Wiele segmentów rynku nieruchomości wciąż wykazuje stagnację, ale ceny mieszkań w Hanoi stale rosną, utrzymując się na poziomie 13%. Średnia cena wynajmu mieszkań w Hanoi wzrosła w ciągu ostatniego roku o 4,5%.
Pan Tran Quang Trung, dyrektor ds. rozwoju biznesu w OneHousing, powiedział, że inwestowanie w mieszkania na wynajem w Hanoi jest obecnie nadal atrakcyjnym kanałem inwestycyjnym.
Pan Tran Quang Trung, dyrektor ds. rozwoju biznesu w OneHousing. (Zdjęcie: ML)
Wraz ze spadkiem stóp procentowych i wieloma politykami promującymi ożywienie, rynek nieruchomości zaczyna przyjmować z powrotem napływ kapitału. Inwestorzy lokują znaczną część napływu kapitału w segmencie wynajmu nieruchomości. Twoim zdaniem, co przemawia za tym, że ten kanał inwestycyjny przyniesie zyski w dłuższej perspektywie?
- Według spisu ludności z 2019 roku, liczba ludności stolicy ma wzrosnąć o około 200 000 osób rocznie, co odpowiada wielkości dużego dystryktu. Większość z tych osób wynajmuje domy, co generuje duże zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem w Hanoi. Ponadto, w 2019 roku w Wietnamie pracowało około 120 000 pracowników zagranicznych, a liczba ta rosła średnio o 17% rocznie.
Średnia cena wynajmu mieszkań w Hanoi wynosi około 10 milionów VND miesięcznie, co stanowi wzrost o 4,5% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Niewątpliwie segment mieszkań zawsze oferuje duże możliwości, ponieważ podaż jest niższa niż popyt.
Mieszkania cieszą się dużym popytem na wynajem, jednak nadal panuje pogląd, że kupowanie mieszkań w nieruchomościach jest obciążeniem i będzie stopniowo tracić na wartości w przyszłości. Czy zgadzasz się z tym poglądem?
Inwestor w mieszkanie na wynajem zastanawia się nad dwiema kwestiami: po pierwsze, czy koszt kapitału może wzrosnąć w przyszłości, a po drugie, jak kształtują się przepływy pieniężne z wynajmu. Jeśli chodzi o cenę i marżę wzrostu ceny w przypadku mieszkań na wynajem, apartamenty w Hanoi oferują najwyższą marżę zysku z wynajmu wśród segmentów rynku nieruchomości.
W Hanoi zysk z wynajmu mieszkań w 2022 roku wyniósł 4,4%, czyli 1,7-krotnie więcej niż czynsze za domy położone od frontu. Szczególnie w zachodniej części Hanoi zyski z wynajmu wahają się od 5% do 6%.
Dzięki takiej stopie zwrotu właściciel mieszkania unika inflacji wynoszącej około 4-4,5% rocznie, jeśli posiada gotówkę, a także czerpie zyski z procentowego wzrostu wartości kapitału w przyszłości. Przykładowo, w Hanoi w latach 2018-2022 ceny mieszkań rosły średnio o 13% rocznie.
Z Twoich obserwacji wynika, że w Hanoi, które obszary mają duży potencjał wynajmu? Dlaczego?
- Obszar zachodni przyciąga dużą liczbę najemców, zwłaszcza budynki w Vinhomes Smart City, ze stopą zwrotu z wynajmu na poziomie około 5,5%, wyższą niż średnia dla całego rynku (około 4,4%). Świadczy to o tym, że przepływy pieniężne z wynajmu w tej metropolii są wyższe niż w innych projektach w tym regionie.
Przyczyną dobrego rozwoju regionu zachodniego są następujące czynniki: po pierwsze, państwo zatwierdza wszystkie agencje, ministerstwa i oddziały w regionie zachodnim. W kwietniu 2023 roku uruchomiono również teren ambasady USA, z inwestycją w wysokości 1,2 miliarda dolarów przy ulicy Pham Van Bach. W przyszłości powstaną tam przedstawicielstwa jednostek powiązanych ze Stanami Zjednoczonymi, które będą w dużej mierze koncentrować się na tym obszarze.
Na Zachodzie niektóre projekty w tym obszarze cieszą się największym zainteresowaniem w segmencie wynajmu. Wielu zagranicznych najemców jest gotowych wydać 1000-2000 dolarów na zakwaterowanie, co nie będzie stanowiło dużego problemu.
Zazwyczaj w obszarach, w których wynajmują obcokrajowcy, ceny wynajmu są atrakcyjne, co oznacza, że poziom cen w tym obszarze wzrośnie. A wraz ze wzrostem cen wynajmu, ceny nieruchomości również wzrosną – taka jest logika rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Aby inwestować w mieszkania na wynajem, klienci muszą posiadać minimalny kapitał własny w wysokości 1,5 miliarda dolarów lub więcej. (Zdjęcie: CP)
Możliwości finansowe inwestorów są różne. Twoim zdaniem, który typ mieszkania jest najłatwiejszy do wynajęcia? Ile kapitału musi zainwestować inwestor, aby zainwestować w mieszkanie na wynajem?
- Kawalerki, 1-pokojowe dla młodych singli oraz apartamenty 1-pokojowe, 2-pokojowe będą odpowiednie dla dużej liczby najemców, czyli rodzin z małżonkami i małymi dziećmi. Z kolei osoby z wyższych sfer, na przykład doświadczeni eksperci, doradcy czy prezesi firm, którzy przyjeżdżają do pracy z żonami i dziećmi, chętnie wynajmują wille i penthouse'y... Aby inwestować w apartamenty na wynajem, klienci powinni również posiadać minimalny kapitał własny w wysokości 1,5 miliarda dolarów lub więcej. W zależności od wartości mieszkania i inwestycji w meble na wynajem, kapitał własny również będzie się różnić.
Dlaczego, Panie, spośród form inwestowania w nieruchomości, takich jak surfing czy długoterminowe posiadanie, inwestowanie w celu wynajmu jest w tej chwili najodpowiedniejsze?
– Myślę, że to wciąż kwestia oczekiwań klientów w danym momencie. Mądry inwestor wie, że zamiast wkładać wszystkie jajka do jednego koszyka, będzie wkładać je do wielu koszyków. Będzie musiał posiadać długoterminowe produkty inwestycyjne w nieruchomości, aby w przyszłości móc czerpać korzyści jedynie z aprecjacji kapitału. Jednak w przypadku tego rodzaju inwestycji inwestorzy muszą kupować nieruchomości po dobrej cenie i z jasną sytuacją prawną.
Jeśli chodzi o osoby posiadające wiele nieruchomości na wynajem z miesięcznym przepływem środków pieniężnych, mają one bardzo jasne cele, takie jak: zdobycie pieniędzy na edukację dzieci lub miesięczne wydatki po przejściu na emeryturę, podróże ... Są też tacy, którzy mają bardzo metodyczne podejście do inwestowania, polegające na budowaniu sieci mieszkań w wielu projektach; każdy projekt obejmuje około 3-5 mieszkań, które mają przynosić miesięczny przepływ środków pieniężnych rzędu 300-500 milionów.
W inwestowaniu w nieruchomości ostatecznie chodzi o wartość aktywów. Każda nieruchomość generująca przepływy pieniężne jest nieruchomością. Nie ma więc znaczenia, ile posiadasz, liczy się, ile przepływów pieniężnych generuje dla Ciebie Twoja nieruchomość.
Dziękuję za rozmowę!
Źródło
Komentarz (0)