Wielu ekspertów twierdzi, że publikowanie rocznych cen gruntów pomoże ograniczyć praktykę stosowania dwóch różnych poziomów cen.
Wyeliminuj problem ziemi o dwóch różnych cenach.
Zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach z 2013 r. tabele cen gruntów są ustalane co pięć lat i muszą być aktualizowane i uzupełniane w przypadku wahań cen rynkowych gruntów.
Jednakże w znowelizowanej ustawie o gruntach usunięto ten zapis i zamiast tego prowincjonalny Komitet Ludowy będzie ogłaszał go corocznie na początku roku.
Zgadzając się z tą nową treścią, dr Tran Quang Huy z Uniwersytetu Prawa w Hanoi ocenił, że zasada wyceny gruntów musi być zgodna z zasadami rynkowymi, co oznacza, że ceny gruntów muszą być elastyczne, bardzo aktualne, zbliżone do cen rynkowych i mieć wpływ jedynie na krótki okres czasu.
„ Jeśli tabele cen gruntów będą utrzymywane przez pięć lat, odpowiadających kadencji Prowincjonalnej Rady Ludowej, jak ma to miejsce obecnie, to nawet po korektach, takich jak 20% wzrost lub spadek, ceny pozostaną bardzo sztuczne, pozbawione orientacji rynkowej, przestarzałe i nieelastyczne. Dlatego też przepis zawarty w projekcie ustawy o gruntach (zmienionej) dotyczący okresowego, corocznego ustalania, publicznego ogłaszania i stosowania od 1 stycznia danego roku świadczy o elastyczności i aktualizowaniu zgodnie z mechanizmami rynkowymi” – ocenił pan Huy.
Znowelizowane prawo gruntowe wyeliminuje praktykę stosowania dwóch cen gruntów. (Ilustracja: Cong Hieu).
Pan Giang Anh Tuan, dyrektor Tuan Anh Real Estate, wyraził swoją opinię: Ponieważ ceny gruntów są aktualizowane tylko raz na 5 lat, nie są już dokładne.
„ W rzeczywistości zdarzały się obszary, gdzie ceny gruntów wahały się o kilkaset procent w ciągu jednego roku, a nie tylko pięciu lat. W związku z tym pięcioletni cennik gruntów jest nieaktualny i nie spełnia wymogów państwowego zarządzania gruntami ” – powiedział pan Tuan.
Pan Tuan stwierdził również, że cennik gruntów jest obecnie wykorzystywany również do obliczania podatku dochodowego od przeniesienia prawa użytkowania gruntów. Ostatnio przepisy dotyczące poboru podatku dochodowego od przeniesienia prawa użytkowania gruntów opierają się na cenie określonej w umowie przeniesienia. Jeśli cena jest wyższa niż cena podana w cenniku gruntów, stosowana jest cena podana w umowie; w przeciwnym razie stosowana jest cena z cennika gruntów.
Prowadzi to do sytuacji, w której rzeczywista cena zakupu jest bardzo wysoka, a cena podana w umowie jest niższa niż cena podana w oficjalnym cenniku gruntów, co umożliwia naliczenie podatków zgodnie z oficjalnym cennikiem. Powoduje to utratę dochodów państwa, a co ważniejsze, państwo nie dysponuje dokładnymi danymi o cenach gruntów, aby przejść do kolejnego etapu, jakim jest ustalenie konkretnych wartości gruntów.
Dlatego celem corocznego ogłaszania tych cen jest zapewnienie, aby jak najwierniej odzwierciedlały one ceny rynkowe oraz zwiększenie świadomości społeczeństwa w zakresie ochrony swoich interesów.
„ Podczas przeprowadzania transakcji rejestrowana będzie dokładna kwota pieniędzy za kupno i sprzedaż. Oprócz stabilizacji dochodów podatkowych, prawa obywateli są chronione poprzez pełne poświadczenie notarialne, a państwo zyskuje bazę danych o cenach rynkowych gruntów, która służy do budowania bazy danych cen gruntów, ustalania cen gruntów i określania konkretnych cen gruntów ” – analizował pan Tuan.
Korzystne dla budżetu państwa.
Adwokat Tran Duc Phuong ze Stowarzyszenia Adwokatów Miasta Ho Chi Minh uważa również, że coroczna lista cen gruntów, publikowana na początku roku, będzie bliższa cenom rynkowym, gdyż obecna lista cen gruntów jest znacznie niższa od cen rynkowych.
Dzięki zmianie corocznych przepisów dotyczących cen gruntów państwo uniknie strat w dochodach podatkowych. (Grafika ilustracyjna)
A prawniczka Phuong uważa, że coroczna aktualizacja tabel cen gruntów w zależności od wahań rynkowych przyniesie korzyści budżetowi państwa. Dzieje się tak, ponieważ tabele cen gruntów stanowią podstawę do obliczania opłat za użytkowanie gruntów, podatku dochodowego itp.
„ Prowincje i miasta powinny dostosować i publikować cenniki gruntów, które będą ściśle odzwierciedlać ceny rynkowe jako podstawę do obliczania podatku dochodowego od osób fizycznych od przeniesienia własności nieruchomości. Będzie to wymagało od obywateli deklarowania rzeczywistej ceny rynkowej przeniesionych nieruchomości. Pomoże to państwu uniknąć strat w dochodach, w przeciwieństwie do obecnej sytuacji deklarowania „dwóch cen” przy zakupie i sprzedaży gruntów i domów ” – analizuje prawnik Phuong.
Dyrektor firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami w Hanoi podziela ten pogląd i stwierdził, że obowiązujący obecnie cennik gruntów, ustalany przez władze lokalne na okres 5 lat, jest zbyt długi, ma duże opóźnienie i nie odzwierciedla wahań cen rynkowych.
Aby zapewnić transparentność rynku nieruchomości, potrzebny jest specjalny dział do wprowadzania cen gruntów. Ponadto informacje dotyczące transakcji na rynku nieruchomości powinny być przetwarzane za pośrednictwem banków.
„ Najważniejsza jest przejrzystość. Tylko wtedy możemy uniknąć strat w dochodach podatkowych ” – powiedział.
Co więcej, zniesienie systemu cen gruntów jest konieczne, ponieważ radykalnie zmienia sposób myślenia, umożliwiając ludziom dostęp do rzeczywistych cen rynkowych. Z drugiej strony, zmniejsza również szereg komplikacji prowadzących do skarg i pozwów sądowych związanych z gruntami, jak to ma miejsce obecnie.
Zgodnie ze znowelizowanym prawem gruntowym, Prowincjonalny Komitet Ludowy opracowuje i przedkłada Prowincjonalnej Radzie Ludowej do zatwierdzenia wstępny cennik gruntów, który ma zostać opublikowany i obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Prowincjonalny Komitet Ludowy jest zobowiązany do corocznego przedkładania Prowincjonalnej Radzie Ludowej do decyzji w sprawie korekt, zmian i uzupełnień cennika gruntów, który ma zostać opublikowany i obowiązywać od 1 stycznia następnego roku. W przypadku konieczności dostosowania, zmiany lub uzupełnienia cennika gruntów w ciągu roku, Prowincjonalny Komitet Ludowy jest zobowiązany do przedłożenia decyzji Prowincjonalnej Radzie Ludowej.
Według Vu Hong Thanha, przewodniczącego Komisji Ekonomicznej , kwestia regulacji corocznych tabel cen gruntów została gruntownie zbadana przez odpowiednie agencje i wielokrotnie przedstawiana Zgromadzeniu Narodowemu do dyskusji w trakcie procesu wyjaśniania, zbierania opinii i rewizji projektu ustawy.
Chau Anh
Źródło
Komentarz (0)