Rynek nieruchomości właśnie był świadkiem jednej z największych transakcji fuzji i przejęć (M&A) od początku 2026 roku. Rada Dyrektorów Phat Dat Real Estate Development Joint Stock Company (kod: PDR) zatwierdziła nabycie 35% kapitału zakładowego Lotte Properties HCMC Co., Ltd. o oczekiwanej wartości ponad 7666 mld VND. Jednocześnie PDR zobowiązało się do zainwestowania dodatkowych 2726,8 mld VND, jeśli partner zwiększy swój kapitał do 12 000 mld VND, co zwiększy łączną kwotę inwestycji w tej transakcji do 10 393,8 mld VND.
Nieodparty urok Lotte Eco Smart City, który sam w sobie jest prawdziwą perełką.
Lotte Eco Smart City, obejmujące sześć sąsiadujących ze sobą atrakcyjnych działek o numerach od 2-1 do 2-6 i łącznej powierzchni około 7,54 hektara, ma przewidywaną łączną wartość inwestycji do 60 000 miliardów VND (prawie 2,4 miliarda USD). To gęsto zabudowany, wielofunkcyjny kompleks miejski, integrujący nowoczesne centra handlowe, biurowce klasy A, apartamenty z obsługą oraz luksusowe osiedla mieszkaniowe.
| Kategoria przepływu kapitału PDR | Szacunkowa wartość (miliardy VND) | Oczekiwane źródła przychodów mające zrównoważyć straty. |
| Nabyto 35% istniejącego kapitału poprzez przeniesienie. | 7,666.0 | Wycofanie inwestycji z projektu Thuan An 2 (Binh Duong) |
| Wnieś dodatkowy kapitał zgodnie z harmonogramem podwyższenia kapitału. | 2726,8 | Na sprzedaż projekt Serenity Phuoc Hai |
| Maksymalny całkowity budżet inwestycyjny | 10 393,8 | Limit kredytowy gwarantowany przez MB Bank |
To nie przypadek, że Phat Dat zgodził się zainwestować prawie połowę swoich aktywów w tę transakcję. Lotte Properties HCMC jest obecnie jedynym inwestorem w megaprojekcie Thu Thiem Eco Smart City, uważanym za „serce” strefy funkcjonalnej 2A, centralnego punktu nowego obszaru miejskiego Thu Thiem (Ho Chi Minh City).
Doskonała lokalizacja naprzeciwko Dzielnicy 1, po drugiej stronie rzeki Sajgon, w połączeniu ze zintegrowaną infrastrukturą, czyni Thu Thiem najbardziej atrakcyjną i dochodową lokalizacją inwestycyjną dla inwestorów w nieruchomości z wyższej półki, niezależnie od wahań na rynku.
Skąd pochodzą środki?
Zgodnie z umową o współpracy inwestycyjnej oficjalnie podpisaną 26 czerwca, struktura podziału władzy w zakresie rozwoju projektu między Grupą Lotte a Phat Dat została jasno określona. PDR nie będzie działać jako bierny inwestor finansowy, lecz będzie bezpośrednio i aktywnie uczestniczyć w kluczowych etapach realizacji megaprojektu.
W szczególności Phat Dat będzie współrealizować część mieszkaniową w blokach 2-2, 2-4 i 2-6. Warto zauważyć, że firma zabezpieczyła sobie prawo do budowy dwóch dużych wieżowców komercyjnych (bloków 2-1 i 2-3), wraz z całym podium obejmującym cztery kondygnacje powierzchni handlowo-usługowej oraz kondygnacje podziemne osiedla. Lotte wykorzysta swoje globalne atuty w handlu detalicznym, aby zarządzać tym skoncentrowanym obszarem handlowo-usługowym.
Aby przygotować się na ten masowy napływ kapitału, Phat Dat wdrożył drastyczną strategię „oczyszczania drogi”. Firma zatwierdziła plan sprzedaży 99,9% swoich udziałów w spółce będącej inwestorem projektu Thuan An 2 (Binh Duong), aby wygenerować co najmniej 3000 miliardów VND w gotówce, a jednocześnie planowała wycofać inwestycje z projektu Serenity Phuoc Hai (Ba Ria – Vung Tau ). Jednocześnie, spłata 100% długu obligacyjnego do końca 2023 roku pomogła PDR zdobyć zaufanie Military Bank (MB Bank), co skłoniło bank do zobowiązania się do długoterminowego wsparcia kredytowego dla projektu Thu Thiem.
3 trudne problemy
Analitycy finansowi uważają, że pomimo gruntownego przygotowania, droga Phat Dat do realizacji ambicji stoi przed trzema głównymi wyzwaniami.
Po pierwsze, ryzyko wystąpienia wąskich gardeł w przepływach pieniężnych mogłoby utrudnić realizację planu dezinwestycji z innych projektów i skoncentrowanie zasobów na tym. Rynek fuzji i przejęć w nieruchomościach w 2026 roku nadal charakteryzuje się dużą ostrożnością ze strony kapitału zagranicznego. Dążenie PDR do szybkiej sprzedaży projektów Thuan An 2 lub Phuoc Hai w celu pozyskania kapitału uzupełniającego nie jest łatwym zadaniem. Jakiekolwiek opóźnienie w negocjacjach wyceny z kupującym mogłoby zakłócić harmonogram wypłat dla Lotte, narażając firmę na ryzyko utraty depozytów lub zerwania umowy.
Po drugie, presja ze strony stóp procentowych ma tendencję wzrostową. Do połowy 2026 roku oprocentowanie depozytów i kredytów w systemie bankowym będzie wykazywać oznaki zbliżania się do najniższego poziomu, a następnie stopniowego wzrostu. Jest to szczególnie widoczne w kontekście zaostrzonej polityki kontroli niespłaconych kredytów w sektorze nieruchomości.
Megaprojekt w Thu Thiem ma długie podstawy i formalny harmonogram realizacji, co oznacza, że kapitał pożyczkowy z MB Bank będzie obciążony szybko rosnącymi kosztami odsetek. Jeśli płynność rynku nie odbuduje się wystarczająco szybko, presja odsetek składanych poważnie obniży oczekiwane marże zysku.
Po trzecie, wyścig o emisję akcji w celu pozyskania kapitału wydaje się być zbyt intensywny, co zagraża zainteresowaniu inwestorów akcjami PDR.
Plan Phat Dat, dotyczący emisji akcji w celu pozyskania 2 bilionów VND, zbiega się ze znaczną presją rozwodnienia na rynku akcji, ponieważ liczne banki komercyjne, firmy papierów wartościowych oraz grupy produkcyjne i biznesowe o dużej kapitalizacji również agresywnie zwiększają swój kapitał, aby uzupełnić swoje wskaźniki adekwatności kapitałowej. Rozproszenie funduszy indywidualnych inwestorów doprowadzi do zaciętej konkurencji o emisję akcji tej spółki z branży nieruchomości.
Podsumowując, partnerstwo z Lotte w Eco Smart City Thu Thiem to strategiczna dźwignia, która pomaga Phat Dat wzmocnić pozycję marki. Jednak sprawne zarządzanie kapitałem o wartości ponad 10 000 miliardów VND w obliczu obecnej zmienności rynku będzie najtrudniejszym sprawdzianem możliwości zespołu zarządzającego tej firmy.
Source: https://danviet.vn/cu-bat-tay-ty-do-bai-toan-nan-gian-voi-phat-dat-d1438684.html
