W umowie typu „Build-Transfer” (BT) państwo i inwestor nie tylko wyceniają projekt i działkę. Oceniają również okres między nimi. Z biegiem czasu koszty kapitałowe rosną co miesiąc, ceny gruntów ulegają wahaniom, planowanie może ulec zmianie, a ryzyko dla każdej ze stron po cichu kumuluje się przed sfinalizowaniem umowy.
29 kwietnia 2026 roku w Ho Chi Minh City rozpoczęto budowę czterech dużych projektów o łącznej wartości około 142 000 miliardów VND, w tym nowego Centrum Administracyjnego w Thu Thiem, realizowanego przez Sun Group w ramach modelu Build-Transfer (BT). Miasto zatwierdziło również listę 33 działek przeznaczonych na finansowanie projektów BT, z których wiele znajduje się w centrum miasta i Thu Thiem. Kwestia BT przeniosła się z debaty prawnej na pytania dotyczące majątku publicznego. Na jaką cenę zostaną wycenione te działki, według jakich procedur i kto skorzysta na podwyżce cen po ukończeniu infrastruktury?
Model BT (Build-Transfer) powraca z powodu realnej presji. Średniookresowy plan inwestycji publicznych na lata 2026-2030 szacowany jest na około 8,22 miliona miliardów VND. Budżet z trudem pokrywa wszystkie potrzeby infrastrukturalne. W przypadku projektów, które nie generują bezpośrednich źródeł dochodu, takich jak centra administracyjne, place czy niektóre projekty miejskie, projekty PPP (Partnerstwa Publiczno-Prywatnego) z poborem opłat drogowych są trudne w realizacji. BT otwiera inną opcję: inwestorzy inwestują kapitał w budowę, a państwo zwraca im go w postaci gruntów. Ten argument jest przekonujący, zwłaszcza gdy miasta szybciej potrzebują projektów infrastrukturalnych.
Jednak sam racjonalny powód nie wystarczy, aby umowa była bezpieczna. W przypadku BT ryzyko rozkłada się na trzy wartości, które współistnieją w ramach jednej umowy.
Przede wszystkim chodzi o koszt projektu. Początkowa całkowita inwestycja i rzeczywisty koszt po ostatecznym rozliczeniu mogą się różnić. Państwowa Izba Kontroli zaleciła kiedyś zajęcie się kwestią ponad 5200 miliardów VND z 29 projektów BT, uwzględniając kwestie związane z całkowitą inwestycją, wyborem inwestorów, alokacją gruntów i ustaleniem rzeczywistych kosztów realizacji.
Nowe ramy prawne usprawniły realizację projektów BT (Build-Transfer). Dekret 257/2025/ND-CP i powiązane z nim dokumenty ustanawiają mechanizm realizacji umów BT, w tym płatności z funduszy gruntowych, rozpatrywanie rozbieżności oraz rolę audytu. 
Dochodzi jeszcze cena gruntu. Grunt opłacany w ramach modelu BT (Build-Transfer) nie jest ustaloną kwotą. Grunt ma swoją lokalizację, plan zagospodarowania przestrzennego, prawa do zabudowy i oczekiwaną wartość. Działka w Thu Thiem przed ukończeniem infrastruktury będzie się różnić od działki po przekształceniu jej w nowe centrum administracyjne, handlowe lub usługowe. Jeśli cena gruntu w umowie będzie niższa od jej rzeczywistej wartości, różnica zostanie pokryta z sektora publicznego. Jeśli cena gruntu zostanie ustalona zbyt wysoko, aby zminimalizować ryzyko straty, plan finansowy inwestora może zostać zniweczony.
Inwestorzy BT nie tylko otrzymują grunt. Ponoszą ryzyko związane z budową, kosztami kapitałowymi, terminem przekazania gruntu, potencjalną eksploatacją gruntu oraz zobowiązaniami finansowymi związanymi z tym gruntem. Umowa, której inwestor ostatecznie nie będzie mógł zrealizować, nie zapewni realizacji projektu państwu. Zasada równej wartości w nowych ramach prawnych, jeśli zostanie ściśle wdrożona, musi chronić zarówno majątek publiczny, jak i wykonalność projektu.
Największym wyzwaniem jest czas. Budowa może rozpocząć się wcześniej, a przekazanie gruntów może nastąpić później. Między tymi dwoma momentami rynek nieruchomości może rosnąć, spadać lub stagnować. Stopy procentowe ulegają wahaniom. Planowanie regionalne jest dostosowywane. Wartość komercyjna gruntu nie pozostaje stała przez cały okres obowiązywania umowy. Umowa, która blokuje pewne elementy w momencie podpisywania, ale pozwala innym na wahania wraz z rynkiem, naraża zarówno rząd, jak i przedsiębiorstwo na ryzyko długoterminowe.
Jeśli rynek gwałtownie wzrośnie, marża zysku dla inwestora może być wyższa niż kwota obliczona przez rząd w momencie podpisywania umowy. Jeśli rynek się skoryguje lub grunty zostaną opóźnione, plan finansowy inwestora może zostać zakłócony. W obu przypadkach nierozdysponowane ryzyko nie zniknie. Po prostu poczeka, aż jedna ze stron nie będzie w stanie udźwignąć ciężaru.
Nowe ramy prawne przywróciły projekty BT (Build-Transfer) na ścieżkę szybszej realizacji. Dekret 257/2025/ND-CP i powiązane dokumenty ustanawiają mechanizm umów BT, w tym płatności z funduszy gruntowych, rozpatrywanie rozbieżności oraz rolę audytu. Jednak dokument ten stanowi dopiero punkt wyjścia. Waga BT tkwi w każdej konkretnej umowie. Jak audytowane są koszty projektu? Kiedy wyceniana jest ziemia? Jak rozliczana jest różnica między wartością projektu a wartością funduszu gruntowego? Jakie dokumenty umożliwiają społeczeństwu, Radzie Ludowej i Państwowemu Urzędowi Kontroli zapoznanie się z tymi wyliczeniami?
Lista 33 działek w Ho Chi Minh to lista planowanych płatności, a nie gruntów, które zostały już przydzielone. Dlatego obecny etap jest najważniejszy dla prognozowania. Zanim działka opuści ręce państwa, społeczeństwo musi wiedzieć, jak jest ona rejestrowana, jaki mechanizm jest stosowany do ustalania jej wartości, czy zostanie wystawiona na licytację i kto poniesie odpowiedzialność, jeśli rzeczywista wartość później znacznie odbiega od pierwotnego planu.
Miasto może szybciej realizować projekty dzięki modelowi Build-Transfer (BT). Jednak sama szybkość nie zrekompensuje kosztów. Przenosi je na inne formy. Część z nich jest wliczona w całkowitą inwestycję w projekt. Część jest wliczona w prawa do zagospodarowania terenu. Część jest wliczona w czas oczekiwania między budową, przekazaniem terenu i oddaniem do użytkowania. Ten test BT nie polega tylko na odblokowaniu zasobów. Chodzi również o możliwość precyzyjnej wyceny trzech rzeczy jednocześnie: projektu, terenu i czasu.
Dziesięć lat po zakończeniu projektu, prawdziwa wartość kontraktu Build-Transfer (BT) będzie widoczna w życiu miasta. Czy projekt lepiej posłuży społeczności, czy grunty zostaną wykorzystane bardziej efektywnie i czy środki publiczne stworzą dodatkową wartość dla społeczności? Jeśli uda się to osiągnąć, BT może stać się niezawodnym sposobem na mobilizację zasobów na nowy etap rozwoju.
Source: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
Komentarz (0)