Å bestemme befolkningstettheten i leilighetsbygg baner vei for leiligheter i mellomklassen.

I praksis viser husholdningsstørrelsene en synkende trend med økningen i kjernefamilier på 1–3 personer og det økende behovet for selvstendig bosetting blant yngre generasjoner. Derfor er det behov for en mer vitenskapelig, fleksibel og realistisk befolkningsberegningsmetode for å utvide mulighetene for å utvikle rimelige leiligheter som dekker de faktiske boligbehovene til majoriteten av byboerne.

Etterspørselen etter boliger er økende.
Undersøkelsesdata fra markedsundersøkelsesorganisasjoner viser at antallet leiligheter med et areal på 45–70 m² har blitt stadig færre de siste årene. Mange nye prosjekter fokuserer på å utvikle store leiligheter med høye salgspriser for å maksimere profitten, noe som gjør det vanskelig for unge mennesker, tjenestemenn, intellektuelle og små familier å få tilgang til bolig.

En av de identifiserte årsakene er reguleringen av befolkningskontroll i prosjekter. Følgelig baserer forvaltningsorganet ofte sine beslutninger på befolkningsmål når de godkjenner planlegging for å bestemme omfanget av bygging, teknisk infrastruktur, sosial infrastruktur og befolkningstetthet. Derfor er mange investorer tvunget til å redusere antallet små leiligheter og øke størrelsen på store leiligheter for å "holde" befolkningsmålet innenfor de godkjente grensene.

Mange utbyggere er tvunget til å redusere antallet små leiligheter og øke antallet store leiligheter for å «opprettholde» befolkningsmålene. Foto: Pham Hung

Det er verdt å merke seg at den nåværende metoden for å bestemme befolkningen i leilighetsbygg i mange områder fortsatt hovedsakelig bruker en mekanisk tilnærming, der man beregner gjennomsnittet av antall personer per leilighet, uten en felles standard. For eksempel, i Hanoi , basert på beslutning nr. 39/2026/QD-UBND datert 1. april 2026, som endrer og supplerer noen artikler i beslutning nr. 34/2024/QD-UBND datert 27. mai 2024, fastsetter byen følgende: En ettromsleilighet med et bruksareal på ^{25–45 m²} teller som 1 person; en to- eller treromsleilighet med et bruksareal på ^over 40–55 m² teller som 2 personer; en leilighet med et bruksareal på over ^{55–70 m²} teller som 3 personer; og en leilighet med et bruksareal på over ^{70–77 m²} teller som 4 personer.
I Ho Chi Minh- byen, i henhold til beslutning nr. 32/2025/QD-UBND, gjeldende fra 9. januar 2026, fastsetter forskriftene følgende: Leiligheter med 1 soverom har et areal på ^{25–56 m²} , 2 soverom har et areal på ^{56–96 m²} , og 3–4 soverom har et areal på ^{96–160 m²} eller mer…

Ifølge Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association, har trenden med å «øke husholdningsstørrelsen til 1–3 personer, hovedsakelig på grunn av motvilje mot å gifte seg og få barn, og livets press og høye levekostnader, de siste 10 årene ført til en fruktbarhetsrate på bare 1,91 barn per kvinne i 2024, lavere enn erstatningsnivået på 2,1 barn per kvinne. Dette, kombinert med trenden med at folk lever lenger, har resultert i en rask aldring av befolkningen.»

Mens det i 2009 var 7,45 millioner eldre i landet, forventes dette tallet å øke til 16,1 millioner innen tidlig 2025, noe som utgjør over 16 % av den nasjonale befolkningen. Samtidig er det en økende trend med «storfamilier» som bor tett sammen i samme område eller prosjekt, men med separate rom, hus eller leiligheter; og en betydelig økning i antall enslige, unge par uten barn eller små familier med færre generasjoner...

«Derfor vil det å bestemme befolkningen i leilighetsbygg ved hjelp av en rigid befolkningsberegningsmetode øke antallet 'store leiligheter' i nye prosjekter, som bare er egnet for behovene til et segment av personer med høy inntekt. Når det brukes på leilighetsprosjekter i mellomklassen, er det ikke egnet for behovene og den økonomiske kapasiteten til flertallet av mennesker med gjennomsnittlig og lav inntekt, og unge mennesker som akkurat har startet karrieren sin,» analyserte Le Hoang Chau.
Vi trenger en fleksibel og praktisk tilnærming.
Ifølge eksperter bør man i stedet for å beregne befolkningen strengt basert på antall leiligheter utvikle et mer vitenskapelig befolkningsdatasystem og en prognosemodell. Befolkningsbestemmelsen bør baseres på flere faktorer som leilighetsstørrelse, antall soverom, boligtype, regionale kjennetegn og demografiske trender. Dette vil gjøre det mulig for bedrifter å utvikle rimeligere produkter samtidig som de sikrer en passende total befolkningsstørrelse.

Noen eksperter foreslår å bruke en befolkningsberegningsmetode basert på faktisk bruk. For eksempel kan en studioleilighet eller en ettromsleilighet beregnes for 1–2 personer, en toromsleilighet for 3–4 personer, og en høyere koeffisient kan brukes på større leiligheter.

Å bestemme befolkningsstørrelsen for leilighetsbyggprosjekter krever fleksible og realistiske løsninger. Foto: Doan Thanh

I tillegg bør befolkningstettheten knyttes til områdets infrastrukturkapasitet. Hvis området har et godt transportsystem, skoler, helsefasiliteter og offentlige rom, kan det være mer fleksibilitet i leilighetsstrukturen.

«Det er avgjørende å gå bort fra tankegangen om å «begrense små leiligheter for å redusere befolkningstettheten» til en tankegang om å utvikle urban infrastruktur på en omfattende måte. For hvis det investeres riktig i infrastruktur, vil en økning i antallet små og mellomstore leiligheter bidra til å løse boligproblemet for folk flest uten å legge for mye press på byen», sa Tran Ngoc Chinh, styreleder i Vietnams forening for byplanlegging og utvikling.

Dr. Nguyen Van Dinh – visepresident i Vietnam Real Estate Association – deler det samme synet og mener at det er nødvendig å utvikle et sett med kriterier for klassifisering av leiligheter etter område og funksjon for å kunne anvende en mer passende befolkningskoeffisient, og å raskt fullføre den sammenkoblede befolknings- og boligdatabasen mellom bygg-, planleggings- og politisektoren for å gjøre befolkningsprognoser mer nøyaktige.

Basert på dette kan lokalsamfunn proaktivt tildele befolkningsmål som er passende for hvert område, og dermed unngå situasjonen med å bruke én formel for alle prosjekter. I tillegg må utvikling av små leiligheter ledsages av strenge standarder for design, livskvalitet og offentlige fasiliteter for å unngå risikoen for å danne tettbygde boligområder som mangler felles boareal.

Samtidig må myndighetene fortsette å bygge mekanismer for å oppmuntre bedrifter til å utvikle mellomklasseleiligheter gjennom preferansepolitikk for tomter, kreditt, investeringsprosedyrer osv., fordi den største etterspørselen i markedet i dag er etter leiligheter som er rimelige for middelinntektstakere. For å øke tilbudet i dette segmentet er det nødvendig å samtidig fjerne juridiske, planmessige og befolkningsbestemmende flaskehalser.

Kilde: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html