Ceny gruntów rosną, marzenie o osiedleniu się oddala się

VTV.vn - W ciągu ostatnich 5 lat Hanoi odnotowało wzrost cen nieruchomości na poziomie 112% w kraju; w Hajfong wzrost wyniósł 71%, a w Da Nang i Ho Chi Minh City wzrost wyniósł prawie półtora raza.

Ceny gruntów są bezpodstawnie zawyżone.

Ceny gruntów zawsze budzą obawy wielu osób, zarówno inwestorów, jak i tych, którzy chcą kupić ziemię pod zabudowę mieszkaniową lub budowę domu. Jednak na przestrzeni lat ceny gruntów były bezpodstawnie zawyżane, co negatywnie wpływało na społeczeństwo, zakłócało alokację zasobów i stwarzało ryzyko niestabilności makroekonomicznej… To jedna z czterech konsekwencji kształtowania cen gruntów na podstawie danych rynkowych.

Tylko w ciągu ostatnich 5 lat Hanoi odnotowało wzrost cen nieruchomości w kraju o 112%; w Hajfong o 71%, a w Da Nang i Ho Chi Minh prawie półtora raza. Ten nietypowy wzrost cen nie wynika z realnego popytu, ale ze spekulacji, gromadzenia zapasów, a zwłaszcza sposobu wyceny gruntów w oparciu o porównanie z aukcjami lub „gorącymi” projektami, co powoduje, że późniejsze ceny zawsze podążają za poprzednimi, tworząc niekontrolowaną spiralę wzrostów cen.

W gminie Dong Anh w Hanoi, broker stwierdził, że ten obszar jest obecnie najbardziej warty inwestycji w stolicy… Bo jeśli dwa lata temu cena za metr kwadratowy wynosiła tu mniej niż 50 milionów VND, to teraz, dzięki realizacji w pobliżu szeregu luksusowych projektów mieszkaniowych, cena gruntów wzrosła czterokrotnie. Ponad 3 km dalej, choć daleko od luksusowych projektów mieszkaniowych, ceny gruntów również rosną wraz z centrum.

W ostatnich latach w wielu miejscowościach, zwłaszcza w Hanoi, ceny gruntów nie odzwierciedlały rzeczywistej wartości użytkowej, lecz były napędzane przez zorganizowaną inflację cenową. Zazwyczaj jako punkt odniesienia służą aukcje szczytowe, które jednocześnie podnoszą ceny w danym miejscu. Nie ma jeszcze planu działania, ale ceny gruntów wahają się obecnie w granicach około 140 milionów VND/m². Warto wspomnieć, że około dwa lata temu ceny gruntów wynosiły zaledwie około 30 milionów VND/m². Wzrosty lub spadki cen gruntów zależą nie tylko od rynku, ale również od lokalnych przedsiębiorców z branży nieruchomości.

Jednym z istotnych powodów nieuzasadnionego wzrostu cen gruntów jest sposób, w jaki gminy ustalają cenniki gruntów i współczynniki korekcyjne. Aktualne cenniki gruntów publikowane przez gminy są często znacznie niższe niż ceny transakcyjne na rynku. Jednak przy obliczaniu opłat za użytkowanie gruntów, zobowiązań finansowych i rekompensat za oczyszczenie terenu stosuje się współczynnik korekcyjny. Współczynnik ten jest często liczony na podstawie transakcji referencyjnych, których ceny były wcześniej zawyżane.

Pan Nguyen Chi Thanh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, powiedział: „W wiodących krajach rozwiniętych, takich jak Stany Zjednoczone i Australia…, czerwona księga zawiera informacje o cenie sprzedaży, od której zależy wysokość podatku, a która czasami rośnie, a czasami spada. Wietnam chce być uznawany za gospodarkę rynkową, nie możemy mieć niepisanego prawa, które tylko rośnie, a nie spada”.

Pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych, powiedział: „W metodzie wyceny gruntów przewidzianej w ustawie o gruntach z 2024 roku korzystamy z pomocy jednostki konsultingowej. Jednostka konsultingowa to organizacja, która ustala wszystkie ceny gruntów. Uważam, że to niewłaściwy sposób postępowania”.

Obecnie w stolicy Hanoi za normę uważa się cenę mieszkania na poziomie 100 mln/m².

Marzenie o posiadaniu własnego domu odchodzi w zapomnienie

Obecnie w stolicy Hanoi cena mieszkania wynosząca 100 milionów VND/m² jest uważana za normalną. W niektórych miejscach sięga nawet 300 milionów VND/m². Cena ta wydaje się zawrotna, ale jest realna. W porównaniu z sytuacją sprzed 10 lat jest od 5 do 10 razy wyższa. W tym czasie średnia cena mieszkania w Hanoi wynosiła około 20 milionów VND/m². W tym roku poziom cen wzrósł do prawie 80 milionów VND/m², nie wspominając o projektach z wyższej półki. Spekulanci często wykorzystują ustawę o gruntach z jej metodą wyceny gruntów według rynku, zawyżając w ten sposób ceny gruntów, zwiększając ceny mieszkań, wywołując prawdziwą gorączkę, sprawiając, że marzenie o osiedleniu się dla wielu rodzin staje się coraz bardziej odległe.

Według ekspertów, ceny gruntów często stanowią nawet 40% kosztu produktu nieruchomościowego. Podczas gdy inne czynniki, takie jak opłaty za użytkowanie gruntów (płacone zgodnie ze starą ustawą gruntową), materiały budowlane, robocizna itp., nie rosną znacząco. Jednak spekulanci, aby to uzasadnić, często powołują się na ustawę gruntową i jej metodę wyceny gruntów według rynku, co zawyża ceny gruntów, podnosi ceny nieruchomości, wywołuje prawdziwą gorączkę cenową itp.

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, skomentował: „W Hanoi i Ho Chi Minh City ceny domów i nieruchomości gwałtownie wzrosły. Główną przyczyną jest podaż i popyt. Popyt jest bardzo duży, pod każdym względem: popyt na mieszkania, popyt inwestycyjny, mieszkania dla wielu branż, zwłaszcza dla pracowników, urzędników państwowych i pracowników produkcyjnych – występuje ogromny niedobór. To właśnie ten niedobór prowadzi do chaosu na rynku”.

W tym roku, spośród ponad 40 000 nowych apartamentów otwartych na sprzedaż na dwóch największych rynkach, Hanoi i Ho Chi Minh City, ponad 95% z nich to apartamenty z wyższej półki, z cenami wahającymi się od 76 do 80 milionów VND/m². Nie ma już apartamentów ze średniej półki cenowej wynoszącej 35-40 milionów VND/m², jak kilka lat temu. Wysokie ceny gruntów zwiększą koszty zakupu, wynajmu lub użytkowania gruntów, co przełoży się na wyższe całkowite koszty inwestycyjne każdego projektu, zmniejszając potencjalne zyski… Jest to czynnik, który silnie wpływa na inwestorów zagranicznych uczestniczących w wietnamskim rynku nieruchomości.

Pan Michael Piro, Dyrektor Generalny Indochina Capital, skomentował: „Kiedy rynek wykazuje oznaki silnej spekulacji, a ceny gruntów znacznie przekraczają ich rzeczywistą wartość ekonomiczną, często zwalniamy nieco, zatrzymujemy się i obserwujemy, zamiast gonić za „gorączką””.

Pan Koen Soenens, dyrektor parku przemysłowego Deep C w Hai Phong, skomentował: „W rzeczywistości w ramach tego samego projektu, faza 1 ma inną cenę, podczas gdy faza 2 ma wyższą cenę gruntu w porównaniu z ceną rynkową”.

4,1 miliona miliardów VND to kapitał, jaki instytucje kredytowe pożyczyły sektorowi nieruchomości.

Wysokie ceny gruntów powodują problemy z alokacją zasobów

4,1 biliona VND to przepływ kapitału, jaki instytucje kredytowe pożyczyły sektorowi nieruchomości. Ta kwota jest czterokrotnie wyższa niż publiczny kapitał inwestycyjny kraju w tym roku i osiągnęła tempo wzrostu kredytów na poziomie prawie 17% w porównaniu z końcem ubiegłego roku. Jednak jak efektywny jest ten przepływ kapitału dla gospodarki i czy wysoki wzrost kredytów w sektorze nieruchomości nie doprowadzi do powtórzenia się ryzyka baniek spekulacyjnych i złych długów dla systemu bankowego, jak miało to miejsce wiele lat temu?

Państwo Lieu codziennie przychodzą, aby zająć się rodzinnymi ogródkami warzywnymi. Ironią losu jest to, że ziemia, na której uprawiane są warzywa, to w rzeczywistości tereny willi wartych dziesiątki miliardów dongów, które stoją puste. Znaczna część zasobów społecznych jest marnowana w opuszczonych projektach, w których nikt nie mieszka.

Według szacunków, sektor nieruchomości generuje obecnie bezpośrednio jedynie około 3,5% PKB, ale absorbuje prawie 1/4 całkowitego kapitału całej gospodarki. Świadczy to o bardzo niskiej produktywności kapitału w sektorze nieruchomości.

Setki willi, ale obecnie mieszka tam tylko kilka gospodarstw domowych. Setki miliardów dolarów leżą bezczynnie w tych nieruchomościach. Im bliżej centrum, dużych miast, miejsc o wysokich cenach gruntów, tym więcej niezamieszkanych domów. Marzenie o wzbogaceniu się na spekulacjach nieruchomościami stało się ciężarem dla wielu inwestorów i banków, zakłócając źródło kapitału rozwojowego dla kraju.

Rzeczywistość pokazuje, że kapitał zainwestowany w nieruchomości krąży w pewnym cyklu: Banki pożyczają inwestorom na budowę domów – Banki pożyczają również inwestorom na zakup domów – Inwestorzy wykorzystują pieniądze zebrane od inwestorów na inwestowanie w nowe projekty i budowę kolejnych domów. Zdaniem ekspertów ekonomicznych, z pewnej perspektywy jest to sprzeczne z normalnym prawem ekonomicznym, które mówi, że kredyt musi być wtłaczany do sektorów produkcyjnych w gospodarce.

Pan Mac Quoc Anh, wiceprzewodniczący Stowarzyszenia Małych i Średnich Przedsiębiorstw w Hanoi, skomentował: „Zbyt duży kredyt w sektorze nieruchomości będzie miał bezpośredni wpływ na sektory produkcji, handlu i usług. To właśnie te sektory tworzą wiele miejsc pracy”.

Według szacunków, w ciągu ostatnich 10 lat grunty rolne wzrosły 3,12-krotnie. To również powód, dla którego nieruchomości przyciągają tak duży kapitał od inwestorów indywidualnych, przedsiębiorstw krajowych, bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) i instytucji kredytowych...

Pan Tran Duc Anh, Dyrektor ds. Strategii Makro i Rynkowej w KB Securities Vietnam Company, powiedział: „Oprocentowanie kredytów jest często wyższe niż normalne oprocentowanie kredytów na działalność produkcyjną i biznesową. Co ważniejsze, kredyty hipoteczne na nieruchomości są zabezpieczone”.

Dr Pham Thi Hoang Anh – zastępca dyrektora Akademii Bankowej – skomentował: „Aktywa hipoteczne pochodzą głównie z rynku nieruchomości. Dlatego też, jeśli rynek nieruchomości przejdzie przez fazę bańki spekulacyjnej i wejdzie w fazę recesji, spowoduje to potencjalne ryzyko, które można uznać za zagrożenie dla systemu bankowego i finansowego, zwłaszcza w odniesieniu do problemu złych długów”.

Podczas tej sesji Zgromadzenia Narodowego rząd opracował i przedstawił szereg propozycji dotyczących mechanizmów i polityk mających na celu usunięcie trudności i przeszkód w organizacji i wdrażaniu prawa gruntowego. Jest to postrzegane jako pozytywny sygnał, który ma pomóc w usunięciu i uzdrowieniu rynku zarówno dla ludzi, jak i przedsiębiorstw. Tylko wtedy, gdy ceny gruntów będą ściśle kontrolowane przez państwo, publicznie i transparentnie, spekulacje, manipulacje i inflacja cen zostaną wyeliminowane, a interesy ludzi i przedsiębiorstw zostaną harmonijnie zabezpieczone.

Source: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm