Nieruchomości w nowym kontekście

Są to ważne, fundamentalne przepisy, które zmieniają ramy prawne rynku nieruchomości. Jednocześnie rząd nieustannie podejmuje wysiłki w celu usuwania przeszkód i wspierania rynku nieruchomości. Jednak oprócz polityki wspierającej, rynek nieruchomości zmaga się również z wahaniami na rynkach makroekonomicznych i finansowych/walutowych, zarówno w kraju, jak i za granicą, co tworzy nowy kontekst dla inwestycji w nieruchomości.

Scena z seminarium (zdjęcie: HNV)

Kwestie te zostały wyjaśnione na seminarium „Inwestycje w centrum uwagi: nieruchomości w nowym kontekście” zorganizowanym przez TheLEADER po południu 30 lipca w Hanoi .

Seminarium, w którym wzięło udział wielu ekspertów, prawników i menedżerów, dostarczyło analizy wpływu nowych regulacji prawnych na działalność inwestycyjną w sektorze nieruchomości, omówiono, co przedsiębiorstwa muszą zrobić, aby dostosować się do nowych ram prawnych, a także przeanalizowano potencjalne możliwości inwestycyjne i strategiczne obszary inwestycyjne w nowym kontekście.

Podczas seminarium przedstawiciele stowarzyszeń biznesowych, firm zajmujących się inwestycjami i doradztwem w zakresie nieruchomości, a także eksperci prawni z branży nieruchomości dyskutowali na temat wpływu trzech znowelizowanych ustaw na rynek nieruchomości i firmy z branży nieruchomości; usuniętych przeszkód prawnych; pozostałych problemów; tego, czy rynek nieruchomości rozpoczął nowy cykl; trendów cen nieruchomości; potencjalnych obszarów inwestycyjnych; atrakcyjności różnych segmentów nieruchomości dla kapitału inwestycyjnego; strategii biznesowych mających na celu dostosowanie się do nowych regulacji prawnych, zmian na rynku i preferencji klientów; przepływów kredytowych do nieruchomości i presji na obligacje nieruchomości.

Pani Nguyen Hoai An, starszy dyrektor CBRE Vietnam, przedstawiła swoje poglądy na seminarium (zdjęcie: PV)

Pozytywne perspektywy dla rynku nieruchomości

Przemawiając na seminarium, pani Nguyen Hoai An, starszy dyrektor CBRE Vietnam, potwierdziła, że ​​kilka czynników napędzających wzrost gospodarczy Wietnamu w ostatnim okresie obejmuje utrzymujący się silny wzrost bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ). W pierwszym półroczu 2024 roku Wietnam pozostał jednym z wiodących krajów w przyciąganiu bezpośrednich inwestycji zagranicznych (zarówno zarejestrowanych, jak i wypłaconych) w regionie. Kapitał ten przyczynił się do ogólnego wzrostu gospodarczego i pobudził rozwój rynku nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości przemysłowych. Według pani An, kolejnym czynnikiem napędzającym wzrost było ożywienie eksportu i importu w pierwszym półroczu 2024 roku, które osiągnęło 14,5%, przyczyniając się znacząco do ożywienia PKB kraju. To ożywienie bilansu handlowego było spowodowane ożywieniem popytu globalnego. Ponadto należy również wspomnieć o wzroście liczby turystów zagranicznych powracających do Wietnamu po długim okresie dotkniętym pandemią COVID-19. Przewiduje się, że liczba turystów zagranicznych odwiedzających Wietnam może osiągnąć 18-19 milionów. Ponadto, liczba turystów krajowych była i nadal jest pozytywnym motorem napędowym dla branży turystycznej w ogóle, a w szczególności dla rynku nieruchomości związanych z turystyką. Co więcej, Wietnam stoi również przed licznymi wyzwaniami. Na przykład, inflacja może wpływać na ceny nieruchomości, ograniczać wydatki konsumpcyjne, a zwłaszcza na stopy procentowe. Wcześniej stopy procentowe były stosunkowo umiarkowane lub niskie, co było siłą napędową wzrostu gospodarczego i rynku nieruchomości.

Adwokat Pham Thanh Tuan z Izby Adwokackiej w Hanoi przedstawił swoje poglądy na seminarium (zdjęcie: PV)

Dzieląc się spostrzeżeniami na temat wykorzystywania szans i pokonywania wyzwań dla firm z branży nieruchomości w kontekście nowych regulacji prawnych wchodzących w życie, prawnik i magister prawa Pham Thanh Tuan z Hanoi Bar Association i ekspert prawny ds. nieruchomości stwierdził, że ustawa mieszkaniowa z 2023 r., ustawa o działalności związanej z nieruchomościami z 2023 r. i ustawa gruntowa z 2024 r. zaczną obowiązywać od 1 sierpnia 2024 r. Nowe regulacje tych trzech ustaw, obowiązujące jednocześnie, pomogą rozwiązać pewne przeszkody i nakładające się obszary, które spowodowały wiele trudności dla firm działających w sektorze nieruchomości. Oprócz nowych punktów, które pozytywnie wpływają na firmy, te trzy ustawy nadal mają pewne kwestie, które nie zostały rozwiązane lub wymagają dalszych badań w celu ich poprawy. Należą do nich: Firmy, które wygrają przetargi, mogą mieć anulowane umowy, jeśli będą opóźniać się z wypłatą środków na odszkodowania i wsparcie w zakresie przesiedlenia. „Firmy inwestujące w projekty związane z zagospodarowaniem gruntów muszą przewidywać (nowo powstające) sytuacje prawne związane z konsekwencjami prawnymi opóźnień w przyznawaniu środków na odszkodowania i wsparcie przesiedleń, a tym samym starannie przygotować się pod względem zasobów finansowych, aby uniknąć ryzyka unieważnienia przetargu” – zaleca prawnik Pham Thanh Tuan.

Według prawnika Tuana, do innych niedociągnięć należą: brak zgody inwestorów na projekty dotyczące obszarów mieszkalnych na obszarach miejskich i wiejskich; projekty budownictwa mieszkaniowego dla celów komercyjnych zatwierdzone zgodnie z formularzem polityki inwestycyjnej, ale bez „gruntów mieszkalnych”, wciąż „utknęły”; rozróżnienie między przeniesieniem części projektu a przeniesieniem praw do użytkowania gruntów wraz z istniejącą infrastrukturą w ramach projektu nieruchomości na organizację; nowe przepisy dotyczące wyceny gruntów pozostają „ryzykowną niewiadomą” dla przedsiębiorstw; a przepisy dotyczące nieruchomości, gdy wejdą w życie, doprowadzą do zmian w strukturze rynku i skali działalności.

Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości (zdjęcie: PV)

Wierzymy, że nowe ramy prawne wpłyną na rynek nieruchomości.

Podczas bezpośredniej dyskusji na seminarium, dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, zwrócił uwagę na kilka nowych aspektów przepisów dotyczących rynku nieruchomości. Na przykład, cenniki gruntów, wcześniej regulowane co pięć lat i ustalane przez rząd centralny, są teraz aktualizowane corocznie, co decentralizuje władzę na szczeblu lokalnym. Informacje o cenach gruntów są teraz bardziej rygorystyczne i przejrzyste, zapewniając bardziej sprawiedliwe i równe warunki konkurencji. Ponadto, przepisy dotyczące inwestycji, mieszkań socjalnych i sprzedaży domów cudzoziemcom to nowe przepisy, które stworzą ciekawsze i atrakcyjniejsze warunki konkurencji w przyszłości.

Tymczasem pan Nguyen Hoang Nam, dyrektor generalny G-Home, powiedział, że ma nadzieję, iż dzięki znacznemu złagodzeniu obostrzeń prawnych nowe rozporządzenie pomoże usunąć wszelkie trudności, aby inwestorzy mogli śmiało budować mieszkania socjalne.

Wysoko wyceniając nieruchomości przemysłowe, pan Nguyen Quoc Khanh, prezes DTJ Group, zauważył, że chociaż wietnamska gospodarka odczuwa skutki ogólnych trudności gospodarki światowej, atrakcyjność produkcji przemysłowej w Wietnamie jest bardzo wysoka i kraj ten jest uważany za „gorący punkt” przyciągający zagraniczne inwestycje. Ponadto infrastruktura i porty morskie w Wietnamie znacznie się poprawiły. Rynki nieruchomości przemysłowych, takie jak Hung Yen i Ha Nam, charakteryzują się korzystną infrastrukturą transportową, co przyciąga wielu inwestorów krajowych i zagranicznych. Co więcej, niedawna polityka rządu również zapewniła znaczne wsparcie sektorowi nieruchomości przemysłowych, w szczególności nowe prawo zezwalające na przenoszenie nieruchomości przemysłowych, które uzupełniło ramy prawne. Jednak inwestorzy borykają się również z wyzwaniami, takimi jak wysokie zapotrzebowanie na kapitał, długie okresy spłaty, umiarkowane zyski i niska płynność. Rząd dąży do rozwoju zielonych sektorów przemysłu, koncentrując się na zielonych elementach.

W swojej ogólnej ocenie rynku nieruchomości, pan Le Hong Khang, Dyrektor ds. Analiz i Ratingów Kredytowych w FiinRatings, uważa, że ​​perspektywy rynku na najbliższe 1-2 lata będą nadal przewidywać powolne ożywienie. Pozytywne zmiany wynikające z ram prawnych lub polityk zaczną przynosić efekty dopiero po pewnym czasie.

Pan Tran Quang Trung, dyrektor ds. rozwoju biznesu w One Housing (zdjęcie: PV)

Pan Tran Quang Trung, dyrektor ds. rozwoju biznesu w One Housing, przewiduje, że rynek w Hanoi utrzyma się w obecnym stanie do końca roku, a podaż mieszkań poprawi się dopiero po 2025 roku. Inne segmenty, takie jak budynki niskie, również odnotują znaczący wzrost pod koniec tego i na początku przyszłego roku.

Źródło: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html