Odkrywanie nowych możliwości dla rynku nieruchomości

W kontekście wysiłków Wietnamu zmierzających do usprawnienia aparatu administracyjnego i optymalizacji zasobów rozwojowych, polityka scalania jednostek administracyjnych na szczeblu prowincji przyciąga uwagę inwestorów, zwłaszcza w sektorze nieruchomości.

Tạp chí Doanh Nghiệp•23/06/2025

Podpis pod zdjęciem — Budynki mieszkalne wzdłuż linii metra 1 i bulwaru Vo Nguyen Giap w mieście Thu Duc. Zdjęcie: Hong Dat/TTXVN

Nie chodzi tu tylko o reformę granic, ale także o otwarcie strategicznych możliwości tworzenia rozległych stref ekonomicznych , co znacząco wpłynie na rynek nieruchomości mieszkaniowych i przemysłowych.

Według Vietnam Foreign Trade Bank Securities Company Limited (VCBS), konsolidacja prowincji i miast przynosi wyraźne pozytywne skutki długoterminowe. W szczególności, zwiększona skala gospodarcza, usprawniony aparat administracyjny i bardziej scentralizowany budżet, pomogą połączonym prowincjom działać bardziej proaktywnie w planowaniu, rozwoju infrastruktury i ukierunkowywaniu kluczowych sektorów gospodarki.

Wiele prowincji i miast po połączeniu będzie jednocześnie posiadać tereny nadmorskie, równiny i regiony górskie – tworząc idealne warunki do wszechstronnego rozwoju handlu, przemysłu i turystyki .

Na przykład połączenie Ho Chi Minh City, Binh Duong i Ba Ria-Vung Tau stworzyłoby dynamiczny region gospodarczy na południu, którego atuty łączyłyby rozwój miast, przemysł, logistykę i turystykę.

Na północy, połączenie Ha Nam, Nam Dinh i Ninh Binh stworzy nowy ośrodek rozwoju oparty na trzech filarach: przemyśle, turystyce i rozwoju miast. Jednocześnie Da Nang i Quang Nam poszerzą przestrzeń rozwojową dla centralnego obszaru miejskiego Da Nang, wykorzystując jego unikalne mechanizmy i potencjał do utworzenia strefy wolnego handlu.

Bezpośrednio po ogłoszeniu planu fuzji na rynku nieruchomości w wielu obszarach zaobserwowano wzmożoną aktywność, zwłaszcza w segmencie działek gruntu, czyli nieruchomości wrażliwych na oczekiwania inwestycyjne i spekulacyjne.

Jednak według VCBS fala ta szybko osłabła w niektórych miejscowościach, co wskazuje, że inwestorzy stali się ostrożniejsi i nie podążają już emocjonalnie za krótkoterminowymi oczekiwaniami.

W dłuższej perspektywie, wartość nieruchomości wzrośnie realnie tylko wtedy, gdy infrastruktura, udogodnienia, popyt populacyjny i działalność gospodarcza będą rozwijać się synchronicznie. VCBS zauważa, że zróżnicowanie jest nieuniknione: nie wszystkie prowincje odniosą równe korzyści po fuzji; zależy to również od ich istniejących zasobów kapitałowych, możliwości alokacji budżetu oraz tempa rozwoju infrastruktury.

Warto zauważyć, że prowincje o słabszych podstawach z reguły odnoszą większe korzyści z trendów konsolidacyjnych, dzięki dostępowi do większych budżetów, przepływów inwestycyjnych i doświadczenia w zarządzaniu silniejszych prowincji.

Tymczasem, biorąc pod uwagę, że podobne możliwości mają prowincje, obszar wybrany na centrum administracyjne będzie priorytetem dla inwestycji – co stworzy wyraźną przewagę na rynku nieruchomości.

Nie tylko rynek nieruchomości, ale także nieruchomości przemysłowe to sektor, który wyraźnie korzysta na tej polityce. Według VCBS, po fuzji, limit powierzchni parków przemysłowych będzie obliczany zbiorczo dla całego regionu, co zapewni elastyczność w zakresie rozbudowy lub restrukturyzacji parków przemysłowych w zależności od rzeczywistych potrzeb. Jest to szczególnie istotne dla lokalizacji przyciągających duże bezpośrednie inwestycje zagraniczne (BIZ), takich jak Ho Chi Minh czy Binh Duong – gdzie międzynarodowi inwestorzy zawsze oczekują spójności, przejrzystości i dobrej infrastruktury.

Kluczowym aspektem jest potencjał tworzenia megamiast i stref przemysłowych. Po pierwsze, wyeliminowanie konkurencji o bezpośrednie inwestycje zagraniczne (BIZ) między sąsiednimi prowincjami doprowadzi do bardziej zsynchronizowanego i nienakładającego się na siebie planowania rozwoju przemysłu. Po drugie, konsolidacja usprawnia koordynację infrastruktury, szczególnie w zakresie łączności transportowej, logistyki i portów morskich – kluczowych elementów nowoczesnych łańcuchów dostaw.

Zdaniem Thomasa Rooneya, zastępcy dyrektora działu doradztwa przemysłowego w Savills Hanoi, konsolidacja połączona ze zsynchronizowanymi inwestycjami w infrastrukturę międzyregionalną, taką jak obwodnice, porty morskie, lotniska i infrastruktura cyfrowa, pomoże strefom przemysłowym przekroczyć granice administracyjne.

Według Thomasa Rooneya umożliwi to przedsiębiorstwom dostęp do większej liczby pracowników, optymalizację kosztów operacyjnych i przyspieszenie odejścia od tradycyjnych rynków przemysłowych, które są ograniczone ograniczoną dostępnością gruntów i rosnącymi kosztami inwestycji.

Według Thomasa Rooneya, nowe miejscowości z obfitymi, niedrogimi gruntami i ulepszoną infrastrukturą będą miały szansę stać się nowymi ośrodkami przemysłowymi kraju. Pan Rooney podkreślił jednak, że okres przejściowy – przewidywany na dwa do trzech lat – będzie kluczowy. Firmy muszą aktywnie korzystać z informacji, budować relacje z nowymi władzami i elastycznie dostosowywać swoje plany zagospodarowania przestrzennego.

Dla organów regulacyjnych warunkiem koniecznym jest przejrzysta komunikacja, otwarty dialog i ustanowienie odpowiednich mechanizmów wsparcia, zwłaszcza dla małych i średnich przedsiębiorstw.

Z perspektywy rynku, pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, uważa, że plan reorganizacji granic administracyjnych wyraźnie wpłynął na nastroje inwestorów od początku 2025 roku do chwili obecnej. Według pana Nguyena Quoc Anha, oczekiwania dotyczące rozwoju infrastruktury, optymalizacji kosztów zarządzania oraz regionalnej polityki łączności stworzą nową dynamikę dla rynku nieruchomości w odpowiednich lokalizacjach.

„Inwestorzy powinni unikać krótkoterminowych spekulacji i zamiast tego polegać na analizie danych i ocenie potencjału rozwoju społeczno-gospodarczego oraz infrastruktury, aby zminimalizować ryzyko” – radzi pan Quoc Anh.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), informacje dotyczące proponowanej reorganizacji prowincji i miast mogłyby zwiększyć płynność finansową w niektórych miejscowościach, zwłaszcza na obszarach o jasno określonym planie infrastrukturalnym. VARS zwraca jednak uwagę na zjawisko polegające na tym, że wielu inwestorów „podąża za trendami rynkowymi” kierując się emocjami, a nie realistyczną analizą, kierując się FOMO (strachem przed przegapieniem czegoś).

W szczególności, korekta tabel cen gruntów, w połączeniu z oczekiwaniem „oczywistych” wzrostów cen, doprowadziła do tego, że niektóre obszary odnotowały nadmiernie wysokie ceny w porównaniu z ich rzeczywistą wartością. Tymczasem eksperci podkreślają, że jedynie obszary z kompleksowym zapleczem infrastrukturalnym, planistycznym i rozwojem społeczno-gospodarczym mają potencjał do zrównoważonego wzrostu cen.

Reorganizacja granic administracyjnych, jeśli zostanie wdrożona systematycznie i powiązana z rozwojem infrastruktury, otworzy nowe możliwości rozwoju dla wietnamskiego rynku nieruchomości – zarówno przemysłowego, jak i mieszkaniowego. Jednak możliwości zawsze wiążą się z ryzykiem. Ponieważ rynek jest „aktywowany” przez oczekiwania, ostrożność, analiza danych i długoterminowa wizja są kluczowe dla inwestorów, aby nie tylko przewidywać trendy, ale także utrzymać zrównoważony wzrost.

Źródło: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878