Odrzuć spekulacje na rynku nieruchomości

DNVN – Ekspert prawny ds. nieruchomości, Pham Thanh Tuan, powiedział, że propozycja zawarta w projekcie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zmienionej) Ministerstwa Finansów ma na celu przede wszystkim zapobieganie spekulacjom na rynku nieruchomości. Propozycja zastąpienia obecnych przepisów zakłada zastosowanie ogólnej stawki podatku w wysokości 2% od ceny transferowej.

Według eksperta prawnego ds. nieruchomości Pham Thanh Tuan, podobnie jak każda inna propozycja związana z nieruchomościami, plan opodatkowania dochodów osobistych z tytułu przeniesienia własności nieruchomości na podstawie czasu posiadania natychmiast wywołał kontrowersje.

Przeciwnicy obawiają się, że po wprowadzeniu podatku, wpłynie on w jakiś sposób na czynsze i ceny sprzedaży, utrudniając życie osobom, które nie mają domu lub go nie mają. Zwolennicy mają nadzieję, że to rozwiązanie ograniczy spekulację, zwróci „podaż” potrzebującym, a tym samym obniży ceny mieszkań.

Sposób opodatkowania nieruchomości jest dziś kwestią wymagającą szczegółowego rozważenia, biorąc pod uwagę specyfikę wietnamskiego rynku nieruchomości.

Państwa zazwyczaj stosują podatki od nieruchomości w formie podatków progresywnych proporcjonalnych do wartości posiadanego majątku; podatki nakładane są za nieużytkowanie nieruchomości, a wyższe podatki dotyczą krótkoterminowych właścicieli nieruchomości.

Opodatkowanie nieruchomości nadal jest trudne.

W przypadku progresywnego opodatkowania proporcjonalnego do liczby nieruchomości, podejście krajów stosujących tę formę jest takie, że osoby posiadające więcej nieruchomości płacą wyższą stawkę podatku niż te posiadające mniej. W Wielkiej Brytanii podatek wzrasta o 3% w przypadku zakupu drugiego domu. Singapur stosuje 20% podatek od drugiego domu, 30% od trzeciego domu…

Jeśli chodzi o podatki pobierane od czynności nieużytkowania nieruchomości, Kanada nakłada 1% podatku na domy puste, Wielka Brytania nakłada dodatkowy podatek na domy, które stoją puste przez co najmniej rok...

Stosowanie wyższych stawek podatkowych dla krótkoterminowych właścicieli nieruchomości jest dość powszechne. Zazwyczaj Singapur pobiera 100% podatku od różnicy wartości zakupu i sprzedaży gruntu w pierwszym roku i 50% po dwóch latach. Tajwan stosuje stawkę podatku 45% dla osób odsprzedających nieruchomość w ciągu pierwszych dwóch lat, 35% w ciągu 2-5 lat i 20% w ciągu 5-10 lat. Korea również stosuje stawkę podatku 70% dla osób sprzedających dom w pierwszym roku.

W Wietnamie, Rezolucja Centralna nakazuje przeprowadzenie badań nad „ustaleniem wyższych stawek podatkowych dla osób korzystających z dużych obszarów ziemi, wielu domów, spekulacji gruntami, powolnego użytkowania gruntów i porzucania ziemi”. Zatem w przyszłości wyższe stawki podatkowe będą stosowane do trzech grup: „użytkowania dużych obszarów ziemi, wielu domów” (w oparciu o ilość), „spekulacji gruntami” (w oparciu o czas posiadania) oraz „powolnego użytkowania gruntów, porzucania ziemi” (określającego, że ziemia nie jest użytkowana) – podobnie jak obecnie w wielu krajach.

Propozycja zawarta w projekcie nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Ministerstwa Finansów ma na celu przede wszystkim zapobieganie spekulacjom, zastępując obecne rozporządzenie, które stosuje ogólną stawkę podatku w wysokości 2% od ceny transferowej, niezależnie od okresu posiadania. Ministerstwo Finansów oczekuje, że jeśli projekt zostanie uwzględniony w programie prac legislacyjnych, Zgromadzenie Narodowe wyda opinię do końca 2025 roku i rozważy uchwalenie projektu na sesji w połowie 2026 roku.

„Chociaż nie jest to jeszcze szczegółowo omówione, uważam, że to rozwiązanie jest bardziej rozsądne niż stosowanie progresywnego podatku do osób posiadających wiele nieruchomości. Teoretycznie wysokie stawki podatkowe przy krótkotrwałym posiadaniu nieruchomości mogą pomóc ograniczyć spekulacje i ograniczyć oszustwa związane ze sprzedażą nieruchomości po wyższej cenie” – powiedział pan Tuan.

Według pana Tuana, spekulanci zazwyczaj wykorzystują dźwignię finansową w krótkim okresie. Konieczność utrzymania nieruchomości przez długi czas będzie dla nich źródłem presji finansowej. Wysokie stawki podatkowe zwiększają koszty i zmniejszają atrakcyjność spekulacji nieruchomościami. W rezultacie płynność w transakcjach kupna i sprzedaży będzie spadać.

Aby jednak to narzędzie podatkowe było skuteczne, muszą mu towarzyszyć co najmniej następujące warunki: uzupełnienie krajowej bazy danych o cenach gruntów; zapewnienie infrastruktury informatycznej.

Uzupełnienie krajowej bazy danych o cenach gruntów jest również wymogiem określonym w ustawie o gruntach z 2024 r. Jeśli problem „dwóch cen” w transakcjach dotyczących nieruchomości i płatnościach gotówkowych nie zostanie rozwiązany, opodatkowanie nadal nie będzie łatwe, a zapewnienie sprawiedliwości będzie trudne.

Jednocześnie zapewnienie kompletnej infrastruktury informatycznej do rejestracji transakcji dotyczących gruntów i nieruchomości stanowi podstawę, dzięki której organy podatkowe mogą uzyskać informacje na temat czasu posiadania nieruchomości, aby móc je dokładnie rozliczać.

„Gdy te podstawowe warunki zostaną spełnione, narzędzie podatkowe mające na celu ograniczenie spekulacji nieruchomościami będzie naprawdę „poprawne” i „trafione w cel”, spełniając cel regulacji rynku i celując w spekulantów” – podkreślił pan Tuan.

Ha Anh

Źródło: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120