Czy potrzebuję minimum 1,5 miliarda VND, aby zainwestować?

Podczas gdy wiele segmentów rynku nieruchomości wciąż znajduje się w stagnacji, ceny mieszkań w Hanoi stale rosną, utrzymując roczną stopę wzrostu na poziomie 13%. Średnia cena wynajmu mieszkań w Hanoi wzrosła o 4,5% w ciągu ostatniego roku.

Według pana Tran Quang Trunga, dyrektora ds. rozwoju biznesu w OneHousing, inwestowanie w mieszkania na wynajem w Hanoi pozostaje obecnie atrakcyjnym kanałem inwestycyjnym.

Pan Tran Quang Trung, dyrektor ds. rozwoju biznesu w OneHousing. (Zdjęcie: ML)

Wraz ze spadającymi stopami procentowymi banków i różnymi politykami promującymi ożywienie, rynek nieruchomości zaczyna odnotowywać zwrot kapitału. Inwestorzy lokują znaczną część swojego kapitału w nieruchomości na wynajem. Twoim zdaniem, jakie są powody, by sądzić, że ten kanał inwestycyjny przyniesie długoterminowe zyski?

- Według danych spisu powszechnego z 2019 roku, przewiduje się, że populacja Hanoi będzie rosła średnio o około 200 000 osób rocznie, co odpowiada liczbie mieszkańców dużego dystryktu. Większość z tych osób wynajmuje domy, co powoduje duże zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia w Hanoi. Również w 2019 roku w Wietnamie pracowało blisko 120 000 pracowników zagranicznych, a liczba ta rośnie średnio o 17% rocznie.

Średnia cena wynajmu mieszkań w Hanoi wynosi około 10 milionów VND miesięcznie, co stanowi średni wzrost o 4,5% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. To wyraźnie wskazuje na dobre perspektywy dla segmentu mieszkań, ponieważ podaż jest obecnie niższa niż popyt.

Mieszkania cieszą się obecnie dużym popytem na wynajem, jednak nadal pokutuje pogląd, że zakup mieszkania to aktywa tracące na wartości, które w przyszłości będą stopniowo tracić na wartości. Czy zgadzasz się z tym poglądem?

Inwestor w mieszkania na wynajem zastanawia się nad dwiema kwestiami: po pierwsze, czy wartość kapitału wzrośnie w przyszłości, a po drugie, jaki będzie dochód z wynajmu. Jeśli chodzi o cenę i potencjał wzrostu cen mieszkań na wynajem, apartamenty w Hanoi oferują najwyższą stopę zwrotu z wynajmu spośród wszystkich segmentów rynku nieruchomości.

W Hanoi zwrot z inwestycji w wynajem mieszkań w 2022 roku wyniósł 4,4%, czyli 1,7 razy więcej niż rentowność wynajmu domów zlokalizowanych przy ulicy. W zachodniej części Hanoi rentowność z wynajmu wahała się od 5% do 6%.

Dzięki takiej stopie zwrotu właściciele mieszkań unikają inflacji na poziomie około 4-4,5% rocznie, która wystąpiłaby w przypadku posiadania gotówki, a także czerpią korzyści z procentowego wzrostu wartości kapitału w przyszłości. Przykładowo, w Hanoi w latach 2018-2022 ceny mieszkań rosły średnio o 13% rocznie.

Na podstawie Twoich obserwacji, które obszary w Hanoi mają obecnie duży potencjał wynajmu? Jakie są tego przyczyny?

- Obszar zachodni przyciąga dużą liczbę najemców, zwłaszcza budynki w ramach Vinhomes Smart City, ze stopą zwrotu z wynajmu wynoszącą około 5,5%, wyższą niż średnia rynkowa (około 4,4%). Oznacza to, że dochody z wynajmu w tym dużym obszarze miejskim są wyższe niż w innych projektach w regionie.

Silny rozwój regionu zachodniego wynika z kilku czynników. Po pierwsze, rząd zatwierdza wszystkie agencje i ministerstwa związane z regionem zachodnim. Budowa kompleksu ambasady USA, z inwestycją w wysokości 1,2 miliarda dolarów przy ulicy Pham Van Bach, również rozpoczęła się w kwietniu 2023 roku. W przyszłości w tym obszarze będą koncentrować się przedstawicielstwa jednostek powiązanych ze Stanami Zjednoczonymi.

W zachodniej części kraju znajdują się jedne z najbardziej pożądanych projektów w segmencie wynajmu. Wielu zagranicznych najemców jest skłonnych wydać 1000-2000 dolarów na zakwaterowanie, co nie stanowiłoby większego problemu.

Zazwyczaj obszary z dużą koncentracją zagranicznych najemców oferują lepsze stawki czynszowe, co z kolei podnosi ceny nieruchomości w danym obszarze. A wraz ze wzrostem cen czynszów rośnie również wartość nieruchomości w danej lokalizacji – taka jest logika rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Aby zainwestować w mieszkania na wynajem, klienci muszą wpłacić minimalną kwotę wkładu własnego w wysokości 1,5 miliarda VND lub więcej. (Zdjęcie: CP)

Inwestorzy mają zróżnicowane możliwości finansowe. Twoim zdaniem, który typ mieszkania jest najłatwiejszy do wynajęcia? Ile kapitału potrzebuje inwestor, aby zainwestować w mieszkanie na wynajem?

- Kawalerki i apartamenty z jedną sypialnią są odpowiednie dla młodych singli, natomiast apartamenty z jedną sypialnią plus i dwiema sypialniami są idealne dla rodzin z małymi dziećmi. Dla osób zamożniejszych, takich jak starsi specjaliści, doradcy zawodowi czy prezesi firm, którzy przyjeżdżają do pracy z rodzinami, wille i penthousy są bardziej odpowiednią opcją. Aby zainwestować w apartamenty na wynajem, klienci powinni wpłacić minimalny wkład własny w wysokości 1,5 miliarda VND lub więcej. Wymagany wkład własny będzie się różnić w zależności od wartości apartamentu i ilości zainwestowanego wyposażenia wnętrza.

Dlaczego, Panie, spośród różnych form inwestowania w nieruchomości, takich jak krótkoterminowa spekulacja czy długoterminowe posiadanie, inwestowanie w dochód z wynajmu jest w tej chwili najodpowiedniejszą opcją?

– Uważam, że to wciąż kwestia oczekiwań klientów w różnych okresach. Mądry inwestor wie, że zamiast wkładać wszystkie jajka do jednego koszyka, powinien dywersyfikować swoje inwestycje. Powinien posiadać długoterminowe produkty inwestycyjne w nieruchomości, aby w przyszłości czerpać zyski wyłącznie z wzrostu kapitału. Jednak w przypadku tego rodzaju inwestycji inwestor musi kupić nieruchomość po dobrej cenie i z jasną dokumentacją prawną.

Jeśli chodzi o osoby posiadające kilka nieruchomości na wynajem generujących miesięczny dochód, mają one jasno określone cele, takie jak: wykorzystanie pieniędzy na edukację dzieci, na codzienne wydatki na emeryturze lub na podróże ... Są też tacy, którzy mają bardzo systematyczne podejście do inwestowania, na przykład budują serię apartamentów w wielu projektach; każdy projekt składający się z około 3-5 jednostek ma generować miesięczny dochód w wysokości do 300-500 milionów VND.

W inwestowaniu w nieruchomości ostatecznie chodzi o wartość aktywów. Tylko nieruchomości generujące przepływy pieniężne są naprawdę wartościowe. Dlatego nie ma znaczenia, ile posiadasz; liczy się to, jak Twoja nieruchomość generuje przepływy pieniężne.

Dziękuję za rozmowę!

Źródło: https://www.congluan.vn/can-ho-cho-thue-sinh-loi-khung-muon-dau-tu-can-toi-thieu-15-ty-dong-post252355.html