Pani Pham Thi Mien, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE), uważa, że zidentyfikowanie wynajmu mieszkań jako kluczowego filaru przyczyni się do ukształtowania bardziej profesjonalnego, systematycznego, bezpiecznego i stabilnego rynku w perspektywie długoterminowej.
W tym czasie pojęcie „osiedlenia się i znalezienia źródła utrzymania” również ulegnie poszerzeniu, ponieważ ludzie nie będą musieli koniecznie posiadać domu, lecz będą mogli nadal żyć wygodnie, wynajmując wysokiej jakości mieszkania.
Zdaniem pani Mien, profesjonalnie rozwinięty rynek wynajmu stwarza również bezpośrednią konkurencję z produktami nieruchomościowymi na sprzedaż, przyczyniając się w ten sposób do regulacji rynku i zmuszając ceny nieruchomości do dostosowania się do bardziej odpowiedniego poziomu.
 |
Czy rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem doprowadzi do spadku cen nieruchomości? |
Co więcej, wraz z rozwojem zintegrowanych projektów o odpowiednio dużej liczbie jednostek, rynek stopniowo ustali rozsądny poziom cen najmu, mając na celu umożliwienie ludziom wynajmowania powierzchni mieszkalnych po przystępnych cenach, przy jednoczesnym zapewnieniu pełnego zakresu udogodnień i wymogów bezpieczeństwa.
Według pana Nguyena Quoc Khanha, wiceprzewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, jeśli rząd w nadchodzącym okresie zdecydowanie zmieni swoje podejście, przyjmując, że „domy służą do życia, a nie do spekulacyjnej akumulacji aktywów” i uczyni „rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem kamieniem węgielnym”, będzie to restrukturyzacja na bardzo dużą skalę. Może ona ukształtować wietnamski rynek nieruchomości na najbliższe 10–20 lat.
Moim zdaniem rynek nie będzie się kurczył równomiernie, lecz będzie bardzo zróżnicowany. Jeśli państwo nada priorytet budownictwu mieszkaniowemu na wynajem, przeznaczy grunty pod budownictwo socjalne i ograniczy kredyty spekulacyjne, kapitał inwestycyjny mocno przesunie się ze starego modelu „kupowania ziemi – czekania na wzrost cen – sprzedaży dla zysku” na nowy model „inwestowania w celu generowania przepływów pieniężnych – wynajmu – długoterminowej działalności”.
„To model, który Singapur, Japonia, Korea Południowa, Niemcy i Chiny zastosowały na różnych etapach rozwoju miast” – podkreślił pan Khanh.
Uważa on, że wyżej wymienione niedociągnięcia zostaną stopniowo przezwyciężone, a przyszły rynek nieruchomości będzie służył przede wszystkim realnym potrzebom, nie pozostawiając miejsca na spekulacje i krótkoterminowy handel.
Według niego najbardziej ucierpią działki spekulacyjne, ponieważ historycznie wzrosty cen opierały się głównie na oczekiwaniach i nie generowały realnego przepływu gotówki, w wielu obszarach brakuje prawdziwych mieszkańców, a same tereny są silnie uzależnione od dźwigni finansowej.
Obszary narażone na korekty cen to m.in.: rosnące ceny gruntów podmiejskich z powodu plotek, opuszczone obszary miejskie, działki dzielone z dala od centrum miasta oraz projekty pozbawione infrastruktury i mieszkańców. Dodatkowo, luksusowe apartamenty z wygórowanymi cenami, niskimi stopami zwrotu z wynajmu oraz te kupowane głównie w celu zachowania aktywów również będą musiały zmierzyć się z presją dostosowania.
Przytoczył przykład mieszkania wartego 15-30 miliardów VND , ale przy rentowności wynajmu wynoszącej zaledwie około 2-3% rocznie, inwestycja ta nie byłaby już atrakcyjna. Podobnie, wiele kamienic ma obecnie bardzo wysokie ceny, ale nie prowadzi faktycznej działalności gospodarczej, kupowanych głównie w celach spekulacyjnych; gdyby nałożono podatek od pustostanów, również one podlegałyby presji na spadek cen.
Z drugiej strony, wynajem mieszkań w pobliżu stref przemysłowych będzie prawdopodobnie najszybciej rozwijającym się segmentem w ciągu najbliższych 10 lat ze względu na wpływ: nadal silnego wzrostu bezpośrednich inwestycji zagranicznych, zwiększonego zapotrzebowania na wysoko wykwalifikowaną siłę roboczą, niedoboru mieszkań dla pracowników i specjalistów oraz szybkiego rozwoju przemysłu miejskiego.
W związku z tym, modele mieszkaniowe, które odniosą korzyści, obejmują: mieszkania pracownicze, akademiki pracownicze, mieszkania dla ekspertów, apartamenty z obsługą, przestrzenie współdzielone oraz zintegrowane miasta przemysłowe. Najbardziej skorzystają na tym Hung Yen, Bac Ninh, Hai Phong, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Binh Duong, Dong Nai i Long An.
 |
W Ho Chi Minh City rozpoczęły się projekty budownictwa socjalnego. Może ci się spodobać  Pułkownik policji został mianowany szefem sztabu Ministerstwa Finansów.TPO - Pułkownik Vu Cao Son, zastępca dowódcy Mobilnego Dowództwa Policji w Ministerstwie Bezpieczeństwa Publicznego, został przeniesiony do pracy w Ministerstwie Finansów i mianowany szefem biura.  Pułkownik Vu Cao Son zajmuje stanowisko szefa sztabu Ministerstwa Finansów.Pułkownik Vu Cao Son, zastępca dowódcy Mobilnego Dowództwa Policji (Ministerstwo Bezpieczeństwa Publicznego), został przeniesiony do pracy w Ministerstwie Finansów i będzie zajmował stanowisko Szefa Biura Ministerstwa.  Shopee, Lazada i TikTok Shop muszą płacić podatki w imieniu sprzedawców.Zgodnie z Dekretem 252/2026 platformy handlu elektronicznego muszą pobierać, deklarować i płacić podatki w imieniu sprzedawców natychmiast po pomyślnym potwierdzeniu transakcji. |
Ponadto w najbliższej przyszłości popyt na niedrogie apartamenty o niewielkich metrażach, rozsądnych cenach i bliskości transportu publicznego, stref przemysłowych i centrów zatrudnienia będzie bardzo duży.
Podzielając ten pogląd, pan Nguyen Quang Huy – dyrektor generalny Wydziału Finansów i Bankowości (Uniwersytet Nguyen Trai) – uważa, że pozytywny wpływ rynku wynajmu mieszkań polega na tym, że pomaga on ograniczyć spekulacyjne wzrosty cen, dzięki czemu poziom cen dokładniej odzwierciedla rzeczywistą wartość użytkową. Zamiast cykli gwałtownych wzrostów, po których następują gwałtowne korekty, rynek rozwija się bardziej stabilnie i w sposób zrównoważony.
Ponadto pan Huy argumentował, że najważniejszym czynnikiem wpływającym na rynek wynajmu mieszkań nie jest spadek cen nieruchomości, lecz zmiana dynamiki wzrostu cen na rynku.
 |
Zdaniem ekspertów, rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem nie ma na celu obniżenia cen nieruchomości, lecz usprawnienie funkcjonowania rynku. (Grafika ilustracyjna.) |
Na przestrzeni lat znaczna część popytu na nieruchomości wynikała z akumulacji aktywów i oczekiwań na przyszły wzrost cen. Wraz z profesjonalizacją rynku wynajmu mieszkań, ludzie mają coraz więcej możliwości wyboru mieszkań, bez konieczności natychmiastowego posiadania własnego domu.
Pomaga to zmniejszyć presję związaną z koniecznością zakupu domu za wszelką cenę, zwłaszcza w przypadku ludzi młodych, pracowników migrujących i rodzin na etapie oszczędzania.
Nie oznacza to jednak gwałtownego spadku cen nieruchomości. W dłuższej perspektywie ceny nieruchomości nadal będą zależeć od czynników fundamentalnych, takich jak wzrost gospodarczy, tempo urbanizacji, dochody ludności, infrastruktura i podaż gruntów.
„Innymi słowy, rozwój rynku mieszkań na wynajem nie polega na obniżaniu cen nieruchomości, lecz na usprawnieniu funkcjonowania rynku i ograniczeniu nietypowych wahań” – podkreślił pan Huy.
Musimy rozwiązać problem kapitału.
Dr Le Xuan Nghia, członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Monetarnej, stwierdził, że wynajem mieszkań jest w Wietnamie stosunkowo nowym zjawiskiem, ale na całym świecie model ten rozwija się od setek lat, zwłaszcza w wielu dużych miastach Europy i krajów rozwiniętych.
 |
Aby rozwijać budownictwo mieszkaniowe na wynajem, konieczne jest usunięcie wielu przeszkód. (Zdjęcie ilustracyjne: Minh Duc) |
Jednak, według niego, rozwój tego typu budownictwa mieszkaniowego wciąż napotyka wiele barier, z których największą jest obecnie kwestia kapitału. Mieszkania na wynajem wymagają kapitału długoterminowego, podczas gdy banki komercyjne mobilizują głównie kapitał krótkoterminowy i średnioterminowy, co utrudnia zaspokojenie popytu. Obecnie wiele krajów na całym świecie korzysta ze środków rządowych w celu rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem.
Jeśli Wietnam chce w ciągu najbliższych 10 lat stworzyć bazę mieszkań na wynajem, co oznaczałoby zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, musi skorzystać z inwestycji publicznych i funduszy rządowych, zamiast polegać w zbyt dużym stopniu na preferencyjnych pakietach kredytowych.
Dlatego finansowanie budownictwa mieszkaniowego na wynajem musi być pozyskiwane z kapitału rządowego i obligacji rządowych, ponieważ tylko obligacje rządowe mają potencjał mobilizowania długoterminowego kapitału wynoszącego około 20 lat przy stopach procentowych na poziomie 3-4%.
Profesor Hoang Van Cuong, członek Zgromadzenia Narodowego XV kadencji, wiceprzewodniczący Rady Profesorów Państwa i wiceprzewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Nauk Ekonomicznych, zaproponował utworzenie funduszy inwestycyjnych w nieruchomości oraz narzędzi długoterminowej mobilizacji kapitału. Umożliwiłoby to ludziom inwestowanie w niewielkie kwoty kapitału, bez konieczności bezpośredniego posiadania nieruchomości.
Na przykład ktoś dysponujący kilkoma setkami milionów dongów może nadal inwestować w fundusz, który posiada nieruchomości na wynajem. Mogą oni zarówno czerpać korzyści z dochodów z wynajmu, jak i generować dodatkowy kapitał na rozwój rynku. Właśnie na tym polega duch współczesnego rynku finansowania nieruchomości.
Aby to jednak osiągnąć, potrzebne są kompleksowe ramy prawne. Obecnie poczyniliśmy wstępne kroki w celu opracowania podzielonych produktów inwestycyjnych w nieruchomości, ale system prawny jest nadal niekompletny.
Źródło: https://znews.vn/lam-nha-cho-thue-gia-nha-co-giam-post1659577.html
