Zwalczanie spekulacji na rynku nieruchomości.

DNVN – Ekspert ds. prawa nieruchomości, Pham Thanh Tuan, uważa, że ​​propozycja zawarta w projekcie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zmienionej) Ministerstwa Finansów ma na celu przede wszystkim zapobieganie spekulacjom na rynku nieruchomości. Propozycja zastępuje obecne przepisy jednolitą stawką podatku w wysokości 2% od ceny transferowej.

Według eksperta prawnego ds. nieruchomości Pham Thanh Tuan, podobnie jak wszystkie inne propozycje związane z nieruchomościami, zamiar opodatkowania dochodów osobistych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości na podstawie czasu posiadania natychmiast wywołał kontrowersje.

Przeciwnicy obawiają się, że po wprowadzeniu podatku, w jakiś sposób wpłynie on na ceny wynajmu i sprzedaży, szkodząc jedynie tym, którzy nie posiadają lub jeszcze nie posiadają nieruchomości. Zwolennicy mają nadzieję, że to rozwiązanie ograniczy spekulację, zwróci podaż mieszkań potrzebującym, a tym samym obniży ceny nieruchomości.

Obecne podejście do opodatkowania nieruchomości wymaga starannego rozważenia, biorąc pod uwagę szczególne problemy, z jakimi zmaga się wietnamski rynek mieszkaniowy.

W różnych państwach podatki od nieruchomości zazwyczaj stosuje się w kilku głównych formach: podatki progresywne proporcjonalne do liczby nieruchomości; podatki nakładane na nieruchomości nieużywane; oraz wyższe podatki nakładane na osoby, które posiadają nieruchomości przez krótsze okresy.

Opodatkowanie nieruchomości nadal stanowi wyzwanie.

Jeśli chodzi o progresywne opodatkowanie oparte na liczbie nieruchomości, kraje stosujące to podejście mają wyższą stawkę podatku dla posiadaczy większej liczby nieruchomości niż dla posiadaczy mniejszej liczby. W Wielkiej Brytanii podatek od drugiego domu wzrasta o 3%. Singapur stosuje podatek w wysokości 20% od drugiej nieruchomości, 30% od trzeciej itd.

Jeśli chodzi o podatki pobierane od nieużytkowania nieruchomości, Kanada nakłada 1% podatku na domy puste, podczas gdy Wielka Brytania pobiera dodatkowy podatek od domów, które stoją puste przez co najmniej rok…

Stosowanie wyższych podatków dla krótkoterminowych właścicieli nieruchomości jest stosunkowo powszechne. Na przykład w Singapurze podatek wynosi 100% od różnicy między ceną zakupu a sprzedaży gruntu w pierwszym roku i 50% po dwóch latach. Na Tajwanie osoby odsprzedające nieruchomość w ciągu pierwszych dwóch lat pobierają 45% podatku, 35% przez 2-5 lat i 20% przez 5-10 lat. Korea Południowa również stosuje 70% podatek od osób sprzedających dom w pierwszym roku.

W Wietnamie rezolucja Komitetu Centralnego nakazuje przeprowadzenie badań nad „uregulowaniem wyższych podatków dla tych, którzy użytkują duże obszary ziemi, posiadają wiele domów, spekulują ziemią, opieszale ją użytkują lub pozostawiają ją odłogiem”. Zatem w przyszłości wyższe podatki będą dotyczyć trzech grup: „użytkowników dużych obszarów ziemi i posiadaczy wielu domów” (w zależności od ilości), „spekulantów ziemi” (w zależności od czasu posiadania) oraz „opieszale ją użytkujących lub pozostawiających ziemię odłogiem” (określających, że ziemia nie jest użytkowana) – podobnie jak ma to miejsce obecnie w wielu krajach.

Proponowane przez Ministerstwo Finansów zmiany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych mają na celu przede wszystkim zapobieganie spekulacjom, zastępując obecne rozporządzenie, które stosuje jednolitą stawkę podatku w wysokości 2% od ceny transferowej, niezależnie od okresu posiadania. Ministerstwo Finansów oczekuje, że jeśli projekt zostanie włączony do porządku obrad, Zgromadzenie Narodowe przekaże swoją opinię do końca 2025 roku i rozważy uchwalenie projektu w połowie sesji 2026 roku.

„Chociaż nie jest to jeszcze szczegółowo omówione, uważam, że to rozwiązanie jest bardziej rozsądne niż stosowanie podatku progresywnego dla właścicieli wielu nieruchomości. Wyższa stawka podatku od krótkoterminowego posiadania nieruchomości, teoretycznie, mogłaby pomóc ograniczyć spekulacje i ograniczyć praktykę »odsprzedaży« nieruchomości w celu szybkiego zysku” – powiedział pan Tuan.

Według pana Tuana, spekulanci zazwyczaj wykorzystują dźwignię finansową na krótkie okresy. Utrzymywanie własności nieruchomości przez dłuższy czas wywiera na nich znaczną presję finansową. Wysokie podatki zwiększają koszty i zmniejszają atrakcyjność spekulacji nieruchomościami. W rezultacie zmniejsza się płynność transakcji kupna i sprzedaży.

Aby jednak to narzędzie podatkowe było skuteczne, muszą mu towarzyszyć co najmniej następujące warunki: kompletna krajowa baza danych o cenach gruntów; oraz gwarantowana infrastruktura informatyczna.

Uzupełnienie krajowej bazy danych o cenach gruntów jest również wymogiem określonym w Ustawie o gruntach z 2024 roku. Jeśli problem „dwóch cen” w transakcjach dotyczących nieruchomości i płatności gotówkowych nie zostanie rozwiązany, opodatkowanie pozostanie trudne, a zagwarantowanie sprawiedliwości będzie trudne.

Ponadto zapewnienie kompletnej infrastruktury informatycznej do rejestrowania transakcji dotyczących gruntów i nieruchomości jest kluczowe dla organów podatkowych, aby uzyskać dokładne informacje na temat okresu własności nieruchomości.

„Gdy te podstawowe warunki zostaną spełnione, wówczas narzędzie podatkowe ograniczające spekulację nieruchomościami będzie naprawdę „poprawne” i „skuteczne”, ukierunkowane na właściwe cele regulacji rynku i właściwych spekulantów” – podkreślił pan Tuan.

Ha Anh

Źródło: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120