Zgodnie z Dekretem Rządowym nr 357 regulującym budowę oraz zarządzanie systemami informacyjnymi i bazami danych dotyczącymi budownictwa mieszkaniowego i rynku nieruchomości, każdemu domowi (mieszkaniu lub domowi wolnostojącemu) i nieruchomości w ramach projektu budowlanego zostanie przypisany unikalny elektroniczny kod identyfikacyjny.
Kod to ciąg znaków alfanumerycznych o długości do 40 znaków. Struktura elektronicznego identyfikatora produktów nieruchomościowych obejmuje następujące pola informacyjne: kod informacji o projekcie/budowie; kod identyfikacyjny lokalizacji (jeśli występuje); oraz ciąg znaków naturalnych.
Kod identyfikacyjny jest generowany automatycznie w systemie informatycznym i bazie danych o mieszkalnictwie i rynku nieruchomości. Lokalne Wydziały Budownictwa przydzielają elektroniczne kody identyfikacyjne lokalom mieszkalnym w projektach mieszkaniowych na swoim terenie, jednocześnie z wydaniem dokumentu informującego o kwalifikowalności lokali mieszkalnych do sprzedaży w przypadku lokali mieszkalnych w budowie.
Zdaniem ekspertów przypisanie nieruchomościom unikalnych kodów identyfikacyjnych przyczyni się do zwiększenia przejrzystości rynku oraz ograniczy spekulacje i manipulacje cenami.
Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, ocenił również, że brak przejrzystości informacji w ostatnim okresie doprowadził do takich konsekwencji, jak powszechna „sztuczna bańka cenowa gruntów”, która windowała ceny nieruchomości znacznie ponad ich rzeczywistą wartość; niewłaściwa alokacja kapitału, rosnące ryzyko dla systemu finansowego; a także ryzyko prawne dla osób i firm, przy czym największymi przegranymi często byli nabywcy domów i drobni inwestorzy.
Nieruchomości wkrótce będą miały kody identyfikacyjne. (Zdjęcie: Minh Duc).
Dlatego też elektroniczny identyfikator nieruchomości jest uważany za ważny krok na drodze do digitalizacji sektora mieszkaniowego i rynku nieruchomości, zgodnie z wymogami zarządzania w nowym kontekście.
Według dr. Dinha, elektroniczny kod identyfikacyjny nieruchomości można interpretować podobnie jak dowód osobisty. Każdy dom, każda działka, każdy produkt to towar o wysokiej wartości, który ma poważny wpływ na gospodarkę , dlatego konsumenci muszą znać informacje o tych dobrach, aby chronić swoje uzasadnione prawa.
Identyfikacja nie ogranicza się do poziomu produktu, ale jest również zintegrowana z kompleksowym systemem danych rynku nieruchomości. Ta transparentność znacznie utrudnia spekulację, ponieważ ujawnia gromadzenie zapasów i tworzenie sztucznego niedoboru w celu zawyżania cen.
Polityka ta ogranicza również praktykę „fikcyjnej sprzedaży, kreującej sztuczną podaż i popyt”, w ramach której deweloperzy lub inwestorzy wtórni posiadają zapasy, ale nie dopełniają niezbędnych procedur, przez co na rynku pojawia się wrażenie niedoborów.
Według profesora Dang Hung Vo, byłego wiceministra zasobów naturalnych i środowiska , sam kod identyfikacyjny nieruchomości nie zmienia cen gruntów; jest jedynie narzędziem identyfikacyjnym. Jednak gdy rynek stanie się przejrzysty dzięki danym identyfikacyjnym, państwo będzie miało niezbędne warunki do stosowania polityki podatkowej, kredytowej i regulacji cen.
Największą wartością identyfikatora nieruchomości jest możliwość śledzenia całej jej historii, w tym daty jej nabycia, liczby transakcji, wahań ceny oraz tego, czy była przedmiotem spekulacji. Gdy dane będą w pełni i stale rejestrowane, rynek będzie stopniowo przechodził od zaufania emocjonalnego do zaufania opartego na danych.
Głównym problemem w zarządzaniu wietnamskim rynkiem nieruchomości jest fakt, że każda nieruchomość nigdy nie została uznana za odrębny podmiot z własną, unikalną tożsamością. „Kod identyfikacyjny to tożsamość nieruchomości. To jak dowód osobisty. Każda osoba ma unikalny kod, na podstawie którego można w pełni określić jej tożsamość. To samo dotyczy nieruchomości” – analizuje profesor Dang Hung Vo.
Wcześniej informacje o nieruchomości były często fragmentaryczne, podzielone według etapów i różnych organów regulacyjnych. Dane dotyczące planowania, budowy, certyfikacji i transakcji nie były ze sobą w sposób ciągły powiązane. Skutkowało to brakiem danych dla organów regulacyjnych do zarządzania rynkiem, podczas gdy rynek funkcjonował głównie w oparciu o mentalność stadną.
Brak pełnych „informacji kontekstowych” nie tylko zniekształca mechanizm kształtowania cen, ale także utrudnia skuteczną realizację polityki podatkowej, kredytowej i planistycznej. Gdy państwo nie wie dokładnie, ile nieruchomości posiada dana osoba ani jak często zawierała transakcje, działania podatkowe lub antyspekulacyjne pozostają jedynie działaniami kierunkowymi.
Trzeba pokonać wiele przeszkód.
Dodanie unikalnych kodów identyfikacyjnych do nieruchomości pomoże zwiększyć przejrzystość rynku. (Zdjęcie: Minh Duc).
Z punktu widzenia biznesu, Pham Duc Toan, dyrektor generalny EZ Property, uważa, że digitalizacja i identyfikacja każdej nieruchomości, podobnie jak ma to miejsce w przypadku zarządzania ruchem drogowym, to nieunikniony kierunek rozwoju.
„Identyfikacja pomaga stworzyć kompletny profil każdej nieruchomości, od lokalizacji i obszaru, po historię transakcji i historię własności. To ważna podstawa dla państwa do monitorowania wahań rynkowych w perspektywie długoterminowej” – skomentował Pham Duc Toan.
Prezes EZ Property uważa, że w perspektywie krótkoterminowej ta polityka nie przyniosła jeszcze znaczących efektów, ponieważ wciąż znajduje się na etapie gromadzenia i standaryzacji danych. Jednak w perspektywie długoterminowej, gdy polityka podatkowa i regulacje rynkowe zostaną wdrożone w oparciu o ten system danych, wpływ ten stanie się bardziej widoczny.
Obecnie podatek od przeniesienia własności nieruchomości w przypadku osób fizycznych nadal wynosi 2% całkowitej zadeklarowanej wartości transakcji.
Eksperci uważają jednak, że wdrożenie nadawania kodów identyfikacyjnych nieruchomości nadal wiąże się z koniecznością pokonania wielu przeszkód.
Pan Pham Duc Toan podał przykład, że nakładanie się granic między sąsiednimi działkami nie jest rzadkością. Dlatego też, jeśli dane początkowe są niedokładne, ryzyko przedłużających się sporów jest bardzo wysokie. Ponadto, zdolność egzekwowania prawa na poziomie lokalnym jest również kwestią godną uwagi, zwłaszcza na obszarach wiejskich i oddalonych, gdzie technologia nie jest jeszcze zaawansowana.
W związku z tym argumentował, że identyfikacja nieruchomości to proces długotrwały, a zatem należy go wdrażać w pierwszej kolejności w przypadku łatwiejszych produktów. Konieczne jest również staranne planowanie już na etapie wprowadzania danych, aby zapewnić dokładność systemu informacyjnego.
Podobnie, pan Vo Huynh Tuan Kiet – Dyrektor ds. Nieruchomości Mieszkaniowych w CBRE Vietnam – uważa, że ze względu na dużą ilość informacji, połączenia między działami i różnymi systemami informatycznymi będą bardzo skomplikowane. Dlatego też połączenie wszystkich tych informacji będzie wymagało znacznej ilości czasu.
Źródło: https://baolangson.vn/bat-dong-san-sap-het-thoi-thoi-gia-5079563.html
Komentarz (0)