Eksperci uważają, że aby rynek nieruchomości mógł się trwale odbudować, konieczne jest rozwiązanie problemu dostępności mieszkań i kontrola wzrostu cen przekraczającego dochody ludzi.
Usuwanie wąskich gardeł w łańcuchu dostaw
Po latach dynamicznego wzrostu rynek nieruchomości stoi w obliczu poważnego paradoksu: chociaż popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie, coraz trudniej jest je kupić. W Ho Chi Minh i wielu innych dużych miastach ceny mieszkań przekroczyły możliwości finansowe osób o średnich dochodach. Największa luka występuje obecnie w segmencie mieszkaniowym dla osób zarabiających od 20 do 40 milionów VND miesięcznie.
Przemawiając na seminarium „Rynek nieruchomości 2026: Pokonywanie przeciwności, wkraczanie w nowy cykl”, zorganizowanym przez gazetę Finance and Investment Newspaper 12 maja w Ho Chi Minh City, dr Can Van Luc, główny ekonomista banku BIDV i członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Monetarnej, stwierdził, że obecne ceny mieszkań są nadal zbyt wysokie w porównaniu z dochodami większości społeczeństwa. Według niego, aby obniżyć ceny mieszkań, konieczne jest najpierw zwiększenie podaży i usunięcie prawnych barier.
To godna uwagi obserwacja, ponieważ przez wiele lat koszty prawne były „ukryte” w cenach nieruchomości. Projekt, którego realizacja zajmuje od 3 do 5 lat, oznacza, że firmy muszą ponieść dodatkowe koszty kapitałowe, odsetki, koszty utraconych możliwości i szereg innych kosztów ubocznych. Ostatecznie cenę płaci nabywca domu.
W pierwszym kwartale 2026 roku w całym kraju dostępnych było ponad 40 tys. mieszkań, które spełniały kryteria dostępności, jednak tylko około 7 tys. z nich stanowiły mieszkania socjalne i mieszkania komunalne.
Pan Ngo Quang Phuc, dyrektor generalny spółki akcyjnej Phu Dong Real Estate, powiedział, że chociaż popyt na mieszkania w przystępnej cenie jest bardzo wysoki, firmy borykają się z trudnościami już na etapie nabywania gruntów. Deweloperzy są zmuszeni przenosić się na tereny podmiejskie, aby znaleźć grunty w rozsądnych cenach, ale znalezienie gruntu nadającego się do planowania i spełniającego warunki realizacji projektu wcale nie jest łatwe.
Ta rzeczywistość wyraźnie odzwierciedla nierównowagę rynkową. W pierwszym kwartale 2026 roku w całym kraju ponad 40 000 mieszkań kwalifikowało się do sprzedaży, ale tylko około 7000 z nich stanowiły mieszkania socjalne i mieszkania komunalne. Dane, ogłoszone przez panią Hoang Thu Hang, zastępcę dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości w Ministerstwie Budownictwa, pokazują, że podaż jest silnie ukierunkowana na segment luksusowy.
Tymczasem grupa o średnich dochodach znajduje się w „środku”. Nie kwalifikują się do mieszkań socjalnych, ale nie stać ich również na luksusowe projekty. Dr Can Van Luc zaproponował intensywny rozwój budownictwa mieszkaniowego o powierzchni od 70 do 100 metrów kwadratowych, w cenie od około 3 do 7 miliardów VND za jednostkę, w zależności od lokalizacji. Segment ten jest uważany za najbardziej odpowiedni do obecnych potrzeb mieszkaniowych.
Warto zauważyć, że organy regulacyjne również zaczynają dostrzegać tę lukę. Ministerstwo Budownictwa rozważa włączenie mechanizmu rozwoju niedrogich mieszkań komercyjnych do znowelizowanej Ustawy o mieszkalnictwie. Jeśli zostanie on wdrożony kompleksowo, może to być punkt zwrotny, pomagając rynkowi ustabilizować segment produktów średniej klasy, zamiast koncentrować się wyłącznie na mieszkaniach z wyższej półki, jak w poprzednich latach.
Przejrzystość w celu ograniczenia gwałtownych wzrostów cen
Rosnące ceny nieruchomości wynikają nie tylko z kosztów nakładów, ale są również napędzane spekulacjami i brakiem przejrzystości. Sytuacja ta trwa od wielu lat, ale nie została jeszcze dogłębnie rozwiązana.
Pani Hoang Thu Hang uważa, że jednym z powodów nieuzasadnionego wzrostu cen nieruchomości jest zjawisko „manipulacji cenami”, spekulacji i brak przejrzystych danych. Kiedy rynek działa w oparciu o plotki i oczekiwania dotyczące wzrostu cen, rzeczywista wartość nieruchomości łatwo ulega zniekształceniu.
Utworzenie krajowej bazy danych o rynku mieszkaniowym i nieruchomościach, która ma być w pełni funkcjonalna od 1 lipca, jest uważane za kluczowe rozwiązanie dla przywrócenia porządku na rynku. Gdy wszystkie informacje prawne dotyczące projektów, planowania, transakcji i cen sprzedaży zostaną upublicznione, ludzie będą mieli podstawę do określania rzeczywistej wartości, zamiast gonić za sztucznymi wzrostami cen.
Kolejnym pozytywnym sygnałem jest stopniowa ewolucja polityki kredytowej w kierunku zaspokajania rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych. Pan Nguyen Le Nam, Dyrektor Działu Klientów Indywidualnych w Asia Commercial Bank, powiedział, że bank wyraźnie rozróżnia spekulacje od rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych, aby opracować odpowiednią politykę kredytową. Według niego, stopy procentowe stają się naturalnym „filtrem” na rynku. Wraz ze wzrostem kosztów kredytów hipotecznych, krótkoterminowi spekulanci będą musieli dokładniej rozważyć swoje opcje, podczas gdy rynek będzie priorytetowo traktować nabywców, którzy zamierzają zamieszkać w danej nieruchomości.
Wskazuje to, że rynek wkracza w okres silnej konsolidacji. Projekty, które opierają się wyłącznie na reklamach lub oczekiwaniach na wzrost cen, będą miały trudności z przetrwaniem w dłuższej perspektywie. Pani Tran Diem My, wiceprzewodnicząca zarządu Five Star Group, uważa, że rynkowi najbardziej brakuje dziś nie projektów, a zaufania. Po okresie znacznej zmienności kupujący bardziej interesują się kwestiami prawnymi, możliwościami egzekwowania prawa i długoterminową wartością nieruchomości.
Aby przywrócić ceny mieszkań do ich rzeczywistej wartości, rynek nie może polegać na jednym rozwiązaniu. Jednocześnie konieczne jest usunięcie przeszkód prawnych, zwiększenie podaży mieszkań średniej klasy, kontrola spekulacji, zapewnienie przejrzystości danych i racjonalne zarządzanie kredytem. Gdy rynek będzie działał bardziej transparentnie, a podaż będzie odpowiadała rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym, ceny mieszkań będą stopniowo wracać do bardziej rozsądnego poziomu, odpowiadającego dochodom mieszkańców.
Jest to również warunek konieczny, aby rynek nieruchomości mógł się odbudować w sposób zdrowy i zrównoważony, zamiast jak dotychczas kontynuować cykle wzrostu cen oparte na oczekiwaniach i spekulacjach.
Source: https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm
Komentarz (0)