regjeringen gjennomgår og avklarer anvendelsen av pilotmekanismen gjennom avtaler om å motta bruksrett eller ha bruksrett til landbruks- og ikke-landbruksareal (kommersiell og tjenesteytende) for å unngå misbruk av politikken.

Unngå utbredt konvertering

Nestlederen i nasjonalforsamlingens komité for vitenskap, teknologi og miljø, Nguyen Phuong Tuan, var enig i at resolusjonen bør implementeres landsdekkende for å sikre rettferdighet mellom lokaliteter, unngå komplikasjoner i reguleringen av kriterier og betingelser, og unngå fremveksten av en "forespørsel-innvilelses"-mekanisme. Han foreslo imidlertid at det utarbeidende organet har spesifikke forskrifter for å unngå situasjonen der den omfattende omleggingen av arealbruksformål, etter at forskriftene trer i kraft, ikke bare påvirker sosial trygghet, men også matsikkerhet.

Gjennomgang av arealplaner for hvert område

Representant Nguyen Truc Son (Ben Tre-delegasjonen) sa at resolusjonsutkastet har noen punkter som er forskjellige fra investeringsloven (endret), jordloven (endret) og boligloven (endret) som nylig ble vedtatt av nasjonalforsamlingen. Når man pilotutfører prosjektet, er det nødvendig å gjennomgå den nasjonale arealplanleggingen, arealplanene, spesielt lokale arealplaner. Hvis prosjekter som ikke er inkludert i boligareal- og byplanleggingen blir pilotutført, vil de være gjennomførbare?

Herr LE HOANG CHAU , styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening (HoREA):

Detaljerte forskrifter for fastsettelse av investeringsområder

HoREA har anbefalt folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen og relevante avdelinger å kommentere beslutning 83/2024/QD-DT fra folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen. Følgelig er det nødvendig å vurdere og endre bestemmelsene i paragraf 1, artikkel 2 i retning av å detaljere fastsettelsen av områder der investorer i eiendoms- og boligprosjekter har lov til å overføre bruksrettigheter til areal med teknisk infrastruktur til enkeltpersoner for å bygge egne hus i kommunen, unntatt byer i de 5 distriktene Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio og som ikke er underlagt auksjon av bruksrettigheter til areal for å investere i boligbyggingsprosjekter i henhold til forskriftene.

Fordi, i henhold til paragraf 6, artikkel 31 i loven om eiendomsvirksomhet fra 2023, har investorer i eiendomsprosjekter og boligbyggingsprosjekter lov til å overføre bruksrettigheter til areal med teknisk infrastruktur for land som ikke ligger i bydeler, distrikter, byer i spesialklasse-, klasse I-, klasse II- og klasse III-byområder; ikke underlagt auksjon av bruksrettigheter til areal for boligbyggingsprosjekter i henhold til bestemmelsene i jordloven. For de resterende områdene skal den provinsielle folkekomiteen, basert på lokale forhold, bestemme områdene der prosjektinvestorer har lov til å overføre bruksrettigheter til areal med teknisk infrastruktur for enkeltpersoner til å bygge sine egne hus.

Herr NGO DUC SON , daglig leder i DRH Holdings aksjeselskap:

Skaper muligheter for boligkjøpere

For å implementere prosjekter må implementeringen av NƠTM frem til nå oppfylle følgende betingelser: samsvar med arealplanlegging på distriktsnivå; samsvar med byggeplanlegging og byplanlegging; samsvar med godkjente lokale boligutviklingsprogrammer og -planer. Praksis viser at overlappingen og motsetningene mellom jordloven og boligloven øker, kapital- og eiendomsmarkedene er forvrengt, og risikoen for både bedrifter og investorer, og personer med boligbehov, øker. Regjeringens forslag om pilotprosjekt vil åpne opp kapitalmarkedet, bidra til å stabilisere og redusere den økonomiske byrden i kapitalbruksfasen for bedrifter, forkorte tiden og kostnadene ved å forberede prosjektinvesteringer; gjøre markedet transparent og skape muligheter for boligkjøpere til å få tilgang til boligtilbudet til rimelige priser. Hvis denne flaskehalsen løses, kan det bidra til å "redde" millioner av bedrifter som har ventet i mange år.

S.Nhung spilte inn

Kilde: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm