Historien om eiendomsskattereformen er ikke ny. Dette trekket dukker opp når markedet viser tegn til overoppheting eller kollaps. Da tas forslaget om å beskatte eiendom opp igjen som en løsning for å dempe spekulasjon og skape en bærekraftig inntektskilde for budsjettet. Men etter hver diskusjonsrunde forsvinner dette temaet når markedet kjøles ned.
Den langvarige nølingen stammer fra bekymringer om virkningen på befolkningen, mens gjennomsnittsinntektene fortsatt er lave og boligprisene er høye. Dette forsterkes av presset fra to motstridende interessegrupper: de som eier mange eiendommer, og arbeiderklassen som trenger bolig.
Ifølge professor Dang Hung Vo, tidligere viseminister for naturressurser og miljø , er det denne «motsigelsen» som gjør forvaltningsorganene overdrevent forsiktige, noe som fører til at skattereformen hovedsakelig forblir i teoretisk forskning snarere enn konkrete tiltak. Men hvis forsinkelsen fortsetter, vil markedet slite med å gå tilbake til en sunn driftstilstand, hvor investeringsbeslutninger er basert på reell kontantstrøm snarere enn forventningen om å eie land og vente på at prisene skal stige.
Denne gangen anses regjeringens politiske besluttsomhet som tydeligere, ettersom den ser på beskatning som et «sterkt middel» for å gjenopprette markedsorden. Målet er å bringe markedssegmenter nærmere reell etterspørsel, dempe spekulasjon, bringe salgsprisene nærmere sin sanne verdi og frigjøre kapital for kjøpere med reelle boligbehov eller de som investerer i produksjon og næringsliv.
For at skatter skal være effektive, er imidlertid et transparent datagrunnlag en forutsetning. I mellomtiden har informasjonssystemet for eiendom og transaksjoner i mange år vært fragmentert og spredt på tvers av ulike etater. Departementer, departementer og lokaliteter bygger data i henhold til sine egne standarder, uten synkronisering, noe som ofte fører til unøyaktig verdsettelse av eiendeler – en nøkkelfaktor i skatteberegningen.
Ifølge Bui Van Doanh, direktør for Vietnam Institute of Real Estate Research, er det nødvendig å starte med å «rense» dataene for å utvikle en gjennomførbar skattepolitikk: fra eierrettigheter, planlegging, beliggenhet, område til markedsverdi og transaksjonshistorikk for hver eiendom.
Fordi mangel på data ville føre til utbredt underdeklarering av formuesverdier, noe som ville føre til både inntektstap og ulikhet mellom de som overholder loven og de som omgår den. Et godt eksempel er «todelt prissystem» – den største flaskehalsen som hindrer skattereformen.
Et langvarig problem er praksisen med «topris»-transaksjoner. Den faktiske prisen og prisen som er oppgitt i den notariserte kontrakten varierer betydelig. Mange eiendommer kjøpes og selges til priser som er 1,5 til 2 ganger høyere enn kontraktsprisen for å redusere skatteforpliktelsene. Ifølge eksperter forvrenger dette fenomenet ikke bare markedet, men gjør det også umulig å utforme skattepolitikk basert på reell verdi.
Økonom Vu Dinh Anh analyserte at staten må kontrollere de faktiske kjøps- og salgsprisene for å ha en rettferdig skattemekanisme. Med det nåværende fragmenterte datasystemet er imidlertid forvaltningsorganet nesten ute av stand til å overvåke prissvingninger fullt ut, noe som fører til vanskeligheter med å effektivt anvende nye retningslinjer.
Eksperter er generelt enige om at den største «flaskehalsen» i dag ikke er hvorvidt man skal innføre skatter eller ikke, men snarere hvordan man skal få skatten til å fungere i praksis. For å oppnå dette er datatransparens, standardisert informasjon, verifisering av den sanne verdien av transaksjoner og en tydelig implementeringsplan et presserende behov.
Først når disse barrierene fjernes, vil beskatning bli et viktig verktøy for at markedet skal fungere stabilt og bærekraftig. Omvendt, hvis problemet fortsetter å havne i en ond sirkel av «diskutert når det er varmt, glemt når det kjøler ned», vil eiendomsmarkedet ha vanskelig for å unnslippe ubalansen mellom tilbud og etterspørsel som har vedvart i mange år.
En vanlig bekymring i markedet er at skatten vil ramme direkte de som eier en ekstra eiendom. Ifølge eksperter er imidlertid ikke målet med politikkens bestemmelser å ramme alle eiere av flere eiendommer, men snarere de som eier ubrukte eller underutnyttede eiendeler, noe som fører til sløsing og begrenset tilbud.
Førsteamanuensis Dr. Nguyen Quang Tuyen bekreftet at det er nødvendig å skille mellom folk som eier flere eiendommer for å dekke legitime behov og de som hamstrer dem mens de venter på at prisene skal stige. For spekulative grupper er beskatning nødvendig for å tvinge dem til enten å ta eiendelene sine i bruk eller overføre dem, og dermed øke transaksjonsvolumet og supplere skatteinntektene.
Denne eksperten argumenterer for at bekymringer om et markedskollaps på grunn av beskatning er ubegrunnede. Et utsalg vil bare forekomme blant de som bruker overdreven finansiell gearing eller driver med kortsiktig spekulasjon. De med reell økonomisk kapasitet vil ikke bli alvorlig påvirket.
Til en viss grad trenger markedet fortsatt spekulativ aktivitet for å skape likviditet. Men spekulasjon må være basert på transparent forretningsvirksomhet, regulert av skatter, ikke på å akkumulere eiendeler og deretter la dem stå uvirksomme.
Videre advarte eksperter om en annen risiko som gjør det vanskelig å implementere skattepolitikken, og som fenomenet med å registrere eiendommer i andres navn er fenomenet. Mange eier et stort antall eiendommer, men deler dem opp slik at slektninger eller bekjente registrerer dem i deres navn for å unngå å bli beskattet. Dette er en betydelig utfordring med å identifisere de riktige emnene som må reguleres.
For å forhindre denne situasjonen må tinglysingssystemet, registrene og kartene standardiseres og kobles sammen. Når informasjonen kobles sammen, vil forvaltningsorganet kunne oppdage uvanlige transaksjoner, identifisere de faktiske eierne og begrense skatteunndragelse.
Kilde: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm
