 |
| Firmy z branży nieruchomości badają wszelkie możliwe sposoby pozyskania kapitału na realizację projektów (zdjęcie: Gia Huy) |
Walka o zabezpieczenie finansowania na rozwój projektu.
W ramach planu rozwoju firmy, zakładającego transformację z jednostki dystrybucyjnej w inwestora projektowego, w lutym 2026 roku spółka akcyjna DK Joint Stock Company z Ho Chi Minh City zdecydowała się na zakup projektu mieszkaniowego o nazwie „To Am Xanh” (Zielony Dom) w dzielnicy Ben Cat w Ho Chi Minh City. Projekt obejmuje obszar 1 hektara, obejmuje blisko 1500 mieszkań i posiada niemal pełną dokumentację prawną. Cena wywoławcza dewelopera wynosi 250 miliardów VND.
Po zbadaniu rynku i skontaktowaniu się ze sprzedawcą, firma DK sfinalizowała cenę zakupu na 235 miliardów VND. Następnie firma nawiązała współpracę z VietinBank . Jednak bank odmówił udzielenia kredytu, powołując się na niewystarczające limity kredytowe, a podane oprocentowanie wynosiło około 14%.
Według szefów DK Company, firma złożyła również wnioski do wielu innych banków, wszystkie z dość wysokim oprocentowaniem, wahającym się od 12% do 14% w skali roku. Dodatkowo, opłaty pobierane przez banki za manipulację kredytem wahały się od 5% do 7% całkowitej kwoty kredytu.
Firmy z branży nieruchomości są zmuszone szukać sposobów na pozyskanie finansowania projektów, akceptując wysokie stopy procentowe i znaczne ryzyko. Presja na przepływy pieniężne nie tylko obniża zyski, ale także stawia wiele firm w sytuacji, w której muszą „ratować się” za wszelką cenę. 
„Realizując projekt, musimy zaciągnąć pożyczkę na zakup ziemi, dopełnić formalności prawnych, zapłacić państwu podatek gruntowy i pokryć koszty budowy. Pożyczona kwota może sięgać tysięcy miliardów dongów. Przy oprocentowaniu 14% rocznie i okresie kredytowania około 3 lat, jeśli pożyczymy 1000 miliardów dongów, firma musi ponieść koszty odsetek w wysokości około 42%. Chociaż marża zysku dla każdego projektu wynosi zaledwie około 20%, koszty odsetek zostaną wliczone w cenę domu, co podniesie ceny i utrudni ich sprzedaż” – powiedział lider firmy DK Company.
Również w obliczu trudności z pozyskaniem finansowania na realizację projektu, pan Vo Van Nhat, dyrektor generalny Van Toan Construction Investment Joint Stock Company w Ho Chi Minh City, oświadczył, że w 2025 roku firma nabyła działkę w dzielnicy An Phu w Ho Chi Minh City o powierzchni ponad 6000 m² za kwotę przekraczającą 220 miliardów VND. Do tej pory firma zakończyła proces zatwierdzania inwestycji, ale aby zrealizować projekt, konieczne jest pozyskanie kapitału pożyczkowego z banków.
W lutym ubiegłego roku firma zwróciła się do BIDV Bank, ale po ocenie projektu i możliwości firmy odmówiono jej udzielenia kredytu. Następnie firma skontaktowała się z kilkoma innymi bankami, ale otrzymała podobne odpowiedzi, głównie z powodu braku dostępnych limitów kredytowych.
Więcej szczęścia niż dwie wyżej wymienione firmy, Ky Nguyen Real Estate Joint Stock Company z Ho Chi Minh City poinformowała, że w styczniu 2026 roku uzyskała pożyczkę bankową w wysokości 600 miliardów VND z oprocentowaniem 11% rocznie na realizację projektu w prowincji Tay Ninh . Jednak ze względu na wielokrotną wypłatę pożyczki, firma otrzymała jedynie pierwszą transzę w wysokości 100 miliardów VND na rekompensatę za wyburzenie gruntów i ich oczyszczenie. Od marca do chwili obecnej firma nie otrzymała wypłaty na czas, ponieważ bank ogłosił, że osiągnął limit kredytowy; każda wypłata wynosi zaledwie kilka miliardów VND, co jest kwotą niewystarczającą na realizację projektu.
Próbowali zdobyć pieniądze na wszelkie możliwe sposoby.
Firma An Ha Construction and Investment Co., Ltd. z Ho Chi Minh City poinformowała, że w 2019 roku uzyskała licencję inwestorską na projekt osiedla mieszkaniowego An Ha w dzielnicy Hoc Mon w Ho Chi Minh City, obejmującego obszar 3,8 hektara, którego przedmiotem są działki gruntu. Z powodu niewystarczających warunków prawnych umożliwiających uzyskanie kredytów bankowych, firma pozyskała kapitał od inwestorów w celu rekompensaty kosztów wywłaszczenia gruntów. Jednak do tej pory projekt nie mógł być realizowany z powodu braku funduszy na dokończenie procedur prawnych i budowę infrastruktury. W związku z tym firma zwróciła się do banków, jednak bezskutecznie.
W międzyczasie termin spłaty pożyczek od inwestorów zbliżał się, co zmusiło firmę do znalezienia alternatywnych rozwiązań, w tym pozyskania funduszy inwestycyjnych. Wkrótce potem japoński fundusz inwestycyjny z siedzibą w dzielnicy Tan Hung w Ho Chi Minh City zgodził się pożyczyć firmie pieniądze. Jednak pomimo wartości gruntów pod projekt przekraczającej 350 miliardów VND, fundusz zgodził się pożyczyć jedynie 150 miliardów VND, z oprocentowaniem do 17,5% w skali roku.
Okres kredytowania wynosi 3 lata; po tym okresie, jeśli kapitał nie zostanie spłacony, fundusz inwestycyjny odzyska grunt. Dodatkowo, aby pożyczyć 150 miliardów VND, przedsiębiorstwo musi uiścić dodatkową opłatę manipulacyjną w wysokości około 7% całkowitej kwoty kredytu.
„Ponieważ potrzebowaliśmy pieniędzy na rozwój projektu, w przeciwnym razie zgoda na inwestycję zostałaby cofnięta, a presja ze strony inwestorów, którzy już wpłacili kapitał, zmusiła nas do zaciągnięcia pożyczki z funduszu. Mimo że wiedzieliśmy, że odsetki i opłaty manipulacyjne były bardzo wysokie, niemal pochłaniając cały pożyczony kapitał” – powiedział lider An Ha Company.
W obliczu trudności z uzyskaniem kredytów bankowych z powodu istniejącego zadłużenia i braku możliwości emisji obligacji, NRC Group podjęła niedawno decyzję o pozyskaniu finansowania z funduszy zagranicznych. Po przeprowadzeniu poszukiwań, firma uzyskała zgodę od Amber Capital Investment Fund na pożyczkę w wysokości 2 000 mld VND, pod warunkiem, że NRC Group znajdzie odpowiedni projekt do realizacji przed wypłatą środków.
Rynek jest wyraźnie podzielony.
Pani Quynh Nguyen, która zarządza funduszem inwestycyjnym z ZEA działającym w Wietnamie, powiedziała, że fundusz zazwyczaj oferuje dwie opcje finansowania.
Po pierwsze, możemy wspólnie uczestniczyć w rozwoju projektu, a potem dzielić się zyskami.
Po drugie, firmy otrzymują pożyczki na rozwój własnych projektów, a fundusz pobiera odsetki. Oprocentowanie jest zazwyczaj o około 5% wyższe niż w bankach, a jeśli firma nie dotrzyma terminów lub nie spłaci zadłużenia, cały projekt może zostać utracony.
W rzeczywistości wśród firm z branży nieruchomości na rynku wietnamskim obserwuje się wyraźne zróżnicowanie. Duże firmy z czystymi rezerwami gruntów, pełną dokumentacją prawną i stabilną sytuacją finansową nadal mogą uzyskać dostęp do kredytów bankowych, podczas gdy mniejsze firmy z wieloma nierozwiązanymi projektami i znacznym zadłużeniem mają bardzo ograniczone możliwości.
Co więcej, emisja obligacji, niegdyś „koło ratunkowe” dla wielu firm, wciąż stoi przed licznymi wyzwaniami. Zaufanie rynku nie zostało w pełni odbudowane, a regulacje prawne dotyczące emisji pozostają skomplikowane, co utrudnia firmom dostęp do tego źródła finansowania.
„Małe firmy, niemogące emitować akcji, obligacji ani zaciągać pożyczek w bankach, zmuszone są szukać zewnętrznych źródeł kapitału o wysokim oprocentowaniu, co niesie ze sobą ryzyko utraty projektów w przypadku niemożności spłaty zadłużenia. To pokazuje, że presja na przepływy pieniężne w firmach z branży nieruchomości jest dziś bardzo duża” – powiedziała pani Quynh.
Przyznając, że finansowanie jest jednym z największych wyzwań stojących przed branżą nieruchomości, pan Vo Thanh Dat, dyrektor generalny Westland Real Estate Joint Stock Company, stwierdził, że obecnie firmy borykają się z dwoma głównymi problemami.
Po pierwsze, dostęp do kapitału staje się coraz trudniejszy. Wcześniej firmy mogły pozyskiwać kapitał z różnych kanałów, takich jak partnerstwa inwestycyjne, klienci, obligacje czy banki, ale teraz wszystkie te kanały są ograniczane, zwłaszcza kredyty bankowe.
Po drugie, ożywienie rynku postępuje powoli. Oprócz usuwania przeszkód prawnych, firmy muszą również podejmować wysiłki w celu rozwiązania problemów finansowych, aby utrzymać działalność.
W szczególności w 2026 r. dostęp do kapitału stanie się jeszcze trudniejszy, gdyż różnica w oprocentowaniu kredytów udzielanych przez banki komercyjne będące spółkami akcyjnymi i banki komercyjne będące własnością państwa wyniesie od 4% do 5%.
„Dlatego firmy chcą zmniejszyć tę lukę i uzyskać dostęp do kredytów po niższych kosztach, co ułatwiłoby rozwój projektów i stabilizację działalności operacyjnej” – powiedział.
Powiedział Dat.
Źródło: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html
Komentarz (0)