Od 1 lipca 2025 roku oficjalnie wejdzie w życie dwustopniowy model samorządu terytorialnego, dzięki któremu szczebel gminny stanie się najbliższy i najlepiej odpowiadający potrzebom mieszkańców, a jednocześnie będzie miał więcej obowiązków w zakresie gospodarowania gruntami. W tej sytuacji samorząd gminny staje się kluczowym „punktem kontaktowym” w ocenie skuteczności wdrażania ustawy o gruntach w praktyce. Od wydawania certyfikatów gruntowych i wstępnej weryfikacji pochodzenia gruntów, po wywłaszczanie gruntów i rozpatrywanie sporów i skarg – każdy etap wyraźnie odzwierciedla sprawne wdrażanie tej polityki w życiu codziennym.
Seria „Zarządzanie gruntami na poziomie gminy” przedstawia perspektywy, oceny i rekomendacje lokalnych urzędników ds. gospodarowania gruntami w gminach i okręgach Hanoi – osób bezpośrednio wdrażających prawo i na co dzień kontaktujących się z mieszkańcami i przedsiębiorstwami. Przyczynia się to do dalszego doskonalenia polityki gruntowej, usuwania wąskich gardeł i zwiększania efektywności gospodarowania gruntami w nowej fazie, zwłaszcza w związku z przygotowaniami do nowelizacji ustawy o gruntach.
W ostatnich latach, wraz z usprawnieniami instytucjonalnymi wynikającymi z Ustawy o gruntach z 2024 roku, zarządzanie gruntami i ich użytkowanie na poziomie lokalnym odnotowało wiele pozytywnych zmian. Jednak praktyczne wdrożenie w niektórych miejscowościach ujawnia, że nadal istnieje wiele przeszkód, zwłaszcza na obszarach o złożonych uwarunkowaniach historycznych lub nakładającym się planowaniu. Jednym z takich obszarów jest gmina Phu Cat (Hanoi).
Władze gminy Phu Cat przeprowadzają kontrolę i zajmują się sprawą zrzucania i wyrównywania gleby na gruntach rolnych . Zdjęcie: ST.
Długotrwałe problemy związane z gruntami rolnymi i leśnymi.
Największym wyzwaniem, przed którym stoi obecnie gmina Phu Cat, są grunty pochodzące z gospodarstw rolnych i leśnych. Ten rodzaj gruntów był przydzielany przez państwo różnym jednostkom do zarządzania w różnych okresach, z niespójnymi mechanizmami i politykami, co prowadziło do długotrwałych konsekwencji.
Pan Dam Cong Loi, sekretarz gminy Phu Cat, poinformował, że na terenie gminy działa Long Phu Tea Company, dawna państwowa farma, której przydzielono ziemię i przyznano certyfikat prawa do użytkowania. W trakcie swojej działalności firma ta pożyczała ziemię swoim pracownikom pod budowę domów, w których mogli uprawiać i pielęgnować krzewy herbaty.
Warto zauważyć, że wiele gospodarstw domowych mieszka stabilnie na tych terenach od dziesięcioleci, w niektórych przypadkach nawet od 1962 roku. Jednakże, ze względu na pierwotny charakter prawny gruntów, które były jedynie „pożyczką”, gospodarstwa te nie mają prawa do użytkowania gruntów na mocy obecnych przepisów.
Tymczasem przepisy dotyczące gruntów z biegiem lat stawały się coraz bardziej otwarte, umożliwiając uznanie praw do użytkowania gruntów w przypadku długotrwałego, stabilnego użytkowania. Jednak w przypadku gruntów rolnych i leśnych przepisy są bardziej rygorystyczne, co w wielu przypadkach skutkuje niespełnieniem wymogów uzyskania certyfikatu użytkowania gruntu.
W konsekwencji, gdy państwo odzyskuje grunty pod realizację projektów rozwoju społeczno -gospodarczego, gospodarstwa domowe nie mają pełnej gwarancji praw do odszkodowań, wsparcia i przesiedlenia. Jest to powodem wielu długotrwałych skarg i petycji.
Aby rozwiązać ten problem, Ludowy Komitet Gminy Phu Cat złożył dokument, w którym zwraca się do właściwych władz o rozważenie i zezwolenie na zastosowanie mechanizmu podobnego do tego stosowanego w przypadkach, gdy „spełniają warunki, ale nie wydano jeszcze certyfikatu”. Propozycja ta nie została jednak zatwierdzona z powodu sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawnymi.
Konflikt między różnymi typami planowania
Oprócz problemów historycznych związanych z gruntami rolnymi i leśnymi, zarządzanie gruntami na wyspie Phu Cat napotyka również na trudności wynikające z braku spójności między różnymi rodzajami planowania.
Władze gminy Phu Cat kontrolują i zwalczają nielegalną budowę na terenach publicznych. Zdjęcie: ST.
W ostatnim czasie do Rady Ludowej gminy wpłynęło wiele wniosków o zmianę przeznaczenia gruntów z rolnych na mieszkaniowe. Jednak proces wyceny i uchwalania decyzji napotkał na poważne trudności z powodu rozbieżności między planem zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu a planem zagospodarowania przestrzennego miasta.
Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu na lata 2021–2030, niektóre działki są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Daje to mieszkańcom podstawę do oczekiwania na zmianę przeznaczenia gruntów, co zalegalizuje ich potrzeby mieszkaniowe.
Jednakże zgodnie z Planem zagospodarowania przestrzennego Hoa Lac (HL6) w skali 1/2000, zatwierdzonym w 2024 r., tereny te są przeznaczone na inne funkcje, takie jak opieka zdrowotna, kultura, tereny zielone itp., a nie na cele mieszkalne.
Ta rozbieżność postawiła władze lokalne w trudnej sytuacji. Na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu możliwe jest uzyskanie pozwolenia na zmianę przeznaczenia gruntu. Jednak w porównaniu z bardziej szczegółowym i obowiązkowym planem zagospodarowania przestrzennego dla potrzeb zarządzania budową, wnioski nie spełniają wymogów.
Artykuł 116 ust. 5 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że podstawą wydania zezwolenia na zmianę przeznaczenia gruntów może być jeden z zatwierdzonych typów planowania. W praktyce jednak konieczne jest zapewnienie spójności między różnymi typami planowania, aby uniknąć konfliktów i zakłóceń w orientacji przestrzennej miasta.
Według Komitetu Ludowego gminy Phu Cat, biorąc pod uwagę, że plan zagospodarowania przestrzennego Hoa Lac został zatwierdzony później, jest bardziej szczegółowy i bezpośrednio powiązany z zarządzaniem budową, władze lokalne uznały, że nie ma wystarczających podstaw prawnych do rozpatrywania wniosków o zmianę przeznaczenia gruntów niezgodnych z tym planem. W związku z tym wiele wniosków zostało odrzuconych z powodu niespełniania warunków planu zagospodarowania przestrzennego.
Odrzucenie wniosków wywołało konflikt wśród wielu gospodarstw domowych. Według doniesień, wiele z nich złożyło wnioski, licząc na ich zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu, ale zostały odrzucone z powodu niezgodności z planem zagospodarowania przestrzennego.
Spowodowało to liczne skargi i doniesienia, w których twierdzono, że lokalne władze rozpatrują wnioski niezgodnie z prawem, co narusza uzasadnione prawa obywateli.
Pan Dam Cong Loi stwierdził, że podczas przeglądu i oceny dokumentów, Komitet Ludowy gminy w pełni oparł się na obowiązujących przepisach i porównał je z planem zagospodarowania przestrzennego Hoa Lac. W związku z tym zwrot dokumentów był konieczny dla zapewnienia zgodności z prawem i ogólnego kierunku rozwoju. Jednak w odpowiedzi na reakcję społeczeństwa, władze gminy uznały również potrzebę bardziej szczegółowych wytycznych na wyższym szczeblu, aby zapewnić jednolite rozumienie i stosowanie przepisów.
W obliczu powyższych trudności, Komitet Ludowy gminy Phu Cat złożył wniosek do Komitetu Ludowego Miasta Hanoi o udzielenie szczegółowych wytycznych dotyczących stosowania różnych rodzajów planowania jako podstawy do rozpatrywania wniosków o zmianę przeznaczenia gruntów. Phu Cat zażądał wyjaśnień w kilku istotnych kwestiach, takich jak: w przypadku rozbieżności między planowaniem zagospodarowania przestrzennego a planowaniem przestrzennym, który rodzaj planowania powinien mieć pierwszeństwo; kryteria określania „gruntów mieszkalnych” w każdym rodzaju planowania; oraz szczegółowe warunki uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów.
Source: https://nongnghiepmoitruong.vn/cap-xa-quan-ly-dat-dai-bai-3-xung-dot-quy-hoach-d815321.html
