Co możesz zrobić, aby uniknąć oszustwa w obrocie nieruchomościami?

Transakcje zawierane za pośrednictwem kancelarii notarialnej.

Według ekspertów, nabywcy domów, zwłaszcza tych w budowie, narażeni są obecnie na wiele zagrożeń i łatwo dają się oszukać. Po pierwsze, jakość domu może nie być tak dobra, jak reklamowano. Innym ryzykiem jest to, że nabywcy mogą nie otrzymać certyfikatu własności na czas. Zgodnie z prawem, deweloper musi wydać go nabywcy w ciągu 3 miesięcy od przekazania. W rzeczywistości, jeśli ma szczęście, zajmie to 3 lata, ale wiele projektów trwa dekady bez otrzymania certyfikatu. Innym ryzykiem jest to, że deweloper może budować zgodnie ze specyfikacją projektu, a nawet obciążyć bank hipoteką certyfikat własności nabywcy. Nabywcy dowiadują się o tym dopiero wtedy, gdy nie są w stanie spłacić kredytu, a bank przejmuje nieruchomość. Dlatego potrzebne są przepisy chroniące nabywców nieruchomości w budowie.

Obecnie obowiązują przepisy zobowiązujące banki do udzielania gwarancji nabywcom mieszkań na planie. W związku z tym, jeśli deweloper nie dostarczy nieruchomości, bank zwróci klientowi odszkodowanie. Jednak większość deweloperów ignoruje ten wymóg. W związku z tym kwestia gwarancji bankowych wymaga ponownego rozważenia. Wiele krajów na świecie nie nakłada takiego obowiązku, pozwalając nabywcom wybierać między gwarancją bankową a ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej oferowanym przez towarzystwo ubezpieczeniowe. Ponadto deweloperzy często wymagają wpłacania zaliczek na rachunek bankowy. Deweloper może wypłacić te środki dopiero po przekazaniu nieruchomości. Obecna zdolność finansowa deweloperów jest bardzo niska i niewystarczająca. W rezultacie firmy nie mają wystarczających środków na pozyskanie kapitału z różnych źródeł.

W Kancelarii Notarialnej nr 3 odbywają się transakcje dotyczące obrotu nieruchomościami.

Docent dr Nguyen Ngoc Dien z Uniwersytetu Ekonomii i Prawa (Narodowy Uniwersytet Wietnamu w Ho Chi Minh) argumentuje, że nieruchomości to aktywa o wysokiej wartości, które zawsze przyciągają uwagę ludzi. Transakcje związane z nieruchomościami zawsze wiążą się z ryzykiem braku bezpieczeństwa, sfałszowania dokumentów oraz licznych sporów i strat między stronami; dlatego niezbędne są ścisłe ramy prawne.

Aby zapewnić bezpieczeństwo, w krajach rozwiniętych transakcje są przeprowadzane za pośrednictwem usług notarialnych, które wymagają dogłębnej znajomości statusu prawnego nieruchomości, zapewnienia bezpieczeństwa transakcji, uniknięcia strat oraz ubezpieczenia usług notarialnych. Jest to powiązane z bardzo rygorystycznym systemem prawnym, opartym na kontroli łańcucha dostaw przeprowadzanej przez notariuszy.

W Wietnamie, zdaniem docenta dr. Nguyena Ngoc Diena, wdrożenie obecnego modelu usług notarialnych jest najbardziej optymalnym i rozsądnym rozwiązaniem. W przyszłości należy skupić się na dalszym udoskonalaniu tego modelu, budowaniu ram prawnych łączących poszczególne etapy, zwiększaniu autentyczności i weryfikacji oraz zapewnieniu najwyższego poziomu bezpieczeństwa dla wszystkich zaangażowanych stron, podobnie jak ma to miejsce w krajach rozwiniętych.

Znieść obowiązek korzystania z giełdy.

Dr Luu Quoc Thai, wykładowca na Uniwersytecie Prawa w Ho Chi Minh, uważa, że ​​aby zapewnić bezpieczeństwo, przejrzystość i kontrolę nad wykorzystaniem zaliczek, płatności w procesie zakupu i sprzedaży przyszłych mieszkań muszą być dokonywane za pośrednictwem banków. Rozwiązanie to mogłoby zastąpić gwarancje bankowe, gdyby inwestor był zobowiązany do przelania całej zaliczki na rachunek powierniczy. Środki byłyby wypłacane wyłącznie w miarę postępu prac budowlanych inwestora. Rozwiązanie to pomogłoby również obniżyć koszty związane z gwarancjami bankowymi i zminimalizować liczbę „podejrzanych” transakcji mających na celu pranie pieniędzy w branży nieruchomości.

Tymczasem, według profesora Dang Hung Vo, byłego wiceministra ds. zasobów naturalnych i środowiska , obecnie deweloperzy sprzedają domy w budowie (bez świadectw własności) za pośrednictwem biur maklerskich. W przypadku nieruchomości, które już posiadają świadectwa własności, wszystkie transakcje muszą być przeprowadzane przez kancelarię notarialną.

Notariusze są upoważnieni przez państwo do świadczenia usług publicznych; pełnią funkcję sędziowską, pełniąc rolę „strażnika”, kierując stronami w przeprowadzaniu transakcji zgodnie z przepisami, zapewniając legalność i bezpieczeństwo. Z drugiej strony, obrót nieruchomościami to usługi prywatne, pozbawione narzędzi administracyjnych i państwowych, które zapewniałyby zgodność z prawem, co prowadzi do sporów i ryzyka zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. „Musimy skodyfikować prawo w sposób, który zapewni jego skuteczne wdrażanie, a nie mechaniczne stosowanie transakcji poprzez wymianę. Dlatego przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami poprzez wymianę powinny zostać usunięte z projektu znowelizowanej ustawy o obrocie nieruchomościami” – powiedział profesor Dang Hung Vo.

Transakcje dotyczące nieruchomości nie powinny wymagać udziału giełdy.

Według notariusza Hoang Manh Thanga, kierownika Kancelarii Notarialnej nr 7 (Ho Chi Minh City), obecny system notarialny i giełda nieruchomości różnią się charakterem, skalą, produktami i usługami oraz procedurami. Notariusz jest usługą publiczną organizowaną przez państwo, narzędziem zarządzania i regulacji państwowych, mechanizmem obronnym, mającym wartość prawną, dowodową i obiegową. Prywatne giełdy nieruchomości natomiast obsługują transakcje na rynku nieruchomości, działają na niewielką skalę, są zależne od firm zajmujących się obrotem nieruchomościami i opierają się głównie na umowach ustnych lub pisemnych, co może łatwo prowadzić do poważnych konsekwencji ekonomicznych i prawnych, sporów i oszustw.

Największym problemem jest to, że brokerzy giełdowi mogą ukrywać informacje niekorzystne prawnie lub prowadzić stronniczą reklamę. W przypadku sporów, wadliwych lub opóźnionych produktów, kto ponosi odpowiedzialność? Transakcje zawierane za pośrednictwem giełd nie posiadają mechanizmów gwarantujących bezpieczeństwo prawne i transakcyjne. Dlatego też nie można tego uwzględnić w nadchodzącym projekcie nowelizacji ustawy o obrocie nieruchomościami.

Większość nie zgadza się z obowiązkowym wymogiem przeprowadzania transakcji na rynku nieruchomości za pośrednictwem parkietu giełdowego, ponieważ obecne parkiety giełdowe nie mają możliwości weryfikacji legalności transakcji. To rozporządzenie jest nieskuteczne i powinno zostać zniesione.

Krótki przegląd o godzinie 12:00, 16 czerwca: kompleksowy biuletyn informacyjny.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm