Er sosiale boliger virkelig rimelige?

VTV.vn – Med salgsprisene for mange sosiale boligprosjekter i Hanoi som når nesten 30 millioner VND/m2, er drømmen om å eie et hjem fortsatt fjern for middel- og lavinntektspersoner.

Foto: Ngoc Hien

Å «låse opp» muligheter for boligkjøp er fortsatt en fjern realitet.

Den nye mekanismen under dekret 261/2025/ND-CP har utvidet kvalifikasjonskriteriene for kjøp av sosialbolig betydelig ved å heve inntektstaket til 20–40 millioner VND/måned. Denne justeringen blir sett på som å «åpne døren» for boligkjøp for arbeidere. Når man ser på de faktiske salgsprisene og betalingsbetingelsene i sosialboligprosjekter i Hanoi , innser imidlertid mange at drømmen om å eie et hjem fortsatt er ganske langt unna.

Ifølge en rapport fra Hanoi Department of Construction har en rekke sosiale boligprosjekter i Hanoi blitt startet fra slutten av 2024 til i dag, men salgsprisene har hatt en tendens til å øke kraftig. Før 2023 varierte salgsprisen for sosiale boliger i hovedstaden fra 13–17 millioner VND/m2.

En av de høyeste prisene for øyeblikket er for det sosiale boligprosjektet Thuong Thanh (Rice City Long Chau), priset til 29,4 millioner VND/m² (inkludert mva., eksklusive vedlikeholdskostnader), som ble lagt ut for salg fra 1. oktober. Kjøpere må bruke mellom 940 millioner og 2 milliarder VND, avhengig av størrelsen, for å eie en bolig der. Den forrige rekorden tilhørte et sosialt boligprosjekt i Ha Dinh, Tan Trieu kommune, Thanh Tri-distriktet (tidligere), med en foreløpig salgspris på 25 millioner VND/m².

Gjengivelse av Rice City Long Chau sosialboligprosjekt med en pris på 27 millioner VND/m2. Foto: BIC Vietnam.

Fru Nguyen Thu Trang, 29 år gammel, regnskapsfører i et handelsselskap i Cau Giay-distriktet, som for tiden leier en leilighet i Phu Dien-distriktet, delte: «Jeg har spart i over fire år, pluss litt penger fra foreldrene mine, og nå har jeg bare rundt 120 millioner VND. Jeg planlegger å registrere meg for å kjøpe en sosialbolig i Trung Van-prosjektet, en leilighet på 50 m2 til en pris av over én milliard VND. Men for å få et banklån trenger jeg minst 20 % av min egenkapital, som er rundt 200 millioner VND. Og jeg har ikke nok. Selv om renten på 5,4 % er veldig lav, er det allerede vanskelig å få et lån.»

Fru Trang tjener omtrent 18 millioner dong per måned. Etter å ha trukket fra husleie, levekostnader og å ha sendt litt penger hjem, har hun nesten ikke noe betydelig overskudd. «Jeg har ikke noe imot å ta opp et langsiktig lån, så lenge jeg kan ha en stabil bolig. Men med slike priser forblir drømmen om sosialboliger utenfor rekkevidde», sa hun.

I tilfellet med Duy Anh, 29, en tekniker i Hanoi, sto han og kona overfor et problem med at prisen oversteg deres midler, til tross for at de hadde tilgjengelig kapital. Han fortalte at siden de giftet seg, med støtte fra begge foreldrepar og sparepengene sine, hadde de samlet opp rundt 300 millioner VND og planla å registrere seg for å kjøpe en leilighet i et sosialt boligkompleks i Long Bien-distriktet.

«En leilighet på 55 m² koster omtrent 1,6 milliarder VND. Hvis vi låner 1,3 milliarder VND over 20 år, må vi betale omtrent 8 millioner VND per måned, inkludert både avdrag og renter. Min kone og jeg tjener over 30 millioner VND, noe som virker tilstrekkelig, men etter å ha trukket fra levekostnader og utgifter til våre to barn, er det ingenting igjen. Selv med startkapitalen tør vi fortsatt ikke signere kontrakten fordi vi er redde for å gå tom for penger», beregnet Duy Anh.

Disse historiene fra virkeligheten viser at den største hindringen i dag ikke bare er mangelen på startkapital, men også det faktum at salgsprisen på sosialboliger er langt over det som er overkommelig selv for de med stabile inntekter.

Ifølge eiendomseksperter er det nåværende paradokset at mens stadig flere kvalifiserer for lån, er den faktiske tilgangen til kapital lav på grunn av ublu priser og høye krav til egenkapital. Dette gjør «drømmen om sosialboliger» – om enn nærmere på papiret – fortsatt fjern i virkeligheten.

For å gjøre sosialboliger virkelig «rimelige»

I realiteten er økonomisk støtte bare en «midlertidig smertestillende middel». Hvis innsatskostnadene for sosialboliger fortsetter å stige, fra tomt og materialer til prosjektledelseskostnader, vil folk fortsatt ha vanskelig for å ha råd til å kjøpe, selv om lånerenten synker.

Eksperter hevder imidlertid at for å forstå hvorfor sosialboliger blir stadig dyrere, er det nødvendig med en dypere titt på faktorene som utgjør prisen. Ifølge arkitekt Ngo Minh Tam fra Covic Consulting & Construction Joint Stock Company ligger problemet ikke bare i kostnadene for materialer, tomter eller arbeidskraft, men også i investorens implementeringskapasitet og den slappe prisstyringsmekanismen.

«Det er umulig å kreve absolutt billige sosialboliger når innsatskostnadene øker, men det som er mer bekymringsfullt er situasjonen der byggingen blir forsinket, det oppstår merkostnader, og alt dette overføres til salgsprisen. I så fall er det til syvende og sist folket som bærer kostnadene for forsinkelsene», analyserte Tam.

Dette synspunktet ble også understreket av viseminister for byggevirksomhet, Nguyen Van Sinh, på konferansen om fremdriftsgjennomgang av sosialboligbygging i midten av oktober: «Vi trenger ekte leiligheter med reell verdi å selge til folk som virkelig trenger bolig. Prisene på sosialboligbygging i Hanoi er for tiden rekordhøye, muligens på grunn av svak investorkapasitet eller utnyttelse av lempelige retningslinjer for å blåse opp prisene. Byen må gjennomføre umiddelbare inspeksjoner, kontroller og kontroller for å sikre at folk fortsatt har muligheten til å kjøpe bolig.»

Viseministeren foreslo at Hanoi burde prioritere de administrative prosedyrene for sosiale boligprosjekter, både for å fremskynde fremdriften og redusere langvarige kostnader – en av grunnene til urimelig oppblåste priser.

Hvis innsatskostnadene for sosialboliger fortsetter å øke, fra tomt og materialer til prosjektledelseskostnader, vil folk fortsatt ha vanskelig for å ha råd til å kjøpe, selv om lånerenten synker. Foto: VGP.

På det første møtet i den sentrale styringskomiteen for boligpolitikk og eiendomsmarked i slutten av september 2025 ba statsminister Pham Minh Chinh departementer, sektorer og lokaliteter om å regulere eiendoms- og sosialboligpriser i henhold til reelle markedsmekanismer, i tråd med folks inntekter.

Prisene på næringseiendom må være i tråd med markedsprinsipper, økonomien og folks forhold og evner. Målet er å sikre at alle borgere har bolig, noe som bidrar til å forbedre deres materielle og åndelige velvære.

Følgelig er det behov for en omfattende og altomfattende løsning; tett samarbeid og koordinering mellom staten og næringslivet, mellom sentrale og lokale myndigheter, og integrering av finans- og pengepolitikk med arealpolitikk og annen politikk. Staten må regulere eiendomspriser gjennom finansielle instrumenter, spesielt skatter, avgifter og annen finanspolitikk; etablere mekanismer og retningslinjer for å redusere renter og lånevilkår på en passende måte; og utrede forskrifter om inntektsnivåer for de som er kvalifisert til å kjøpe sosialboliger, skreddersydd til de spesifikke omstendighetene og lokale forholdene.

Selv om politikken har åpnet seg, er gapet mellom inntekt og boligpriser fortsatt en «flaskehals» som må tas tak i. Å løse problemet med sosialboligbygging ligger ikke bare i preferansepriser eller inntektsreguleringer, men også i å kontrollere prisene for å sikre at de virkelig er overkommelige. Først da vil det å eie et hjem ikke lenger være en fjern drøm for yrkesaktive mennesker.

Kilde: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm