Ceny mieszkań w Hanoi rosną w nietypowo wysokim tempie, znacznie przekraczając możliwości finansowe większości osób o średnich i niskich dochodach – zdjęcie: N.TRAN
Według Ministerstwa Budownictwa obecne ceny nieruchomości składają się z kosztów gruntu, kosztów budowy, odsetek od kredytów, zysków przedsiębiorstw, podatków i prowizji maklerskich...
Aby kontrolować ceny nieruchomości, niektórzy eksperci zalecają takie rozwiązania, jak dostosowywanie cen gruntów, obliczanie odpowiednich podatków, opłat i odsetek kredytów projektowych, a także kontrolowanie cen materiałów wejściowych, równoważenie podaży i popytu oraz zapobieganie spekulacjom na rynku nieruchomości.
Cena mieszkań średniej klasy wynosi również 100 milionów VND/m2.
Według Ministerstwa Budownictwa, w drugim kwartale tego roku ceny ofertowe niektórych projektów mieszkaniowych w Hanoi znacząco wzrosły. W szczególności ceny mieszkań w dzielnicach Royal City wzrosły o 33%, The Pride o 33%, My Dinh Song Da – Sudico o 32%, a Vinhomes West Point o 28%. W niektórych starszych obszarach miejskich, takich jak Trung Hoa – Nhan Chinh, ceny mieszkań wzrosły również o 25%, a mieszkania dla przesiedleńców w Nam Trung Yen odnotowały wzrost o 20%.
Średnia cena sprzedaży mieszkań w maju 2024 r. znacznie wzrosła w porównaniu z końcem 2023 r. Dokładniej rzecz biorąc, cena Udic Westlake wynosiła 56,7 mln VND/m2, D' El Dorado 85,3 mln VND/m2, HDI Tower 160,1 mln VND/m2, Feliz Homes 53,9 mln VND/m2, a GoldSeason 63,8 mln VND/m2.
Ministerstwo Budownictwa zauważyło, że wcześniej ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań ze średniej półki wahały się od 50 do 70 milionów VND/m2, ale obecnie ceny transakcyjne wzrosły do 70–100 milionów VND/m2.
Na przykład cena sprzedaży projektu Noble Crystal Tay Ho wynosi około 187 milionów VND/m², a Mandarin Garden – od 80 do 105 milionów VND/m². Warto zauważyć, że w projekcie The Grand przy ulicy Hai Ba Trung w dzielnicy Hoan Kiem ceny niektórych apartamentów sięgają prawie 1 miliarda VND/m².
W Ho Chi Minh City w drugim kwartale 2024 roku segment mieszkań średniej klasy odnotował wzrost o 2%, podczas gdy segment mieszkań wyższej klasy wzrósł o 5% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku. Niedobór nowej podaży spowodował również wzrost cen sprzedaży mieszkań z drugiej ręki w Ho Chi Minh City.
W przypadku projektu apartamentowego City Garden średnia cena ofertowa wynosi 85 milionów VND/m², co stanowi wzrost o 18%; ceny w projektach Antonia (dzielnica 7) i Masteri Thao Dien (miasto Thu Duc) wzrosły odpowiednio o 11% i 10%. Do końca drugiego kwartału średnia cena mieszkań w Ho Chi Minh wzrosła o około 6% w porównaniu z końcem 2023 roku.
Ceny w kilku projektach mieszkaniowych w Ho Chi Minh City znacznie wzrosły. Należą do nich: Cantavil An Phu, gdzie wzrost wyniósł 22,6% do 54,5 mln VND/m2; Zenity (dzielnica 1), gdzie wzrost wyniósł 18,2% do 101,4 mln VND/m2; Green View (dzielnica 7), gdzie wzrost wyniósł 25,1% do 53,9 mln VND/m2; i The Panorama (dzielnica 7), gdzie wzrost wyniósł 15,5% do 69,6 mln VND/m2.
Co było przyczyną niezwykle wysokich cen?
Ostatnie badania i oceny przeprowadzone przez Ministerstwo Budownictwa pokazują, że opłaty za użytkowanie gruntów są dość wysokie w stosunku do ceny sprzedaży za metr kwadratowy mieszkań. W przypadku projektu mieszkaniowego GP Invest w Hanoi kwota ta wynosi około 15 milionów VND/36,35 miliona VND, co stanowi 41,5% ceny sprzedaży; w przypadku projektu budowy apartamentowca w Hajfong kwota ta wynosi 6,67 miliona VND/34,54 miliona VND, co stanowi 19,3% ceny sprzedaży; a w przypadku projektu budowy domów jednorodzinnych w Hajfong kwota ta wynosi 60,14 miliona VND/156,83 miliona VND.
Podobnie, w obszarze miejskim Dong Tang Long w mieście Thu Duc (Ho Chi Minh City) opłata za użytkowanie gruntu wynosi 2,34 mln/8,84 mln VND. W projekcie budowy willi w obszarze miejskim Chanh My w prowincji Binh Duong opłata za użytkowanie gruntu stanowi 16,3% ceny sprzedaży.
Według Ministerstwa Budownictwa, po zastosowaniu cen gruntów z 2024 roku, opłaty za użytkowanie gruntów w projektach będą nadal gwałtownie rosły. W szczególności, opłata za użytkowanie gruntów w strukturze cenowej projektów GP Invest wzrośnie do 60%, w obszarze miejskim Dong Tang Long w mieście Thu Duc wzrośnie do około 60-65%, a w projekcie willi Chanh My wzrośnie do 50% ceny sprzedaży.
Ministerstwo Budownictwa szacuje, że wprowadzenie nowego cennika gruntów, który ściśle odzwierciedla ceny rynkowe, doprowadzi do średniego wzrostu cen mieszkań i nieruchomości o 15-20% w porównaniu z poprzednim okresem. Koszt budowy metra kwadratowego mieszkania w projekcie mieszkaniowym GP Invest (Hanoi) wynosi 5,1 mln VND/36,3 mln VND, co stanowi około 14,1% ceny sprzedaży. W przypadku projektów mieszkaniowych w Hajfong koszt ten wynosi 15,7 mln VND/34,5 mln VND, co stanowi około 45,5% ceny sprzedaży. W przypadku projektów mieszkaniowych w niskiej zabudowie w Hajfong koszt ten wynosi 31,2 mln VND/156,8 mln VND, co stanowi 20,53% ceny sprzedaży.
Co więcej, jak podaje Ministerstwo Budownictwa, mimo że każdy projekt różni się skalą i produktem, koszty inwestycji w projekty mieszkaniowe w ostatnim czasie pozostały względnie stabilne lub wahały się tylko nieznacznie ze względu na rosnące koszty bezpieczeństwa przeciwpożarowego.
Jeśli chodzi o koszty finansowania projektów mieszkaniowych, według ministerstwa, jeśli projekty mieszkaniowe pożyczają 30-70% całkowitego kapitału inwestycyjnego ze źródeł komercyjnych, koszty odsetek wyniosą około 3-5% całkowitego kosztu inwestycji budowlanej. Tymczasem typowe koszty sprzedaży komercyjnych projektów mieszkaniowych wahają się od 3-7% ceny nieruchomości, a niektóre projekty mogą sięgać nawet 15% ceny domu.
Ostatnim składnikiem obecnych cen nieruchomości są koszty podatków, zysku i opłat za zarządzanie dla właściciela projektu, które wynoszą od 10 do 20% w przypadku budynków wielopiętrowych i od 20 do 30% w przypadku budynków jednorodzinnych.
Source: Ministry of Construction - Graphics: T. ĐẠT
Jak możemy obniżyć ceny domów?
W wywiadzie dla gazety Tuoi Tre , wiceprezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, Nguyen Chi Thanh, biorąc pod uwagę wszystkie koszty i ich proporcje składające się na cenę sprzedaży domów, stwierdził, że obecne ceny gruntów są bardzo wysokie w porównaniu do dochodów ludzi, więc agencje zarządzające muszą dostosować ceny gruntów do rzeczywistości.
„Zasada rynkowego ustalania cen gruntów sprawdza się w dobrze rozwiniętych obszarach miejskich o jasno określonych parametrach transakcyjnych, takich jak Dzielnica 1 i Thu Duc City (Ho Chi Minh City) oraz dzielnice Hoan Kiem, Ba Dinh i Dong Da (Hanoi). Jednak w słabo rozwiniętych obszarach, jeśli nie dostosujemy cen gruntów, aby stworzyć zachęty do rozwoju, będzie to bardzo niebezpieczne” – powiedział pan Thanh.
Pan Thanh przytoczył przykład Chin, gdzie firmy budowlane budują wiele domów, ale po wysokich cenach (częściowo z powodu wysokich kosztów gruntów), co czyni je niesprzedawalnymi. Kiedy te firmy napotykają trudności, rząd nie jest w stanie ich uratować. Ostatecznie to nabywca domu podejmuje ostateczną decyzję.
Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City, struktura kosztów gruntów pod projekt mieszkaniowy obejmuje opłaty za użytkowanie gruntu i koszty oczyszczenia terenu, których wysokość jest znacząca i zależy od gęstości zabudowy danego projektu.
Z perspektywy firmy inwestującej w nieruchomości, pan Nguyen Quoc Khanh, prezes DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, podkreślił, że najważniejszym czynnikiem dla firm inwestujących obecnie w projekty mieszkaniowe jest czas. Skrócenie czasu potrzebnego na dopełnienie procedur związanych z projektami mieszkaniowymi dzięki jasnym regulacjom pomoże firmom obniżyć koszty przestrzegania przepisów, a tym samym obniżyć ceny nieruchomości.
Według pana Thanha, orientacja rozwoju rynku nieruchomości powinna zmierzać do stabilizacji i poprawy jakości życia mieszkańców. Marża zysku na poziomie 10-20% ceny sprzedaży dla deweloperów jest normą, ale należy to zweryfikować, aby sprawdzić, czy rzeczywiście tak jest, ponieważ istnieją duże projekty nieruchomości, realizowane na zupełnie nowych terenach, które przyciągają nabywców, a zyski deweloperów są wielokrotnie wyższe niż dane podawane przez urząd statystyczny.
Wielu ekspertów rynku nieruchomości uważa również, że aby zrównoważyć obecną podaż i popyt na mieszkania, konieczne jest zwiększenie podaży mieszkań w przystępnej cenie. Podaż ta w dużej mierze zależy od zaangażowania ministerstw, departamentów i samorządów. Co więcej, konieczna jest zmiana sposobu myślenia, odejście od nadmiernej eksploatacji gruntów i skupienie się na kontrolowaniu kosztów gruntów na poziomie przystępnym dla większości społeczeństwa. Przy obecnych wysokich kosztach gruntów wiele firm będzie wahać się przed inwestowaniem w projekty, co utrudni zwiększenie podaży mieszkań w przyszłości.
Aby obniżyć obecne ceny nieruchomości, pan Le Hoang Chau uważa, że należy zrobić następujące sześć rzeczy:
1. Zmniejsz koszty gruntów.
2. Zmniejsz podatki i opłaty z tym związane.
3. Zmniejsz koszty odsetek.
4. Utrzymuj stabilne koszty materiałów wejściowych dla projektu, w tym paliwa i energii elektrycznej.
5. W jaki sposób możemy uprościć proces zatwierdzania projektów mieszkaniowych, zmniejszając w ten sposób koszty zgodności?
6. Zwalczać spekulacje nieruchomościami i celowe tworzenie sztucznych poziomów cen w celu osiągnięcia zysku, zwiększyć wysokość depozytu w aukcjach gruntów do 20% oraz surowo karać tych, którzy stracą swój depozyt po wygraniu aukcji.
Istnieją również powody związane ze spekulacją i tworzeniem sztucznych cen.
Ministerstwo Budownictwa potwierdziło również, że wysokie ceny mieszkań wynikają częściowo z faktu, że deweloperzy wykorzystują niedobór na rynku, aby oferować nieruchomości po wysokich cenach. Niektóre grupy spekulacyjne, inwestorzy i osoby prywatne zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami zakłócają rynek, aby „zawyżać ceny i tworzyć sztuczne ceny”.
Zazwyczaj deweloperzy przeznaczają około 3% ceny domu na rzecz agencji nieruchomości lub pośredników, ale agencje te często korygują cenę w zależności od warunków rynkowych podczas zawierania transakcji z klientami. Różnica ta nie jest stała i może wynosić 5%, 10% lub 20% ceny domu.
Na przykład projekt budownictwa mieszkaniowego na wyspie Hung Yen o cenie sprzedaży 7–8 miliardów VND/jednostkę miałby średnią premię wynoszącą około 750 milionów VND, ale gdy rynek się uspokoi, premia wyniesie tylko 250 milionów VND/jednostkę.
Projekt nieruchomości w budowie w Dzielnicy 7 w Ho Chi Minh City – zdjęcie: QUANG DINH
Niedobory podaży mieszkań, rosnące ceny, niski rzeczywisty wolumen transakcji.
Gwałtowny wzrost cen nieruchomości w Hanoi od początku roku rodzi wiele wątpliwości dotyczących obecnej polityki rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Ceny nieruchomości rosną nieprzerwanie z kwartału na kwartał, ustanawiając nowe, zawrotne poziomy cenowe, znacznie przewyższające te z ubiegłego roku, podczas gdy liczba transakcji na rynku spada. Tymczasem podaż mieszkań pozostaje ograniczona, a mieszkania socjalne i mieszkania dla osób o niskich dochodach są „wymarłe”, a podaż mieszkań socjalnych i mieszkań dla osób o niskich dochodach jest minimalna, praktycznie nieistniejąca w Hanoi i Ho Chi Minh. Przy tak wysokich cenach większość osób o średnich i niskich dochodach, które rzeczywiście potrzebują mieszkania, nie może sobie pozwolić na zakup własnego domu.
Biorąc pod uwagę nietypowe sygnały na rynku nieruchomości, premier wkrótce zorganizuje spotkanie z przedstawicielami przedsiębiorstw i spółek z sektora nieruchomości, aby omówić rozwiązania problemów rynku.
Według raportu analizującego strukturę kosztów, ceny sprzedaży i przyczyny wzrostu cen nieruchomości, złożonego niedawno przez Ministerstwo Budownictwa w Kancelarii Rządu (18 września), podaż mieszkań w całym kraju gwałtownie spada. W drugim kwartale 2024 roku ukończono zaledwie 9 projektów mieszkaniowych, obejmujących około 6000 mieszkań, domów jednorodzinnych i szeregowców. W całym pierwszym półroczu tego roku, podaż mieszkań wyniosła jedynie około 9000 mieszkań, domów jednorodzinnych i szeregowców. Liczba nowo wydanych pozwoleń na budowę wyniosła zaledwie 20 000 lokali.
Niedobór mieszkań i gruntów w Hanoi od końca 2023 roku drastycznie podniósł ceny nieruchomości. Kilka luksusowych projektów apartamentowych w rejonie West Lake miało początkowe ceny ofertowe przekraczające 100 milionów VND/m². Tymczasem w obszarze metropolitalnym Vinhomes Co Loa, w momencie jego uruchomienia, ceny domów szeregowych przekraczały 300 milionów VND/m². Co ciekawe, działki wystawione na aukcjach na obszarach wiejskich w podmiejskich dzielnicach Hanoi, takich jak Hoai Duc, Thanh Oai i Phuc Tho, położonych 30-40 km od centrum miasta, również osiągnęły ceny przekraczające 100 milionów VND/m².
Ministerstwo Budownictwa identyfikuje przyczyny i rozwiązania umożliwiające spadek cen mieszkań.
4 powody wzrostu cen domów:
1. Ceny gruntów wzrosły zgodnie z nowym cennikiem gruntów, a aukcje gruntów odbywają się po cenach wielokrotnie wyższych od ceny wywoławczej, co powoduje wzrost ogólnego poziomu cen gruntów.
2. Zjawisko „tworzenia sztucznych cen i zawyżania cen” przez spekulantów i osoby trudniące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.
3. Brakuje nieruchomości i mieszkań, które mogłyby zaspokoić potrzeby większości osób o średnich i niskich dochodach.
4. Ostatnie wahania gospodarcze na rynkach akcji, obligacji i złota doprowadziły do dużego napływu pieniędzy do nieruchomości jako bezpiecznej przystani.
6 rozwiązań, które obniżą ceny domów:
1. Usunięcie przeszkód proceduralnych i prawnych, zwiększenie podaży rynkowej oraz promowanie bezpiecznego i zrównoważonego rozwoju rynku.
2. Udoskonalić procedury aukcji gruntów, doprecyzować przepisy dotyczące aukcji gruntów poprzez zwiększenie wysokości depozytów, ustalenie realistycznych cen wywoławczych, skrócenie czasu płatności wygranych ofert i ograniczenie spekulacyjnych ofert.
3. Przeprowadź badania i zaproponuj przepisy podatkowe dla właścicieli wielu domów i działek, aby ograniczyć spekulacje.
4. Istnieją rozwiązania i środki mające na celu złagodzenie negatywnych skutków wydania nowego cennika gruntów na mocy ustawy o gruntach z 2024 r.
5. Przeprowadzić pilotaż modelu centrum transakcji nieruchomościami i prawami do użytkowania gruntów zarządzanego przez państwo.
6. Wzmocnić kontrolę i nadzór nad aukcjami praw użytkowania gruntów, przetargami na projekty użytkowania gruntów oraz efektywnym zarządzaniem przedsiębiorstwami świadczącymi usługi w zakresie nieruchomości, wymianą nieruchomości i działalnością pośrednictwa.
Mieszkania socjalne w krajach sąsiednich
Według gazety „Nation” (Tajlandia) na początku kwietnia, Narit Therdsteerasukdi, Sekretarz Generalny Rady Inwestycji Tajlandii (BOI), poinformował, że 15 marca rada zatwierdziła ulgi podatkowe na mieszkania. Ulgi te są częścią trzeciego etapu projektu udzielania pożyczek na zakup domów jednorodzinnych i mieszkań osobom o niskich dochodach, zainicjowanego przez Bank Mieszkaniowy Tajlandii (GHB).
Obecnie program ulg podatkowych dotyczy wyłącznie domów o minimalnej powierzchni 70 m² (domy wolnostojące) i mieszkań o minimalnej powierzchni użytkowej 24 m² (mieszkania). Według pana Therdsteerasukdiego, BOI wspiera projekty mieszkaniowe dla osób o niskich dochodach od 1993 roku. W szczególności BOI uczestniczył w zapewnieniu mieszkań dla 44 projektów mieszkaniowych obejmujących 34 900 jednostek w Bangkoku oraz prowincjach Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom i Chonburi.
Rząd Malezji ogłosił 17 września uruchomienie co najmniej 23 nowych projektów mieszkań komunalnych w ramach Programu Mieszkalnictwa Ludowego (PPR) w całym kraju, jak donosi agencja prasowa Bernama. Malezyjski wiceminister mieszkalnictwa i samorządu lokalnego (KPKT), Datuk Aiman Athirah Sabu, oświadczył, że do września 2024 roku rząd Malezji ukończył 166 projektów mieszkań komunalnych, zapewniając 104 081 mieszkań dla osób o niskich dochodach, i kontynuuje budowę 16 kolejnych projektów.
Ceny domów w ramach projektu PPR wahają się od 45 000 do 60 000 ringgitów (od 10 700 do ponad 14 000 dolarów amerykańskich) za jednostkę. Przyszłe projekty będą integrować nowe udogodnienia, poprawiając jakość życia mieszkańców.
Source: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
Komentarz (0)