Sprzedaj poniżej ceny rynkowej, aby „zamknąć transakcję”
Pani Ngoc Anh i jej mąż (pracujący w dawnej dzielnicy Binh Thanh) poinformowali, że w październiku 2023 roku sprzedali swój dom szeregowy w dawnej dzielnicy Nha Be, aby kupić trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 93 m² w kompleksie apartamentowym Masteri Thao Dien (Thu Duc City) za 6,9 miliarda VND. Do tej pory wartość jej mieszkania wzrosła do ponad 12 miliardów VND.
W kwietniu 2024 roku planowała kupić kolejne mieszkanie w tym budynku, o powierzchni 70 metrów kwadratowych i cenie 5,6 miliarda VND, aby sprowadzić do siebie rodziców mieszkających w Hanoi . Jednak z różnych powodów wahała się i nie sfinalizowała zakupu. Teraz, kiedy wróciła, aby poszukać mieszkania o podobnej powierzchni, cena wzrosła do prawie 8 miliardów VND.
„Jestem jedynaczką, więc planowałam sprowadzić dziadków do Ho Chi Minh. Zamierzałam wtedy kupić mieszkanie o powierzchni 70 m² , ale podczas negocjacji właściciel zażądał podwyżki o 700 milionów VND. Sześć miesięcy później podobne mieszkanie wyceniono na 7 miliardów VND, a teraz jego cena wzrosła do prawie 8 miliardów VND. Ceny mieszkań w tej okolicy wzrosły najbardziej gwałtownie w latach 2024-2025, ale w ostatnich miesiącach ustabilizowały się i nie rosną już tak dynamicznie jak wcześniej” – powiedziała pani Ngoc Anh.
Po okresie dynamicznego wzrostu, transakcje dotyczące mieszkań na rynku wtórnym obecnie wyhamowały.
ZDJĘCIE: DINH SON
Pan Phan Minh Trong, prezes Modoho Investment Joint Stock Company, pośrednika w obrocie nieruchomościami w dawnym obszarze Thu Duc City, stwierdził również, że lata 2024-2025 i pierwsze miesiące 2026 roku przyniosą silny wzrost na rynku mieszkań w Ho Chi Minh City. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym stale wyznaczają nowe standardy, a zwiększone inwestycje i dostępność infrastruktury Ho Chi Minh City doprowadziły do wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym.
Jednak sytuacja na rynku wtórnym przedstawia się teraz inaczej – liczba udanych transakcji w ostatnich miesiącach znacząco spadła w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. W rezultacie ceny stagnują, a właściciele domów, którzy muszą szybko sprzedać, są zmuszeni do korekty cen lub podjęcia poważniejszych negocjacji.
W niektórych obszarach, w których wcześniej ceny gwałtownie wzrosły, na przykład w mieście Thu Duc, dzielnicy 7 czy dawnej dzielnicy Binh Thanh, wiele mieszkań jest oferowanych na sprzedaż po cenach równych tym z końca 2025 r., a nawet niższych o 3–7%, w zależności od projektu i lokalizacji.
Na przykład w projekcie Victoria Village, zlokalizowanym przy ulicy Dong Van Cong, tuż przy głównej drodze Mai Chi Tho (dawniej Thu Duc City), ceny wzrosły z około 70 milionów VND/ m² pod koniec 2025 roku do prawie 100 milionów VND/ m² do kwietnia 2026 roku. Jednak od ponad miesiąca ceny przestały rosnąć, a liczba transakcji spadła. Wielu klientów, którzy muszą pilnie sprzedać swoje nieruchomości, obniżyło ceny nawet o około 100 milionów VND za jednostkę w porównaniu z wartością rynkową.
Nawet zamożni klienci zachowują ostrożność.
Według pana Dinh Minh Tuana, dyrektora regionu południowego Batdongsan.com.vn, od drugiego kwartału 2025 r. rynek zacznie się dostosowywać i zwalniać, a nawet stabilizować, ponieważ ceny na rynku wtórnym wzrosły zbyt gwałtownie w ciągu ostatnich 2–3 lat i wpłynęło na nie kilka kwestii, w tym rosnące stopy procentowe banków.
Na rynku wtórnym kupujący zaczęli ograniczać swoje zyski, co oznacza, że sprzedają po niższej cenie niż aktualna cena rynkowa, ponieważ wcześniej kupili po znacznie lepszej cenie niż obecnie.
Ponadto niektórzy klienci, którzy 2-3 lata temu zaciągnęli kredyt na zakup domu, są teraz zmuszeni sprzedać swoje mieszkania po niższej cenie niż ta, za którą je kupili, ponieważ preferencyjne oprocentowanie wygasło, a stopy procentowe gwałtownie wzrosły. Są to przypadki, gdy osoby kupiły domy, ale jeszcze ich nie otrzymały, przez co brakuje im środków na spłatę odsetek.
Co więcej, liczba transakcji dotyczących nieruchomości wynosi obecnie zaledwie 60-70% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, podczas gdy liczba inwestorów kupujących nieruchomości na wynajem spadła do 30%.
„Wielu inwestorów nadal posiada nieruchomości spekulacyjne, których nie udało im się sprzedać, co powoduje problemy z przepływami pieniężnymi i w konsekwencji wpływa na realny popyt. Jednocześnie wysokie ceny w połączeniu z gwałtownie rosnącymi stopami procentowymi spowolniły rynek wtórny. Projekty, które klienci kupili 2-3 lata temu, gdzie dokonano jedynie około 30% płatności, nadal nie otrzymały swoich domów, zwłaszcza w przypadku projektów o nadmiernie dużej liczbie lokali. Wielu klientów, z powodu presji finansowej, nie jest w stanie kontynuować umów i jest zmuszonych sprzedać je ze stratą w porównaniu z ceną początkową” – powiedział pan Dinh Minh Tuan.
Główną przyczyną spowolnienia cen i obrotów są zbyt wysokie stopy procentowe.
ZDJĘCIE: DINH SON
Według danych Centrum Badań Rynku i Analiz Klientów One Mount Group, nie tylko w Ho Chi Minh City, ale także w Hanoi, na rynku nieruchomości w Hanoi w pierwszym kwartale 2026 r. odnotowano jedynie około 19 500 transakcji, co oznacza spadek o 7% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i o 48% w porównaniu z czwartym kwartałem 2025 r. Spadek ten zaobserwowano w przypadku większości rodzajów nieruchomości.
Rozwój sytuacji pokazuje, że rynek odczuwa nie tylko krótkoterminowe skutki czynników sezonowych, ale także, że jego wewnętrzna siła ożywienia i zdolność absorpcyjna wyraźnie słabną w porównaniu z okresem rozkwitu w 2025 r.
Badanie klientów przeprowadzone przez One Mount Group w pierwszym kwartale 2026 r. wykazało, że około 36% klientów wyraźnie odczuwało potrzebę zakupu nieruchomości – w tym grupy „rozważające” i „przygotowujące się do zakupu”, co stanowi znaczny spadek w porównaniu z 55% w 2025 r.
Według pana Tran Minh Tiena, dyrektora One Mount Group, w 2026 roku popyt na nieruchomości w Hanoi nie odnotuje boomu z ubiegłego roku. Krótkoterminowy popyt inwestycyjny gwałtownie spadnie, a główną grupą klientów będą osoby zainteresowane nieruchomościami i długoterminowymi inwestycjami/akumulacją aktywów.
Dla tej grupy klientów mieszkania z rynku wtórnego nadal mają przewagę ze względu na odpowiednią cenę, jasny status produktu i natychmiastową gotowość do użytkowania. Rynek wkracza w fazę bardziej selektywną, w której produkty odpowiadające rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym, posiadające jasny status prawny i przystępne ceny, będą charakteryzować się większą płynnością niż reszta rynku.
Source: https://thanhnien.vn/da-tang-gia-can-ho-da-chung-lai-185260603120230262.htm
