Na początku 2026 roku rynek mieszkań w Ho Chi Minh City zaczął się uspokajać, ponieważ niektórzy właściciele domów zostali zmuszeni do obniżenia cen, aby znaleźć nabywców w obliczu rosnących stóp procentowych kredytów. W wielu grupach kupujących i sprzedających nieruchomości, ceny wielu mieszkań spadły, straty zostały ograniczone, a w niektórych przypadkach kupujący, którzy wpłacili już depozyt, później anulowali transakcję.
Ceny mieszkań i domów szeregowych spadają.
W osiedlu apartamentowym The Sun Avenue (dzielnica Binh Trung, Ho Chi Minh City) obecne ceny sprzedaży spadły o około 1-2% w porównaniu z końcem 2025 roku. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni około 72 m² jest oferowane na sprzedaż za ponad 7 miliardów VND (prawie 100 milionów VND/m²). W porównaniu z tym samym okresem w 2025 roku cena ta nadal jest wyższa o ponad 40%, ale nieznacznie spadła w porównaniu z okresem przed Tet (Nowym Rokiem Księżycowym).
Pan Tam, agent nieruchomości z okręgu Thanh My Tay, poinformował, że trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 118 m² w luksusowej dzielnicy miejskiej w okręgu zostało początkowo wystawione na sprzedaż przez właściciela za 16,7 mld VND, a następnie obniżone do 15,5 mld VND z powodu pilnej potrzeby finansowania. Obecnie ktoś zaoferował 14,9 mld VND, a właściciel rozważa finalizację sprzedaży.
Wiele osób kupiło ostatnio domy głównie w celach inwestycyjnych, a nie w celu zaspokojenia swoich rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych. (Zdjęcie: HOANG TRIEU)
Dalej, w obszarze miejskim w okręgu Long Binh, wiele mieszkań jest obecnie oferowanych na sprzedaż w cenach o około 2-3% niższych niż przed Nowym Rokiem Księżycowym. Średnie ceny sprzedaży wahają się od 55 do 75 milionów VND/m², w zależności od obszaru. Na przykład, mieszkanie z trzema sypialniami o powierzchni prawie 100 m² jest oferowane za około 6,6 miliarda VND, czyli o 100-200 milionów VND mniej niż przed Nowym Rokiem Księżycowym.
Podobna sytuacja ma miejsce w segmencie mieszkań o średniej cenie. Pan Hoang Hai, który sprzedaje mieszkanie w dzielnicy Di An (Ho Chi Minh), powiedział, że potencjalny nabywca przygotował się na wpłatę depozytu w wysokości 1,9 miliarda VND, ale później zrezygnował z powodu obaw o rosnące oprocentowanie kredytów. „Kupiłem to mieszkanie trzy lata temu, a cena wzrosła tylko o około 15%, czyli mniej niż koszt odsetek od kredytu bankowego. Teraz trudno je sprzedać, ponieważ większość nabywców musi zaciągać pożyczki” – powiedział pan Hai.
Obecnie ceny mieszkań w niektórych projektach na południu Ho Chi Minh City utrzymują się na poziomie 85–90 mln VND/m², ale płynność rynku spada w porównaniu z poprzednim okresem prosperity.
Nie tylko mieszkania, ale także domy szeregowe w centrum Ho Chi Minh City tracą na wartości, ponieważ wielu właścicieli pilnie potrzebuje ich sprzedać. Według agentów nieruchomości, ceny wielu nieruchomości spadły o około 500 milionów, do 1 miliarda VND, co stanowi 5-10% w porównaniu ze szczytem z końca 2025 roku.
Agent nieruchomości poinformował, że dom w alejce w dzielnicy Duc Nhuan, o powierzchni 38 m² i całkowitej powierzchni użytkowej ponad 150 m², został właśnie przeceniony do ponad 9,5 miliarda VND, zamiast poprzednich 10,5 miliarda VND. Na innych ulicach w dzielnicy, takich jak Phan Xich Long i Thich Quang Duc, również znajduje się wiele domów w alejkach, do których można dojechać samochodem, które zostały przecenione, ale wciąż nie znalazły nabywców. „Ceny spadły, ale płynność finansowa spadła od czasu Tet. Wielu bardzo zainteresowanych klientów wstrzymało się z planami zakupu domu z powodu wzrostu stóp procentowych” – powiedział Sang, agent nieruchomości z Ho Chi Minh City.
Trudno znacząco zredukować
Dyrektor ds. sprzedaży firmy z branży nieruchomości w Ho Chi Minh City powiedział, że pod koniec 2025 roku wielu deweloperów zintensyfikowało działania marketingowe i sprzedażowe w oczekiwaniu na ożywienie na rynku. Jednak późniejsze stopy procentowe, wraz z bardziej ostrożną polityką kredytową, doprowadziły do stagnacji na rynku. Niektóre firmy zaczęły się również martwić, ponieważ przepływy pieniężne ze sprzedaży spadły bardziej niż oczekiwano.
Pan Ta Trung Kien, zastępca dyrektora generalnego Viet A Land, stwierdził również, że obecnie w niektórych projektach na południu Ho Chi Minh City klienci „anulują” rezerwacje po ich dokonaniu. W niektórych obszarach wskaźnik anulowania sięga 20–30%. Wielu kupujących planowało wcześniej zaciągnięcie pożyczki w banku, aby spłacić zobowiązania zgodnie z harmonogramem, ale wraz ze wzrostem stóp procentowych stali się ostrożniejsi. „Kiedy niektórzy klienci wycofują się, mentalność stada sprawia, że wielu innych waha się przed zakupem” – powiedział.
Według pana Tran Khanh Quanga, dyrektora Viet An Hoa Real Estate Company, w 2025 roku wiele osób spodziewa się ożywienia na rynku nieruchomości wraz z uruchomieniem licznych projektów. Jednak rzeczywisty popyt jest dość słaby, a większość kupujących to inwestorzy. Tymczasem ceny domów w Ho Chi Minh City stale rosną, przekraczając możliwości finansowe wielu uczciwych nabywców. W związku z rosnącymi stopami procentowymi i ograniczonymi przepływami kapitału, wielu inwestorów staje się ostrożnych. Niektórzy akceptują nawet szybką sprzedaż, nawet ze stratą, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo finansowe. „Trend rynkowy w nadchodzącym okresie będzie w dużej mierze zależał od kształtowania się stóp procentowych w bankach” – powiedział.
Pan Vo Hong Thang, zastępca dyrektora generalnego DKRA Group, zauważył, że w obecnym okresie inwestorzy na rynku nieruchomości są dość ostrożni. Większość z nich nie jest już entuzjastycznie nastawiona do gromadzenia kapitału ani inwestowania w przyszłe projekty mieszkaniowe, z wyjątkiem tych, którzy muszą kupić dom do natychmiastowego zamieszkania. Nawet obszary na obrzeżach Ho Chi Minh City zwalniają, ponieważ liczba nowych nabywców znacznie spadła. „Inwestorzy obawiają się, że stopy procentowe obniżą zyski, a nawet mogą doprowadzić do strat, jeśli płynność będzie niska, a przepływy pieniężne zostaną zamrożone na długi czas. Rynek nieruchomości jest zazwyczaj odwrotnie proporcjonalny do stóp procentowych, więc jeśli stopy procentowe nie spadną, presja będzie się utrzymywać” – powiedział.
Przedstawiciel firmy z branży nieruchomości stwierdził, że oprócz stóp procentowych, nowe regulacje prawne również zwiększyły ostrożność rynku. „Powiązane przepisy, takie jak ustawa o gruntach z 2024 r., ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. i ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r., nakładają surowsze warunki sprzedaży domów w budowie, co utrudnia deweloperom pozyskiwanie kapitału. Ponadto, przewiduje się, że wprowadzenie nowego cennika gruntów od 2026 r., który ma na celu przybliżenie cen rynkowych, utrudni znaczny spadek cen nieruchomości, który przyciągnąłby nabywców” – powiedział właściciel firmy.
Wejście w fazę „oczyszczania”
W raporcie opublikowanym 9 marca Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami stwierdziło, że gwałtowny wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych zmusza rynek do przejścia w okres „naturalnego oczyszczenia”, w którym modele inwestycyjne oparte na wysokiej dźwigni finansowej i krótkoterminowych oczekiwaniach stopniowo ujawniają swoje ryzyko.
Według VARS można się spodziewać, że szybki wzrost stóp procentowych kredytów w krótkim okresie wywrze presję zarówno na przedsiębiorstwa zajmujące się rozwojem projektów, jak i na rzeczywistych nabywców domów.
Presja kosztów kapitałowych nie tylko zmienia zachowania nabywców końcowych i inwestorów, ale także przekształca całą logikę działania rynku – od płynności, cen, strategii rozwoju produktów po oparte na danych długoterminowe podejścia inwestycyjne, przepływy pieniężne i zarządzanie ryzykiem finansowym.
Źródło: https://nld.com.vn/nha-dau-tu-dia-oc-ruc-rich-cat-lo-196260309214132146.htm
Komentarz (0)