Nieruchomości w nowym kontekście

Są to ważne, fundamentalne przepisy, które zmieniają ramy prawne rynku nieruchomości. Jednocześnie rząd nieustannie podejmuje działania mające na celu usuwanie trudności i wspieranie rynku nieruchomości. Jednak oprócz polityki wsparcia, rynek nieruchomości musi również stawić czoła wahaniom makroekonomicznym oraz krajowym i zagranicznym rynkom finansowym i monetarnym, co tworzy nowy kontekst dla inwestycji w nieruchomości.

Miejsce dyskusji (zdjęcie: HNV)

Komentarze te zostały wyjaśnione na seminarium „Inwestycje w centrum uwagi: Nieruchomości w nowym kontekście” zorganizowanym przez TheLEADER po południu 30 lipca w Hanoi .

Forum, w którym wzięła udział liczna grupa ekspertów, prawników i menedżerów, analizowało wpływ nowych regulacji prawnych na działalność inwestycyjną w sektorze nieruchomości oraz dyskutowało o tym, co przedsiębiorstwa muszą zrobić, aby dostosować się do nowych ram prawnych. Omówiono także potencjalne możliwości inwestycyjne i strategiczne obszary inwestycyjne w nowym kontekście.

Podczas seminarium przedstawiciele stowarzyszeń biznesowych, firm zajmujących się inwestycjami i doradztwem w sektorze nieruchomości oraz eksperci prawni z branży nieruchomości dyskutowali o wpływie trzech znowelizowanych ustaw na rynek nieruchomości i przedsiębiorstwa z branży, rozwiązanych problemach prawnych oraz pozostałych problemach: Czy rynek nieruchomości rozpoczął nowy cykl?; Zmiany cen nieruchomości; Potencjalne obszary inwestycyjne; Atrakcyjność segmentów rynku nieruchomości dzięki przepływom pieniężnym z inwestycji; Strategie biznesowe w zakresie dostosowywania się do nowych regulacji prawnych, zmian rynkowych i gustów klientów; Napływ kredytów do sektora nieruchomości i presja na obligacje hipoteczne.

Pani Nguyen Hoai An, starszy dyrektor CBRE Vietnam, przemawiała na seminarium (zdjęcie: PV)

Pozytywne perspektywy dla rynku nieruchomości

Przemawiając na seminarium, pani Nguyen Hoai An, starszy dyrektor CBRE Vietnam, potwierdziła, że ​​niektóre z czynników napędzających wzrost gospodarczy Wietnamu w ostatnim okresie obejmują przepływy kapitału BIZ, które nadal dobrze rosną. W pierwszych sześciu miesiącach 2024 roku Wietnam nadal jest jednym z czołowych krajów w przyciąganiu BIZ (zarówno pod względem rejestracji, jak i wypłat) w regionie. Ta ilość kapitału przyczynia się do ogólnego wzrostu gospodarczego i promuje rozwój nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości przemysłowych. Według pani An, kolejnym czynnikiem napędzającym wzrost jest ożywienie importu i eksportu w pierwszych sześciu miesiącach 2024 roku na poziomie 14,5%, co przyczynia się do znacznej odbudowy PKB kraju. Odbudowa tego salda importu i eksportu jest możliwa dzięki ożywieniu popytu globalnego. Ponadto należy wspomnieć o wzroście liczby turystów zagranicznych powracających do Wietnamu po długim okresie pandemii COVID-19. Oczekuje się, że liczba ta może osiągnąć 18-19 milionów turystów zagranicznych odwiedzających Wietnam. Ponadto należy wspomnieć, że liczba turystów krajowych była i nadal jest pozytywnym motorem napędowym dla branży turystycznej w ogóle, a w szczególności dla rynku nieruchomości turystycznych. Ponadto Wietnam stoi również przed wieloma wyzwaniami. Na przykład inflacja wpływała i prawdopodobnie będzie wpływać na ceny nieruchomości, ograniczać wydatki ludzi, a zwłaszcza na stopy procentowe. W przeszłości stopy procentowe utrzymywały się na stosunkowo umiarkowanym lub niskim poziomie, co również było siłą napędową wzrostu gospodarczego i rynku nieruchomości w ostatnim czasie.

Adwokat Pham Thanh Tuan z Izby Adwokackiej w Hanoi przemawiał na seminarium (zdjęcie: PV)

Dzieląc się informacjami na temat korzystania z możliwości i pokonywania wyzwań dla firm z branży nieruchomości w kontekście nowych regulacji prawnych wchodzących w życie, prawnik, mistrz Pham Thanh Tuan, Hanoi Bar Association, ekspert prawny ds. nieruchomości stwierdził, że ustawa mieszkaniowa z 2023 r., ustawa o działalności związanej z nieruchomościami z 2023 r. i ustawa gruntowa z 2024 r. zaczną obowiązywać od 1 sierpnia 2024 r. Nowe regulacje powyższych 3 ustaw zaczną obowiązywać jednocześnie i przyczynią się do usunięcia niektórych przeszkód i nakładania się przepisów, które powodowały wiele trudności dla firm z branży nieruchomości. Oprócz nowych punktów, które mają pozytywny wpływ na firmy, powyższe 3 ustawy nadal mają szereg kwestii, które nie zostały rozwiązane lub wymagają dalszych badań w celu ich ukończenia. Mianowicie: zwycięskie firmy mogą mieć anulowane swoje oferty, jeśli będą powoli przekazywać kapitał kompensacyjny na wsparcie przesiedlenia. „Przedsiębiorstwa inwestujące w projekty wykorzystujące grunty muszą przewidywać (nowo powstające) sytuacje prawne związane z konsekwencjami prawnymi w przypadku opóźnienia w zgromadzeniu kapitału na odszkodowania i wsparcie przesiedleńcze, a tym samym starannie przygotowywać zasoby finansowe, aby uniknąć ryzyka unieważnienia przetargu” – zaleca prawnik Pham Thanh Tuan.

Według prawnika Tuana, do innych niedociągnięć należą: Brak stosowania formy zgody inwestora w przypadku projektów mieszkaniowych na obszarach miejskich i wiejskich; Projekty budownictwa komercyjnego w formie zatwierdzenia polityki inwestycyjnej bez „gruntów mieszkalnych” wciąż „utknęły”; Wyznaczenie „granicy” przy przekazywaniu części projektu wraz z przeniesieniem praw użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach nieruchomości na organizacje; Nowe przepisy dotyczące ustalania cen gruntów wciąż stanowią „nieznane” ryzyko dla przedsiębiorstw; Wejście w życie przepisów dotyczących nieruchomości doprowadzi do zmian w strukturze rynku i skali działalności.

Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości (zdjęcie: PV)

Wierzę w nowe skutki prawne na rynku nieruchomości

Przemawiając bezpośrednio na seminarium, dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, zwrócił uwagę na kilka nowych aspektów prawa dotyczącego rynku nieruchomości, takich jak cennik gruntów przed wprowadzeniem regulacji co 5 lat, ustalanej przez rząd centralny. Obecnie jednak cennik gruntów jest aktualizowany corocznie, w sposób zdecentralizowany, w zależności od lokalizacji. Informacje o cenach gruntów są precyzyjne i jasne, dzięki czemu rynek jest bardziej sprawiedliwy i równy. Ponadto przepisy dotyczące inwestycji, mieszkań socjalnych, sprzedaży domów cudzoziemcom… to nowe regulacje, które w przyszłości stworzą lepszą i atrakcyjniejszą grę.

Tymczasem pan Nguyen Hoang Nam, dyrektor generalny G-Home, powiedział, że spodziewa się, iż dzięki zdecydowanemu złagodzeniu prawa nowe rozporządzenie pomoże usunąć wszelkie trudności, aby inwestorzy mogli czuć się bezpiecznie budując mieszkania socjalne.

Wysoko oceniając nieruchomości przemysłowe, pan Nguyen Quoc Khanh, prezes DTJ Group, zauważył, że chociaż gospodarka Wietnamu odczuwa skutki ogólnych trudności gospodarki światowej, atrakcyjność produkcji przemysłowej w Wietnamie jest bardzo wysoka i kraj ten jest uważany za „gorący punkt” w przyciąganiu zagranicznego kapitału inwestycyjnego. Ponadto infrastruktura i porty morskie w Wietnamie uległy znacznej poprawie. Rozwinięte rynki nieruchomości przemysłowych, takie jak Hung Yen i Ha Nam, posiadają dogodną infrastrukturę komunikacyjną, co przyciąga wielu inwestorów krajowych i zagranicznych. Co więcej, niedawna polityka rządowa również zapewniła znaczne wsparcie dla nieruchomości parków przemysłowych, w szczególności nowe prawo zezwalające na przenoszenie nieruchomości parków przemysłowych po zakończeniu procedur prawnych. Jednak inwestorzy napotykają również na wyzwania, oprócz wysokich wymagań kapitałowych, długiego czasu windykacji, umiarkowanych zysków i niezbyt szybkiej płynności. Rząd dąży do rozwoju zielonego przemysłu, kładąc nacisk na jego elementy.

W ogólnej ocenie rynku nieruchomości, pan Le Hong Khang, Dyrektor ds. Analiz i Ratingów Kredytowych w FiinRatings, stwierdził, że perspektywy rynku w ciągu najbliższych 1-2 lat będą nadal powoli się poprawiać. Pozytywne czynniki prawne i polityczne będą potrzebowały czasu, aby się przebić.

Pan Tran Quang Trung, dyrektor ds. rozwoju biznesu w One Housing (zdjęcie: PV)

Pan Tran Quang Trung, dyrektor ds. rozwoju biznesu w One Housing, przewiduje, że od teraz do końca roku rynek w Hanoi utrzyma obecną sytuację, a po 2025 roku nastąpi poprawa podaży mieszkań. Inne segmenty, takie jak budynki niskie, również odnotują silny wzrost pod koniec tego i na początku przyszłego roku.

Źródło: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html