Ceny gruntów rosną, przez co marzenie o posiadaniu własnego domu staje się coraz bardziej odległe.

Ceny gruntów są zawyżane w sposób bezpodstawny.

Ceny gruntów zawsze stanowią poważny problem dla wielu osób, w tym inwestorów i osób poszukujących gruntów pod zabudowę mieszkaniową lub budowę domów. Jednak przez wiele lat ceny gruntów były nieuzasadnienie zawyżane, co negatywnie wpływało na społeczeństwo, zakłócało alokację zasobów i stwarzało ryzyko niestabilności makroekonomicznej… To jedna z czterech konsekwencji wyceniania gruntów w oparciu o mechanizmy rynkowe.

Tylko w ciągu ostatnich pięciu lat Hanoi odnotowało wzrost cen nieruchomości w kraju o 112%; Hajfong o 71%, a Da Nang i Ho Chi Minh City niemal podwoiły swoje ceny. Ten nienormalny wzrost cen nie jest spowodowany rzeczywistym popytem, lecz spekulacją, gromadzeniem zapasów, a zwłaszcza wyceną gruntów w oparciu o porównania z ofertami aukcyjnymi lub „gorącymi” projektami w okolicy. To tworzy błędne koło niekontrolowanych wzrostów cen, w którym kolejne ceny zawsze podążają za poprzednimi.

W gminie Dong Anh w Hanoi agenci nieruchomości twierdzą, że obszar ten jest obecnie najatrakcyjniejszą lokalizacją inwestycyjną w stolicy... Jeszcze dwa lata temu cena za metr kwadratowy wynosiła tu mniej niż 50 milionów VND, ale teraz, dzięki rozwojowi w pobliżu szeregu luksusowych projektów mieszkaniowych, ceny gruntów wzrosły czterokrotnie. W odległości ponad 3 km, mimo że znajduje się dalej od luksusowych inwestycji mieszkaniowych, ceny gruntów również rosną wraz z centrum.

Przez wiele lat w wielu miejscowościach, zwłaszcza w Hanoi, ceny gruntów nie odzwierciedlały ich rzeczywistej wartości, lecz były napędzane przez zorganizowane mechanizmy manipulacji cenami. Typowym przykładem jest wykorzystywanie cen szczytowych aukcji jako punktu odniesienia, a następnie jednoczesne podnoszenie cen w innych lokalizacjach. Chociaż dalszy rozwój sytuacji jest niejasny, ceny gruntów oscylują obecnie wokół 140 milionów VND/m². Co ciekawe, około dwa lata temu ceny gruntów wynosiły zaledwie około 30 milionów VND/m². Ceny gruntów rosną i spadają nie tylko pod wpływem sił rynkowych, ale również pod wpływem lokalnych przedsiębiorców z branży nieruchomości.

Jedną z głównych przyczyn nieuzasadnionej inflacji cen gruntów jest sposób, w jaki władze lokalne ustalają tabele cen gruntów i współczynniki korekcyjne. Aktualne tabele cen gruntów publikowane przez władze lokalne są często znacznie niższe od rynkowych cen transakcyjnych. Jednakże przy obliczaniu opłat za użytkowanie gruntów, zobowiązań finansowych i odszkodowań za wycinkę gruntów stosuje się współczynniki korekcyjne. Współczynniki te często opierają się na wcześniej zawyżonych transakcjach referencyjnych.

Pan Nguyen Chi Thanh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, stwierdził: „W wiodących krajach rozwiniętych, takich jak Stany Zjednoczone i Australia, akt własności ziemi zawiera informacje o cenie sprzedaży, na podstawie których ustalane są podatki, a cena ta podlega wahaniom. Jeśli Wietnam chce być uznawany za gospodarkę rynkową, nie możemy mieć niepisanego prawa, w którym ceny tylko rosną, a nigdy nie spadają”.

Pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych, powiedział: „Metoda wyceny gruntów w ustawie o gruntach z 2024 roku opiera się na jednostce konsultingowej. Ta jednostka konsultingowa to organizacja, która decyduje o wszystkich cenach gruntów. Uważam, że to niewłaściwe podejście”.

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 1. — Obecnie w Hanoi za normalną cenę mieszkania uważa się cenę 100 mln VND/m².

Marzenie o posiadaniu własnego domu odchodzi w zapomnienie.

Obecnie w Hanoi cena mieszkania na poziomie 100 milionów VND/m² jest uważana za normalną. W niektórych miejscach sięga nawet 300 milionów VND/m². Ta pozornie wygórowana cena jest w rzeczywistości realna. W porównaniu z sytuacją sprzed 10 lat jest ona od 5 do 10 razy wyższa. W tamtym czasie średnia cena mieszkania w Hanoi wynosiła około 20 milionów VND/m². W tym roku wzrosła do prawie 80 milionów VND/m², nie wliczając w to inwestycji z wyższej półki. Spekulanci często wykorzystują rynkowy system wyceny gruntów w ramach ustawy o gruntach, aby zawyżać ceny gruntów, tworząc sztuczną bańkę i oddalając marzenie o własnym domu od wielu rodzin.

Według ekspertów, koszty gruntów często stanowią nawet 40% ceny nieruchomości. Dzieje się tak pomimo faktu, że inne czynniki, takie jak opłaty za użytkowanie gruntów (już uiszczane na mocy starej ustawy o gruntach), materiały budowlane i koszty robocizny, nie rosną znacząco. Jednak spekulanci często wykorzystują rynkową metodę wyceny gruntów przewidzianą w ustawie o gruntach jako uzasadnienie dla zawyżania cen gruntów, podnoszenia cen nieruchomości i tworzenia sztucznych wzrostów cen.

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, stwierdził: „W Hanoi i Ho Chi Minh ceny domów i nieruchomości gwałtownie wzrosły. Podstawową przyczyną jest podaż i popyt. Popyt jest bardzo wysoki i występuje w różnych formach: na mieszkania, na inwestycje, na mieszkania dla wielu sektorów, a zwłaszcza na mieszkania dla pracowników, urzędników państwowych i pracowników produkcyjnych, których brakuje. Ten niedobór prowadzi do chaosu na rynku”.

W tym roku, spośród ponad 40 000 nowych apartamentów wprowadzonych na rynek na dwóch największych rynkach, w Hanoi i Ho Chi Minh, ponad 95% to apartamenty z wyższej półki, w cenach od 76 do 80 milionów VND/m². Nie ma już apartamentów ze średniej półki cenowej wynoszącej 35-40 milionów VND/m², jak to miało miejsce kilka lat temu. Wysokie ceny gruntów zwiększą koszty zakupu, wynajmu lub użytkowania gruntów, co przełoży się na wyższe całkowite koszty inwestycyjne każdego projektu, a tym samym zmniejszy potencjalne zyski… To główny czynnik wpływający na inwestorów zagranicznych uczestniczących w wietnamskim rynku nieruchomości.

Michael Piro, dyrektor generalny Indochina Capital, skomentował to następująco: „Kiedy rynek wykazuje oznaki silnej spekulacji, a ceny gruntów znacznie przekraczają ich rzeczywistą wartość ekonomiczną, zazwyczaj nieco zwalniamy, zatrzymujemy się i obserwujemy, zamiast podążać za „gorączką””.

Pan Koen Soenens, dyrektor parku przemysłowego Deep C w Hai Phong, skomentował: „Prawda jest taka, że w ramach tego samego projektu, faza 1 ma inną cenę, podczas gdy faza 2 ma wyższą cenę gruntu, opartą na wartości rynkowej”.

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 2. — 4,1 miliona miliardów VND to kwota kapitału, jaką instytucje kredytowe pożyczyły sektorowi nieruchomości.

Wysokie ceny gruntów powodują nieodpowiednią alokację zasobów.

4,1 miliona miliardów VND to kwota kapitału, jaką instytucje kredytowe pożyczyły sektorowi nieruchomości. Jest to kwota czterokrotnie wyższa niż łączny kapitał inwestycyjny całego kraju w tym roku i oznacza wzrost kredytów o prawie 17% w porównaniu z końcem ubiegłego roku. Na ile jednak ten przepływ kapitału jest efektywny dla gospodarki i czy wysoki wzrost kredytów w sektorze nieruchomości nie doprowadzi do ponownego wystąpienia ryzyka bańki spekulacyjnej i złych długów dla systemu bankowego, jak to miało miejsce wiele lat temu?

Państwo Lieu codziennie przychodzą, aby zająć się rodzinnymi ogródkami warzywnymi. Jak na ironię, ziemia, na której uprawiają warzywa, to w rzeczywistości tereny willi wartych miliardy dolarów, które obecnie stoją bezczynnie. Ogromne zasoby społeczne marnuje się na opuszczone, niezamieszkane projekty.

Według szacunków, sektor nieruchomości generuje obecnie bezpośrednio zaledwie około 3,5% PKB, ale przyciąga prawie jedną czwartą kapitału całej gospodarki. Świadczy to o bardzo niskiej produktywności kapitału w sektorze nieruchomości.

Setki willi niegdyś stały puste, a zamieszkiwały je jedynie nieliczne rodziny. Setki miliardów dongów leżą bezczynnie w tych nieruchomościach. Im bardziej centralna lokalizacja, im większe miasto i im droższa ziemia, tym więcej nieruchomości staje się niezamieszkanych. Marzenie o wzbogaceniu się poprzez spekulacje nieruchomościami stało się obecnie ciężarem dla wielu inwestorów i banków, zakłócając potencjał wzrostu gospodarczego kraju.

W rzeczywistości kapitał napływający do sektora nieruchomości krąży cyklicznie: banki udzielają pożyczek deweloperom na budowę domów – banki udzielają również pożyczek inwestorom na zakup domów – deweloperzy wykorzystują pieniądze otrzymane od inwestorów na inwestowanie w nowe projekty i budowę kolejnych domów. Zdaniem ekspertów ekonomicznych, w pewnym stopniu przeczy to normalnej zasadzie ekonomicznej, zgodnie z którą kredyt powinien napływać do produktywnych sektorów gospodarki.

Pan Mac Quoc Anh, wiceprzewodniczący Stowarzyszenia Małych i Średnich Przedsiębiorstw w Hanoi, skomentował: „Nadmierne kredytowanie nieruchomości będzie miało bezpośredni wpływ na przemysł wytwórczy, handel i usługi. Dzieje się tak, ponieważ to właśnie te sektory tworzą wiele miejsc pracy”.

Według szacunków, ceny gruntów wzrosły 3,12-krotnie w ciągu ostatnich 10 lat. To również dlatego nieruchomości przyciągają tak duży kapitał od inwestorów indywidualnych, firm krajowych, firm z sektora FDI, a nawet instytucji kredytowych…

Pan Tran Duc Anh, dyrektor ds. makroekonomii i strategii rynkowej w KB Securities Vietnam, stwierdził: „Oprocentowanie kredytów jest zazwyczaj wyższe niż standardowe oprocentowanie kredytów na działalność produkcyjną i biznesową. Co ważniejsze, kredyty na nieruchomości są zabezpieczone”.

Dr Pham Thi Hoang Anh – zastępca dyrektora Akademii Bankowej, stwierdził: „Aktywa zabezpieczające pochodzą głównie z rynku nieruchomości. W związku z tym, jeśli rynek nieruchomości przejdzie przez fazę bańki spekulacyjnej i wejdzie w recesję, stworzy to potencjalne ryzyko, które można uznać za ryzyko dla systemu bankowego i finansowego, zwłaszcza w odniesieniu do kwestii złych długów”.

Podczas tej sesji Zgromadzenia Narodowego rząd opracował i przedstawił szereg propozycji dotyczących mechanizmów i polityk mających na celu usunięcie trudności i przeszkód we wdrażaniu prawa gruntowego. Jest to postrzegane jako pozytywny sygnał do rozwiązania problemów i stworzenia zdrowego rynku zarówno dla obywateli, jak i przedsiębiorstw. Tylko wtedy, gdy ceny gruntów będą ściśle kontrolowane przez państwo, publicznie i transparentnie, spekulacje, manipulacje i inflacja cen zostaną wyeliminowane, a interesy obywateli i przedsiębiorstw zostaną harmonijnie zabezpieczone.

Source: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm