Co zrobić, aby nie dać się oszukać przy handlu nieruchomościami?

Transakcja za pośrednictwem kancelarii notarialnej

Według ekspertów, nabywcy domów, zwłaszcza ci, którzy planują zakup przyszłych nieruchomości, są obecnie narażeni na wiele zagrożeń i łatwo ich oszukać. Po pierwsze, jakość domu może nie być tak dobra, jak reklamowano. Innym ryzykiem jest to, że nabywcy nie otrzymają różowej księgi wieczystej na czas. Zgodnie z prawem, po 3 miesiącach od przekazania domu inwestor musi wydać klientowi różową księgę wieczystą. W rzeczywistości, jeśli masz szczęście, różowa księga wieczysta będzie dostępna po 3 latach, ale wiele projektów nie miało jej od dziesięcioleci. Innym ryzykiem jest to, że inwestor buduje z nieprawidłowymi projektami, a nawet zaciąga kredyt hipoteczny na różową księgę wieczystą w banku. Gdy klient nie jest w stanie spłacić długu, bank przejmuje dom, a kupujący dowiaduje się o tym dopiero teraz. Dlatego powinny istnieć przepisy chroniące klientów kupujących domy w przyszłości.

Obecnie obowiązuje przepis, zgodnie z którym banki udzielają gwarancji nabywcom przyszłych nieruchomości. W związku z tym, jeśli inwestor nie przekaże domu, bank wypłaci klientowi odszkodowanie. Jednak większość inwestorów ignoruje ten przepis. Dlatego należy ponownie rozważyć kwestię gwarancji bankowych. Kraje na całym świecie nie wymagają ich, ale dopuszczają możliwość skorzystania z gwarancji lub ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej dla inwestorów oferowanych przez towarzystwa ubezpieczeniowe. Ponadto, sprzedając domy, inwestorzy są zobowiązani do przelania zaliczki klienta na zablokowane konto. Inwestor może wypłacić te pieniądze dopiero po przekazaniu domu. Konieczna jest zmiana zdolności finansowej inwestorów, która obecnie jest bardzo niska i niewystarczająca. Prowadzi to do tego, że firmy nie mają możliwości pozyskiwania kapitału z wielu różnych źródeł.

W Kancelarii Notarialnej nr 3 osoby dokonują czynności związanych z obrotem nieruchomościami

Docent dr Nguyen Ngoc Dien z Uniwersytetu Ekonomii i Prawa (Uniwersytet Narodowy w Ho Chi Minh) stwierdził, że nieruchomości są cennym aktywem i zawsze przyciągają uwagę ludzi. Transakcje związane z nieruchomościami zawsze wiążą się z ryzykiem braku bezpieczeństwa, sfałszowania dokumentów, licznych sporów i strat między stronami, dlatego konieczne jest przestrzeganie surowych przepisów prawnych.

Aby zagwarantować bezpieczeństwo, w krajach rozwiniętych transakcje przeprowadzane są przez notariuszy, którzy znają status prawny nieruchomości, zapewniają bezpieczeństwo transakcji, unikają szkód, ubezpieczają usługi notarialne, ściśle współpracują z systemem prawnym i śledzą łańcuch dostaw w ramach przeglądu wykonywanego przez notariuszy.

W Wietnamie, zdaniem docenta dr. Nguyena Ngoc Diena, wdrożenie obecnego modelu usług notarialnych jest najbardziej optymalnym i rozsądnym rozwiązaniem. W najbliższym czasie konieczne jest skupienie się na dalszym doskonaleniu tego modelu, budowaniu korytarzy prawnych łączących poszczególne etapy, zwiększaniu autentyczności i weryfikacji, a także zapewnieniu najwyższego bezpieczeństwa dla wszystkich stron, podobnie jak ma to miejsce w krajach rozwiniętych.

Usuń obowiązkowe zasady wymiany

Dr Luu Quoc Thai, wykładowca Uniwersytetu Prawa w Ho Chi Minh, powiedział, że aby zapewnić bezpieczeństwo, przejrzystość i kontrolę nad wykorzystaniem zaliczek, płatności w przyszłych transakcjach mieszkaniowych muszą być dokonywane za pośrednictwem banków. To rozwiązanie może zastąpić gwarancje bankowe, jeśli inwestor będzie zobowiązany do przelania całej zaliczki na rachunek powierniczy. Pieniądze będą wypłacane wyłącznie w miarę postępu prac budowlanych inwestora. To rozwiązanie pomoże również obniżyć koszty związane z gwarancjami bankowymi i zminimalizować „niejasne” transakcje wykorzystywane do prania pieniędzy w transakcjach na rynku nieruchomości.

Tymczasem, według profesora dr. Dang Hung Vo, byłego wiceministra ds. zasobów naturalnych i środowiska , w przypadku przyszłych transakcji mieszkaniowych (bez różowych ksiąg wieczystych) inwestorzy dokonują sprzedaży za pośrednictwem biur maklerskich. W przypadku nieruchomości z różowymi księgami wieczystymi, wszystkie transakcje muszą być przeprowadzane przez kancelarię notarialną.

Notariusze są upoważnieni przez państwo do świadczenia usług publicznych, posiadają tytuł prawny i pełnią rolę „strażnika”, prowadząc strony transakcji zgodnie z przepisami, zapewniając legalność i bezpieczeństwo. W przypadku parkietów giełdowych, które są usługami prywatnymi, trudno jest zapewnić narzędzia administracyjne i państwowe, które zapewniłyby legalność, co prowadzi do sporów i ryzyka zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. „Musimy zalegalizować sposób, w jaki prawo może być stosowane w praktyce, a nie mechaniczne przeprowadzanie transakcji za pośrednictwem parkietu. Dlatego przepisy dotyczące transakcji na rynku nieruchomości za pośrednictwem parkietu muszą zostać usunięte z projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (znowelizowanej)” – powiedział profesor Dang Hung Vo.

Transakcje dotyczące nieruchomości nie powinny być wymagane przez salę obrad.

Według notariusza Hoang Manh Thanga, Kierownika Kancelarii Notarialnej nr 7 (HCMC), obecny system notarialny i giełdy nieruchomości różnią się charakterem, skalą, oferowanymi usługami i procedurami... Notariusz to usługa publiczna organizowana przez państwo, narzędzie zarządzania i regulacji państwa, mechanizm obronny, posiadający wartość prawną, dowodową i obiegową. Tymczasem prywatne giełdy nieruchomości obsługują transakcje na rynku nieruchomości, działają na jednej skali, są zależne od firm z branży nieruchomości, a ich głównym przedmiotem są umowy ustne lub dokumenty transakcyjne, co może łatwo prowadzić do poważnych konsekwencji ekonomicznych i prawnych, sporów i oszustw...

Najbardziej niepokojące jest to, że brokerzy na parkiecie mogą ukrywać informacje dotyczące niekorzystnych kwestii prawnych lub reklamować się w sposób nieobiektywny. W przypadku sporów, wadliwych lub opóźnionych produktów, kto ponosi odpowiedzialność? Transakcje zawierane na parkiecie nie posiadają mechanizmu zapewniającego bezpieczeństwo prawne i transakcyjne. Dlatego też nie można ich uwzględnić w projekcie ustawy o obrocie nieruchomościami (zmienionej), który zostanie złożony w najbliższym czasie.

Większość ludzi nie zgadza się z przepisami, które wymagają, aby transakcje dotyczące nieruchomości odbywały się przez giełdę, ponieważ obecnie giełdy nie mają możliwości potwierdzenia legalności transakcji. Przepisy te są nieskuteczne i powinny zostać zniesione.

Szybki przegląd z godziny 12:00 16 czerwca: Panoramiczny biuletyn informacyjny

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm