Kto korzysta na różnicy w czynszach dzierżawnych?

Bogaci, biedni i uwięzieni — wszystko z powodu ziemi.

W dusznym, wynajętym pokoju, panującym w upale wczesnego maja, pani Nguyen Thi Kim Buu (Osiedle 1, gmina Song Trau, dystrykt Trang Bom, prowincja Dong Nai ) przygotowuje „nowe” dokumenty, aby kontynuować skargę dotyczącą należącej do jej rodziny działki o powierzchni 11 000 ^m² , która została skonfiskowana pod Park Przemysłowy Bau Xeo prawie dwie dekady temu. Mając 70 lat, pani Kim Buu jest drugim pokoleniem, które wnosi tę skargę. Jej matka, pani Le Thi Lam, zmarła pięć lat temu, wkrótce po tym, jak ziemia rodziny została przymusowo skonfiskowana pod koniec 2018 roku. Pani Kim Buu nie jest jedyną skarżącą. Około 50 gospodarstw domowych, w różnych pokoleniach, również nie zgadza się z decyzją rządu Dong Nai o konfiskacie ich ziemi i przekazaniu jej inwestorowi Parku Przemysłowego Bau Xeo.

12 stycznia 2004 roku przewodniczący Ludowego Komitetu prowincji Dong Nai podpisał decyzję 101/QD-CT-UBND o odzyskaniu ponad 440 hektarów ziemi w gminach Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 i Trang Bom oraz o „tymczasowym przekazaniu całego odzyskanego obszaru” spółkom Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company i ich członkom w celu przeprowadzenia procedur odszkodowawczych, oczyszczenia terenu i inwestycji związanych z budową Parku Przemysłowego Bau Xeo. W lutym 2004 roku spółki Tin Nghia Company i Dong Nai Rubber Company wniosły kapitał, aby utworzyć spółkę akcyjną Thong Nhat, która będzie inwestorem Parku Przemysłowego Bau Xeo.

Źródłem skargi jest również to. Rodzina pani Kim Buu i inne gospodarstwa domowe, których ziemia została skonfiskowana, argumentują, że decyzja nr 101 Przewodniczącego Komitetu Ludowego prowincji Dong Nai z 2004 roku, wydana przed jakąkolwiek decyzją Premiera w sprawie utworzenia Parku Przemysłowego Bau Xeo, była „poza władzą”. Ich ziemia i domy również nie znajdowały się w zatwierdzonych granicach planistycznych, więc konfiskata gruntów w celu przekazania ich inwestorowi parku przemysłowego nie miała podstaw prawnych. W związku z tym mieszkańcy odmówili podporządkowania się konfiskacie i od 2004 roku składają skargi. W 2018 roku Komitet Ludowy dystryktu Trang Bom wydał nakaz zorganizowania przymusowej konfiskaty ziemi. Pani Kim Buu i inne gospodarstwa domowe argumentują, że przymusowa konfiskata ziemi przez Komitet Ludowy dystryktu Trang Bom, przeprowadzona na podstawie decyzji nr 101, była niezgodna z prawem i do dziś składają skargi.

„Wypłacili nam jedynie 25 000 VND za m² odszkodowania i 15 milionów VND na poczet przesiedlenia, co daje łącznie ponad 700 milionów VND za 11 000 m² domów i ogrodów. Jak mamy żyć po konfiskacie ziemi?” – powiedziała pani Kim Buu. 70-letnia kobieta, reprezentująca siedmioro rodzeństwa, od wielu lat mieszka w wynajętym pokoju u przyjaciółki, prowadząc jednocześnie toczący się proces, którego zakończenia nie wie…

Rodziny składające skargi dotyczące gruntów przez wiele pokoleń, jak pani Kim Buu z Parku Przemysłowego Bau Xeo, nie są rzadkością. Miesięczne raporty Zgromadzenia Narodowego dotyczące petycji obywatelskich niezmiennie wspominają o licznych grupach petentów, którzy eskalowali swoje sprawy z poziomu lokalnego na centralny, domagając się sprawiedliwości. Większość z nich to obywatele dochodzący roszczeń związanych z gruntami, jak pani Kim Buu i mieszkańcy dystryktu Trang Bom. Ponad 70% skarg dotyczących gruntów, jak podają władze, to średnia z wielu lat.

Prawie cztery dekady reform narodowych stworzyły wielu miliarderów, z których większość zgromadziła swój majątek na rynku nieruchomości. Jednak te prawie 40 lat odnowy narodowej stworzyły również poczucie niesprawiedliwości wśród pokoleń ludzi, którzy czują się pokrzywdzeni faktem, że ziemia przodków jest konfiskowana po niskich cenach, a następnie przekazywana przedsiębiorstwom pod budowę parków przemysłowych, centrów handlowych i wieżowców, które następnie są sprzedawane po wysokich cenach. Grunty rolne są konfiskowane za 1 milion VND/m², a następnie przekształcane w grunty mieszkaniowe, dzielone i sprzedawane przez przedsiębiorstwa jako wieżowce za 50 milionów VND/m². Dr Nguyen Si Dung, były zastępca szefa Biura Zgromadzenia Narodowego, stwierdził, że ten wzrost o 49 milionów VND jest spowodowany wywłaszczeniem gruntów, zmianami w planowaniu przestrzennym i decyzjami o alokacji gruntów, które stanowią różnicę w czynszach gruntowych.

Rzeczywista różnica w wartości gruntów jest znacznie większa niż przykład podany przez pana Nguyen Si Dung. Wielu mieszkańców Thu Thiem (miasto Thu Duc w Ho Chi Minh) miało skonfiskowane grunty za cenę 18 milionów VND/m², ale zaledwie kilka lat później, gdy wrócili do projektu realizowanego na ich ziemi, pracownicy poinformowali ich, że ceny mieszkań wzrosły do ​​350 milionów VND/m² i zostały już wyprzedane. Badanie przeprowadzone przez Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości wykazało, że różnica w cenach gruntów przed i po zakończeniu projektu sięgała w niektórych obszarach nawet 700-krotności, a co najmniej 50-krotności. Ten ogromny zysk jest obraźliwy, irytujący i stanowi źródło niesprawiedliwości. Ludzie tracą domy, ziemię i miejsca pracy z powodu projektów rozwoju społeczno-gospodarczego realizowanych w interesie narodowym i publicznym, ale sami nie korzystają z wartości, jaką te projekty przynoszą. Odszkodowania i pieniądze na przesiedlenie nie pomagają im w lepszym życiu po skonfiskowaniu ziemi. Projekty rozwoju społeczno-gospodarczego są w toku, ale ludzie nadal są biedniejsi. Wykup gruntów i oczyszczanie terenu stały się zatem źródłem strachu dla wielu mieszkańców i przyczyną przedłużających się skarg i zażaleń.

W swoim przemówieniu otwierającym V posiedzenie Komitetu Centralnego XIII Zjazdu Partii w maju 2022 roku, podczas którego Komitet Centralny Partii rozpatrywał rezolucję w sprawie polityki rolnej, sekretarz generalny Nguyen Phu Trong stwierdził: „Wielu ludzi wzbogaciło się dzięki ziemi, ale jest też wielu, którzy zubożeli z powodu ziemi, a nawet trafili do więzień z powodu ziemi, tracąc nawet relacje ojcowsko-synowskie i braterskie z powodu ziemi…”. Konflikty o ziemię narastają wraz z transformacją i rozwojem kraju.

Ponad 70% wszystkich pozwów związanych z gruntami w całym kraju.

GŁÓWNE PRZYCZYNY KONFLIKTÓW ZIEMIOWYCH

Jeśli to nie ludzie czerpią korzyści z różnic w czynszach gruntowych generowanych przez projekty przejmowania gruntów, to kto? Najbardziej oczywistą odpowiedzią są firmy – te, którym przydzielono przejęte grunty po niskich cenach, a następnie sprzedano je po bardzo wysokich. Jednak na wielu forach firmy twierdzą, że są niesłusznie oskarżane i zniesławiane.

Zgodnie z Konstytucją, uchwałami partii i obowiązującą Ustawą o ziemi, ziemia jest własnością całego narodu, a państwo działa jako właściciel reprezentatywny i zarządza nią w sposób jednolity. Korzystając z prawa właściciela reprezentatywnego, państwo określa cel użytkowania ziemi poprzez planowanie i plany zagospodarowania przestrzennego oraz zezwala na zmiany w użytkowaniu ziemi. Decyzja o przeznaczeniu działki pod zabudowę miejską zamiast pozostawienia jej jako gruntu rolnego (a tylko państwo ma do tego prawo) doprowadziła do powstania zróżnicowanej renty gruntowej.

Według dr. Nguyena Van Dinha, eksperta prawnego ds. inwestycji i nieruchomości, firmy realizujące projekty nieruchomościowe, oprócz wypłaty państwowych odszkodowań i oczyszczenia gruntów, muszą również uiścić dodatkowe opłaty, których wysokość ustalana jest przez państwo. W metodzie nadwyżki, stosowanej do wyceny gruntów w większości projektów ich nabywania i przekształcania, cena gruntu jest obliczana w taki sposób, aby firma otrzymywała 15% wartości dodanej po zakończeniu projektu inwestycyjnego, czyli zysk. Pozostałe 85% różnicy w czynszu dzierżawnym musi zostać wpłacone do budżetu państwa w formie opłat za użytkowanie gruntów. „Teoretycznie 85% wartości nadwyżki to opłata za użytkowanie gruntów, którą inwestor musi uiścić państwu. Opłata ta jest wliczana do budżetu państwa i przeznaczona na cele publiczne w całym kraju, zgodnie z ustawą budżetową, służącą inwestycjom publicznym” – powiedział dr Dinh.

Jednak to, co powiedział pan Dinh, to tylko „teoria”. Praktyczny obraz regulacji zróżnicowanej renty gruntowej jest zupełnie inny, obejmuje wiele złożonych procesów i procedur z licznymi lukami prawnymi umożliwiającymi korupcję i nadużycia. Przedsiębiorstwa znajdują wiele sposobów na maksymalizację zysków. Tymczasem państwu prawdopodobnie nigdy nie udało się zintegrować 85% wartości dodanej z budżetem. W większości poważnych spraw związanych z gruntami, od północy po południe, na przestrzeni lat, władze prowincji i miast, za pomocą różnych środków, przydzielały grunty przedsiębiorstwom po niskich cenach, co skutkowało stratami dochodów państwa z tytułu zróżnicowanej renty gruntowej. Straty te sięgają od dziesiątek do tysięcy miliardów dongów.

Jeśli istnieje różnica w czynszach gruntowych, nie powinna ona trafiać do kieszeni firm ani urzędników uprawnionych do zmiany przeznaczenia gruntów lub planowania przestrzennego. Musi istnieć sposób na sprawiedliwą redystrybucję różnicy w czynszach gruntowych.

Dr Nguyen Si Dung, były zastępca szefa Biura Zgromadzenia Narodowego

W ważnej sprawie, która niedawno trafiła do sądu, były przewodniczący Ludowego Komitetu prowincji Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, podpisał 23 lutego 2017 r. dokument zatwierdzający przydział trzech działek o łącznej powierzchni ponad 92 600 m², położonych po obu stronach drogi 706B (w okręgu Phu Hai w mieście Phan Thiet), firmie Tan Viet Phat Company bez przetargu, za cenę 1,2 mln VND/m², czyli cenę wywoławczą przetargu z 2013 r. Późniejsze dochodzenie wykazało, że przydział gruntów za 1,2 mln VND/m² był niezgodny z prawem, ponieważ zgodnie z ustawą o ziemi opłaty za użytkowanie gruntów i opłaty za dzierżawę gruntów muszą być ustalane na podstawie ceny gruntu w momencie przydziału lub dzierżawy gruntu przez agencję państwową. Władze poinformowały, że przydzielenie spółce trzech działek ziemi po tak niskiej cenie przez byłych przywódców prowincji Binh Thuan spowodowało stratę państwa wynoszącą ponad 45 miliardów VND.

Podobnie, 27 grudnia 2012 r. były sekretarz Komitetu Partii Prowincji Binh Duong, Tran Van Nam, a następnie wiceprzewodniczący Prowincjonalnego Komitetu Ludowego, podpisał decyzje o zastosowaniu ceny gruntu w wysokości 51 914 VND/m², zgodnie z decyzją Komitetu Ludowego Prowincji Binh Duong z 2006 r. w sprawie naliczenia opłat za użytkowanie gruntów dla dwóch działek o powierzchni 43 i 145 hektarów przy zmianie przeznaczenia gruntów i przydzieleniu ich spółce Binh Duong Production-Import-Export Corporation. Zgodnie z wyrokiem, ustalenie przez oskarżonego Trana Van Nama i jego wspólników niskich cen gruntów, z naruszeniem przepisów, spowodowało stratę państwa w wysokości ponad 761 miliardów VND.

W wielu podobnych przypadkach sprzedaży atrakcyjnych gruntów po niskich cenach w Khanh Hoa, Da Nang czy Ho Chi Minh City, oskarżeni, będący przywódcami tych prowincji i miast, twierdzą, że nie czerpali korzyści ani nie angażowali się w korupcję przy przydzielaniu gruntów po niskich cenach przedsiębiorstwom. Władze również nie zdołały tego udowodnić. Na ich balkonach nie znaleziono żadnych toreb z gotówką. Nie znaleziono żadnych nielegalnych środków w sejfach ani na kontach bankowych podejrzanych. Nie ujawniono również żadnych podejrzanych powiązań. Nikt nie rozumie, co „nasmarowało” cały system doradczy i decyzyjny, gdy urzędnicy wiedzieli, że przydzielanie gruntów po niskich cenach jest niewłaściwe. Mimo to kwota utraconych pieniędzy stale rośnie.

„Przez długi czas cały system opierał się na dążeniu do zróżnicowanej renty gruntowej. To jest główna przyczyna niesprawiedliwości i konfliktów o ziemię” – podsumował dr Nguyen Si Dung. Aby ograniczyć konflikty, dr Dung stwierdził, że kwestia regulacji zróżnicowanej renty gruntowej musi zostać rozwiązana, tak aby część tej wartości dodanej była wykorzystywana na pomoc osobom, których ziemia została wywłaszczona, w uzyskaniu nowych mieszkań o jakości równej lub lepszej niż ich stare domy, zgodnie z rezolucją Partii. „Jeśli istnieje zróżnicowana renta gruntowa, nie powinna ona trafiać do kieszeni firm ani urzędników uprawnionych do zmiany przeznaczenia gruntów lub korygowania planowania. Musi istnieć sposób na sprawiedliwą redystrybucję zróżnicowanej renty gruntowej” – powiedział dr Dung.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm