Kto korzysta z różnicy w czynszach dzierżawnych?

BOGACI, BIEDNI, WIĘZIENIE, WSZYSTKO Z POWODU ZIEMI

W dusznym wynajętym pokoju w intensywnym upale pierwszych dni maja, pani Nguyen Thi Kim Buu (Osiedle 1, Gmina Song Trau, Dystrykt Trang Bom, Dong Nai ) przygotowuje „nowe” dokumenty, aby kontynuować skargę na działkę swojej rodziny o powierzchni ponad 11 000 metrów ^kwadratowych , która została skonfiskowana pod budowę Parku Przemysłowego Bau Xeo (IP) prawie dwie dekady temu. W wieku 70 lat pani Kim Buu jest drugim pokoleniem, które wnosi pozew. Matka pani Kim Buu, pani Le Thi Lam, zmarła 5 lat temu, niedługo po tym, jak ziemia rodziny została przymusowo skonfiskowana pod koniec 2018 roku. Pani Kim Buu nie jest jedyną rodziną składającą skargę. Około 50 rodzin tutaj, przez wiele pokoleń, również nie zgadza się z decyzją rządu Dong Nai o konfiskacie ziemi w celu przekazania jej inwestorowi Bau Xeo IP.

12 stycznia 2004 roku przewodniczący Ludowego Komitetu Prowincji Dong Nai podpisał decyzję 101/QD-CT-UBND o odzyskaniu ponad 440 hektarów ziemi w gminach Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 i Trang Bom Town oraz o „tymczasowym przekazaniu całego odzyskanego obszaru” spółkom Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company i ich członkom w celu przeprowadzenia procedur odszkodowawczych, oczyszczenia terenu i inwestycji związanych z budową Parku Przemysłowego Bau Xeo. W lutym 2004 roku spółki Tin Nghia Company i Dong Nai Rubber Company wniosły kapitał, aby utworzyć spółkę akcyjną Thong Nhat, która będzie inwestorem Parku Przemysłowego Bau Xeo.

Źródło skargi również miało tu swój początek. Rodzina pani Kim Buu i gospodarstwa domowe, których ziemia została odzyskana, stwierdziły, że decyzja nr 101 przewodniczącego Komitetu Ludowego Prowincji Dong Nai z 2004 roku, kiedy to premier nie wydał jeszcze decyzji o utworzeniu Parku Przemysłowego Bau Xeo, „nie mieściła się w granicach uprawnień”. Ich ziemia nie znajdowała się w zatwierdzonych granicach planistycznych, więc odzyskanie gruntów w celu przekazania ich inwestorowi parku przemysłowego nie miało podstaw prawnych. W związku z tym mieszkańcy nie zastosowali się do decyzji o odzyskaniu i od 2004 roku aż do dziś składali skargę. W 2018 roku Komitet Ludowy Dystryktu Trang Bom wydał nakaz zorganizowania przymusowego odzyskania gruntów. Pani Kim Buu i gospodarstwa domowe stwierdziły, że przymusowe odzyskanie gruntów przez Komitet Ludowy Dystryktu Trang Bom na podstawie Decyzji nr 101 było niezgodne z prawem, dlatego nadal składali skargę.

„Wypłacono nam tylko 25 000 VND/m² odszkodowania i 15 milionów VND na poczet przesiedlenia, łącznie 11 000 m² domów i ogrodów, wypłacono ponad 700 milionów VND. Jak będziemy żyć po odzyskaniu ziemi?” – powiedziała pani Kim Buu. Przez wiele lat 70-letnia kobieta, w imieniu siedmiorga rodzeństwa, musiała mieszkać w wynajętym domu znajomego, aby prowadzić sprawę sądową, nie wiedząc, kiedy się zakończy…

Nierzadko rodziny z wieloma pokoleniami wnoszą pozwy o ziemię, jak pani Kim Buu w Parku Przemysłowym Bau Xeo. Miesięczne raporty Zgromadzenia Narodowego dotyczące petycji obywateli są stale publikowane przez duże delegacje petycji, od szczebla lokalnego po centralny, mające na celu uzyskanie sprawiedliwego głosu. Większość z nich to osoby wnoszące pozwy o ziemię, jak pani Kim Buu i mieszkańcy dystryktu Trang Bom. Liczba ponad 70% pozwów dotyczących ziemi ogłaszanych przez władze to średnia z wielu lat.

Prawie cztery dekady narodowej odnowy stworzyły wielu miliarderów dolarowych. Większość z nich wzbogaciła się na rynku nieruchomości. Ale prawie 40 lat narodowej odnowy stworzyło również wiele pokoleń ludzi, którzy czują niesprawiedliwość, gdy ziemia, którą ich przodkowie pozostawili wielu pokoleniom, jest teraz odzyskiwana po niskiej cenie, a następnie przekazywana przedsiębiorstwom pod budowę parków przemysłowych, centrów handlowych, wieżowców i sprzedawana po wysokich cenach. Ludowa ziemia rolna została odzyskiwana po cenie 1 miliona VND/m2, a następnie planowana jako grunty mieszkaniowe, przedsiębiorstwa dzieliły ziemię na działki, sprzedawały ją, budowały wieżowce i sprzedawały po 50 milionów VND/m2. Dr Nguyen Si Dung, były zastępca szefa Biura Zgromadzenia Narodowego, powiedział, że ten wzrost o 49 milionów VND dzięki decyzjom o odzyskiwaniu, zmianie planowania i alokacji ziemi jest różnicą w czynszu gruntowym.

Różnica w czynszach za ziemię jest znacznie większa niż przykład, który podał pan Nguyen Si Dung. Wielu mieszkańcom Thu Thiem (miasto Thu Duc w Ho Chi Minh) skonfiskowano ziemię za 18 milionów VND/m², ale zaledwie kilka lat później, gdy wrócili do projektu zbudowanego na ich własnej ziemi, personel podał cenę mieszkania na 350 milionów VND/m² i mieszkanie zostało sprzedane. Badanie przeprowadzone przez Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości wykazało, że różnica w cenach gruntów przed i po zakończeniu projektu sięgała w niektórych miejscach nawet 700-krotności, a co najmniej 50-krotności. Ten ogromny zysk wywołał niezadowolenie, gniew i był źródłem niesprawiedliwości. Ludzie tracili domy, ziemię, pracę z powodu projektów rozwoju społeczno-ekonomicznego (KT-XH) realizowanych w interesie narodowym i publicznym, ale sami nie korzystali z wartości, jaką te projekty przynosiły. Odszkodowania i pieniądze na przesiedlenie nie pomogły im w lepszym życiu po konfiskacie ziemi. Projekty przyczyniają się do rozwoju gospodarki i społeczeństwa, ale jednocześnie stają się coraz uboższe. Rekultywacja gruntów i oczyszczanie terenu stały się zatem „strachem” wielu ludzi i źródłem długotrwałej frustracji i skarg.

Sekretarz generalny Nguyen Phu Trong, w swoim przemówieniu otwierającym V Konferencję Centralną XIII kadencji – kiedy Komitet Centralny Partii podsumował rezolucję dotyczącą polityki rolnej, w maju 2022 roku – powiedział: „Wielu ludzi wzbogaciło się dzięki ziemi, ale jest też wielu, którzy zubożeli dzięki ziemi, trafili nawet do więzienia z powodu ziemi, stracili relacje między ojcem a synem, braćmi z powodu ziemi…”. Konflikty o ziemię narastają z dnia na dzień wraz z rozwojem kraju.

Ponad 70% pozwów sądowych w całym kraju dotyczy gruntów.

ŹRÓDŁO KONFLIKTÓW ZIEMNYCH

Jeśli to nie ludzie czerpią korzyści z różnic w czynszach generowanych przez projekty przejmowania gruntów, to kto na tym korzysta? Najbardziej oczywistą odpowiedzią są firmy – te, którym przydzielono ziemię, którą nabyto po niskiej cenie, a następnie sprzedano po bardzo wysokiej. Jednak na wielu forach firmy twierdzą, że są „niesłusznie oskarżane”, ponieważ są „źle oskarżone”.

Zgodnie z Konstytucją, uchwałami partii i obowiązującą Ustawą o ziemi, ziemia należy do całego narodu i jest reprezentowana oraz jednolicie zarządzana przez państwo. Korzystając z prawa do reprezentowania właściciela, państwo decyduje o przeznaczeniu gruntów poprzez planowanie, plany zagospodarowania przestrzennego i zezwala na zmianę przeznaczenia gruntów. Decyzja o przeznaczeniu działki pod zabudowę miejską zamiast dalszego utrzymywania jej jako gruntu rolnego państwa (a tylko państwo ma do tego prawo) doprowadziła do powstania renty różnicowej.

Według dr. Nguyena Van Dinha, eksperta ds. prawa inwestycyjnego i nieruchomości, realizując projekty nieruchomości, oprócz zaliczki na rzecz państwa w celu rekompensaty i oczyszczenia gruntów, firmy, którym przydzielono ziemię, będą musiały dopłacić dodatkowe pieniądze, zgodnie z ceną ziemi ustaloną przez państwo. W metodzie nadwyżki, stosowanej do ustalania cen gruntów w większości projektów odzyskiwania gruntów i przekształcania ich przeznaczenia, ceny gruntów będą obliczane w taki sposób, aby firmy mogły czerpać 15% wartości dodanej po zakończeniu projektu inwestycyjnego, zwanej zyskiem. 85% różnicy w czynszu dzierżawnym będzie musiało zostać wpłacone do budżetu państwa w formie opłat za użytkowanie gruntów. „Teoretycznie 85% wartości nadwyżki to opłata za użytkowanie gruntów, którą inwestorzy muszą uiścić państwu. Opłata ta jest wliczana do budżetu państwa i przeznaczana na potrzeby mieszkańców całego kraju zgodnie z ustawą budżetową, służąc inwestycjom publicznym” – powiedział dr Dinh.

Ale to, co powiedział pan Dinh, to tylko „teoria”. Obraz regulacji zróżnicowanej renty gruntowej w praktyce wygląda zupełnie inaczej, gdy musi ona przejść przez wiele skomplikowanych procesów i procedur, ale jednocześnie niesie ze sobą wiele luk prawnych, sprzyjających korupcji i negatywnym nastrojom. Przedsiębiorstwa znajdują wiele sposobów na maksymalizację zysków. Państwo prawdopodobnie nigdy nie było w stanie „zintegrować 85% wartości dodanej z budżetem”. W większości poważnych spraw związanych z gruntami, od Północy po Południe w ostatnich latach, władze prowincji i miast na wiele różnych sposobów przydzielały grunty przedsiębiorstwom po niskich cenach, powodując utratę dochodów państwa z tytułu rosnącej różnicy w rentach gruntowych. Co najmniej kilkadziesiąt miliardów, a maksymalnie tysiące miliardów dongów.

Jeśli istnieje różnica w czynszu dzierżawnym, nie pozwól, aby wpadła ona do kieszeni przedsiębiorstwa lub urzędnika, który ma uprawnienia do zmiany przeznaczenia gruntów lub korekty planowania. Musi istnieć sposób na sprawiedliwą redystrybucję różnicy w czynszu dzierżawnym.

Dr Nguyen Si Dung, były zastępca szefa Biura Zgromadzenia Narodowego

W ważnej sprawie, która niedawno trafiła do sądu, 23 lutego 2017 r. były przewodniczący Ludowego Komitetu Prowincji Binh Thuan Nguyen Ngoc Hai podpisał i wydał oficjalny komunikat, w którym zasadniczo zgodził się na przekazanie 3 działek o powierzchni ponad 92 600 m2 należących do funduszu gruntów po obu stronach drogi 706B (w dzielnicy Phu Hai w mieście Phan Thiet) firmie Tan Viet Phat bez przeprowadzania aukcji, za cenę 1,2 mln VND/m2, czyli cenę wywoławczą aukcji zgodnie z decyzją z 2013 r. Późniejsze dochodzenie wykazało, że przydział gruntów za cenę 1,2 mln VND/m2 był sprzeczny z przepisami, ponieważ zgodnie z ustawą o ziemi, obliczanie opłat za użytkowanie gruntów i czynszu gruntowego musi być określone według ceny gruntu w momencie, gdy agencja państwowa przydzieliła lub wydzierżawiła grunt. Władze twierdzą, że fakt, iż byli przywódcy prowincji Binh Thuan przekazali przedsiębiorstwom 3 działki ziemi po niskich cenach, spowodował stratę państwa w wysokości ponad 45 miliardów VND.

Podobnie, 27 grudnia 2012 r. były sekretarz Komitetu Partii Prowincji Binh Duong, Tran Van Nam, a następnie wiceprzewodniczący Prowincjonalnego Komitetu Ludowego, podpisał decyzje o zastosowaniu ceny gruntu w wysokości 51 914 VND/m², zgodnie z decyzją Komitetu Ludowego Prowincji Binh Duong z 2006 r., do naliczenia opłat za użytkowanie gruntów dla dwóch działek o powierzchni 43 i 145 hektarów przy zmianie przeznaczenia i przekazaniu gruntów Korporacji Produkcyjno-Importowo-Eksportowej Binh Duong. Zgodnie z wyrokiem, ustalenie niskich cen gruntów z naruszeniem przepisów przez oskarżonego Trana Van Nama i jego wspólników spowodowało stratę państwa w wysokości ponad 761 mld VND.

W wielu podobnych przypadkach taniej sprzedaży „złotej ziemi” w Khanh Hoa, Da Nang czy Ho Chi Minh City… oskarżeni, będący przywódcami prowincji i miast, zgodnie twierdzili, że nie czerpali korzyści ani nie dopuścili się korupcji, przekazując ziemię przedsiębiorcom po niskich cenach. Władze również nie były w stanie tego udowodnić. Na balustradach ich domów nie znaleziono plecaków z pieniędzmi. W sejfach ani na kontach podejrzanych nie znaleziono żadnych nielegalnych pieniędzy. Nie ujawniono również żadnych podejrzanych powiązań. Nikt nie rozumiał, co „naoliwiło” cały system kadrowy i decyzyjny, gdy wszyscy urzędnicy byli świadomi, że przekazywanie ziemi po niskich cenach jest niewłaściwe. Jednak kwota utraconych pieniędzy rośnie z dnia na dzień.

„Przez długi czas cały system był forsowany w kierunku zróżnicowanej renty gruntowej. To jest źródłem niesprawiedliwości i konfliktów o ziemię” – podsumował dr Nguyen Si Dung. Aby ograniczyć konflikty, pan Dung powiedział, że konieczne jest rozwiązanie problemu zróżnicowanej renty gruntowej, tak aby część tej wartości dodanej mogła zostać wykorzystana na pomoc ludziom, których ziemia została odzyskana, w znalezieniu nowych mieszkań równych lub lepszych od ich starych, zgodnie z rezolucją Partii. „Jeśli istnieje różnica w rentach gruntowych, nie pozwólmy, aby wpadała ona do kieszeni firm lub urzędników, którzy mają uprawnienia do zmiany przeznaczenia gruntów lub korygowania planowania. Musi istnieć sposób na sprawiedliwą redystrybucję zróżnicowanej renty gruntowej” – powiedział pan Dung.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm