Eiendomskreditt: Ikke strammet inn, men selektiv.

State Bank of Vietnams (SBV) politikk for 2026, som tar sikte på å kontrollere veksten i eiendomskreditt og prioritere kapitalstrømmer til produksjon og næringsliv, har ført til at banker i økende grad velger spesifikke segmenter for investeringer.

Screening og reduksjon av andelen lån.

Techcombank registrerte et overskudd på 8 900 milliarder VND i første kvartal 2026, en økning på 22,6 %. Det er verdt å merke seg at andelen eiendomslån falt til under 30 % for første gang, til 28,9 %, noe som gjenspeiler en trend med restrukturering av kredittporteføljen. Samtidig ble detaljhandels- og små- og mellomstore bedriftssegmentene (SMB) vekstdriveren med utestående lån på 395 300 milliarder VND, en økning på 33 % sammenlignet med samme periode i fjor. Flere segmenter opplevde sterk vekst, inkludert usikrede lån (opp 159,1 %), byggelån (opp 72 %), boliglån (opp 6,4 %) og marginlån (opp 2 %).

Før det, i 2025, reduserte Techcombank også gradvis andelen eiendomslån fra 33,2 % (i 2024) til 31,1 % av totale utestående lån.

Hos LPBank nådde utestående lån til eiendomsvirksomhet 14 721,8 milliarder VND i første kvartal 2026, en nedgang på 2,4 % sammenlignet med begynnelsen av året. For tiden utgjør andelen eiendomslån i denne banken bare omtrent 3,65 % av de totale utestående lånene.

Nguyen Le Nam, direktør forACBs individuelle kundeavdeling, uttalte at banken ikke låner ut til spekulative formål, men fokuserer ressursene sine på å betjene kunder som kjøper boliger til faktisk bruk, og støtter deres tilgang til kapital for å forbedre livskvaliteten. ACB samarbeider også med utbyggere for å utforme passende finansieringspakker og gir løpende støtte og rådgivning til kundene.

Ifølge Nam avtok veksten i boliglån hos ACB i første kvartal i år. Årsakene stammer ikke bare fra bankpolitikken, men også fra folks bekymring for den komplekse økonomiske situasjonen, høye eiendomspriser og presset fra stigende renter. Mange boligkjøpere har blitt forsiktige ettersom lånerentene har økt til 12–14 %, i frykt for en tilbakevending til tidligere høye nivåer som ville overstige deres økonomiske kapasitet.

ACB anser imidlertid dette som et positivt tegn snarere enn en grunn til bekymring. Kundene er nå mer forsiktige og ansvarlige med lånene sine, og vet hvordan de skal velge riktig tidspunkt og produkt for å sikre bærekraftig tilbakebetalingsevne.

Eiendomsutlån fortsatte å være et av de store utlånssegmentene hos mange banker i første kvartal 2026, men bildet viste ikke lenger en jevn vekst. I følge de konsoliderte regnskapsrapportene for første kvartal 2026 fra 12 banker med detaljerte forklaringer, nådde de totale utestående lånene knyttet til eiendom over 990 270 milliarder VND, en økning på 6,4 % sammenlignet med utgangen av 2025.

Av disse er SHB og BVBank de to bankene med eiendomslån som står for over 30 % av deres totale utestående lån. VPBank registrerte spesielt utestående lån til eiendomsvirksomhet på 238 473 milliarder VND, en økning på over 31 000 milliarder VND sammenlignet med begynnelsen av året, tilsvarende nesten 15 %, og fortsetter å være sektoren med det største utestående lånevolumet i bankens kredittportefølje etter bransje.

Bedrifter må redusere sin avhengighet av kreditt.

Ifølge Dr. Can Van Luc, sjeføkonom i BIDV, anslås det at utestående lån i eiendomssektoren vil nå 4,7 millioner milliarder VND innen utgangen av 2025, en økning på 36 % sammenlignet med 2024, mens kreditten i hele bransjen forventes å øke med mer enn 19 %.

I 2026 er målet for kredittvekst i hele banksektoren omtrent 15 %, derfor vil også eiendomskreditt bli kontrollert. Ifølge Luc er det nødvendig å kontrollere eiendomskreditt etter en periode med rask vekst, men dette betyr ikke «innstramming», men snarere selektiv regulering. Reguleringsmyndighetenes politikk er å dirigere kapitalstrømmer inn i segmentet for eiendomskjøp, og begrense kreditt til spekulasjon for å redusere systemisk risiko.

Når det gjelder investorer, er det nødvendig å diversifisere finansieringskildene og redusere avhengigheten av bankkreditt. I 2025 vil eiendomsbransjen utstede obligasjoner for omtrent 123 000 milliarder VND. Bare i løpet av de fire første månedene av 2026 nådde dette tallet nesten 40 000 milliarder VND, som utgjør 51 % av den totale utstedelsen i hele markedet. Presset for å forfalle i år er imidlertid svært høyt, rundt 204 000 milliarder VND, hvorav eiendomssektoren står for 61 %.

Førsteamanuensis Dr. Nguyen Huu Huan fra University of Economics Ho Chi Minh City analyserte at det å finne alternative kapitalmobiliseringskanaler sammen med fleksible kredittpolitikker har blitt et spørsmål om overlevelse for eiendomsbedrifter i sammenheng med kontrollert eiendomskreditt og økende press fra tap på fordringer.

Huan påpekte at eiendomsbransjen er altfor avhengig av bankkreditt, noe som legger betydelig press på finanssystemet. Samtidig mobiliserer de fleste banker kortsiktig kapital, men låner ut til eiendomssektoren på mellomlang og lang sikt, noe som skaper et misforhold i løpetid og likviditetsrisiko.

«Det trengs flere løsninger for å diversifisere kapitalstrømmene for eiendomsmarkedet og redusere avhengigheten av bankkreditt», understreket førsteamanuensis dr. Nguyen Huu Huan.

Ifølge Huan er det behov for strukturelle løsninger for å løse dette problemet, som å utvikle det nåværende trege markedet for selskapsobligasjoner kraftig til å bli hovedkanalen for å tilføre mellomlang og langsiktig kapital. Samtidig er det nødvendig å undersøke nye modeller for kapitalinnhenting gjennom testmekanismer (sandkasser), internasjonale finanssentre og spesielt løsninger for eiendomstokenisering.

Motsatt øker overdreven utlån til eiendomssektoren risikoen for tap på gjeld. Hovedårsaken er at mange eiendomsbedrifter bruker høy finansiell gearing, noe som betyr at selv små svingninger i renten kan skape et betydelig press på tilbakebetaling av gjeld, noe som presser bedrifter inn i risikoen for tap på gjeld.

Det er tydelig at eiendomsbransjen, i en kontekst av fortsatt selektiv kontroll av eiendomskreditt, ikke lenger kan stole sterkt på bankkapital slik som før. Diversifisering av kapitalkilder, fra obligasjoner og investeringsfond til nye finansielle modeller, vil være avgjørende for en stabil markedsutvikling og for å redusere presset på kredittsystemet.

Kilde: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html