Kiedy pieniądze inwestuje się więcej w ziemię niż w fabryki.

Pracownik banku w Hanoi przyznał, że zarabia około 55 milionów VND miesięcznie, co w dzisiejszych czasach jest dość wysoką pensją. Jednak po wielu latach pracy, największą presję wywierają na niego ceny domów.

VietNamNet•17/05/2026

Za każdym razem, gdy widzę cennik nowego projektu mieszkaniowego, pierwsze odczucie nie dotyczy tego, czy mnie na niego stać, ale raczej tego, że cena właśnie wzrosła poza moje możliwości. Wielu pracujących mieszkańców miast podziela to uczucie: pensje rosną, ale wciąż nie nadążają za cenami mieszkań.

Artykuł ten został uwzględniony w raporcie Banku Światowego „Vietnam Economic Update – maj 2026”. Instytucja dodała szereg danych pokazujących, że pieniądze w gospodarce obecnie w dużym stopniu inwestują w nieruchomości.

Według tego raportu, przewiduje się, że kredyty na nieruchomości wzrosną o 42% do 2025 roku, czyli prawie dwukrotnie w porównaniu z ogólnym tempem wzrostu kredytów wynoszącym 19%. Sektor ten odpowiada obecnie za około 25,5% całkowitego zadłużenia kredytowego.

Oznacza to również, że na każde cztery dolary kredytu w gospodarce przypada ponad jeden dolar inwestowany w nieruchomości.

Co godne uwagi, około połowa kredytów na nieruchomości została udzielona firmom deweloperskim. Tymczasem kredyty dla przemysłu i rolnictwa wzrosły odpowiednio o 12,1% i 9,1%.

Analizując przepływ kredytów, widać wyraźnie, że sektor nieruchomości przyciąga znacznie więcej kapitału niż sektor produkcyjny.

Ba Dinh H1_1.JPG

Paradoks staje się coraz bardziej oczywisty: kredyty gwałtownie rosną, płynność w gospodarce jest bardzo wysoka, ale poczucie posiadania własnego domu staje się coraz bardziej odległe dla wielu osób. Zdjęcie: Hoang Ha

Bank Światowy zauważył również, że obecna alokacja kredytów jest „strukturalnie nieefektywna”, ponieważ banki priorytetowo traktują segmenty zabezpieczone aktywami, ale o niskiej produktywności, kosztem sektorów zdolnych do generowania zrównoważonego wzrostu i zatrudnienia. To kluczowa kwestia, ponieważ nie liczy się, jak bardzo wzrasta poziom kredytów, ale gdzie płyną pieniądze.

Jeśli więcej pieniędzy będzie inwestowane w ziemię niż w fabryki, ceny nieruchomości najprawdopodobniej będą rosły szybciej niż dochody pracowników — tendencja ta znajduje wyraźne odzwierciedlenie na obecnym rynku nieruchomości.

Bank Światowy podaje, że w niektórych obszarach stosunek cen domów do cen gruntów przekroczył już 30-krotność przeciętnego rocznego dochodu gospodarstwa domowego, podczas gdy międzynarodowe standardy dostępności mieszkań wynoszą zazwyczaj od 3 do 8 razy tyle, ile wynoszą dochody.

To sprawia, że wejście na rynek dla osób kupujących dom po raz pierwszy staje się coraz trudniejsze. Koszty wynajmu i obciążenia związane ze spłatą kredytu hipotecznego pochłonęły również znaczną część pozostałych środków na wydatki wielu gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach.

Pojawia się dość wyraźny paradoks: kredyty rosną szybko, płynność w gospodarce jest bardzo wysoka, ale poczucie posiadania własnego domu staje się dla wielu osób coraz bardziej odległe. Ceny nieruchomości rosną szybciej niż zdolność generowania dochodów większości pracowników w gospodarce.

Jednak przepływ pieniędzy do sektora nieruchomości to tylko część większej historii.

Według Banku Światowego, relacja kredytów do PKB Wietnamu wynosi obecnie około 145%. Już sam ten wynik jest bardzo wysoki, ale bardziej niepokojący jest fakt, że w gospodarce wciąż jest dużo pieniędzy, które nie są odpowiednio zasilane produkcją i konsumpcją.

Choć akcja kredytowa rozwija się w szybkim tempie, szacuje się, że obrót pieniądza w gospodarce spadnie do ok. 0,6 do 2025 r., co będzie najniższym poziomem od dekady.

Według Banku Światowego, obecnie płynność krąży przede wszystkim w sektorze finansowym i nie stanowi nowego bodźca dla realnej gospodarki.

Innymi słowy, w gospodarce jest naprawdę dużo pieniędzy, tyle że przepływ pieniędzy coraz bardziej przesuwa się w stronę rynku aktywów.

W miarę jak ceny nieruchomości i złota rosną, pieniądze zaczynają odpływać z banków w kierunku innych aktywów.

Według Banku Światowego udział depozytów gospodarstw domowych w systemie bankowym spadł z 48% w 2024 r. do 44% w 2025 r., gdyż ludzie w poszukiwaniu wyższych zysków lokują swoje pieniądze w nieruchomości, złoto i dolary amerykańskie.

Zmiana ta zmusiła banki do zaostrzenia konkurencji w pozyskiwaniu depozytów, co doprowadziło do wzrostu stóp procentowych depozytów 6-12-miesięcznych do 6-8% w marcu 2026 r.

Co ważniejsze, tendencja ta utrzymywała się nawet wtedy, gdy stopa procentowa nie była podwyższana, co sugeruje, że rzeczywisty poziom stóp procentowych na rynku podlegał znacznie większej presji wzrostowej, niż wskazywały na to sygnały polityki pieniężnej.

Napięcia związane z płynnością finansową odzwierciedlają się również w tym, że stopy procentowe na rynku międzybankowym momentami przekraczały stopy procentowe polityki pieniężnej, co wskazuje na to, że w praktyce polityka pieniężna stała się bardziej restrykcyjna.

Aby złagodzić presję płynnościową, Bank Państwowy Wietnamu znacząco rozszerzył swoje operacje na otwartym rynku i w marcu i kwietniu 2026 r. wpompował około 700 milionów dolarów w ramach operacji OMO. Działania te sugerują, że bank centralny staje się ostrożniejszy w obliczu silnego napływu kapitału do sektora nieruchomości.

Jednakże Bank Światowy zauważa, że współczynnik adekwatności kapitałowej całego systemu bankowego wynosi obecnie zaledwie około 12,1% i jest niższy niż w wielu krajach ASEAN.

System bankowy nie jest obecnie narażony na poważne zagrożenia, jednak bufor bezpieczeństwa nie jest już tak gruby jak kilka lat temu, zwłaszcza biorąc pod uwagę rosnący udział kredytów hipotecznych w całkowitej liczbie niespłaconych kredytów.

Rosnące ceny aktywów przyciągają więcej pieniędzy do nieruchomości. Te nowe pieniądze z kolei jeszcze bardziej windują ceny aktywów, tworząc wrażenie, że im wolniej się poruszasz, tym trudniej nadążyć za rynkiem.

W tym wirze system bankowy stoi również w obliczu innego ryzyka: wykorzystania krótkoterminowo zgromadzonego kapitału do finansowania długoterminowych kredytów hipotecznych. Gwałtowne odwrócenie przepływów pieniężnych lub zmiana nastrojów deponentów może prowadzić do presji na płynność.

Source: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html